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부동산 유지 보수 기금이 시급히 해결해야 할 문제
둘째, 사회적 부동산 관리 기업의 포기 현상이 심각하다. 주택 단지를 새로 짓고, 상품 주택의 기본 판매가 완료된 후, 개발업자들은 더 이상 동네 부동산 관리에 수혈을 투입하지 않고, 부동산 관리업체 자체도 하늘로 돌아갈 힘이 없어 수입이 모자란다. 또 다른 경우는 주택단지의' 최적 관리 기간' 이 지났다는 점이다. 즉, 원시 자금이 다 써버리고 주택단지가 사용하는 부품과 시설이 노화되기 시작했고, 일부 부동산 관리 회사들은 더 이상 동네를 관리하려 하지 않는다. 폐기 현상이 매우 두드러진다. 최근 몇 년 동안 강성동네, 신발동네, 해안동네 등 수백만 평방미터의 주택단지가 원물관리기업에 의해 폐기되었다. 그 중 빈해 부동산 단지는 200 1 년 3 월 9 일 폐기관, 난방, 급수가 없다. 건물이 얼음방처럼 추워서 업주가 살 수 없어 친척이나 다른 집을 방문해야 하는 바람에 사회적 갈등이 빚어지고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) 원신발물회사가 부동산을 인수할 때 "현행 복지물업 관리제도는 기업으로서 유지될 수 없고 정부에만 맡길 수 있다" 고 말했다. 부득이한 경우, 정부는 이런' 유래된' 주택단지를 주택부 (즉, 이른바 주택관' 정규군') 에 맡겨 관리함으로써 주택부 (사실 기업) 의 부담을 증가시킬 수밖에 없다.
셋째, 최근 몇 년 동안 엘리베이터 사용과 관리의 갈등이 날로 두드러지고 있다. 고층 주택이 늘어남에 따라, 특히 국가의 명확한 요구에 따라 7 층 주택은 엘리베이터를 설치해야 하며 엘리베이터 사용이 보편화되고 있다. 엘리베이터를 설치하는 것 외에도 많은 돈이 필요하며, 일상적인 사용 및 관리에는 전기 요금, 관리비, 유지비, 감가상각비 등 네 가지 비용이 필요합니다. 엘리베이터의 수명은 10 년가량, 정부 관련 부처도 유료기준을 내놓지 않아 업주가 비용을 지불하지 않는 경우가 흔하다.
넷째, 일부 부동산 관리 회사는 서비스 이념이 좋지 않고, 인력의 질이 낮고, 기술이 나쁘며, 규모가 작고, 일부 부동산 관리 회사는 서비스 품질이 낮다. 대부분의 부동산 관리 회사는 수입이 부족해 관리가 좋지 않고, 등을 옮길 수 없고 버릴 수 없는 난처한 처지에 있다.
위의 문제의 출현은 주요 원인은 다음과 같다고 생각합니다.
첫째, 부동산 관리에 대한 오해가 있습니다. 부동산 관리는 새로운 사물로서, 어떤 사람들은 심지어 단위와 부서까지 아직 분명하지 않다. 일부 정부 부처는 심지어 부동산 관리 기업을 과거의 주택 관리 시설로 간주하기까지 하는데, 복지적인 공익사업으로, 종종 일부 사회공익사업을 기업에 강요한다. 예를 들면, 예를 들면, 건물 페인트, 동네 환경 관리, 난방 급수, 관망 유지 관리 등이 있다. 어떤 업주들은 집을 살 때 이미 돈을 썼는데 어떤 부동산비를 내야 한다고 생각합니까? 업주가 권력을 가지고 있는 한, 책임과 의무를 지지 않는다. 또한, 일부 업주들은 최고의 서비스를 원하지만, 그들은 아주 적은 비용만 지불하고, 심지어 서비스 비용을 지불하기를 거부하여, 특히 일반 주택단지에서 부동산 관리 기업의 손실을 더욱 보편화시킨다.
둘째, 부동산 요금 기준이 낮아 동네 부동산 관리에 영향을 미치고, 부동산 관리 기업은 계승하기 어렵다. 현재 일반 동네는 서비스가 많고 기준은 높지만 유료기준은 낮고 가격과 가치는 이탈한다. 그 중: 낡은 비주택주택 (예:' 개조주택') 에서 요금은 매월 0. 1-0. 15 원/평방미터에 불과하다. 낡은 주택단지의 월 요금 기준은 0.25-0.3 위안/평방미터입니다. 주택단지의 부동산 서비스는 22 개에 이른다. 실제 계산에 따르면 22 개 항목 중 1 (예: 정화조 청소 준설) 만 이 요금에 따라 완성할 수 있으며, 다른 서비스는 자금원이 전혀 없다. 서비스가 많고 유료가 낮아 객관적으로 부동산 관리 회사가 규정된 부동산 서비스를 완성할 수 없게 되었다. 하지만 유료기준이 낮든 낮든, 서비스 미달주들이 불만을 제기하고, 불만이 끊이지 않고, 언론 노출이 잦으며, 부동산 관리가 불만의 핫스팟이 되고 있다. 부동산 관리 회사의 경우 재산비는 부동산 회사의 주요 자금원이며, 부동산 회사의 관리와 서비스는 부동산비에 의존한다. 부동산 요금 기준이 낮으면 부동산 회사가 제대로 서비스되지 않을 뿐만 아니라 부동산 회사의 생존과 발전에도 직접적인 영향을 미친다. 부동산 요금 기준이 낮아 업주에게 유리해 보이지만 실제로는 부동산 회사를 끌고 있어 업주가 피해를 입었다. (동네 경영진의 포기는 이 점을 잘 보여 준다. ) 을 참조하십시오
셋째, 유지 보수 기금은 구현되지 않으며 유지 보수에는 자금 출처가 없습니다. 서류번호 건설부, 재정부 [1998]2 13 은 "상품주택 판매 시 구매자는 구매금의 2 ~ 3% 비율에 따라 판매자에게 수리기금을 납부해야 한다" 고 명시했다. "낡은 공채가 판매될 때, 매입자는 매입금의 2% 비율에 따라 판매기관에 수리기금을 납부한다." "수리기금은 반드시 전용 은행 계좌에 예치해야 하고, 특별금은 전용해야 하며, 다른 용도로 옮기는 것을 엄금해야 한다." 그러나 우리 시는 시행되지 않아 많은 동네의 * * * 중고 부품, * * 중고 시설 설비가 적시에 유지 보수, 정비, 업데이트 및 개조되지 않아 일부 신설 동네는 1 년, 2 년, 3 년 동안 나쁜 현상이 나타났다.
또한 국가 및 지방 입법은 뒤쳐져 있습니다. 주택 관리소의 전환이 느리고, 일부 부동산 기업 체제가 단일하고, 메커니즘이 작동하지 않고, 관리가 조잡하며, 부동산 관리의 많은 문제를 초래한 원인 중 하나이다.
둘째, 부동산 관리 강화를위한 몇 가지 대책
1. 우리는 부동산 관리에 대한 인식을 높여야 한다. 그것은 이전 부동산 관리와 다른 새로운 관리 모델이며, 그 관리는 사회화, 전문화, 시장화이다.
문화의 특징. 부동산 관리의 핵심은 업주에게 고품질의 유상 서비스를 제공하는 것이다. 부동산 관리를 잘하면 도시 관리의 사회화와 전문화를 향상시키는 데 도움이 된다. 주거 지역 및 모든 종류의 주택의 전반적인 기능에 도움이됩니다. 투자 효과를 발휘하고, 주택 수명을 연장하고, 주민 생활에 편리한 조건을 조성하는 데 유리하다. 부동산 시장의 발전을 촉진하는 데 유리하다. 최근 몇 년 동안, 우리나라 일부 대중도시 (예: 상해 대련 등) 는 부동산 관리를 매우 중시하고 그것을 도시 마스터 계획과 건설에 통합하였다. 일부 도시들은 구시가지에 대한 초기 투자를 적극적으로 늘려 구시가지에 부동산 관리 조건을 갖추게 한 후 입찰 방식으로 부동산 회사를 모집하여 관리를 실시한다. 결국 도시는 아름답고 동네는 아름다워서 정부는 안심했고 업주는 만족했다.
2. 부동산 관리의 서비스 내용과 본위이익 보장 원칙에 따라 합리적인 부동산 요금 기준을 결정해야 한다. 사회화, 전문화, 시장화는 부동산 관리의 특징이다. 부동산 회사가 업주에게 제공하는 서비스는 유상으로, 이전의 주택 복지 제도 하의 주택 관리 단위와는 다르다. 부동산 요금 기준이 너무 낮아 부동산 관리의 시장화 특징에 맞지 않는다. 부동산 관리의 발전에도 불리하다. 따라서, 업주와 부동산 관리 기업 쌍방의 이익을 겸비한 전제 하에, 본 미리의 원칙에 따라, 부동산의 서비스 내용과 범위에 따라 항목별로 측정하여 객관적이고 실현 가능한 유료기준을 세워야 한다. 초보적인 추산에 따르면, 우리 시의 비주택단지의 부동산 요금 기준은 0.35 원/평방미터 정도이고, 일반 주택단지는 0.6 원/평방미터 정도여야 한다. 고급 주택단지와 비주택단지의 부동산 관리비는 쌍방이 협의하여 가격을 책정한다.
3. 관련 제도를 개선하고, 기업 행동을 규범화하고, 부동산 관리의 건강하고 질서 있는 발전을 보장한다. 주택부위, 시설, 설비, 수리기금 관리방법' 과' 재산관리입찰입찰관리방법' 에 따라 우리 시의 실제 상황과 결합해 가능한 한 빨리 시행규칙과 규정을 제정한다. 우선 주택단지, 시설설비, 수리기금의 모금과 사용 관리 방법을 제정하여 부동산 관리의 장기적 메커니즘을 보완해야 한다. 둘째, 부동산 관리 기업과 부동산 개발업자의 분리를 촉진하여 독립 기업으로 만드는 조치를 취한다. 부동산 관리 기업의 자질을 엄격히 비준하고, 엄격한 시장 접근 제도를 실시하며, 규모가 작고 불합격한 기업을 단호히 도태한다. 셋째, 입찰을 통해 부동산 관리 기업을 선택함으로써 부동산 관리 시장화 과정을 가속화한다. 넷째, 관리 메커니즘 변경, 훈련 강화, 부동산 관리 종사자의 전문적 자질과 직업윤리 향상, 부동산 관리 전문가의 직업자격 제도 수립 가속화 등을 통해.
4. 부동산 관리 기업은 메커니즘 전환을 가속화하고, 내부 관리를 강화하고, 서비스 수준을 지속적으로 높여야 한다. 부동산 관리 기업은 체제 혁신과 메커니즘 혁신의 속도를 가속화하고 체제, 전환 메커니즘, 규정 준수, 수준 향상을 통해 기업의 전반적인 경영 능력을 지속적으로 높여야 한다. 체제개혁이란 재산권 제도 개혁을 통해 단일 국유기업을 주식제, 주식협력제, 사기업으로 바꿔 기업경영자와 직원의 적극성을 충분히 동원하는 것이다. 전근 메커니즘이란 고용인 단위와 직공이 경쟁하여 초빙하고, 간부는 올라갈 수 있고, 직공은 출입할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 분배는 직급과 효익임금제를 기초로 하여, 많이 일하고 적게 받고, 많이 받고 적게 얻는다. (서양속담, 일속담) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 동시에, 인센티브를 확립하여 각종 규칙과 제도를 개선하다. 사람을 바꿔서 직원의 적극성을 극대화하다. 규정 준수는 ISO9000 품질 보증 체계를 도입하고, 품질을 파악하고, 관리를 파악하고, 효율성을 높이고, 발전을 도모하는 것이다. 이른바' 규정 준수' 란 훈련 등을 통해 직원들의 기업 자질과 자질을 지속적으로 제고하고, 기업이 합병을 통해 경영 규모를 확대하고, 자본 확장을 실현하여 더 크고 강하게 할 수 있도록 하는 것이다.
주택단지의 부동산 관리를 잘하려면 반드시 세 방면의 적극성을 충분히 동원해야 한다. 우선, 정부 부처는 반드시 매우 중시해야 하며, 제때에 관련 정책 법규를 내놓아 부동산 관리의 건강하고 질서 있는 발전을 보장해야 한다. 둘째, 부동산 관리 기업은 지속적으로 행동을 규범화하고, 자질을 제고하고, 브랜드, 신용도, 기술, 품질 등의 실력으로 시장 경쟁에 참여하여 기업을 무패의 땅에 세우게 해야 한다. 셋째, 많은 업주들이 적극적으로 협조해야 한다. 부동산 관리 기업의 업무를 지원하고, 민주적으로 관리에 참여하여 연계 상호 작용 메커니즘을 형성하다.