장기임대아파트에 잦은 천둥번개 뒤, 자본감독 시행을 앞두고 '도주'하는 사람은 누구인가?

단 며칠 만에 항저우에서 아파트를 임대하는 부모 3명 이상이 거의 동시에 '도망'했다. 8월 27일, 항저우 유커 아파트에 폭풍우가 닥쳤다는 소식이 전해졌습니다. 8월 28일에는 유커 본사가 비어 있었고, 이틀 후인 8월 30일에는 항저우에 Shixiang Technology(Chaoke)라는 또 다른 장기 임대 아파트가 있었습니다. .) 역시 '도망친다'는 소식을 퍼트렸고, 회사 본사도 텅 비어 있었다.

장기 임대 아파트에서 자주 발생하는 '뇌우'는 경고의 의미가 있습니다. 주목할만한 점은 왜 항저우가 임대아파트 개발에서 뇌우로 가장 큰 피해를 입는 지역이 되었는가 하는 점이다. 올해 상반기에는 전염병 기간 동안 장기 임대 아파트 회사에 뇌우가 없었습니다. 이때 여러 곳의 장기 임대 아파트에 뇌우가 자주 발생하는 이유는 무엇입니까?

항저우의 성장형 임대 아파트는 뇌우의 가장 큰 피해를 입었습니다

베이징 뉴스 기자의 불완전한 통계에 따르면 작년부터 항저우에서 청산 아파트가 많이 나타났습니다. Dingjia 및 Guochang, Ohke, Deyu Technology 및 기타 10개 이상의 아파트 기관 등이 있습니다. 문제는 왜 항저우에서 장기 임대 아파트의 낙뢰가 자주 발생하는가 하는 것입니다.

베이징 뉴스 기자는 이것이 항저우에서 비교적 활발한 장기 임대 아파트와 관련이 있다는 것을 알게되었습니다. 실제로 항저우는 많은 장기 임대 아파트 회사들이 낙관하는 시장 중 하나이다. 그 이유는 항저우가 신흥 산업 발전에 있어 뚜렷한 이점을 갖고 있기 때문입니다. 중국의 인터넷 기반으로서 많은 수의 해외 및 국내 인재를 유치하고 있습니다. 잠재적 임차인. 또한 항저우는 상하이와 가깝고 상하이의 임대 시장화에 큰 영향을 받아 인재 유입이 많다. 장기 임대 대리점은 상하이와 항저우의 운영을 쉽게 통합하여 지역 적용 범위와 운영 효율성을 향상시킬 수 있습니다.

동동 아파트 아카데미 설립자 Quan Li에 따르면 항저우는 최근 몇 년 동안 인재 정책을 지속적으로 완화하는 동시에 항저우는 베이징, 선전 다음으로 인터넷 분위기가 가장 좋은 도시가 됐습니다. 항저우에 많은 인재가 유입됩니다.

하지만 항저우 장기렌트 시장은 경쟁 환경 속에서 성급한 감정과 자본에 취약하다. 발라투 관계자는 이전에 대부분의 자본 참여 브랜드 아파트가 항저우에서 운영을 선택했으며 이로 인해 항저우 주택 개발의 경쟁 환경이 높아져 '고소득 및 저임대'에 대한 숨겨진 위험이 있다고 말했습니다.

"일부 장기임대기관의 비합리적인 경영사고로 인해 일방적인 주택공급규모를 핵심성과지표로 삼고 건전한 경영을 무시하는 경우가 많다. 발레투 관계자는 "다른 위장 금융 형태는 비합리적인 발전과 경쟁을 증폭시켜 부작용을 낳는다"고 말했다.

이러한 배경에서 항저우의 장기 임대 아파트에서는 ​​뇌우 사고가 자주 발생하고 있으며 이는 항저우의 전반적인 이미지를 훼손했으며 지방 정부 부서에서 아파트에 대한 감독을 강화하는 것이 좋습니다. 시장.

장기임대아파트에 '벼락' 집중, 새 펀드감독 정책 실효성?

실제로 항저우의 장기 임대 아파트에는 뇌우가 자주 발생해 지방 정부 부서의 관심도 끌었습니다. 지난해 10월 9일 항저우 시 주택 안전 및 부동산 관리국은 주택 임대 회사가 주택 임대인에게 임대료를 지불하고 임대료, 보증금 등을 징수한 임대자금과 '임대대출'을 통해 얻은 자금은 관리용 특별계좌에 입금하여야 합니다.

이를 바탕으로 올해 8월 17일 항저우 주택 안전 및 부동산 관리국은 '주택 임대 자금 감독 추가 시행에 관한 고시'를 발표했습니다. 주택 임대 기업이 주택 임대인에게 지불한 임대료와 임차인으로부터 징수한 "임대 대출"에서 얻은 임대료, 보증금 및 자금은 관리용 임대 자금용 특별 예금 계좌에 입금되어야 합니다. 또한, 9월 30일 이전에는 '관리형' 주택임대사업자는 2020년 신규 위탁주택에 대해서는 위험예방관리비를 지급하고, 기존 위탁주택에 대해서는 위험예방관리비의 30%를 지급해야 한다. 남은 위험 예방 및 통제 자금에 대한 지불 시간은 필요에 따라 연기됩니다.

올해 상반기 전염병 기간 동안 장기 임대 아파트 회사에 뇌우가 발생하지 않았다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 현재 항저우에는 왜 그렇게 많은 "뇌우"가 있습니까? 시점으로 보면 항저우 임대자금 감독 정책의 공식 도입(8월 17일)과 시행(8월 31일) 사이의 기간인 것 같습니다. 둘 사이에 일정한 상관관계가 있습니까?

베이징부동산중개산업협회 자오칭샹 사무총장은 관련성이 있는지 판단하기 어렵지만 현재 장기 임대 아파트에 '폭풍'이 자주 발생하고 있다고 지적했다. 중고주택 거래자금 감독제도 시행 당시 일부 중개업자의 '뇌우' 탈출이나 자본체인 붕괴와 유사점이 있다.

"장기적으로 자본감독은 꼭 필요한 제도이지만 현 상황에서 일부 기업의 경우 어차피 자본감독을 한번 하면 기업이 살아남지 못할 수도 있어 '절망'이 일어날 수도 있다. 싸움', 미리 돈을 인출해 '도망가는' 현상"이라고 자오칭샹은 말했다.

또한, 이들 폭주 아파트 중개업자들이 '고수수료 저임대료'를 통해 돈을 벌 수 있었던 이유는 장기임대아파트 기관들이 차입할 수 있는 임대료와 보증금에 있다고 말했다. 효과적인 감독 없이 마음대로 할 수 있습니다. 현행 자본감독제도 도입으로 이들 기업의 자금통로가 막혔고, 자금이 남용돼 '도주'할 수밖에 없게 됐다.

이를 바탕으로 자오칭샹은 장기적으로 자본감독제도의 도입이 매우 필요하고 과학적이라고 생각한다. 그러나 일부 기업이 '뉴스를 듣고 도망갈 수도 있다'는 점을 고려하면 강점이다. 획일적, 급제동보다는 현실에 맞춰 단계별로 리드미컬하게 구현하는 것이 좋다”고 시기를 고려해야 한다.

구체적인 방법에 대해 Zhao Qingxiang은 우수한 회사 그룹을 먼저 식별하고 일부를 먼저 지불하거나 일정 기간 내에 전액 지불을 약정하거나 기간을 연장해야 한다고 제안했습니다. 산업을 안정시키고 정책 효과를 극대화할 수 있다.

그러나 Quan Li가 보기에 항저우의 자본 감독 정책 도입과 장기 임대 아파트의 '뇌우' 사이에는 부분적인 연관성이 있습니다. 그러나 '뇌우' 뒤에는 영향도 있습니다. 그 이유는 "8월과 9월이 기존 임대시장의 성수기인데 11월부터 임차인 수가 감소하기 시작하여 임대 비수기에 접어들기 때문이다. '블랙 에이전시' 소속사들은 8, 9월 '대파 자르기' 뒤 '도망' 선택할 것" > 장기임대아파트의 '낙뢰' 증가는 업계 자체의 규제와 해결이 필요함을 보여주는 것임에는 의심의 여지가 없습니다. 문제의 뿌리 깊은 원인은 업계 규제 시스템에 있습니다.

“장기임대아파트 사업자가 받는 임대수익이든, '임대대출' 관련 금융상품이든, 장기임대아파트 업계 자체에 대한 감독이 전반적으로 취약하다. 표준화를 위해 관련 정책이 도입되었지만 전반적인 적용 범위와 깊이는 여전히 강화되어야 합니다."라고 58 Anjuke 부동산 연구소 지점장인 Zhang Bo는 말했습니다.

Zhao Qingxiang은 이에 동의하며 기존의 관리 방법과 조치로는 '고수익', '장기 소득' 등 장기 임대 아파트 업계의 고질적인 문제를 더 이상 해결할 수 없다고 생각합니다. 주택임대산업이 안정적이고 장기적으로 발전할 수 있도록 입법에 속도를 내고, '주택임대차에 관한 규정'을 공포하고, 강력한 산업접근체계를 구축하는 것이 필요하다.

"그렇지 않으면 올 하반기 장기임대아파트 개발 상황이 낙관적이지 않을 뿐만 아니라 '흑인 중개인', '흑인 2차 집주인' 등 임대 혼란도 존재할 것" Zhao Qingxiang은 몇 년 전 공개 발표에서 의견을 수렴한 "주택 임대 규정"이 새로운 상황과 새로운 문제에 따라 수정 및 개선되고 가능한 한 빨리 발표되어야 한다고 제안했습니다.

Zhao Qingxiang은 이번 입법 기회를 통해 성숙한 국가와 지역의 성공적인 경험을 배우고 금융 업계의 규제 경험을 참고하여 '기관 자격 라이센스'와 "인사자격 인정" 시스템에 진입해야만 온갖 혼란을 근절할 수 있다.

“은행, 펀드, 증권 등 금융기관에서도 고객의 자금을 거액씩 예치해 왔다. 폭락과 폭주가 일어나지 않을 이유는 기업 자본과 인력 자격 외에도 또한 예금준비금 등 리스크 헤지 시스템은 임대업 업계가 '저주 없는 손오공'처럼 행동하는 것을 허용할 수 없습니다." 자오칭샹(Zhao Qingxiang)이 말했다.

장 보는 정부 관점에서 한편으로는 임대 토지 공급, 임대 주택 수집, 임대 과세 등 임대 시장에 대한 지원을 강화할 필요가 있다고 말했다. 운영기관에 대한 지원을 점진적으로 늘려야 하며, 임대시장에 대한 규제도 강화해야 하며, 특히 금융과 관련된 '임대대출'에 대한 통제도 무시할 수 없습니다.

장보는 하반기에는 임대업계에 보다 규범적인 정책이 도입돼 장기임대아파트 업계 자체의 적자생존율이 지속적으로 높아질 것으로 내다봤다.