홍콩에 모기지 리스가 있습니까?

부동산 신탁투자기금 (REITs) 은 부동산 증권화의 중요한 수단이다. 부동산 증권화는 유동성이 낮은 비증권 부동산 투자를 자본시장의 증권자산으로 직접 전환하는 금융거래 과정이다. 부동산 증권화에는 부동산 프로젝트 융자증권화와 부동산 담보대출 증권화의 두 가지 기본 형태가 포함되어 있다.

둘째, 부동산 투자 신탁 기금 분류

REITs 는 신탁기금의 일종이므로 REITs 는 지분형과 담보형 두 가지가 있다.

지분류 REITs, 부동산에 직접 투자하고 임대료와 거래수익을 통해 이윤을 얻는 것은 현재 국제적으로 대부분의 REITs 에게 이런 부류에 속한다.

담보부동산투자신탁기금은 모금한 자금을 금융중개업으로 부동산 개발업자와 운영자에게 대출을 제공하여 이자 수입을 얻습니다. 때로는 다른 은행에서 부동산 대출이나 담보대출 지원증권을 구입하여 포트폴리오에 넣어 부동산 개발업체에 대출하기도 합니다.

셋째, 중국의 기존 부동산 투자 신탁 기금

1. 준 개인 부동산 신탁 기금: 기존 자금 풀 후기 투자.

REITs 가 출범하면서 신탁회사와 부동산 개발업자들은 펀드형 부동산 신탁상품을 내놓았다. 먼저 자금풀이 있고, 다시 특정 프로젝트에 투자하는 것은 신탁회사가 최근 몇 년 동안 혁신한 REITs 제품이다.

핑안 신탁은 최근' 핑안 부와 벼슬부동산 투자 (신탁) 기금' 을 내놓았다. 그 투자 범위는 부동산 시장과 부동산 관련 분야의 금융 시장을 포괄할 것이다.

구조분석: 모 주식제 은행 사은행부 제품매니저는 기자에게 기존 부동산신탁투자기금이 실제 REITs 와 크게 다르다고 말했다. 반드시 리드와 비교해야 한다면, 부분적으로만 비슷할 수밖에 없다. 이런 신탁기금은 본질적으로 부동산업에 주로 투자하는 사모펀드와 비슷하다.

위험: 푸익부 연구원 위코는 기자들에게 이런 제품은 일반적으로 등급 설계, 등급 설계 신탁 상품을 채택한다고 말했다. 우선 수혜자의 경우, 제품의 구조적 설계는 수탁자가 더 큰 할인율로 대상 회사의 지분을 처분할 수 있어 지분 처분의 어려움을 줄일 수 있는 것과 같습니다. 그러나 지분 처분은 수혜자가 제때에 신탁수익을 얻지 못하게 할 것이다. 또한 구매자가 계약을 위반하면 수혜자의 이익은 지분 처분을 통해서만 보호될 수 있으며, 방법이 단일하며 제품 투자의 위험도 증가합니다.

수익: 신탁사 관계자에 따르면 사모펀드와 같은 부동산 신탁제품은 대부분 약속류 제품에 속한다. 신탁회사는 투자자들이 적절한 프로젝트를 찾아 투자할 것을 약속했다. 투자자는 신탁회사의 돈을 바로 내지 않고 보증금의 일부를 먼저 지불한다. 구체적인 프로젝트가 확정되면 투자자가 투입한 돈은 모두 장부에 기입된다. 신탁회사가 이런 방식을 채택하면 투자자들은 프로젝트 대기 기간 동안 이 자금을 다른 단기 유연한 투자에 사용하여 자금 유동성 위험을 줄일 수 있다. 현재 부동산 신탁제품의 연간 수익률은 7%- 10% 사이이다.

적합한 사람: 부동산 신탁제품의 수익이 높고, 투자 대상 지역 상업형식의 발전, 경영상황, 상업수익의 안정변화는 모두 신탁계획의 자금과 수익상환에 영향을 미칠 수 있으며, 위험부담력이 강한 투자자에게 적합하다.

2. 은감회 주택 융자 REITs: 상장되지 않았거나 기관 투자자에게 개방됩니다.

지난해 8 월 은감회와 중앙은행이 해독한' 부동산집합 투자신탁업무 시범관리방법' 은 이미 이런 스타일의 REITs 프로토타입을 기본적으로 그려냈다. 공개 자료에 따르면 은감회판의 REITs 는 담보류에 속한다.

푸동 신구에서 신고한 REITs 방안을 예로 들어 보겠습니다. 발기인은 육가입 (600663) 그룹, 장강그룹, 외다카하시 (600648) 그룹, 금교그룹을 포함한 4 개 포동공기업이다. 이들 4 개 기업은 공업부동산에 연간 4 억 7 천만 위안의 임대료 수익을 제공하고, 이들 부동산의 미래 10 년 임대료 수익권을 포장해 신탁을 설립한 뒤 발행인이 주청업자에게 은행간 시장에서 합격기관 투자자에게 신탁을 발행하도록 의뢰한다.

구조분석: 이일신탁스튜디오 수석분석가 이양은 4 개 부동산회사가 신탁발기인으로서 이들 상업부동산의 임대료 소득과 담보대출 이자를 기준으로 융자를 의뢰했다고 밝혔다. 이 펀드에 투자한 투자자들은 신탁의 연간 임대료 수익, 주택 융자 이자 등 수익증빙을 받고, 매년 점유율별로 임대료와 대출 이자 수익을 나눈다. 부동산 회사는 계속해서 부동산의 소유권을 보유할 수 있다. 만기가 되면 부동산 회사는 부동산을 환매할 것이다.

위험: 북경대학교 종횡관리컨설팅그룹 파트너, 부동산 전문가 장건은 현재 공개된 REITs 방안을 보면 이 제품들은 거의 위험하지 않다고 밝혔다. 그 이유는 이 부동산들이 이미 부동산업자에 의해 매수되어 임대료가 살 때보다 몇 배나 올랐기 때문이다.

이점: 국내 REITs 가 아직 나오지 않았기 때문에 국내에는 참고할 수 있는 선례가 없다. 수입의 일부는 대출 이자이기 때문에 금리의 변화는 큰 영향을 미친다. 투자 프로젝트의 임대 수입은 경제 환경과 개별 프로젝트의 품질에 달려 있다. 투자자들은 회사 부동산의 현재 임대료와 시장 수준 사이의 격차를 조사할 수 있으며, 프로젝트 품질 (예: 섹터, 임차인 배경) 이 양호한지 여부를 조사할 수 있다.

투자자 그룹: 업계 내 분석에 따르면 은감회판 REITs 는 위험부담력이 낮은 개인투자자를 차단할 수 있으며, 주로 국내 금융기관을 겨냥한 보험자금도 포함될 수 있다.

3. 상교소 지분류 REITs: 상장거래는 자산평가가치에 중점을 둡니다.

상교소에서 연구하고 있는 권익류 REITs 는 상장할 수 있는 품종이다. 관계자들은 초보적인 방안이 올 하반기에 형성될 것으로 예상하고, 지분류 REITs 의 거래장소는 기본적으로 상해증권거래소로 확정될 것으로 전망했다.

이 버전의 REITs 는 국내 기업이 해외에서 출시한 제품을 참고할 수 있다. 예를 들어 장강업계가 발기해 싱가포르에 상장한 부자 REITs 는 아시아 최초의 다국적 REITs (홍콩 자산을 보유한 싱가포르 부동산 투자신탁), * * * 6543.8+0 억 9900 만 홍콩 달러를 모금했다.

구조 분석: 주식 발행인은 투자자로부터 자금을 모아 사무실 건물, 쇼핑센터 등을 구입하는 데 이 자금을 사용한다. 이러한 경영부동산으로 인한 현금 흐름은 투자 비율에 따라 투자자에게 분배될 것이다. 부동산 투자신탁기금은 직접 또는 특수목적회사 (SPV) 를 통해 부동산을 보유할 수 있다.

위험: 장건은 REITs 에 투자할 때 투자자가 거시경제지표에 관심을 가져야 한다고 말했다. 실업률이 상승하고, GDP 성장률이 하락하고, 임대료 수입이 하락할 때 경계해야 한다. 장기 경제 주기가 하향 추세라면 REITS 투자에 잠재적인 위험이 있다.

REITs 가 출시될 수 있기 때문에 2 차 시장에서 REITs 의 매매 가격이 평가가치에서 벗어날 수 있습니다. 매매 가격이 평가 가치보다 훨씬 높거나 낮을 때 투자자는 시장 위험을 방지해야 한다.

이익: REITs 배당수익률은 보통 7 ~ 8% 입니다. 수익은 주로 임대료와 자산 부가가치이다. 그러나 2 차 시장에서는 공급과 수요 관계로 인해 REITs 가격의 변동이 평가치에서 벗어날 수 있다. 이것은 주식을 매매하는 것과 별반 다르지 않다. 최근 3 년간 REITs 가 국내 부동산에서 해외 출시까지 상장한 수익을 보면 배당수익률은 기본적으로 6.5% ~ 7.5% 사이로 유지된다. 관련 규정에 따르면 REITs 는 매년 주주에게 최소 90% 의 과세 소득을 분배해야 한다.

군중에게 적합: 해외 사례에서 REITs 는 일반인을 대상으로 발행되며, 주로 REITs 에 대해 잘 알고 있는 견고한 투자자입니다.