장기임대아파트 업체들이 '폭발' 위기에 빠지는 일이 잦다.

장기임대아파트 업체들은 끊임없는 '폭발'을 경험해왔다. 최근 장기 임대 아파트로 유명한 단케 아파트먼트가 공급업체 계정, 집주인 임대료를 체납하는 등 부정적인 소식을 잇달아 보도하며 시장 논의가 뜨거워지고 있다. 연말을 맞아 이주노동자의 귀국이 다가오면서 임대시장이 점차 비수기에 접어들고 있어 자금난에 직면한 장기임대아파트 업체들의 상황은 더욱 악화될 게 분명하다. 11월부터 선전, 난징, 포산 등으로 대표되는 많은 인기 도시들이 임대 시장을 규제하기 위한 문서를 발행해 침체된 임대 시장을 반전시킬 것으로 예상된다.

자본 예금의 형성

중국 증권 뉴스 기자들은 최근 일부 유명 장기 임대 아파트 회사에서 직원 임금이 연체되고 세입자가 예금을 환불하기 위해 줄을서는 경우가 많다는 사실을 발견했습니다. , 유동성 위기에 깊이 관여했거나 유동성 위기에 직면했을 가능성이 있음 동시에 일부 임차인이 임대료를 지불했다는 소식을 전했지만 장기 임대 아파트 회사가 집주인에게 임대료를 지불하지 않아 집주인이 임대료를 징수하지 못하고 임차인을 쫓아 냈습니다. 그리고 임차인은 돈을 돌려받을 수 없었습니다. 일부는 플랫폼 임대료가 연체되었다는 이유로 집주인에 의해 물, 전기, 인터넷을 차단하고 쫓겨났습니다.

많은 유명 장기 임대 아파트 회사들이 직면한 '벼락' 위기에 대해 징휘씽크탱크의 후징휘 수석 이코노미스트는 아파트와 소유자가 월별 또는 분기별로 돈을 지불하기 때문에 다음과 같이 지적했습니다. , 반기납부/연납부 임차인의 경우, 납부기간의 차이로 인해 자금이 축적됩니다. 임대대출 지원을 통해 많은 장기임대아파트 운영업체는 임차인에게 연간 또는 그 이상 임대료를 지불하도록 요구하여 한 번에 최소 13개월 동안 자금을 축적할 수 있습니다. 임대대출을 제공하는 대출회사는 대개 공식 은행이 아닌 온라인 대출회사나 비공식 금융기관이기 때문에 위험이 더 크다.

후징휘는 1년 이내에 지불할 임대료(단기 자금)를 기업의 롤링 발전, 장식 및 조립 등에 사용해야 한다고 강조했습니다. 금융 처리 측면에서 이러한 유형의 투자는 감가 상각, 즉 3년 주기로 1년에 지불해야 하는 돈을 투자하는 것은 일반적으로 폰지 사기가 될 운명입니다. 신규 입주자가 없고, 임대대출을 통해 임대료를 초과지불하고, 자금을 제공하는 신규 투자자가 없으면 장기임대아파트 회사의 현금흐름이 무너지고 청산, 도주 등의 문제가 발생하게 된다.

후징희는 동시에 업계의 긍정적인 측면도 보았다고 말했다. 2019년 12월 25일, 주택도시농촌개발부 등 6개 부서는 '주택 임대 시장 질서 수정 및 규제에 관한 의견'을 발표했습니다. 올해 5월, 중국 국가발전국 증권감독관리위원회는 와 개혁위원회 등이 공동으로 '인프라 부문 부동산투자신탁기금(REIT) 활성화에 관한 의견'() 시범 관련 업무 고시'를 발표했고, 많은 지자체가 임대시장 바로잡기에 나섰고, 주택도시부는 - 농촌진흥청이 곧 개정될 '주택임대차 규제'에 대한 의견 수렴에 나섰다.

많은 곳에서 감독이 강화되었습니다.

China Securities News 기자들은 최근 많은 지역에서 임대 시장을 규제하기 위한 문서를 발행했다는 사실을 발견했습니다. 그 중에는 인기 있는 1급 도시가 많이 있습니다.

심천시 주택건설국은 '주택 임대 기업의 사업 행위를 효과적으로 규제하기 위한 긴급 통지'('긴급 통지'로 통칭)를 발표했습니다. 일부 장기 임대 아파트는 '고입, 저급', '장기 소득 및 단기 지급'을 채택해 '폭발', '폭주' 문제를 초래해 정부 부처의 큰 관심을 끌었다는 점을 지적했습니다. 그리고 사회의 세심한 관심. 주택임대회사는 '하이인, 로우아웃', '장수입, 숏' 등의 방법으로 임대료를 인상하고, 기업자본파괴의 위험을 높이며, 주택소유자와 임차인의 정당한 권익을 침해하는 행위를 하여서는 아니 된다. 주택 임대 회사는 시장 확대를 위해 사용되는 "하이 인, 로우 아웃" 및 "장기, 단기 지불" 조치가 취해지는 조치를 충분히 인식해야 하며, 이로 인해 자본 체인이 깨져 운영 위험과 법적 위험이 발생합니다. 동시에, 주택임대사업자는 은폐, 기만, 강압 등의 방법으로 임차인에게 주택임대소비대출을 이용하도록 요구하여서는 아니 되며, 임대료 분할, 임대료 할인 등의 명목으로 임차인에게 주택임대소비대출을 이용하도록 유도하여서는 아니 된다. , 주택임대소비대출과 관련된 내용을 삽입할 수 없습니다.

분쟁 조정 메커니즘 구축 및 개선 측면에서 '긴급 통지'에서는 주택 임대 분쟁의 주요 책임을 통합해야 함을 구체적으로 지적하고 있습니다. 적시에 주택 임대 불만 사항을 처리하고 관련 당사자 간의 분쟁을 적절하게 해결합니다. 주택임대사업자와 주택권자, 임차인 사이의 주택임대분쟁은 협상을 통해 해결할 수 없는 경우에는 국민의 화해, 소송, 중재, 폭력협박, 단수, 단전 등 법적 경로를 통해 해결한다. , 기타 폭력적인 수단을 사용하여 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다.

심천 외에도 난징과 포산을 비롯한 많은 지역에서도 최근 임대 시장에 대한 규범 문서를 발행하여 임대료 수준을 규제하고 기존 주택을 개조했습니다.

임대료 수준 규제와 관련하여 11월 19일 포산 난하이구 주택 건설 수자원 관리국은 '불산 난하이구 2020 주택 임대 시장 지도 임대료 표준 프로젝트'에 대한 공개 모집과 ' 2020년 남해구 주택 임대시장 지도 임대료 표준 사업' '공공 임대 주택 임대료에 대한 정부 지도 가격 평가 사업' 결과 및 의견을 발표합니다. 발표에 따르면 포산시 난하이구에서는 다양한 유형의 주택에 대한 시장 임대료 수준과 다양한 지역의 공공 임대 주택에 대한 정부 지침 임대 가격을 정기적으로 발표합니다.

주택임대시장 육성 및 발전, 주택임대소비 지원, 구매와 임대를 모두 촉진하는 주택임대제도를 점진적으로 구축, 주택보장체계 구축 및 개선, 다채널을 통해 중저소득층의 주거난을 점진적으로 해결 , 그리고 주택 임대 시장의 건전한 발전을 촉진합니다

기존 주택 개조와 관련하여 11월 18일 난징 도시농촌개발위원회, 난징시 기획천연자원국, 난징 주택 안전국과 부동산국은 "기존 주택을 임대 주택으로 전환하기 위한 난징 시행 규칙(시험)"을 공동으로 제정하여 난징의 기존 주택을 임대 주택으로 전환하는 프로세스를 더욱 표준화하고 재건축 프로젝트가 기반을 두어야 한다고 규정했습니다. 건물 전체, 유닛 전체, 층 전체(독립적인 교통 공간이 있어야 함)를 기본 재건축 단위로 합니다.

렌탈 시장이 비수기에 돌입했다

현재 렌탈 시장은 비수기에 돌입했다는 점에 주목해야 한다. 전체 렌탈시장 거래량과 거래가격은 지난해에 비해 크게 하락했다. 거래량과 임대료 모두 하락해 자금 압박을 받고 있는 브랜드 장기임대주택업체들의 상황이 더욱 악화되고 있다는 점은 의심할 여지가 없다.

기관 데이터에 따르면 전국 임대 시장에서 지난주 주요 18개 도시의 임대 시장 규모는 전월 대비 7% 감소했으며 전체 임대 시장 활동은 여전히 ​​감소세를 유지하고 있습니다. 시장은 계속 냉각되고 있다. 전체 임대료 수준은 전월 대비 0.3% 소폭 상승, 전년 대비 5.1% 감소하는 등 기본적으로 동일했다. 도시별로는 전국 18개 주요 도시 중 광저우, 난징, 선전, 다롄, 허페이 등 5개 도시가 전월 대비 증가세를 보였으며 나머지 13개 도시는 모두 전월 대비 감소세를 보였다. 베이징, 시안, 상하이, 칭다오, 지난 등 다양한 수준의 임대 거래량이 옌타이와 비교하여 월간 감소율이 10% 이상이었습니다.

거래량 감소에 더해 전반적인 렌탈 수준도 지난해 같은 기간에 비해 감소했다. 전국 18개 주요 도시의 월평균 임대료는 지난주 41.8위안/제곱미터로 전년 동기 대비 5.1% 감소했고, 전월 대비 소폭 증가했다. 도시별로는 상하이, 베이징, 광저우, 다롄, 텐진, 지난, 충칭, 랑팡 등 8개 도시의 임대료가 지난주 전월 대비 상승세를 보였으며, 그 외 도시는 모두 3% 미만 상승률을 보였다. 월간 감소율은 4% 미만입니다. 전년 동기 대비 상하이, 항저우, 난징, 청두, 시안, 허페이 등 6개 도시의 임대료 수준은 지난해 같은 기간보다 높았고, 상하이와 항저우는 7개 도시에서 전년 동기 대비 증가세를 유지했다. 다른 도시의 임대료 수준은 지난해 같은 기간보다 낮았습니다.

“렌탈 시장에는 비수기와 성수기가 분명히 존재한다. 일반적으로 춘절 이후 2월과 3월의 복귀 성수기와 7~9월의 졸업 시즌이 대표적이다. 임대 시장의 성수기와 나머지 시간은 비수기입니다. 올해 초부터 전염병 등의 요인으로 인해 도시의 이주 노동자 수가 크게 감소했습니다. 요즘 날씨가 추워지면서 야외 작업이 많이 줄어들면서 렌탈 시장도 위축됐다”고 말했다. 중국증권저널은 "현재 베이징 임대시장은 비수기에 접어들었다"며 "몇몇 주택 교체 수요와 이전 계약 만료로 인한 임대 갱신을 제외하면 전체적인 신규 임대 수요가 적다"고 밝혔다. 이전 몇 년 동안 이러한 현상은 춘절 이후까지 유지될 것으로 예상됩니다.

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