카이사가 살아나다, 궈잉청 교활한 토끼 세 구멍

이 기사의 출처는 Prism Deep Network, 작성자: Sun Chunfang, 제목 사진은 Oriental IC에서 나온 것입니다.

광동-홍콩-마카오 Greater Bay Area는 이제 금괴입니다 다양한 개발자들이 탐내고 있습니다. 이전에 Greater Bay Area에 많은 투자를 하지 않은 부동산 회사의 경우, 돈을 벌기 위해 시장에 진출하려면 먼저 "지역 뱀" Kaisa(01638.HK) 부두로 가야 합니다.

예를 들어 선샤인시티.

2019년 5월 29일, 푸젠성에 본사를 둔 이 부동산 회사와 Kaisa는 전략적 협력 계약을 체결했습니다. 양측은 각각 최대 45억 위안을 투자하여 푸젠성 부동산 개발을 촉진하기 위한 합작 회사를 설립할 계획입니다. 광둥-홍콩-마카오 대만 지역 및 주변 지역 개발 분야 협력.

선샤인시티가 카이사를 선택한 이유는 “카이사와 관계사가 수년간 광둥-홍콩-마카오 대만구 지역과 그 주변 지역에 깊이 관여해 왔으며, 좋은 현지 경험을 갖고 있기 때문”이라고 말했다.

Kaisa는 Greater Bay Area에서 잘 알려진 "집주인"입니다. 2019년 3월 26일 성과 회의에서 약 3천만 제곱미터(토지 매장량에 포함되지 않음) 면적에 대한 오래된 개조 예비 프로젝트를 진행하고 있으며 그 중 99%가 Greater Bay Area에 위치한다고 발표했습니다. 총 가치는 약 1조 8000억 위안에 이른다.

이 '집주인'이 왔다가 갔다는 게 최근 4, 5년 사이에 일어난 일이다.

2014년 10월, 궈잉청 카이사 회장은 사건에 연루된 뒤 홍콩으로 도피했고, 카이사의 재산이 거의 모두 지방정부에 의해 잠겨져 매매자금의 출처가 갑자기 사라졌다. 부채 위기가 발생했습니다.

그 후 Sunac이 입주하여 인수 합병을 계획했습니다. 뜻밖에도 Kaisa의 재무보고 사기 문제가 드러났습니다. 당시 Kaisa의 임원부터 일반 직원까지 많은 사람들이 사임했습니다.

그들은 카이사와 궈잉청이 다시 살아날 가능성은 없다고 느꼈다.

여전히 기적이 일어났습니다. Sunac의 합병은 실패했고 Guo Yingcheng은 Kaisa를 장악하기 위해 돌아왔습니다. 그 후 Kaisa는 지방 정부와의 관계를 회복하고 채권자들과 구조 조정 합의에 도달했으며 사기 재무 보고서 문제에 대한 "희생양"을 찾았습니다. 2년여 만에 상장회사는 홍콩증권거래소에서 거래를 재개했습니다.

2014년 위기는 궈잉청에게 큰 영향을 미쳤고, 그로 인해 그는 강한 불안감을 느꼈다. 교활한 토끼는 항상 세 군데에 굴을 파고 있을 것이라는 사실이다.

이에 궈잉청은 A주, 홍콩주, 미국주 등 상장사 6개사를 거느리며 자본시장에 자주 출동했다. 궈잉청은 고향친구인 푸더홀딩스의 재무상장 장쥔과 마찬가지로 각종 관련 거래를 통해 보험회사인 쿤룬헬스에 투자했고, 결국 전 중국 보험감독관리위원회의 엄격한 감독을 받아 탈퇴했다. .

문제는 카이사가 이제 정말 안전한가 하는 것이다.

광동-홍콩-마카오 대만구 계획이 발표된 후, 광저우와 선전에 본사를 둔 로건, 애자일 등 주강델타 부동산 회사들이 현수막을 들고 자신을 주장하고 있다. 베이 지역의 선두주자.

그러나 Bay Area가 계획을 수립하고 최종적으로 통합을 달성하려면 시간이 걸릴 것입니다. 현재 Bay Area의 부동산 거래량이 가장 많고 주택 가격도 가장 높으며 수요가 가장 높습니다. 광저우와 심천에서는 토지의 가장 큰 원천, 특히 선전에서는 낡은 ​​개혁을 이기는 사람만이 세계를 이길 수 있습니다.

누구도 감히 '개혁왕' 타이틀을 놓고 카이사와 경쟁할 수는 없다.

Kaisa의 2018년 재무 보고서에 공개된 오래된 개조 데이터에 따르면 Kaisa의 오래된 개조 예비 프로젝트는 약 3천만 평방미터(토지 은행에 포함되지 않음)의 면적을 차지하고 있으며 그 중 99%가 위치합니다. Greater Bay Area에 해당하는 Greater Bay Area ***에는 선전의 81개 프로젝트, 광저우의 12개 프로젝트, 중산의 16개 프로젝트를 포함하여 119개의 도시 재개발 프로젝트가 있으며 총 가치는 약 1조 8천억 위안입니다.

Guo Yingcheng은 선전의 도시 개조 프로젝트 총 이익률이 약 50%, 광저우의 경우 약 40%, 후이저우 및 중산과 같은 도시의 경우 약 26%라고 말했습니다. 평균적으로 Kaisa 리노베이션 프로젝트의 매출총이익률은 20%가 넘습니다.

홍콩의 한 투자 기관 관계자는 Kaisa의 매출 총 이익률 추정치가 너무 낙관적이라고 말했습니다. 오래된 개조 프로젝트의 개발 진행 속도가 그다지 빠르지 않고 가치도 그다지 높지 않습니다. 그러나 그는 위에서 언급한 데이터가 할인되더라도 Kaisa의 개조 프로젝트와 가치는 여전히 다른 광저우-선전 부동산 회사보다 훨씬 높다는 점을 인정했습니다.

Kaisa는 지속적인 노후 개조 프로젝트 출시에 힘입어 2018년에 700억 6천만 위안의 계약 매출을 달성했으며, 이는 전년 대비 57% 증가한 매출총이익입니다. 총이익률은 전년 대비 1.5% 증가한 29%, 핵심 순이익은 304% 증가한 47억 위안, 보유 현금은 229억 위안으로 전년 동기 대비 증가했습니다. 8%.

카이사의 측근은 부동산 회사가 업계에서 확고한 입지를 확보하고 금융기관과 금융 분야에서 목소리를 내고 싶다면 규모에 의지해야 한다고 말했다. 카이사의 목표는 100 달성이다. 10억 또는 2000억 위안의 계약 판매 규모.

하지만 카이사의 부채비율은 여전히 ​​상대적으로 높다. 2018년 말 기준 순부채비율은 2017년 말 300%에서 236%로 떨어졌다.

Guo Yingcheng은 다음과 같이 설명했습니다. 각 Kaisa 개조 프로젝트의 개발 주기는 5~6년입니다. 이는 개조 자금의 축적 기간이 너무 길고 "투자 후에는 모든 것이 부채가 됩니다"를 의미합니다.

앞서 언급한 투자기관들은 철거보상 실시와 착공 이전까지 투자가 많지 않은 노후개축사업이 많다고 반박했다. 회사의 자금을 너무 많이 차지하지 않을 것입니다. "카이사 높은 부채는 여전히 역사에 남아있는 문제입니다. 주로 2014년 이전 재무 보고서가 위조 및 대규모 부채 은폐 혐의를 받았기 때문입니다. 이러한 부채는 천천히 처리되어야 합니다.

현재 3대 신용평가사인 피치(Fitch), 무디스(Moody's), S&P는 카이사에 B등급을 부여했지만 해외채무 금리는 여전히 높다.

2019년 5월 23일 Kaisa는 이자율 11.5%의 미화 4억 달러 선순위 채권을 발행했으며, 이전에는 4월 2일에 Kaisa가 이자율 11.25%의 미화 3억 5천만 달러 선순위 채권을 발행했습니다. .

카이사는 지난 4월 4억7500만 위안, 6억8500만 위안 규모의 ABS 2건을 발행해 국내 금융시장에서도 큰 진전을 이뤘다.

카이사는 앞으로도 저금리 차입금을 신규로 차입하고, 기존 고금리 차입금을 상환해 순부채비율과 자금조달비용을 줄이는 등 자금조달구조를 지속적으로 개선해 나가겠다고 답했다.

Guo Yingcheng 두 형제는 조주 푸닝 출신이며 선전의 오래된 개혁에 의지하여 부를 얻었습니다. Kaisa는 2009년 홍콩에 상장되었습니다. Kuok Family Trust Fund는 Dachang, Dafeng 및 Taisheng의 3개 회사를 통해 61.35%의 지분율로 Kaisa를 통제합니다.

상장 이후 카이사의 심천 리모델링 사업이 점점 커지고 있어 오랫동안 부동산 업무를 맡아온 현지 공무원들과 '회색 거래'가 불가피할 전망이다. .

2014년 10월 관련 관계자들이 이 사건에 연루되면서 궈잉청은 홍콩으로 도주했다. 선전에 있는 카이사의 4개 부동산은 즉시 폐쇄됐고, 매매 추심도 중단됐고, 부채위기가 터졌다.

위기 속에서 국옥 형제는 지분 11.21%를 시노시노생명보험에 양도했고, 후자의 지분은 29.96%로 늘어나 카이사의 단일 최대주주가 됐다.

Kaisa의 다른 재산이 차례로 잠겨지면서 Guo Yingcheng의 삶은 더욱 어려워졌고 수천 명의 사람들이 그를 구타했고 국내외 채권자들이 빚을 징수했습니다.

2015년 1월, 인수합병의 제왕 수낙이 등장했다.

Sunac은 총 1주당 18억 홍콩달러, 45억 5천만 홍콩달러에 Kaisa의 Kuok 형제 지분 49.25%를 매입하기로 약속했으며, 나머지 형제들에게는 포괄적인 공개매수를 할 계획입니다. 주주.

Sunac은 지분 인도에 앞서 전제 조건을 설정했습니다. Kaisa의 부채 구조 조정은 Sunac을 충족해야 합니다.

수낙과 카이사, 손홍빈과 궈잉청은 처음부터 서로 어울리지 않는 인물이었다. .

"카이사 회사 내에서는 흡연이 금지되어 있으며, 임직원들은 기본적으로 담배를 피우지 않습니다. 수낙 관계자들이 도착한 후 양측 팀은 회의실에 앉았습니다. 수낙 그룹인 라오선(Lao Sun)이 이끄는 관계자들은 담배를 꺼내 삼켰다. "안개가 뿜어져 나오네요, 카이사 팀이 너무 불편해요." 카이사와 가까운 사람들도 비슷한 기업문화 갈등이 많다고 합니다.

Sunac이 각종 금융 데이터를 무작위로 확인한 결과 Kaisa에 심각한 금융 블랙홀이 있음이 밝혀졌습니다. 부채는 재무 보고서에 발표 된 297 억 위안이 아니라 650 억 위안입니다.

해당 소식은 이후 공개됐다. 카이사는 해당 소식을 공개한 것에 대해 수낙을 비난했지만, 수낙은 이를 부인했다.

2015년 4월 13일 Kaisa는 Guo Yingcheng이 이사회에 복귀할 것이라고 발표했습니다. 이후 카이사에 배속된 수낙 임원 3명이 화가 나서 군대를 이끌고 카이사 본부를 떠나게 되면서 인수는 종료됐다.

궈잉청은 돌아오기 전 이미 자구 계획을 세웠다.

2015년 4월 초 선전은 카이사의 미분양 부동산에 대한 잠금을 해제했고, 카이사와 정부의 관계는 회복되기 시작했다. 지난 9일 생명보험이 카이사에게 13억7700만 위안을 빌려준 것으로 알려졌다. 전후 생명보험은 카이사 주식에 30억 위안 이상을 투자했고, 펀드, 채권, 부동산 등에서도 120억 위안 이상을 카이사에 지원했다.

2015년 7월 선전은 룽강구 카이사(Kaisa)의 오래된 개조 프로젝트를 승인했는데, 이는 궈잉청(Guo Yingcheng)의 개인적인 문제가 기본적으로 해결되었음을 보여주었습니다.

2015년 말부터 2016년 초까지 Kaisa의 국내 주요 채권자인 Ping An, CITIC, Cinda는 Kaisa와 합의에 도달했습니다. CITIC 은행과 CITIC Trust는 Kaisa에 300억 위안을 기부했고, Ping An Bank는 500억 위안을 기부했으며, Cinda는 부채-출자 교환을 통해 Kaisa의 여러 기존 개혁 프로젝트에 깊이 관여했습니다.

카이사와 가까운 사람들은 이들 금융기관이 카이사를 돕겠다는 이유는 간단하다고 말했다. 대대적인 개혁 토지은행을 통해 향후 수익을 기대할 수 있습니다.

2015년 하반기에는 선전, 베이징 등 1선 시장에서 부동산 시장이 주도권을 잡으며 주택 가격이 급등했다.

"때때로 우리는 정부가 Kaisa의 부동산을 폐쇄했을 때 Kaisa가 부동산 시장 불황에서 살아남는 데 도움이 되었다고 농담합니다. 폐쇄가 해제된 후 시장이 회복되고 선전 지역 부동산의 가치가 상승했습니다." 한 개발자가 말했습니다.

2016년 1월, 카이사는 국내 채권자들과 채무 재조정 합의에 이르렀고, 12월에는 해외 채권자들과 합의에 이르렀고, 일부 '전직 직원'이라는 금융사기 문제의 희생양이 발견됐다. Kaisa가 금융 사기를 주도했지만 Guo Yingcheng은 이를 모르고 승인하지 않았습니다.

2017년 3월 카이사 주식은 증권거래소에서 거래를 재개했습니다.

Kaisa의 거래 재개를 전후하여 불과 2~3년 동안 Guo Yingcheng은 A주, 홍콩 주식, 미국 주식의 상장 회사 6개를 통제하고 보험 회사를 인수하려고 했습니다.

동포인 장준(중국 생명보험회사 사장)과 너무 친했기 때문인지 그의 영향으로 장준의 경영기법을 배웠다. 아니면 2014년의 위기가 너무 흥미로웠고 Guo Ying은 여전히 ​​겁에 질려 자신의 수도와 산업 영토를 구축하기로 결정했습니다.

Guo Yingcheng의 Mingjia United(현재 주요 사업은 소프트웨어 서비스인 Jiayun Technology) 인수를 예로 들어보겠습니다. 2017년 9월 Kaisa의 자회사인 Jiasu Network가 Mingjia의 원래 실제 컨트롤러를 인수했습니다. United Zhou Jianlin은 지분 21.25%를 받아 실제 지배자가 되었습니다.

이에 앞서 궈잉청은 복합 관련 회사를 통해 이 상장회사에 비밀리에 투자한 바 있다.

저우젠린은 2016년 말 대량매매를 통해 두 차례에 걸쳐 보유 주식을 총 2987만4100주 줄였다. 이후 거래 가능한 주식 주주 목록에는 3개의 회사가 포함되었습니다. Shenzhen Jiaboshi Innovation Technology Co., Ltd.("Jiaboshi"로 표시)는 1,5919만 주를 보유하고 있으며 Shenzhen Huasheng Ruide Technology Development Co., Ltd.("Jiaboshi"로 표시) "Huasheng Ruide")는 754만5700주를 보유하고 있으며, Shenzhen Shengda Zhishuo Technology Development Co., Ltd.("Shengda Zhishuo"로 지칭)는 641만1700주를 보유하고 있습니다.

세 회사의 전체 지분율은 약 4.7%로 5% 레드라인에 가깝다.

산업 및 상업 정보에 따르면 Jiaboshi, Huasheng Ruide 및 Shengda Zhishuo의 지배 주주는 모두 Shenzhen Zhenglaida Industrial입니다. 업계에서는 Zhenglaida Industrial이 Guo Yingcheng 가족이 운영하는 회사라고 믿습니다.

홍콩의 한 투자 기관 관계자는 궈잉청이 밍지아 유나이티드를 인수하기 전 3개 회사를 통해 숨어 있던 장점이 향후 지분 분쟁이 발생할 경우 진출할 수 있다는 점이라고 말했다. , 공격, 후퇴 또는 방어가 훌륭하다고 할 수 있습니다.

명가 동맹을 장악 한 후 Guo Yingcheng이 보험 자금을 준비하는 동안 Zhenglaida Industrial이 다시 나타났습니다.

2017년 2월, 전 중국 보험감독관리위원회는 Kunlun Health Insurance-Shenzhen Hongchangyu, Shenzhen Zhengyuanda, Taiteng Materials 및 Zhenglaida Industrial의 주주 4명이 Guo Yingcheng 가문에 속해 있는지 질문하는 질의 서한을 발행했습니다.

4개 회사는 이를 부인하는 답변을 했고, 원래 중국보험감독관리위원회는 이에 대해 두 번째로 문의했다.

2017년 12월, 기존 중국 보험 규제 위원회는 위에서 언급한 4명의 주주를 포함해 7개의 주주 회사가 Kunlun Health에 대한 지분을 철회할 것이라고 발표했습니다. 그러나 이번 발표에서는 위 4개 회사가 궈잉청(Guo Yingcheng) 가문에 속하는지 여부는 결정되지 않았습니다.

선전의 한 부동산 관계자는 원래 중국 보험감독관리위원회와 중국 증권감독관리위원회가 보험자본을 '도깨비'로 규정하기 전에는 부동산 회사가 금융 분야에 참여하는 것이 일반적인 일이었다고 말했다. 당시에는 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development), 타호(Tahoe) 등 금융, 보험, 펀드 등 분야의 기업이 모두 참여했다. 규제 당국의 거센 질책 이후 부동산 회사들은 물러섰다.

궈잉청은 겁이 많겠지만, 이런 수도 상황에는 이유가 있다.

2014년 위기 이후 궈잉청은 자본 제약에 시달렸다.

Kaisa와 가까운 사람들은 Kaisa가 위기를 극복하는 데 도움을 준 Cinda 및 기타 금융 기관에 감사하는 한편 Kaisa는 자신을 위해 일하고 있다고 느낍니다.

Kaisa의 최대 채권자인 Ping An, CITIC 및 Cinda는 부채-출자 교환을 통해 Kaisa의 도시 재개발 프로젝트에 깊이 관여해 왔습니다.

'프리즘'은 핑안과 카이사가 2016년 초 가흥평가투자유한공사를 설립했다는 사실을 알게 됐다. 이 회사는 1위부터 6위까지 6개의 투자 파트너십을 갖고 있는데, 이는 각각 일부에 해당한다. 예를 들어 Kaisa의 오래된 개조 프로젝트는 Shenzhen Henggang에 위치한 Kaisa의 대규모 프로젝트에 해당합니다.

Cinda는 또한 Kaisa와 협력하여 다수의 합자회사 펀드를 설립했습니다. 예를 들어 산업 및 상업 정보에 따르면 Kaisa와 Cinda Asset은 공동으로 Wuhu Xindongzhen 투자 센터(Limited Partnership)를 설립하여 투자하고 있습니다. 심천 Jiawang 기반의 부동산 개발 회사입니다.

CITIC Bank와 CITIC Trust는 Kaisa의 부채 문제 해결을 돕기 위해 300억 위안을 기부한 적이 있습니다. 그 대가로 CITIC은 Guo Yingcheng의 최대 도시 재개발 프로젝트인 선전 난산구 Shekou의 Dongjiaotou 토지 구획에 개입했습니다. 17만㎡ 규모의 이 보물지의 가치는 현재 시장 가격 추정을 기준으로 1000억 위안에 가깝다.

카이사와 가까운 사람들은 이 땅이 1980년대 선전시에서 선전해운그룹에 창고 및 터미널 부지로 할당됐다고 말했다. 이후 홍콩 더들리그룹이 수백만 위안을 주식으로 투자했고, 양측은 이를 취소했다. Shenzhen Zhenhua Harbor Enterprise Co., Ltd.(이하 Shenzhen Zhenhua)를 설립했으며 Dudley가 49%의 지분을, Shenzhen Shipping이 51%의 지분을 보유하고 있습니다.

2000년 이후 중국 부동산 시장이 급성장하면서 땅값이 급등했다. 두리회사는 자기자본을 49%에서 80%로 늘리기 위해 등록자본금 3,255만 위안을 제공하려 했고, 나머지 20%의 지분도 인수하기로 협상했지만 심천해운은 이에 동의하지 않았다.

2013년 궈잉청은 상황에 직면해 동시에 선전진화의 두 대주주에게 노력해 한편으로는 두리그룹 지분을 계속 늘렸다. 한편 그는 심천해운그룹의 대주주인 홍콩해운투자유한회사(나중에 '심천홍리금융투자홀딩스유한회사'로 개칭)의 심천항 양도를 수락하고 항만해운투자를 회계처리했다.

Kaisa가 위기에 처했을 때 Guo Ying이 해결책이 되었습니다. 재정 문제로 인해 2015년 초 Dudley Group의 주식이 모두 매각되었으며 홍콩항공 투자는 홍콩라이징선(Hong Kong Rising Sun Group) CEO 차이밍(Cai Zhiming)에게 넘어갔다.

위기 이후 궈잉청(Guo Yingcheng)은 차이즈밍(Cai Zhiming)으로부터 동자오(Dongjiao)를 되찾으려 했으나 이미 채권자 CITIC이 관여하고 있다. /p>

산업 및 상업 데이터에 따르면 Kaisa는 Hongli Financial(이전의 "Port Investment") 지분 1%를 직접 보유하고 있으며 나머지 99%의 지분은 Yingtan Investment Management가 소유하고 있습니다. Limited Partnership(이하 'Jinying Investment')은 등록 자본금 66억 7천만 위안을 보유하고 있으며, CITIC Trust의 납입 자본금은 50억 위안이 넘고 Kaisa Group의 납입 자본금은 16억 위안이 넘습니다.

"현재 더들리와 카이사, 그리고 정부가 협상과 경쟁을 벌이고 있다. 더들리의 요구는 땅값 상승에 따른 정당한 이익을 얻기 위한 것이다. 카이사는 더들리로부터 지분을 합리적인 가격에 양도받기를 희망한다. 정부는 일부를 분할하고 싶어한다. 공공시설 건설을 위한 토지입니다. 결국 합의에 도달하지 못하면 문제를 해결하는 수밖에 없습니다. "카이사의 측근은 말했다.

동자오터우 프로젝트는 카이사의 오래된 개조 프로젝트의 축소판일 뿐이다. 궈잉청의 말에 따르면 "불분명한 정책과 사회 변화의 상황에서 오래된 개조는 어렵다. ”

물론 이런 종류의 게임은 Guo Yingcheng이 이전에 겪었던 폭풍에 비하면 아무것도 아닙니다.

정상 가치

초점 영역: 정보 기술, 높음 최종 장비, 신소재, 신에너지, 에너지 절약 및 환경 보호, 생물의학, 교육, 첨단 제조 및 기타 적격 분야.

기간 : 6월 13~15일(선전) 6월 18~20일(베이징)

참여 과정에 대한 문의는 작가에게 비공개 메시지를 보내주시고 '참석'이라고 답장해주세요.