중소부동산기업의 자금조달채널 분석

1. 우리나라 부동산 기업의 자금 조달 현황 및 경로 분석

(1) 부동산 자금 출처 현황

현재 자금은 주로 국내 대출, 외국 자본 활용, 외국인 직접 투자, 자체 조달 자금, 기업 및 기관의 자체 소유 자금, 주택 구매자의 예금 및 선불금 및 기타 자금의 7가지 측면에서 나옵니다. 2004년 1월부터 11월까지 국내대출, 자체조달자금 및 기타자금이 금기 전체 부동산개발자금의 76.4%를 차지하였고, 이중 국내직접대출이 전체 재원의 26.4%를 차지하였다. 지난해 같은 기간과 비교하면 국내 대출액은 전년 동기 대비 5.75% 증가했고, 외자 활용액은 10.12% 증가해 매우 큰 폭의 증가세를 보였다. 업계 자금원 구조에 심각한 결함이 있고, 은행 대출 건수도 엄청나다.

그림 2.16 부동산 업계의 다양한 자금 출처 비율

(2) 현재 기간 동안 다양한 채널의 자금 조달 금액 변화

그림 2.17 채널별 조달금액 변화

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2004년 8월 이후 다양한 채널 중 부동산 투자, 자기조달자금, 예금 및 대출, 외자활용, 해외직접 등 투자 및 기타 펀드는 모두 하락세를 보인 반면, 국내대출과 기업 및 기관의 자체금융은 모두 하락세를 보였으며, 일부 펀드는 10월 들어 하락세를 멈추고 소폭 성장세를 보였다.

(3) 기존 7가지 자금 조달 방식 분석

일련의 거시적 통제 정책의 영향으로 금융기관, 특히 은행의 부동산 대출 요건이 높아졌습니다. 개발자 다른 채널을 통한 자금 조달에 대한 수요가 크게 증가하여 자본 병목 현상에 직면하여 현재 솔루션이 많지 않습니다.

1. 국내 은행 대출:

은행 대출은 부동산 개발업자들이 몰려드는 주요 자금 조달 채널입니다. 중앙은행 문서 121호에는 현재 은행 대출이 부족하다고 명시되어 있지만, 프로젝트 개발 수준 및 개발자 자체 자금에 대한 기준에서는 대부분의 개발자가 제외됩니다. 그러나 기업 입장에서는 은행 대출이 편리하고 상대적으로 저렴하며 재무 레버리지가 높다는 점은 치명적인 유혹이다. 게다가 장기 부채 구조를 조정하면 높은 부채 상환 압력 등의 단점도 피할 수 있다. 부채와 단기 부채. 동시에, 부동산 신용 사업은 여전히 ​​은행에 의해 일반적으로 우량 자산으로 간주되고 있으며, 상업 은행의 신용 열정은 전혀 줄어들지 않았습니다.

2. 신탁 프로젝트 파이낸싱:

신탁은 2003년부터 2004년까지 전국적으로 163개의 부동산 신탁이 발행되었으며, 그 금액은 1,758억. 신탁자금의 비중은 업계 발전을 뒷받침하기에는 턱없이 부족합니다. 신탁자금이 인기를 끄는 가장 큰 이유는 다양한 금융상품을 연결할 수 있다는 점입니다. 첫째, 해외자금을 도입할 수 있다는 점입니다. 국내 산업투자신탁자금을 충분히 활용할 수 있으며, 셋째, 고정수익형 지분투자 형태로 프로젝트 회사에 진입할 수 있다. 넷째, 프로젝트 회사를 적시에 상장할 수 있다. 프로젝트를 조기에 건설하여 프로젝트가 은행 대출 조건을 충족하도록 하며 이는 자금 조달 경로의 통합 및 개선에 긍정적인 영향을 미칩니다.

3. 해외 부동산 펀드:

해외 부동산 펀드는 상하이가 장악하고 있는 중국 부동산 시장에 대해 낙관적이다. 모건스탠리의 부동산투자펀드 RSREF, ING부동산, 슈이온그룹, 싱가포르 캐피탈랜드 등이 모두 조치에 나섰다. 현재 국제자본의 대다수는 자금에 집중되어 있으며, 금융관리회사, 투자회사 등의 형태로 개입하고 있다. 해외 펀드는 전망이 밝지만 중국 부동산에 대한 갈증을 해소하기는 어렵다. 더욱이 현행 정책과 법률의 장애, 국내 기업의 변칙적 행위, 부동산 시장의 불투명성 등이 모두 해외 자본의 유입을 초래하고 있다.

4. 국내 산업자금:

이익률이 매우 넉넉한 부동산 시장이 기존 증권시장의 6000억 위안 규모 사모펀드보다 매력적인 것은 의심할 여지가 없다. 그러나 산업자금에 관한 법률이 부재하여 사람들이 위험의 존재를 무시하기는 어렵다는 점은 치명적이다. 현재 이러한 자금은 재무관리회사, 투자회사 등의 형태로도 존재합니다. 당연히 특정 업무에 대한 표준화가 부족하여 숨겨진 위험이 있습니다.

5. 비상장 지분 조달:

토지 보유량이 풍부한 사람은 자금이 없고, 자금이 풍부한 사람은 토지를 확보할 수 없다. 부동산 금융. 그러나 지분 투자는 자기 소유 자금을 풍부하게 할 수 있지만 일반적으로 부동산 회사는 등록 자본이 적고 지배적 지위를 쉽게 포기하지 않으며 대부분의 개발 이익을 포기할 의향도 없습니다. 전문 부동산 개발업체 등 강력한 기업을 위한 도시 운영업체 및 M&A 쇼입니다.

6. 상장 자금 조달:

기업 상장은 기업이 자금을 확보하고 자본 운용을 구현하는 주요 방법 중 하나이기도 합니다. 그러나 중국 증권감독관리위원회의 '주식 최초 발행 및 상장 관련 업무 추가 규제에 관한 고시'로 인해 대부분의 부동산 회사는 절망에 빠졌습니다. 새로운 규정 앞에서는 실질적인 힘과 규정을 준수하는 개발자만이 상장에 성공할 수 있습니다. 그러나 개발자가 너무 많고 일반적으로 신용 수준이 낮은 현재 상황에서는 업계 자본을 해결하는 것이 불가능합니다. 대규모 상장으로 인한 부족현상이 현실입니다.

7. 채권발행:

'회사법'에 따르면 우리나라 채권시장의 규모가 상대적으로 작고, 거래가 적으며, 발행 및 보유의 위험성은 말할 것도 없습니다. , 발행 채권 발행 요건은 엄격합니다. 두 국영 투자 기관이 설립한 국영 기업, 상장 회사 및 유한 책임 회사만 발행할 수 있습니다. 기업 자산 부채 비율, 자본 자금에도 엄격한 제한이 있습니다. , 그리고 보증. 이것은 또한 대기업에게도 운명입니다. 대부분의 부동산 회사는 채권 발행만을 꿈꿀 수 있습니다.

요컨대, 부동산 금융의 규모가 엄청나기 때문에 단순히 은행 대출이나 다른 방법에만 의존하는 것만으로는 문제를 완전히 해결할 수 없습니다. 동시에 부동산증권회사에 대한 법률제도를 구축하고, '산업자금법'을 조속히 공포하고, 기존의 '회사법'과 '증권법'을 개선하여 현장의 제도적 플랫폼을 구축해야 합니다. 부동산산업의 건전하고 질서있는 발전을 효과적으로 지원하기 위해 부동산기업금융을 도입합니다.

(4) 부동산 회사 자금 조달의 새로운 발전

1. 해외 펀드와의 협력:

해외 부동산 펀드는 기다리던 방식을 바꾸었습니다. 중국 부동산 시장에 대한 태도를 보면 투자 의욕이 강해진다. 현재 리먼브라더스, 독일 부동산투자은행, 영국 그로스브너, 미국 칼라일, 네덜란드 로담코 등 해외 펀드가 활발히 활동하고 있다. Shanghai Forte는 Morgan Stanley Real Estate Fund와 협력 계약을 체결했으며, 두 당사자는 "Forte Graceland" 프로젝트 건설에 약 5천만 달러를 공동으로 투자할 예정입니다. Sunchi China Holdings와 Morgan Stanley Real Estate Fund가 부동산 투자를 위한 합작 프로젝트 회사 설립을 발표했습니다. ING와 베이징 캐피털 그룹이 해외에서 공동으로 조성한 '중국 부동산 개발 기금'이 베이징에 투자한 '리도 워터프론트' 프로젝트가 공식적으로 시장에 진입했다. Gemdale Group, Morgan Stanley Real Estate Fund IV(이하 MSREF) 및 Shanghai Shengrong Investment Co., Ltd.가 프로젝트 회사 설립에 공동 투자했으며 Morgan Stanley Real Estate Fund가 55%를 투자했습니다.

2. 홍콩 상장 준비:

홍콩 상장을 통해 부동산 회사는 국제 자본 시장과 통합함으로써 국제적 차원을 추가하고 운영 능력을 향상시킬 수 있습니다. 따라서 그들은 계속해서 베이징 캐피탈 랜드 이후 상하이 포르테도 공식적으로 홍콩 증권 거래소에 상장되었습니다. Sunco는 HSBC 홍콩과 상장 스폰서 계약을 체결하고 홍콩 상장 여정을 시작했습니다.

Guangzhou R&F Real Estate와 Zhongshan Agile Group은 모두 2006년에 홍콩에 상장되었습니다. 베이징 SOHO 차이나, 상하이 중성부동산 등 본토의 유명 부동산 개발업체들은 조건이 무르익으면 홍콩에서 H주를 발행하는 데 관심을 갖고 있다. 2005년 중국 본토 최초의 부동산 신탁 펀드인 Yuexiu City Construction이 홍콩에 상장되면서 부동산 금융을 위한 새로운 채널이 마련되었습니다.

3. 토지 자본의 강력한 동맹:

China Resources가 Vanke를 성공적으로 인수한 후 부동산 산업은 강력한 동맹의 추세가 되었습니다. SOHO China와 Huayuan Group은 Shangdu 프로젝트 협력에 관한 일련의 계약을 체결했습니다. 양 당사자는 지분 협력 형태를 채택했으며 SOHO China는 개발 2단계와 3단계를 담당하고 Huayuanzhi는 판매 1단계를 담당합니다. 천진천진태다그룹은 Vantone Real Estate가 발행한 추가 주식 3억 8백만주를 완전 인수하여 Vantone Real Estate의 지분 27.8%를 소유하고 Vantone Real Estate의 전략적 투자자가 되었습니다.

10개 이상의 국내 유명 부동산 회사가 공동으로 설립한 산업 체인 조직인 Zhongcheng Alliance의 첫 번째 실질적인 부동산 프로젝트도 정저우 얼라이언스 신도시(Zhengzhou Alliance New City)에서 공식적으로 시행 단계에 돌입했습니다. 정저우.

8월 31일 이후에는 '인수합병'도 끝났다. 협동개발도 부동산 산업을 다른 산업과 구별하는 특징 중 하나가 된 것 같다. 10월 11일 Vanke Enterprise Co., Ltd.와 China Merchants Real Estate는 선전 서커우에서 양측이 각각 675만 위안을 투자하여 지분 45%를 인수하고 텐진시 시청구의 342.81에이커.

(5) 새로운 부동산 금융 채널

1. 전당포 금융:

빠르고 단기적이며 편리한 특성으로 전당포가 인기를 끌고 있습니다. 자금 조달 채널 중 하나인 전당포 산업은 기업에 긴급하게 필요한 후속 개발 자금을 교환하기 위해 부동산을 포함한 비실현 자산을 사용합니다. 은행 신용 금융을 통해 전당포 산업은 유연하고 편리한 특성을 보이기 시작했으며 부동산에 개인 투자를 제공하고 중소기업 금융은 새로운 길을 제공합니다.

이미 신규 프로젝트 건설을 시작한 일부 개발업체는 아직 초기 자금을 받지 못했고 은행 대출도 아직 받지 못하여 부동산 회사가 단기 자금 압박에서 살아남기 어렵습니다. . 따라서 이를 목적으로 전당포에 진출하는 부동산 회사도 늘어나고 있다. 상하이를 예로 들면 화롄(Hualian), 항룽(Hang Lung) 등 전당포에서는 다양한 기업들이 자금을 모으고 있다. Hang Lung Pawn Shop은 전체 부동산 프로젝트에 대해 전당포 모기지 융자를 수락했으며 총 융자 계약은 2천만 위안에 달합니다. 많은 도시 개발자들은 “토지 전당포” 방식을 추구합니다.

2. 외국 은행 대출:

외국 은행의 위안화 사업 자유화로 인해 국내 부동산 개발 기업에 자금을 조달할 수 있는 또 다른 채널이 생겼습니다. 그러나 외국 은행들은 일반적으로 중국 부동산을 믿고 있습니다. 개발이 매우 불규칙하고 위험도가 높으며 부동산 개발 대출 사업이 쉽게 시작되지 않기 때문에 RMB 사업을 운영하는 것은 현재 국내 개발자의 자금 조달 어려움을 완화하는 데 큰 역할을 하지 못할 것입니다. 은행의 대출 승인 및 평가는 중국 은행보다 훨씬 엄격합니다.

2. 주식 자금 조달 채널 선택 및 분석

(1) NASDAQ 상장 자금 조달

장점: 상장 자금 조달이 성공하면 신속하게 다음과 통합됩니다.

어려움: 1) 나스닥에 상장했고 상장을 준비하고 있는 중국 기업으로 볼 때 모두 첨단기술 기업이다. 현재 중국에는 부동산 회사가 없으며 기업이 나스닥에 상장하는 경우 이러한 유형의 회사에 대한 해외 투자자의 투자 관심과 가치 평가 기대를 판단하기가 어렵습니다. , 적어도 아직 시장의 핫스팟이 되지는 않았습니다. 따라서 IPO를 통해 나스닥에 상장하고자 한다면 먼저 관련 투자은행 및 해외 펀드와 실제 커뮤니케이션을 진행하여 시장 포지셔닝을 파악해야 합니다. 2) 역합병 및 백도어를 통해 나스닥에 상장할 경우 일시적으로 업계를 회피할 수 있습니다. 투자자들은 쉘 상장의 법적 위험이 더 높고 일정 비용을 지불해야 한다고 예상합니다. 그러나 이후 추가 자금 조달의 어려움은 완화되지 않았으며 기업은 여전히 ​​위에서 언급한 다양한 문제에 직면하게 될 것입니다.

분석과 판단: 나스닥의 성공적인 상장과 자금 조달은 가장 큰 이점과 가장 어려운 운영을 가지고 있습니다.

(2) 홍콩 상장

장점: 1) IPO 자금 조달이 성공하면 여전히 국제 자본 시장에 진출할 수 있고 기업 발전의 자본 병목 현상을 해결하며 변화할 수 있습니다. 2) 부동산 산업 컨셉은 상장에 장애가 되지 않을 것입니다.

단점과 어려움: 1) 홍콩 시장은 국내 부동산 회사에 대한 평가 수준이 낮고 자금 조달 금액이 2) 상장 심사가 엄격하고 감독 수준이 국내 시장보다 획일적으로 높다.

분석 및 판단 : 수입 측면에서는 상대적으로 온건하지만 운영 측면에서는 단기적으로 회사에 효과적인 재정 지원을 제공하기 위한 선택 사항이라고 볼 수 있다.

(3) 국내 A주 상장

장점: 1) 주가수익률 평가 수준은 여전히 ​​해외 시장보다 높고, 조달 비용도 낮습니다. 2) 주식매매방식이 개시되고 발기인의 주식유동성 문제는 기본적으로 해결되었다. 3) 이 사건으로 볼 때 2004년 6월 폴리부동산(주)의 IPO 신청이 승인되었다. 이후 Gemdale Group(600383)의 추가 발행이 승인되었으며 Vanke A(000002)와 Financial Street(000402)의 재융자 신청이 모두 승인되었습니다. A주 시장은 다른 부동산 회사의 자금 조달 요구를 환영했습니다.

단점: 1) A주 시장에서는 주식의 향후 상황을 판단하기 어렵다. 2) 엄격한 승인이 필요하다.

분석 및 판단: 상장 수익률은 높지만 단기적으로 IPO는 불가능합니다.

(4) 사모펀드

국제 자본시장에는 많은 자금이 있으며, 그들은 중국의 높은 성장과 성장 공간에 대해 매우 낙관하고 있으며 매우 기뻐하고 있습니다. 중국에 사모펀드 투자를 해보세요. 전략적 사모란 전략적 가치를 지닌 주식 투자자, 즉 전략적 투자자를 비공개 시장 수단을 통해 목표로 도입하는 것을 말합니다. 그 장점은 주로 다음과 같은 측면에서 반영됩니다.

우선 기업이 주주 구조를 개선하고 상장에 유리한 지배구조, 규제 시스템, 법적 틀, 금융 시스템을 구축하는 데 도움이 될 수 있습니다.

둘째, 기업이 직원 인센티브 문제를 더 잘 해결하고 상장에 유리한 직원 인센티브 시스템을 구축하는 데 도움이 될 수 있습니다.

셋째, 전략적 자본의 도입은 기업이 빠르게 규모를 확장하는 데 도움이 되어 향후 상장 시 투자자의 호감을 얻기가 더 쉬워집니다.

넷째, 전략적 투자자(특히 해외 전략적 투자자)의 시장 비전, 산업 운영 경험 및 전략적 자원은 기업이 더 빠르게 성장하고 성숙하도록 도울 수 있으며 즉각적인 결과를 창출할 가능성이 더 높아질 수 있습니다. 단기간에 회사의 수익과 비용 구조를 개선하여 회사의 핵심 경쟁력을 강화하고, 궁극적으로는 기업 성과와 주주 가치 제고로 이어집니다.

마지막으로, 단기 투자 수익을 추구하는 재무 투자자와 달리 전략적 투자자는 미래 시장의 장기적인 이익에 더 중점을 둡니다. 저자는 중국의 대부분 기업이 직면한 가장 중요한 문제는 자금 문제가 아니라 재산권 구조, 지배 구조, 운영 메커니즘 및 산업 운영 경험의 문제라고 항상 믿어 왔습니다. 전략적 사모펀드는 바로 이러한 측면에서 기업에 직접적인 이익을 가져올 수 있습니다.

사모펀드의 세 가지 방식

* 증자 및 주식 확대: 회사는 소개된 투자자에게 신주를 발행하고, 자금 조달을 통해 얻은 자금은 모두 회사에 들어갑니다. 기업의 발전에 도움이 되는 기업 은행 사모를 통해 홍콩 항셍 은행, 싱가포르 정부 직접 투자 공사 및 세계 은행 산하 국제 금융 공사를 도입하여 27억 위안의 자금을 확보했습니다.

* 기존 주주로부터의 지분 양도: 기존 주주에서 도입 투자자로의 이전 보유하고 있는 뉴 오리엔탈 지분(물론 높은 프리미엄)은 일부 기존 주주의 청산 요구 사항을 충족하며 자금 조달을 통해 얻은 자금은 다음과 같습니다. 예를 들어, 지난해 3월 미국 최대 전자상거래 기업인 이베이(eBay)는 3천만 달러를 조달해 주식의 30%를 매입하고 올해 나머지 주식을 매입하는 데 1억5천만 달러를 지출했다는 전제가 있다. 샤오이보 CEO는 최소 5년 이상 회사에 재직해야 한다는 것이다.

* 자본 증액과 이전을 동시에: 두 가지 장점을 모두 누릴 수 있습니다. 올해 2월 Dangdang은 3차 사모를 완료했으며 Tiger Technology Fund는 Dangdang 주식의 15.7%에 해당하는 1,100만 달러를 투자했습니다. IDG와 Dangdang의 다른 기존 주주들도 수익이 3배 이상 증가한 350만 달러를 성공적으로 현금화했습니다.

전략적 사모 투자를 수행할 때 우리는 다음 유형의 대상 투자자에 초점을 맞춰야 합니다.

첫 번째 유형은 세계 최고의 산업 거대 기업입니다. 그들은 우리의 벤치마크이자 잠재력입니다. 수출과 이들의 참여는 자본 시장에서 기업의 가치를 높이는 데 큰 역할을 할 수 있습니다.

두 번째 부류는 중국 진출을 의욕하고 있거나 이미 중국에 진출한 아시아, 홍콩, 대만의 경쟁자이자 파트너이다.

세 번째 범주는 자신과 상류 및 하류 관계를 갖고 있거나 상류 및 하류 관계가 없지만 시너지와 다각적 발전의 관점에서 상호 보완적인 자원과 비즈니스를 형성할 수 있는 국내외 기업입니다. 회사를 키우는 데 상당한 관심을 가질 수 있습니다. 물론 사모펀드의 주가수익률은 공모주에 비해 낮고, 공모가격도 낮다는 점 역시 고려해야 할 문제이다.

(Fang Yi, 베이징 외국어 대학 방문 교수, 호주 뉴 사우스 웨일스에서 국내 금융 대학, MBA 전공, 유명한 경제학자 Dong Fu는 아직 박사 과정을 밟고 있습니다. 은행, 주식은행, 시중은행 신용이사, 본부사장을 역임했으며 1995년 지방정부에 임명됐다. 당시 그는 1996년 홍콩에 가서 중국해외금융회사 총경리를 역임하고 2개 상장기업의 사장을 역임하면서 시가총액이 10년 가까이 급등해 화제가 됐다. 새천년에 그는 미국으로 건너가 귀국한 후 중국 서부 최대 규모의 증권회사의 사장이 되어 국제 사업을 담당해 왔습니다. 자본시장.

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