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밝은 폐허-일본에서 가장 실패한 상업용 부동산 사례
또한 일본의 상업용 부동산은 100 년의 수태를 거쳐 근대에 갑작스러운 발발기를 맞았다. 이 단계에서 열정과 혼란의 교감, 폭리와 위험은 함께 춤을 추며, 종종 천하를 경멸하는 상업 프로젝트와 체계 (예: 삼정, 영왕 프로젝트) 가 나타난다. 그들은 돌격대로 나타나 상상할 수 없는 속도로 성장했다. 그들은 업계에서 가장 눈에 띄는 스타이자 벤치마킹이다.
하지만 돌격하는 길에 프로젝트의 절반 이상이 평평했고, 일부 프로젝트는 연명했지만, 단 한 프로젝트만이 엉망진창으로 패배하여 언론에 의해' 폐허' 로 렌더링되어 가장 극단적이고 생동감 있는 방식으로 이 파란만장한 시기에 각주를 달았다.
수산회서 쇼핑몰은 이런' 계관' 으로 선정되었다. 2008 년 개막일에는 5 만여 명의 관광객이 몰렸다. 3 년 후 200 개 점포는 커피숍과 복권점 하나만 남았고, 1 년 후 완전 휴업해 일본 상업지업계에 큰 파문을 일으켜 각 언론에서' 살아있는 폐허' 와' 광명폐허' 라고 불렸다.
수산 피리 쇼핑몰은 아름다운 비파호 부근에 위치해 있어 중국의 서호에 해당한다. 항주와 달리 서호 바로 옆에 있는 것이 아니라 인구가 8 만 명도 안 되는 일본 수산시 (행정상 일본시는 중국의 현과 맞먹는다) 옆에 있다. 하지만 바로 여기, 한 개발업자가 땅을 마음에 들어, 첫 산환서 쇼핑몰을 개발하였다.
수산회리 쇼핑몰은 2008 년 9 월 20 일 정식으로 문을 열었다. 외벽은 모두 흰색으로 칠해져 전체 구조가 호화 우편선과 같다. 주로 세 개의 가게가 있는데, 경객룡과 같은 현지 슈퍼마켓, 디카농과 같은 스포츠용품점, 대형 신발류 전문점 ABC-Mart, 그리고 200 개의 다른 점포가 이미 임대되었다. 개업 당시의 목표는 연간 900 만 관광객, 연간 임대료 수입 6543.8+0 억 5 천만 위안이었다. 실제로 개막 당일 53,000 명에 달했고 이후 하루 관광객 수가 예상을 넘어섰다. 평소 주차장이 꽉 차서 휴일에는 판매원조차 자리를 찾을 수 없었지만, 이런 상황은 오래 지속되지 않았다. 개업 1 년 동안 관람객 수가 눈에 띄게 줄어 영업액은 약 6543.8+02 억 엔이다. 이후 침체가 계속되면서 점포가 점차 문을 닫고 2065.438+03 은 70 개, 2065.438+03 은 8 개가 남았다.
사실 영왕조 금가게가 열리지 않으면 수산 피리도 광범위하게 퍼지지 않아 많은 언론이 먼저 보도해 부정적인 전형이 됐다.
-응? 20 13 년, 브랜드 광고는 철수했고, pieri 의 로고만 남았다.
-응? 20 14 내부는 아무도 없고 점포 경영도 없다.
사후에 돌이켜 보면, 각 주요 매체들은 파산 속도에 경탄하고 이를' 광명폐허' 라고 불렀을 때 실패의 원인을 분석하는 것을 잊지 않았다. 전반적으로 그들의 관점은 주로 다음 두 가지를 포함한다.
첫째, 위치가 심하게 다쳤다
수산 피리 쇼핑몰의 본지 파손이 심각하다. 반은 비파호이고, 나머지 절반은 방원 5km 내에 산발적인 독문독원이다. 수산 피리의 규모는 지역사회 쇼핑센터와 교외 쇼핑센터 사이에 있으며, 방사능 범위는 5 킬로미터가 넘는다. 일반적으로 일본의 연간 매출액이 300 억 엔인 교외 쇼핑몰은 최소 50 만 명의 상권이 필요하다. 수산의 피에리는 반경 1 킬로미터 이내의 인구가 2500 명, 3km 내 2 만 8000 명, 5km 내 6 만 6000 명 (데이터 20 10) 에 불과하다.
이런 인구는 55,000 ㎡의 상업량을 지탱하기 어렵다. 하물며 곧 새로운 진입자가 있을 것이다.
둘째, 영왕조 금점 입주
영왕 (조금점) 은 2008 년 6 월 말 165438+ 에서 정식으로 개업하여 약 8 만㎡의 질량을 가지고 있다. 서일본 최대 쇼핑센터라고 불리며 수산페리에서 직거리 12KM 떨어져 있습니다. 영왕백화점과 그 슈퍼마켓을 주요 점포로 186 점포를 재조합했습니다. 쇼핑센터 내부에는 총 길이가 400 미터인 거대한 아트리움이 있어 채광이 매우 좋다. 한편 조금점 방사선의 상권은 30 분 거리 55 만명 안팎으로 수산 피리의 방사선 범위를 포함한다. 영왕조 금점은 수산 피에리보다 3 개월 늦게 개업했다. 개업 후10.5 배의 매스컴으로 대형 극장과 각양각색의 점포가 순식간에 수산피피의 점유율을 점거했다. 그 이후로, 수산피피는 갈수록 악화되고 있다. 한편 20 10 년 4 월 영왕조금점은 성급 최대 온천관을 도입해 수산 가죽에서 쇼핑하는 것을 더욱 어렵게 했다. 한 현지 전문가는 고객 집결이 약하고 경쟁력 있는 점포를 모집할 수 없고 쇼핑을 하러 온 사람들의 수가 더 줄어드는 악순환이 pieri 라는 수산인이 빠르게 폐허가 된 가장 큰 원인이라고 말했다.
사후에 보니 정말 이렇다. 하지만 좀 더 생각해 보세요. 이 두 가지가 명백한 이유가 아닐까요? 구글 지도에서 지역을 보면 일반적으로 부지 선정이 가능한지 여부를 판단할 수 있다. 프로젝트가 생산 계획 회의를 통과한 이유는 무엇입니까? 또 영왕은 수산에서의 개업 시간이 피에리보다 3 개월 늦다. 부동산 업계의 상식으로 볼 때, 일찍이 2 년 전만 해도 영왕나지의 소식은 늘 하늘을 뒤덮었다. 프로페셔널하지 않은 개발사업자로서, 왜 계획을 바꾸지 않고, 서클에서 손꼽히는 사업자와 경쟁하는 것을 선택하는가? (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 프로페셔널, 프로페셔널, 프로페셔널명언) 이 두 가지 문제를 가지고, 나는 대량의 자료를 열람하여, 결국 많은 단서에서 네 가지 원인을 총결하였다.
첫째, 부지 선정 이유
왜 수산 유적지를 선택하는가? 주된 이유는 땅이 싸기 때문이다. 수산피리의 옛터는' 비와호 왕왕 왕국' 이라는 테마파크입니다. 이 공원은 이토 충상이 설립한 일본 최대 개 테마파크로 개업 당일 70 만 명이 참관했다. 하지만 2 1 세기 들어 경쟁이 심해지면서 관람객 수는 전성기의 3 분의 1 에 불과했다. 2005 년 경영난으로 폐쇄를 신청하여 대면적의 토지를 남겼다. 이때 대화시스템과 다른 회사가 이 땅을 주시하며 2007 년 토지를 확보한 뒤 착공하기 시작했다. 총 투자액은 200 억 엔 (654 억 38+0 억 2500 만 위안) 으로 관광객 900 만 명, 연간 매출액은 654 억 38+0 억 8000 만 엔을 목표로 하고 있다고 한다. 목표를 달성하면 약 12 년 동안 비용을 회수할 수 있습니다.
둘째, 비즈니스 모델
실제로 수산피리는 개업 방안을 마련하기 위해 땅을 받았을 때 영왕이 근처에 가게를 열 계획을 이미 알고 있었지만 방안을 수정하지 않았다. 그 이유 중 하나는 비즈니스 모델입니다. 관계자에 따르면 대화시스템은 개장 후 전체 프로젝트를 신속하게 매각해 단기간에 현금 흐름을 안정시킬 계획이었다. 이런 상업 모델에서 개발자는 pieri 의 장기 전략을 고려하지 않고 영왕보다 일찍 개업하여 200 억 엔의 투자를 신속하게 회수하는 데 주력하고 있다.
셋째, 계획 실수
계획을 바꾸지 않는 또 다른 이유는 대화시스템 개발자들이 영왕과의 경쟁을 위해 피에리의 잠재력을 자극하는 것이 불가능하지 않을 수도 있다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 시스템명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 당사자가 제공한 자료에 따르면, 그 이유는 다섯 가지가 있는데, 논증 후 내부적으로 통과된다. 그러나 이 다섯 가지 이유 중 어느 것도 성립되지 않은 것으로 드러났다.
1 .. 비파호 서안의 객군.
수산 피리는 위 그림과 같이 비파호 서안과 수산 피리 사이에 다리가 연결되어 있다고 생각한다. 비파호 서안의 고객군은 왕용 (조금점) 에서 약 20 킬로미터 떨어져 있어 운전하는데 30 분에서 40 분 정도 걸립니다. 이와는 대조적으로, 이 고객층이 수산 페리에 도착하는 데 10 여 분 밖에 걸리지 않는다. 가게가 약간의 흡인력이 있기만 하면 이 일대의 고객 대부분을 끌어들일 수 있다.
하지만 사실 ...
다리 왕복 24 원 편도 요금 12 원, 이 일대에는 수산 페리에 쇼핑을 가는 고객이 거의 없다.
유람선을 구경하다
수산 피리는 호수 근처에 자연적으로 작은 항구가 있어서 관광선을 탄 관광객이 배에서 내려 쇼핑을 할 수 있다는 점이 영왕 (조금점) 이 가지고 있지 않은 장점이라고 생각한다.
하지만 사실 ...
정박한 크루즈의 수가 적어서 쇼핑을 오는 사람이 적다.
3. 레저 성지
수산의 Pieri 는 아름다운 비파호 근처에서 레저 성지를 유람하는 것이 영왕 (조금점) 보다 유리하다고 생각한다.
하지만 사실 ...
시가 현의 대부분이 호숫가라서 아이들이 지겨워요. "라고 영왕쇼핑을 간 주부 (49 세) 가 말했다. 많은 같은 주장에서 주부 한 명 (37 세) 만이' 비가 올 때는 아이들이 놀기에 가장 좋은 시간이고 박물관에는 아무도 없어 다른 사람을 방해하지 않는다' 는 긍정적인 평가를 내렸다.
4. 방사선 지역의 인구 증가
Pieri 수산에 따르면 20 10 일본 인구 조사에 따르면 전국 인구는 점차 감소하고 있으며 pieri 수산 주변 인구만 증가하고 있으며 성장률은 8% 로 개발자들에게 큰 자신감을 주고 있다.
하지만 사실 ...
늘어난 인구는 영왕 (조금점) 보다 싸다.
5. 주변에는 많은 젊은이들이 있습니다.
Pieri Shoushan 은 Pieri Shoushan 주변의 인구가 증가하고 있을 뿐만 아니라 주변에 두 개의 대학이 있기 때문에 현지 국민들이 대중화된 제품을 좋아하기 때문에 구매력이 높은 젊은이들이 많다고 생각한다.
하지만 사실 ...
젊은이들을 끌어들이는 특색이 부족하여 신경 쓰는 사람이 거의 없다.
Pieri 는 영왕만큼 좋지는 않지만, 큰 시스템과 시스템이 외자를 찾을 수 있는 한, 낮은 구매와 높은 판매를 할 수 있다면, 정상적으로 팔더라도 자금사슬은 끊어지지 않을 것이다. 그러나 프로젝트가 시작되자마자 2008 년 금융위기를 만났다. 미리 이야기한 한 인수 기관이 퇴출되자 다음 집을 찾을 수 없었다. 오랜 시간 동안 파트너가 먼저 탈퇴한 후 실적 악화로 20 10 년 동안 대화시스템은 파산 신청을 지원할 수 없었다. 자신의 보증금이 돌아오지 못할까 봐 각 상점들이 다투어 임대를 취소하기 때문에 20 12 까지 70 개 미만의 상점만 남았다.
대화시스템이 파산한 후 20 12 년 3 월, 한 개발업자 kodo.cc 가 이곳을 답사한 후 인수를 진행했다. 이화철 회장도' 구매 전 많은 대형 상점과 심도 있게 이야기를 나누며 기존 점포를 안정시키는 기초 위에 다른 점포를 도입하면 이곳을 다시 살릴 수 있을 것 같다' 고 말했다. 하지만 실제로 kodo.cc 는 1 년 반 동안 분투한 후에도 실망했다. 대량의 새 점포를 도입해야 하기 때문에 인테리어 기간 동안 관내 에어컨 조명과 통로가 자주 영향을 받아 경영 중인 점포의 강한 불만을 불러일으켰다. 비통한 교훈을 산 이화철 회장도 20 13 년 오사카 개발업체인 사무트에게 프로젝트를 팔아 황급히 도망쳤다. 이에 따라 수산피리에 있는 상가 수가 차근차근 줄어들면서 결국 20 14 모든 상가 임대기간이 만료된 뒤 재건이 시작됐다.
개발자 samute 인테리어 8 개월 후, 첫 산인 pieri 가 다시 개업했다. 개막 당일 AKB48 멤버 한 명이 당대 연사로 초청돼 47,000 명의 관람객을 끌어들였다.
이후 절정기와의 격차는 여전하지만 결국 주변 경쟁자들 사이에서 살아남았다. 쇼핑몰을 운영하는 오사카 개발업자들은 이를 다음 세 가지 조치 덕분으로 돌렸다.
첫째, 형식 일치
우선 주력점을 확정한다. 외자 이용 h & amp；; M, 자라, 갭 등 외국 브랜드 본점. 이 3 ~ 4 개 주력점의 면적은 모두 15000 평방미터에 달하며 전체 3 분의 1 을 차지하며 쇼핑몰 중심에 집중되어 있다. 그리고 이동선을 더욱 효율적으로 만들기 위해 이 본점은 모두 일류로 만들어 더 많은 사람들을 2 층으로 가게 했다.
둘째, 시가 현에 없는 현지 브랜드를 소개한다. 예를 들어 품질 여성복' 아즈루' 는 시가 현에 처음 진출했고, 영국 브랜드' 로드쿠' 는 간시에 가게를 연 것은 이번이 처음이다. 이러한 유명하지만 현지에서 인지도가 약간 낮은 점포와 몇 개의 대형 매장을 더하면 형식 사이의 틀이 금방 세워졌다.
마지막으로, 세계 식품 지역이 설립되었습니다. 아미, 동남아, 중국의 각종 음식을 모았다.
둘째, 실내 동물원의 도입.
새와 파충류, 악어와 사자, 부엉이, 도마뱀, 앵무새가 직접 접촉할 수 있는 실내 소형 동물원이 출시되었다. 입장권 고등학생 1000 엔 (62 위안), 어린이 600 엔 (37 위안). 귀여운 동물은 정말 많은 가정을 끌어들였다. "휴일에 나는 아이의 가족을 데리고 작은 동물을 보러 올 것이다." (조진시의 한 30 대 여성)
셋째, 고공 탐사
또 체험을 늘리기 위해 수산 페리는 고지대 탐사구역을 설치했다. 이 지역은 면적이 838 1 평방미터로 4 미터 8 미터 높이의 등반틀과 고공 케이블로 구성되어 있어 중국 야외 캠프의 일부 시설과 매우 비슷하다.
산을 지키는 피에리를 한 사람에 비유한다면, 그의 운명은 주로 선천적인 유전자의 결함과 활동하지 않는 아버지가 있기 때문이다. 그 자신의 아버지는 의심할 여지없이 매우 비참하여 결국 파산했지만, 결국은 대화와 시스템 투자의 실패였다. 상업 프로젝트의 경우, 처음부터 판매를 목적으로 하여, 프로젝트에 장기적인 수익을 올리는 것은 매우 어렵다. 홍콩의 상업 개발업자들에 비해 중국 대륙의 많은 개발업자들은 판석이의 소호 프로젝트와 같이 장기적으로 상업 프로젝트를 운영한다는 생각을 거의 품고 있지 않다. 그러나 이들 기업도 고통스럽다. 그들이 빨리 돈을 갚지 않으면 현금 흐름을 쉽게 끊을 수 있다. 어떻게 불 속에서 밤을 취하고, 칼끝에서 춤을 추는 것은 오늘날의 개발자에 대한 시험이다. 이와 관련하여 일본의 미쓰비시 부동산과 미쓰비시 토지와 같은 대형 소매업자인 영왕 (Yongwang) 과 같은 대형 개발업자들은 앞으로 특집 연구를 할 수 있는 기회를 갖게 되었다.
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