부동산 재벌들은 어려운 9월을 맞이하고 있습니다.

지음: AI Finance Li Dou

편집자: You Yong Dong Yuqing

Xu Jiayin의 삶에서 많은 축복은 디너 파티와 뗄래야 뗄 수 없는 것입니다.

2018년 가을, Xu Jiayin은 Evergrande 선전 본사에서 만찬을 조직하고 Vanke의 Yu Liang, Country Garden의 Yang Guoqiang 및 Sunac의 Sun Hongbin***을 저녁 식사에 초대했습니다. "가장 부유한 사람들" 중 몇몇은 과거의 유명세와 소란스러움 없이 단순한 자동차를 타고 돌아다닙니다.

모두가 걱정하고 있어요. Yu Liang은 Vanke가 더 이상 부동산 회사가 아니며 Vanke를 "도시 및 농촌 건설 및 생활 서비스 제공업체"로 정의한다고 말했습니다. Yang Guoqiang은 자신이 사장이 된 것을 후회하고 더 이상 최고 판매량을 위해 경쟁하지 않는다고 말했습니다.

현재 시점에서 진행자로 가장 적합한 후보는 Xu 보스입니다. 그는 3000억이 넘는 현금을 보유하고 있고, 언제든지 실현 가능한 자본 배분과 레버리지를 갖고 있으며, 막대한 자본 파견 능력을 갖고 있다. 그리고 그의 경력 환경은 계속해서 더 많은 가능성을 보여주고 있으며 누구도 그의 능력의 한계를 예측할 수 없습니다.

하지만 다른 상사들에게는 말하기 어렵습니다. 그해 가을, 부동산 업계 전체에 가을 기운이 맴돌기 시작했습니다.

막 여론의 폭풍을 겪은 양궈창은 주도적으로 토지 투자를 절반으로 줄이고 속도를 늦추기 시작했습니다. Yu Liang은 더 이상 부동산에 집중하지 않고 신흥 기업에 대해 이야기했습니다. 평소 대담함으로 유명했던 Sun Hongbin은 불이 켜졌을 때 밟지 않을 수 없었음에도 불구하고 안전이라는 단어를 거의 입에 올리지 않았습니다. 녹색. .

이 모임이 있기 1년 전(2017년), 서가인은 막 '두 말'을 제치고 중국 최고의 부자가 됐다. 또한 그해 Evergrande는 Vanke를 제치고 3,700억 달러의 매출을 기록하며 세계 최대의 부동산 회사가 되었습니다. Xu Jiayin은 이 "역사적" 순간을 축하하기 위해 회사 회의에서 음악을 연주할 정도로 기뻐했습니다.

3년이 지난 오늘, Xu Jiayin의 말처럼 “회사는 전례 없는 어려움에 직면했고, Evergrande 직원 모두는 전례 없는 심각한 어려움을 겪었습니다.”라고 누가 상상할 수 있었겠습니까?

2021년 추운 날씨, 이 체스 게임에서 패한 사람은 쉬가인 뿐만이 아닙니다. 부동산 재벌에게는 어려움이 표준이 되었습니다. 3분기 9월부터 거물들은 급히 '구출기'를 찾기 시작했다. 지역적 위상을 지닌 부동산 거물들은 '대마불사'라는 우산 아래 숨기를 바라고 있지만 대부분의 거물들은 그들은 뇌우의 가장자리에서 어려움을 겪고 있다고 말했습니다.

서가인의 전용기가 이륙했고, 이번에는 쉬보스가 직접 도움을 요청하기 위해 북쪽으로 갔다고 한다.

행운의 보스 쑤(Xu)는 돈이 많을 뿐만 아니라 친구도 많습니다. 그가 허난성 태강에서 나올 수 있었던 것은 역사적 기회와 부동산 시장의 폭발적인 성장뿐만 아니라 개인적인 좋은 인간관계와 장수한 기술 덕분이기도 했다. 2017년에 Evergrande는 1,300억 위안의 자금을 조달하여 A주 백도어 목록에 상장할 계획이었습니다. 그 뒤에는 수십 명의 최고 투자자와 투자 기관이 있습니다. 이는 일반 사람들이 소유할 수 있는 에너지가 아닙니다.

9월 1일, 에버그란데는 다시 뜨거운 수색에 나섰고, 이날 '바오자러우 군사 명령 서명 회의'가 열렸고, 서가인이 회의에 참석했다. 그는 공개적인 성명을 발표했을 뿐만 아니라 공문서에 서명하는 등 전례 없는 대규모 서명식을 펼쳤다. 이 주제는 반나절 만에 웨이보 조회수 50만 회에 도달했습니다.

좀 더 주의를 기울이는 사람들은 Xu Jiayin이 9월의 모든 휴일 동안 대중에게 기회를 주는 것을 잊지 않을 것이라는 점도 알게 될 것입니다. 9월 10일(스승의 날), 서가인은 "나는 아무것도 가질 수 없지만 Evergrande Wealth의 투자는 아무것도 아닐 수 없습니다!"라고 약속했습니다. 9월 22일 밤 11시에 Evergrande Group은 "재개"에 관한 특별 회의를 열었습니다. 작업 및 생산, 건물 인도 보장". Xu Jiayin은 회의에 참석한 4,000명이 넘는 각계각층의 리더들에게 업무와 생산을 재개하기 위해 총력을 기울이는 것이 중요하다고 강조했습니다.

이는 전술적 고려 사항입니다. "이것이 서가인의 광채다. 이런 일이 많을수록 주목을 받는 중개업자"라고 분석했다. 빈번한 노출로 인해 Xu Jiayin의 이름이 유명해졌지만 Evergrande의 부채 상환이라는 가장 중요한 문제에 대해 Xu Jiayin은 여전히 ​​답변을 기다리고 있습니다.

서가인의 위기가 해결되기 전, 중원 출신의 부동산 재벌 후바오센도 드물게 도움을 청하는 신호를 보냈다.

왕시, 판시이 등 부동산 재벌에 비하면 후바오센은 잘 알려지지 않았다. 그는 친절하고 결단력있는 얼굴을 가지고 있으며 Yushang 상인으로서 온건 한 배경을 가지고 있으며 Feng Lun에게 충성스러운 장로로 간주됩니다.

부동산계에서는 그와 풍륜, 왕시를 '중국 부동산 삼군사'로 부른다. 그러나 이제 Feng Lun과 Wang Shi는 삶의 새로운 방향을 찾았고, 71세의 Hu Baosen은 여전히 ​​최전선에서 고군분투하고 있습니다.

그러나 2021년 9월 중순부터 후바오센은 가만히 앉아 있기 시작했습니다. CCRE Real Estate가 허난성 정부에 발행한 '구조 보고서'는 그의 딜레마를 드러냈습니다. 보고서의 초점은 홍수와 전염병의 이중 영향으로 인해 Jianye가 50억 위안이 넘는 경제적 손실을 입었다는 것입니다. 우리는 정부가 다양한 형태로 50억 위안이 넘는 금액을 조속히 상환할 것을 간청합니다. 수년에 걸쳐 다양한 이유로 Jianye에게 지불해야 할 금액입니다.

구조 보고서가 발행된 후 CCRE 경영진은 이것이 허난성 지역의 '수천 개의 기업을 돕는 1만 명의 사람들' 캠페인의 맥락에서 이루어졌다고 거듭 강조했습니다. "현재 Jianye Group의 대부분 사업은 기본적으로 재난 이전의 생산 및 운영 상태로 복귀했습니다. 그러나 자세히 살펴보면 상황이 그렇게 간단하지 않습니다."

Hu Baosen과 Xu Jiayin은 모두 허난 출신이지만 기회는 완전히 다릅니다. 1992년 서가인은 고향을 떠나 심천으로 발전하기로 결정했다. 2008년 에버그란데의 상장이 막혔을 때 서가인은 3개월 동안 매주 홍콩 재벌 정위통(Zheng Yutong)의 집에 가서 카드놀이를 하며 깨려고 노력했다. 홍콩 부자 집단에 들어가 Zheng Yutong 가족으로부터 재정 지원을 받았습니다. 금융 위기에서 살아남은 Xu Jiayin은 전국적으로 활발한 확장을 시작했습니다.

하지만 후바오센은 홍콩에서 10년 동안 연마한 부동산 경험을 갖고 고향인 허난성으로 돌아왔다. Hu Baosen은 사업 초기부터 "허난성을 깊이 육성"하기로 결심했습니다. Xu Jiayin의 전국적 확장과 달리 Hu Baosen은 반대 방향으로 나아갔습니다. 즉 허난에만 집착했습니다. Hu Baosen은 내려가서 작은 지역에서 일하고 허난의 작은 마을에 도달하기를 원합니다. "허난성의 인구는 1억 명입니다. 시장 점유율이 10% 이상만 차지한다면 나는 끝없는 일과 돈을 벌 수 있을 것입니다."라고 자신을 "단순하고 편협한 허난주의자"라고 비웃었습니다. " ".

크게 하면 단점이 있고 작게 하면 작은 장점이 있다는 사실이 입증되었습니다. 지난 2020년에 Jianye는 허난성을 장악하며 허난성에서 두 번째로 큰 납세자가 되었습니다. 20년 동안 허난성에 깊이 관여한 Hu Baosen은 허난성에서 자격을 갖춘 부동산 재벌이 되었습니다.

하지만 부동산 업계에 본격적인 겨울이 다가오면서 후바오센은 Jianye의 겨울을 준비해야 한다.

9월 내내 Xu Jiayin과 Evergrande가 자주 검색되었습니다. 그런데 실제로 에버그란데뿐 아니라 부동산 개발업자들도 어려움을 겪고 있다.

중추절 당일, Xinli Real Estate 사장 장위안린(Zhang Yuanlin)이 갑자기 해외 투자자 그룹에서 탈퇴했다. 그룹의 Xinli 직원은 급히 대응하여 사장이 실수를 하고 그룹을 떠났습니다. 그러나 민감한 투자자들은 곧 바람이 잘못된 방향으로 가고 있음을 깨닫고 장 사장이 누워서 빚을 회피할 것이라고 믿었습니다. Xinli가 10월에 지불해야 할 2억 5천만 달러의 부채를 지불할 수 있는지 여부.

곧 최악의 결과가 발생했다. 하루 만에 소니 주가는 4위안에서 50센트로 떨어졌고, 시장 가치는 87%나 증발해 사상 최고치를 기록했다. 홍콩 부동산 시장을 보면 신리(Xinli)는 하루 만에 주가가 80% 이상 하락하는 두 번째 기록을 세웠다. 하루 만에 주가가 80% 아래로 떨어진 마지막 부동산 회사는 2019년 Jiayuan International이었습니다.

장위안린의 순자산도 100억 홍콩달러 가까이 순식간에 증발했다. 1년 전 장위안린 부부는 순자산 110억 위안으로 세계 부동산 부자 1위에 올랐다.

2년 전과는 모든 것이 달랐다. Sinic Holdings는 홍콩 증권 거래소에 상장된 최연소 본토 부동산 회사가 되었고, 겨우 43세였던 Zhang Yuanlin은 상장 부동산 회사의 최연소 창업자가 되었습니다. 특별히 헤어스타일을 바꾼 그는 카메라 속에서 커다란 하얀 치아를 드러내며 웃었고, 웃을 때 눈이 가늘어졌다.

다른 부동산 재벌에 비해 장위안린의 행운의 길은 상대적으로 '빠르다'. 그는 2010년 사업을 시작해 불과 몇 년 만에 난창에 막대한 토지를 축적했다. 연간 매출이 0에서 1000억으로 성장하는 데는 불과 10년밖에 걸리지 않았다.

하지만 홍보에 열중하는 서가인, 왕젠린, 왕시와는 달리 장위안린은 극도로 과묵하고 언론의 인터뷰도 거의 받아들이지 않으며, 대중 앞에도 거의 모습을 드러내지 않아 큰돈을 벌고 있다. 고요. 업계의 누군가는 "장 사장의 낮은 모습은 마치 별자리에 숨어 있는 용과 같다"고 묘사했다.

그러나 상황은 잠시뿐이었다. 당연합니다.

Zhang Yuanlin은 다크호스 부동산 회사의 전형적인 확장 경로를 따랐습니다. 즉, 레버리지 증가, 국유화 및 높은 이직률은 더 이상 적용되지 않습니다.

주가가 폭락하기 전 장위안린의 삶은 이미 편하지 않았다. 올해 7월 인터넷에는 장위안린이 5명으로 구성된 금융사기 함정에 빠졌고, 사기조직의 유인으로 돈을 빌려 자신의 재산을 비웠다는 내용의 '신리부동산 사장의 도움편지'가 인터넷에 유포됐다. 재산.

소문이 반박됐음에도 불구하고 A주는 여전히 홍콩 증시에 상장된 중추절 명절의 유쾌한 분위기에 푹 빠져 있었다. , 자본의 포격을 받아 이제 막 숨을 쉬게 된 장(張)은 전례 없는 재난을 겪었다.

장위안린은 팔이 부러진 채 살아남고, 재산을 팔아치우고, 백기사를 기다리며, 무슨 일이 있어도 살아남겠다는 생각을 했다. 이것은 이미 그의 최악의 계획이었다.

하지만 그는 부동산 M&A 시장의 현 상황을 과소평가했다. Zhang Yuanlin은 돈과 생명을 구하는 돈이 부족했습니다. 이미 9월 초부터 Longfor가 Xinli Property를 인수했다는 소식이 이미 시장에 퍼지고 있었습니다. 그러나 거의 한 달이 지났지만 Xinli Property의 구매자는 아직 나타나지 않았습니다.

Sunac의 Sun DaDa조차도 감히 쉽게 조치를 취하지 못했습니다. “어떤 가격을 제시해도 M&A는 할 수 없습니다. 부채가 500억인 M&A는 소화할 수 없고, 부채가 1000억인 M&A는 사람을 죽일 것입니다.

선홍빈도 이상하지 않다. 업계 상황이나 부동산 감독 강도와 관계없이 2021년은 이전보다 훨씬 더 엄격해질 것입니다. 2017년, 한때 부채 위기에 처했던 왕젠린은 자신이 위기를 극복할 수 있도록 도와줄 구조대원들을 찾을 수 있었다.

당시 왕젠린은 불과 한 달 만에 손홍빈과 R&F의 리실리안을 처리해 200억 위안의 자산을 매각했지만, 술잔을 떨어뜨려 소란은 별로 좋지 않았다. 그러나 그는 마침내 수렁에서 벗어났습니다.

하지만 시대가 바뀌었다. 2018년 타호는 폭풍우를 맞았고, 2019년에는 푸셩과 차이나포춘랜드개발이 살아남지 못했고, 2021년에는 에버그란데와 블루레이가 위기에 처했다. 낭떠러지.

Zhang Yuanlin은 WeChat 그룹을 그만두고 다시는 Moments에서 발언하지 않았습니다. 지난해 떠들썩했던 부동산 M&A 시장이 올해는 극도로 조용해졌다. 이전에 M&A 시장에서 '매수, 매수, 매수'에 열중했던 Shimao Xu Shitan은 올해도 '매도자'로서 비핵심 자산 매각을 제안했습니다. 또 다른 거대 회사인 Vanke도 Blu-ray, Evergrande 및 기타 부동산 회사를 조사한 후 매우 까다로워졌습니다.

모두가 백기사를 기다리고 있지만 백기사 역시 현실을 직시해야 한다. 금융 감독의 세 가지 빨간색 라인 아래 대기업은 자신의 부채 데이터를 최적화하는 데 바쁘고 손에 있는 잉여는 오랫동안 고갈되어 왔습니다. 꽤 오랫동안 부동산 M&A 시장에서 '빅 플레이어'를 보는 것은 어려울 것이다.

전 'M&A왕' 손홍빈도 "우리를 제외한 모든 사람은 천둥번개를 당할 수 있다"는 약속을 어겨야 했다. 인터넷. 지방 정부에 보낸 지원 편지는 Sunac의 미국 달러 채권 하락을 촉발했습니다. 편지의 첫 번째 줄에는 여러 개의 큰 글자가 포함되어 있습니다. 이는 소흥에 가장 많은 투자를 한 부동산 개발 회사입니다.

모두가 절박할 때 인수합병(M&A)의 길은 기본적으로 절망적이다. 부동산 재벌들은 주위를 둘러보며 자신에게 의지하는 것보다 남에게 의지하는 것이 더 낫다는 것을 깨달았습니다.

막 지나간 추석 명절, 'R&F 듀오' 리실리안과 장리는 회사의 빚을 갚기 위해 자신들의 주머니에서 80억 위안을 털어 회사에 아낌없는 선물을 전달했다. 같은 날 Country Garden Services는 Li Silian과 Zhang Zhang의 주머니에 있는 R&F 부동산을 100억 위안 이하의 가격에 인수했습니다.

R&F 듀오의 평소 게임 플레이에 익숙한 사람이라면 이것이 흔하지 않다는 것을 알 것입니다.

Li Silian과 Xu Jiayin은 둘 다 텍사스 홀덤 포커를 좋아합니다. 이것은 일종의 모험가 게임입니다. 투자계뿐만 아니라 부동산계에서도 매우 열광하고 있습니다. 하지만 쉬보스의 브랜드 품질이 좋지 않아 카드 친구들도 그에 대해 늘 나쁜 인상을 받았다고 합니다.

도박 테이블을 떠나 Li Silian은 쇼핑몰의 도박 게임에서 이러한 모험심을 어느 정도 활용했습니다.

홍콩에서 자란 리 실리안은 홍콩 부동산 시장의 붐을 직접 경험했고, 리카싱, 리샤우키, 쳉위통 등 부동산 제국의 비즈니스 전설을 목격했다.

이러한 홍콩 부동산 선배들의 경험은 Li Silian의 미래 사업 아이디어가 되어 R&F가 급속한 성장을 이룰 수 있는 길을 열어줄 것입니다.

전성기 시절 R&F Properties는 한때 부동산 업계의 선두에 있었습니다. R&F는 한때 남중국 오호(五虎)의 리더였으며 에버그란데(Evergrande)와 컨트리 가든(Country Garden)도 이를 형이라고 부르고 싶었지만 이제 R&F는 뒤쳐졌습니다.

R&F의 가장 최근 하이라이트는 2018년으로, 완다(Wanda)와 세기의 계약을 맺고 77개 완다 호텔을 구매하는 데 200억 달러를 지출했습니다.

기자간담회를 앞두고 양당이 가격 흥정을 벌이고 와인잔을 던진 모습을 아직도 기억하는 이들이 많다. 돌이켜보면 왕젠린이 유리잔을 던지는 것이 타당하다. 호텔의 가치가 거래 가격보다 훨씬 클 뿐만 아니라, 기자회견 포스터가 인쇄됐고, 누구든지 바꾸려는 사람이 있다는 것이 핵심이다. 가격은 불행할 것이다.

이후 장리는 이번 인수에 매우 만족했다. "이번 인수는 매우 좋은 일이고 이미 수백억 달러를 벌었습니다."

완다의 77개 호텔 자산으로 R&F는 세계 최대 규모의 럭셔리 호텔 오너로 자리매김했으며, R&F의 자산 규모도 업계 10위 안에 든다. 그러나 행복은 빨리 왔다가 사라집니다.

2021년 업계 동향은 R&F에 그리 우호적이지 않으며, 리실리안과 장리의 이야기는 새로운 방향으로 나아가기 시작했다. 3년 전 업계를 충격에 빠뜨린 '세기의 거래'는 R&F의 턴어라운드를 가져오지 못한 채 오히려 재정적 부담을 더 가중시켰다. R&F는 올해 상반기 실적회의에서도 자산 양도를 고려하기 시작했다.

물론 R&F의 부채는 Evergrande의 부채에 비하면 미미하며 Li Silian은 아직 움직일 여지가 있습니다. 부동산 카드 외에도 Greater Bay Area의 오래된 개조 프로젝트를 보유하고 있어 Li Silian이 전환할 수 있는 충분한 자신감을 얻었습니다.

이들 부자들의 만남과 선택을 되돌아보면 그들 사이에는 어떤 유사점이 있다. 그들은 모두 암묵적인 규칙을 이해합니다. 높은 금액에 투자하고, 도박을 하고, 숨을 쉬고, 다시 투자하고, 또 다른 도박을 하십시오. 더 많은 부동산 동료들이 이쪽으로 왔습니다. 일정 기간을 살아남은 후, 그들의 삶은 운 좋게 다시 황금빛으로 변했습니다.

하지만 수많은 역사적 이야기 속에서 기업 제국은 막대한 잠재력을 지닌 자원을 모으면서도 상상 이상의 속도로 무너지는 경우가 많다. 올해 부동산 업계에는 우여곡절을 겪는 이야기가 많이 있습니다.

이번 극심한 규제 속에서 부동산의 '챔버팟 이론'에 대한 믿음이 점차 무너지고 있다. 물론 집값이 마술처럼 오르던 시절을 그리워하는 거물들이 여전히 많겠지만, 2021년에는 업계의 기본 논리와 미래 부동산 풍경이 조용히 바뀔 것이다. 도박 기반 부동산 회사의 좋은 시절은 영원히 사라질 것입니다.

불과 1년 전만 해도 이러한 부동산 재벌 중 다수는 부동산 회사의 리더로 간주되었습니다. 그리고 1년이 지난 지금, 그들의 꿈과 PPT, 사업 아이디어는 저녁 식사 후에 사람들의 화제가 되었습니다.

하지만 부동산 업계는 결국 높은 회전율과 높은 레버리지로 '청춘과 경박함'에 작별을 고해야 하며 투기가 아닌 주택을 장기로 여긴다. 개발 목표를 설정하고 규모와 보안 측면에서 고유한 장점을 찾습니다. 그때가 되면 부동산 업계도 더 나은 '중년기'를 맞이하게 될 것이다.

부동산 회사들의 구조 및 자구 활동은 이번 위기 이후에는 더욱 안전의 중요성을 인식하고 제품과 서비스에 다시 집중할 것이라고 믿습니다.

연회는 끝난 지 오래지만 난산구에 서 있는 에버그란데 슈퍼 본부는 처음 봤을 때처럼 여전히 새롭고 아름답습니다. 밤하늘에는 건물 전체가 평소처럼 밝게 빛나고, 이곳의 웃음과 웃음은 언젠가 다시 찾아올지도 모른다.