000961자금 흐름

2021년 초 부동산 회사의 채권 발행이 비약적으로 늘어났다. 1월 13일*** 현재 32개 부동산회사가 채권을 발행했는데, 해외채권은 86억5200만달러(약 559억4200만위안), 국내채권은 175억위안으로 국내채권을 크게 앞지르는 새로운 추세다. 그러나 금리는 과거와 마찬가지로 지속됐다.

1월 15일 중앙은행 금융시장국 주란 국장은 국무원 신문판공실 기자회견에서 지난해 부동산 대출 증가율이 전월보다 낮았다고 밝혔다. 주요 부동산 기업에 대한 자금 모니터링 및 관리 규칙 등의 조치를 마련하기 위해 재무건전성 관리 시스템을 구축했습니다.

장기적으로는 공급측면에서 부동산업계에 대한 규제가 수년째 시행되고 있지만, 자금조달 동결이 다가오고 있다는 목소리가 꾸준히 나오고, 개발업자들은 매년 빈곤을 외치고 있지만, 실제로 부동산 업계, 특히 선두 기업의 총 자금 조달 규모는 여전히 증가하고 있지만 매튜 효과가 심화되어 중소 개발업체의 자금 조달이 더욱 어려워지고 자본 흐름이 어려워지고 있습니다. 업계 선두를 향해 나아가고 있습니다.

2021년에는 부동산 기업의 부채가 1조2448억위안으로 처음으로 1조위안을 넘어 부채상환 정점에 도달하게 된다. 정책적 관점에서 보면 부동산회사에 대한 채무자금조달이 제한되고, 전체적으로 채무자금조달이 약화되고, 자기자본조달이 폭발적으로 증가하였다.

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전통적인 부채 조달 채널이 약화되고 있다

2020년 부동산 회사의 부채 구조에 대해 통체연구원의 데이터에 따르면 전형적인 40개 2020년 부동산 회사의 총 융자 금액은 9,555억 7,900만 위안으로 2019년 동기 대비 18.95% 증가했습니다. 40개 부동산 회사의 총 융자 금액은 2019년 8,033억 2,200만 위안, 2018년 6,949억 7,200만 위안이었습니다. 2020년 자금조달 규모 증가율은 새로운 최고치를 기록했다.

발행 구조 측면에서 보면 2020년 40개 부동산 회사가 회사채를 발행한 금액은 2,603억 8천만 위안으로 전년 대비 1.289% 감소한 국내 은행 대출은 연간 1,907억 3천만 위안이었습니다. -전년 대비 62.31% 증가, 기타 부채 융자는 1,810억 3,800만 위안으로 전년 대비 12.89% 감소, 신탁 대출은 966억 4,500만 위안으로 전년 대비 1.92% 증가 년도.

구체적인 수치는 나오지 않았지만, 이 세 가지 자금조달 방식은 일반 부동산업체 40곳의 국내 은행 대출이 60% 이상 늘었지만 수년간 개발자 자금의 주요 공급채널이었다. Zou Lan은 회의에서 다양한 대출 중 신규 부동산 대출의 비율이 2016년 44.8에서 2020년 28로 감소했다고 밝혔습니다.

부동산대출 총액은 감소세를 보이고 있지만, 은행 대출이 선두 부동산업체에 집중적으로 늘어난 것으로 나타났다.

한편, 중국 은행보험감독관리위원회도 은행의 부동산 관련 대출 한도를 최대 40건으로 설정해 자금 조달도 긴축했다.

과거 개발자들이 규모 상쇄를 위해 선호했던 신탁이 올해는 규제가 엄격해지면서 상위 50개 개발자 중 일부가 15년 안에 자금을 조달하겠다는 의사를 밝힌 적도 있다. 강화된 규제로 인해 이 돈은 신뢰 채널을 통해 찾기가 쉽지 않습니다.

회사채도 소폭 감소했는데, 이는 중국 증권감독관리위원회의 승인과 관련이 있으며 부동산 업계의 자금 조달에 대한 긴축 태도를 나타냅니다.

전반적으로 부채 조달이 긴축되는 반면, 이에 상응하는 자기자본 조달은 ​​강화되고 있다.

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주식 조달 급증? 전년 대비 162.79 증가

사실 2020년 주식 조달 급증은 이해할 수 있습니다. 결국 회사의 자금조달은 크게 자기자금조달과 부채조달로 구분됩니다.

사채금융에 비해 주식금융의 장점은 얻은 자금으로 원리금을 상환할 필요가 없지만, 새 주주가 회사의 이익과 성장을 기존 주주와 공유한다는 점이다. 시간을 위한 공간.

통체연구소 자료에 따르면 2020년 대표적인 부동산 회사 40곳의 자기자본 조달 규모는 1709억2300만 위안으로 전년 동기 대비 16279위안 증가했다.

주식 조달에는 일반적으로 지분 담보, 지분 양도, 증자 및 주식 확대, 사모 펀드 조달 등 4가지 방식이 있습니다. 오랫동안 개발자들이 선호하는 것은 지분 질권입니다. 대부분의 A주 부동산 회사는 지분 질권을 갖고 있는데, 이는 더 저렴하고 빠른 자금 조달 방법입니다.

지분양도는 China Fortune Land Development(600340, Stock Bar), Sunshine City(000671, Stock Bar) 등 일부 부동산 회사의 주요 자금조달원이기도 합니다. 산업.

사모금융은 흔적을 찾기 어려워 검증할 수 없다. 그런데 많은 개발자들이 이용하고 있다는 소문이 있지만, 진입하려면 초청장이 필요하고 극도로 폐쇄적이다.

사채 조달이 제한되자 주식 조달이 급증하기 시작했고, 2020년 하반기부터 분사 상장이 큰 인기를 끌었다. 부동산을 분사해 상장하는 부동산업체들도 기존 자금을 보충하기 위해 일정 금액을 조달할 예정인데, 현 상황이 변하지 않는다면 개발업체들이 계속해서 다른 부문을 분사해 상장할 것이라는 분석도 나온다. 앞으로는 금융부담을 줄이기 위해 에버그란데의 자동차, 부동산, 축구 부문을 분사해 시장에 상장하는 것이 다각화된 부동산 회사들이 분할 상장되는 것이 대세다.

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부채 상환 정점이 '조 위안'에 도달했습니다

쉘 연구소의 데이터에 따르면 부동산 부채 만기 규모가 2021년에는 기업 수가 12조 4,480억 달러에 달해 역사적으로 1조 위안을 돌파할 것으로 예상됩니다. CRIC의 불완전한 통계에 따르면 95개 부동산 회사의 2021년 만기 채권은 7223억8100만 위안으로 전년 동기 대비 2245억 위안 증가했다. 만기 채권은 전년 대비 56억 5200만 위안에서 3034억 9200만 위안으로 증가했습니다.

두 데이터를 종합해 보면 상위 100대 부동산 회사가 자금조달 할당량의 대다수를 차지하고 있으며, 지난 몇 년간 빈번하게 발생한 해외채권 발행이 정점에 이르렀다.

2015년부터 부동산 회사들이 높은 매출액을 정상화하기 시작하면서 회사채를 집중적으로 발행하기 시작했다. 회사채 발행 기간은 일반적으로 3~5년으로, 2020년부터 부채 상환이 시작될 예정이다. 2021년에는 더 나빠질 것이다.

한편, 2016년 말 국내채권 발행이 제한되자 부동산회사들이 대규모 해외채권을 발행하기 시작했다. 발행기간은 2~5년이다. 따라서 2020년부터 해외채무상환 피크가 시작됩니다.

크레리의 보고서는 최근 몇 년간 상장 부동산 회사가 증가하고 그에 따른 신규 대출과 기존 회사의 상환 압력이 계속되면서 2018년부터 2020년까지 95개 부동산 회사가 발행한 채권 규모가 줄어들었다고 지적했다. 채권발행 규모가 새로운 수준에 이르렀고, 채권 발행 규모는 7000억 위안을 넘어 2015년 채권 발행 규모에 비해 거의 3000억 위안 증가했다. 앞으로도 부채 상환 정점은 계속될 것이다.

전반적으로 부동산 회사들은 부채 상환과 운영에 대한 압박이 크며, 앞으로 더 많은 채권 불이행이 발생할 수 있다.

부채 상환 정점에 직면하는 방법은 무엇입니까? 일부 기업은 대규모 자금 조달을 계속하기로 결정했으며 중국 Evergrande, Zhongnan Construction(000961, Stock Bar), Jinke Shares(000656, Stock Bar), China Land Development 및 Vanke가 자금을 조달했습니다. 500억 위안 이상. Vanke와 Jinke를 제외한 5개 회사 중 3개의 레드라인이 모두 충족되었습니다. 특히 China Fortune Land Development의 자금 문제로 인해 Vanke와 Jinke도 2개의 레드라인을 넘어 낙관적이지 못했습니다.

현재 주요 주제는 새로운 것을 빌리고 오래된 것을 상환하는 것입니다. 선두 기업, 특히 부채가 많은 기업은 부채 자금 조달에 대한 수요가 더 높습니다.

데이터 출처: Tongce 연구소

Tongce 연구소의 데이터에도 부동산 산업으로 유입되는 자금이 상위 5개 부동산 회사에 더 많은 자금을 조달하는 등 상위권에 집중되어 있는 것으로 나타났습니다. 기업 융자 금리로 볼 때 3,700억 위안 이상으로 볼 때, 자금 조달 능력이 뛰어나고 금리가 낮은 부동산 회사의 성격은 기본적으로 국유 기업이거나 중앙 기업입니다.

신은 문을 닫으면 창도 열 것이다. 이제 주식 자금 조달의 창구가 도래했지만 이는 부동산 재벌의 손에 쥐어진 자산을 어떻게 평가할 것인가. 단점은 개발자가 가장 어려운 선택입니다.