창사의 '반부동산 투기꾼'들이 다시 한 번 전술을 강화했습니다! 상업용 주택의 가격 구성과 평균 이익률을 명확히 6-8

1년여 간의 '부동산 투기 반대' 투쟁 끝에 창사는 다시 전술을 강화했다.

1년여 전인 2018년 6월 25일부터 창사는 '부동산 투기 반대' 투쟁을 시작했다. 창사시 정부는 부동산 시장 규제 강화를 위한 환기 회의에서 시장 모순을 규명했다. - "현재 창사시 부동산시장 규제의 가장 큰 모순은 수요공급의 모순이 아니라 부동산 투기와 반(反)부동산 투기의 가장 큰 갈등이다."

오늘 창사시 당국은 개발개혁위원회는 상업용 주택 가격을 비교적 명확하게 통제하는 문건을 발행했다. 특히 상업용 주택의 평균 수익률을 명확히 했다. 업계에서는 이를 통해 관련 주택 상품의 가격 책정이 보다 과학화돼 주택업체에 일정한 이윤을 보장할 뿐만 아니라 주택 가격도 상대적으로 안정적으로 유지된다는 점을 지적했다.

창사가 상업용 주택 가격 구조를 밝혔다

평균 이익률은 6~8이다

창사가 준 주택 가격에서 개발자는 얼마나 이익을 얻어야 할까? 표준 답변.

12월 11일, 후난성 창사시 발전개혁위원회 공식 홈페이지에서는 '우리 시 원가법이 감독하는 상업용 주택 가격 구성에 관한 사항을 명확히 하는 통지문'(이하 "고지사항"으로 합니다).

'공고'는 창사시 상업용 주택 가격 관리를 더욱 강화하고, 상업용 주택 가격 구성에 '비용, 이윤, 세금'이 포함되며 이 중 하한가격을 기준으로 이윤이 추출된다는 점을 명시했습니다. , 예비 엔지니어링 비용, 커뮤니티 내 주택 건설 및 설치 엔지니어링 비용은 공공 인프라 및 보조 공공 시설에 대한 기본 비용으로 6-8이며 평균 수익율은 6-8입니다. 이 "고지"는 공표일, 즉 12월 11일부터 시행됩니다.

'공고'에는 상업용 주택의 가격이 비용 + 이익 + 세금으로 구성되어 있음을 명시하고 있습니다. 비용 구조에는 바닥 지가, 기본 엔지니어링 비용, 주택 건축 및 설치 엔지니어링 비용, 지역사회 공공 인프라 및 부대 공공 시설 비용, 관리비, 판매비, 금융비, 사업비 등 8가지 측면이 포함됩니다. 그리고 자금.

이익은 규정에 따라 상업용 주택 개발 및 운영 기업이 얻은 이익을 의미합니다. 이전 비용으로 구성된 항목 1~4의 합을 기준으로 수익을 추출하며, 평균 수익율은 6~8이다.

'고시'에는 상업용 주택 가격에 다음과 같은 5가지 유형의 비용이 포함되지 않는다고 명시되어 있습니다. 주거 지역의 운영 시설 건설 비용, 사무실 건물 및 업무용 건물의 건설 및 설치 비용 개발 및 운영 기업이 보유해야 하는 각종 기금 모금, 후원, 기부금 및 기타 상업용 주택 개설 및 운영과 관련되지 않은 비용, 청산된 손해 배상, 연체료 및 벌금 규정에 따라 축소 또는 축소된 비용 및 가격에 포함되어서는 안 되는 기타 비용입니다.

또한 '공지'에는 관련 요금을 변경해야 하는 경우 창사시 물가 부서에서 조정할 것임을 명시하고 있습니다.

업계: 부동산 가격 안정을 위한 새로운 수법

일부 업계 관계자는 이윤을 제한하는 관행을 부동산 가격을 안정시키기 위한 수법으로 간주하고 있으며, 이는 부동산 개발자가 가격 추세를 따르기 위해. 그러나 일부 사람들은 상업용 주택이 이익을 제한하고 프로젝트 건설 상황이 일관성이 없다고 생각합니다.

E-House 연구소 싱크탱크센터 연구소장 옌웨진은 평균 이익률을 6~8로 명확히 하는 것은 분명히 이익을 제한하는 방법이자 부동산 부실 방지에 도움이 될 것이라고 말했다. 기업이 임의로 견적을 부풀리는 행위와 과도한 이익 추구 행위 등을 금지합니다.

또한 이번 정책에서는 수익추출 과정에서 비용으로 구성된 1~4개 항목을 합산해 산정한다는 점도 언급했다. 이 4개 항목은 주로 층별 토지가격, 기본설계비, 건축비다. 건설, 설치 프로젝트 비용, 지역 사회의 공공 인프라 및 부수적인 공공 시설 비용 등은 일부 부동산 회사와 주택 구매자가 주택 가격과 이윤을 추정하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

창사의 정책은 비용 통제 관점에서 수익을 창출하는 정책인데, 이는 투기가 아닌 주거용 주택의 새로운 혁신 버전으로 이해될 수 있다. 이는 엔지니어링 프로젝트로 돌아가는 원가 책정 방식이기도 합니다. 과학적으로 관리되는 일부 프로젝트의 경우 더 높은 수익을 얻을 수 있지만, 금융, 마케팅 등 비용이 과도한 일부 기업의 경우 수익을 늘리기가 어렵습니다. 또한 부동산 기업이 과학적인 프로젝트 투자 및 운영을 적극적으로 수행하도록 장려할 것입니다.

주택 가격 승인 통제의 업그레이드 된 버전에 대해

사실 이번에 도입된 정책은 창사가 2017년에 발표한 것과 동일한 유형의 정책이 아닙니다.

2017년 12월 창사시 발전개혁위원회는 공식 홈페이지를 통해 '창사시 가격 제한 일반 주택 가격 관리에 관한 임시 조치'를 발표했다. 이번 부동산 시장 통제 정책에 따르면 한정가 상업용 주택의 가격은 원가+이윤+세금으로 구성되며 평균 이윤율은 6대8이다. 이 방식은 고시일부터 시행된다. 가격 제한 주택은 창사에서 널리 공급되는 상업용 주택 유형을 말합니다.

이 시점에서 창사는 가격 제한 시대에 진입했고, 주택 가격 상승도 안정되는 동시에 개발업체의 이익률도 크게 압축되었습니다.

주택 가격의 벤치마크로서 부동산 매매 가격은 일반적으로 해당 지역의 가격 제한 주택 프로젝트를 기반으로 합니다. 창사시정부는 부동산 매매가격을 검토할 때 높은 가격과 가격 인상도 엄격하게 검토할 예정이다. 현재 일부 비제한 주문의 날은 그리 쉽지 않습니다. 정책 제한으로 인해 높은 등록 가격과 더 높은 수익을 얻을 수 없으므로 많은 개발자는 정책을 완화하고 시장 상장 속도를 늦추는 데 희망을 걸 것입니다.

이후 주택 시장 진입을 가속화하고 시장 공급과 수요의 모순을 완화하기 위해 2018년 10월 23일 창사시 발전개혁위원회 4개 부서, 창사시 발전개혁위원회, 주택도시농촌개발위원회, 시 토지자원국, 국가 통계 창사 조사팀은 공동으로 "우리 시의 신규 상업용 주택 매매에 대한 명확한 가격 감독을 더욱 강화하는 데 관한 통지"를 발표했습니다.

공지는 창사시 내 사전 판매 조건에 도달한 모든 신규 상업용 주택(저렴한 주택, 저렴한 주택, 대상 개발, 단독 주택, 철거 재정착 주택 제외)을 요구합니다. 판매 가격 감독은 영업일 기준 10일 이내에 수행됩니다. 판매 기록이 없는 부동산의 경우 "원가 이익세" 방식에 따라 비용 방법 감독을 수행할 수 있습니다.

실제로 창사 외에도 많은 곳에서 비슷한 정책을 내놓은 바 있다.

예를 들어, 2012년 하이난 하이커우시는 가격 제한 상품 주택의 구체적인 판매 가격이 프로젝트 토지의 토지 양도 가격, 개발 비용, 건설 및 설치 비용, 세금 및 이윤(6을 초과하지 않음) 및 기타 전체 비용 요소는 같은 해에 "싼야시 관리를 위한 임시 조치"를 발표했습니다. 가격제한형 상업주택에 대한 건축모델, 구매자격, 감독관리 등을 명확히 규정하고 가격제한형 상업주택의 이익이 건축비의 6%를 초과할 수 없도록 규정한 가격제한형 상업주택'이다. 비용.

이번 창사는 한정판 주택에서 상업용 주택 전체로 범위를 확대했다.

규제 속에 창사 집값 안정

창사 부동산 가격을 깨고 2017년부터 '318 정책' 등 매수제한 정책이 속속 나왔다. , "520 정책", "923 정책", 625 정책 등

2018년은 창사시에서도 집중적인 부동산 통제 정책이 있었던 해였다. 그 중 '625 정책'은 당시 창사시 부동산 정책의 가장 대표적인 구매 제한 정책이 되었고, 이 정책은 지금도 이어지고 있다. 오늘 사용했습니다. 한때 팽창했던 시장수요는 정책의 통제 하에 급격히 줄어들다가 질서정연하게 시장에 진입하게 되었고, 시장의 인기도 줄어들고 있으며, 통제 속에서 안정적인 주택가격의 특성이 점점 더 뚜렷해지고 있습니다.

국가통계국의 자료에 따르면 2015년을 기준으로 2017년 5월까지 창사의 신규 주택 가격은 2019년 9월까지 23.1% 증가했으며 이 수치는 34.9%였습니다. 즉, 2년여의 같은 기간 동안 창사시 신축주택 가격상승률은 창사시 가격제한제 도입 전 2년에 비해 절반으로 줄었다.

기관 통계에 따르면 2019년 상반기 창사시 6개 구 전체와 1현에서 거래 비중이 가장 높은 가격대는 8000~10000으로 34.56을 차지했고, 두 번째로 높은 비율은 7,000위안으로 다음 순위가 약 30%를 차지합니다.

그러나 경제 측면에서 통계에 따르면 2018년 창사의 GDP는 1조 1천억 위안에 달했습니다. 올해 1~3분기 창사의 GDP 성장률은 8위를 넘어 전국 1선 신도시 중 1위를 차지했으며, 지난 10년 동안 경제성장률이 가장 빨랐고, GDP 성장률도 초과했다. 심천은 지난 12년 동안의 일입니다.

창사시당 위원회 서기 후헝화:

창사는 부동산과 토지 금융에 대한 의존도를 없애기로 결심했습니다.

반달 전인 11월 29일, 창사시 당위원회 서기 후헝화(Hu Henghua)는 인민일보와의 단독 인터뷰를 수락하고 다시 한번 다음과 같이 말했습니다: 창사는 부동산 및 토지 금융에 대한 의존도를 단호히 없앨 것입니다.

창사는 “창사는 부동산, 토지금융에 대한 의존도를 벗어나 제조업의 질적 발전으로 대표되는 실물경제의 질적 발전의 길로 나아가겠다는 의지를 갖고 있다”고 말했다. 현재 창사의 토지 의존도는 40 미만입니다. 토지를 판매하면 돈을 벌 수 있지만 지속 가능하지는 않지만 제조업의 발전은 느리지만 지속 가능하며 이는 강력한 도시의 기초입니다. 현재의 이익과 장기적인 이익에 직면하여 우리는 주택 가격의 '오작동'을 계속 억제하고 실물 경제를 확대하며 제조업을 강화할 것입니다."