부동산 개발업자의 자본 운영 특성 및 분석

기업 자금 관리는 본질적으로 기업 생산 과정에서 발생하는 자금 유입 및 유출을 둘러싼 관리다. 부동산은 금융투자 속성을 지닌 특수상품으로 자금 수요가 방대하고 시장 유동성이 떨어지며 투자주기가 길다는 특징을 가지고 있다. 따라서 개발 기업으로서 자금 관리는 의심할 여지 없이 기업 운영 발전 과정의 우선 순위다. 일반적으로, 부동산 기업의 생산 과정은 주로 토지 준비, 프로젝트 토지 취득, 프로젝트 개발 초기, 프로젝트 개발 건설 기간, 프로젝트 판매 기간, 보유 경영 등 주요 부분을 포함하고 있으며, 기업 자금 관리도 주로 이 부분을 중심으로 전개된다. < P > 1. 부동산 개발업체 자금 흐름 특성 < P > 토지 취득 전 주요 자금 흐름: 토지평가비, 토지경매보증금 등. 이 단계의 자금은 순유출 상태를 보이며, 자금원은 주로 자체 자본금이다.

토지 취득 중 주요 자금 흐름: 토지세 납부, 세금 등. 이 단계는 시간이 짧지만, 자금 유출량이 많고, 자금의 주요 출처는 자체 자본금이다.

프로젝트 개발 전 주요 자금 흐름: 이 기간의 비용에는 주로 프로젝트 계획 포지셔닝 비용, 프로젝트 설계 비용, 프로젝트 조사 비용 및 각 정부 부처가 부과하는 비용이 포함됩니다. 이 단계는 자금 유출 규모가 프로젝트 투자 규모는 작지만, 기간의 자금 계획은 매우 중요하며, 프로젝트의 자금 조달 안배를 실질적으로 완성해야 하며, 자금의 주요 출처는 자체 자본금이다. < P > 개발건설기간의 주요 자금 흐름: 주로 토건공사비, 인테리어비, 인프라비, 공공설비비, 개발간접비 등이 주를 이룹니다. 프로젝트의 자금 수요는 주로 개발 전 기간의 자금 조달 약정에 의해 제공된다.

프로젝트 판매 또는 임대 기간의 주요 자금 흐름: 이 기간은 수익 생성 기간이며 비용은 주로 프로젝트 홍보비, 프로젝트 대행사 비용 등을 포함합니다. < P > 이 중 처음 4 개 코너는 자금 유출 기간이고, 주요 자금원은 프로젝트 자체 자금 투입, 은행 대출, 부분 판매 회장 자금 등이다. 이 가운데 토지대금 및 건설비용은 해당 기간의 핵심 자금 유출 부분으로, 전자는 발생 시간이 짧고, 후자는 전체 공사 기간 동안 속속 지출한다. 판매 또는 임대 기간은 유일하게 자금 회수가 있는 부분이며, 판매형 부동산의 자금 유입은 일반적으로 크고 작은 특징, 즉 판매 초기 자금이 빠르게 회수되어 판매 후기에 접어들면서 자금 유입이 둔화되고 결국 제로가 되는 특징이 있다. 임대형 부동산은 초기 자금 회수가 적은 것으로 나타났고 이후 경영이 안정기에 접어들면서 자금 회수가 꾸준히 늘고 있다. < P > 2. 부동산 개발 기업 자금 관리의 관건 < P > 일반적으로 자금 관리는 생산 프로세스에 따라 투자 계획, 자금 계획, 자금 조달, 자금 운용 등 몇 가지 핵심 요소로 구성될 수 있으며 부동산 기업도 예외는 아니다.

1, 투자계획은 자금관리의 전제조건이다.

부동산업체들은 자금수요가 많고 자금회전주기가 긴 특징을 갖고 있어 현금 흐름 부족 문제가 생기면 공사의 진행에 심각한 영향을 미쳐 프로젝트의 난미를 초래할 수 있다. 따라서 부동산 기업은 자체 자본금과 현금류 자산의 양성을 바탕으로 엄격한 투자 계획을 세우는 것이 현금 흐름과 투자 능력을 확보하기 위한 전제 조건이다.

2, 자금 계획은 자금 관리의 기초이다. < P > 프로젝트 발전 과정의 관점에서 볼 때, 프로젝트 취득 전 평가 단계, 즉 프로젝트의 전체 자금 계획 일정을 완료해야 한다. 이 단계의 평가 결과는 프로젝트 투자 수행 여부에 직접적인 영향을 미칠 것이며, 이 단계의 작업을 보다 정확하게 완료하기 위해서는 개발 기업이 프로젝트 포지셔닝, 설계, 건설 계획, 프로젝트 융자, 프로젝트 판매 계획에 대해 합리적이고 상세한 예측을 해야 하며, 어떤 작업이든 편차는 후속 자금 사용 및 회수에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 평가 작업이 정확하고 상세할수록 편성된 자금 계획도 미래의 실제 자금 수요에 더 가깝고 기업이 직면한 재정적 위험도 줄어든다.

3, 자금 조달은 자금 관리의 관건이다. < P > 자금 수요가 매우 많은 부동산 개발기업에게 자금 조달 능력은 의심할 여지 없이 기업 발전의 명맥과 관련된 문제이다. 기업의 내원성 자금은 기업 축적의 제한을 받아 단기간에 대규모로 상승하기 어렵다. 전통적인 개발 대출은 금융위기의 풍파를 겪은 후에도 점점 더 믿을 수 없어 보인다. 시장의 폭락은 개발업체들로 하여금 미래 자금 회수를 정확하게 예측하기 어렵게 한다. 이런 상황에서 융자 경로를 확대하는 것은 의심할 여지 없이 기업의 생존의 필수가 되었다.

기업의 자금 계획에 따라 가능한 한 빨리 자금측과 접촉해 프로젝트에 대한 생각과 건의를 듣고 프로젝트에 통합하면 기업이 융자를 더 쉽게 받을 수 있도록 도울 것이다. < P > 부동산 개발 기업에게 이 단계는 의심할 여지 없이 전체 자금 관리 프로세스의 중점이며, 융자 관리는 바로 이 단계의 핵심이다. 현재, 개발 기업에 있어서 은행 개발 대출은 여전히 가장 중요한 융자 수단이지만, 우리나라 은행 신용대출의 규제는 상당히 빈번하며 매우 높은 불안정성을 가지고 있다. 하늘만 먹고 먹는 수동적인 모델을 피하기 위해 부동산 개발업체로서 기업 융자 능력을 지속적으로 향상시키고 융자 경로를 넓히는 것은 의심할 여지 없이 장기적인 과제다. 경제 다양성이 발전하는 오늘날 금융 채널도 다양해지고 있으며, 현재 경제 환경에서는

자금 조달 방법

설명

특징

어려움

기업 내부 자금 조달

모기지, 서약, 어음 자금 규모가 제한적

낮음

상장융자

공개 시장에서 주식을 발행하거나 매입회사를 통해 간접적으로 상장하는

시간이 오래 걸리고 승인 어려움

고

채권 융자

발행을 통해 회사채나 기업채를 발행함으로써 시장에 융자하는 행위 융자 비용 낮음 < P > 높음 < P > 경영부동산 대출 < P > 자신의 경영부동산을 담보로 하고 경영소득이나 임대소득을 주요 상환원으로 하는 대출 < P > 개발업자 신용 및 부동산에 대한 경영소득 요구가 높고 기간이 길다 < P > 중 < P > 인수 대출 < P > < P > 기업 자질에 대한 요구가 높고 기간이 긴 < P > 고 < P > 신탁융자 < P > 집합신탁상품을 통해 사회대중에게 융자하는 일종의 융자 행위. < P > 기업 신용에 대한 높은 요구 사항 < P > 중 < P > 위탁대출 < P > 의뢰인이 합법적인 출처를 제공하는 자금, 위탁은행이나 신탁기관, 의뢰인이 확정한 대출 대상, 용도, 금액, 기간, 이자율 등에 따라 대리 발행, 감독 사용 및 회수를 돕는 대출 업무. < P > 기간이 짧고 비용이 높은 < P > 중 < P > 투자기금 < P > 은 국내외 투자기금과의 협력을 통해 프로젝트 자금을 얻는 일종의 융자 행위로 지분 합작이나 채권 협력을 통해 이뤄질 수 있다.

높은 비용

중

매각 후 임대

제조 또는 구매한 자산을 매각한 후 구매자에게 임대하여 현금 흐름

을 취득하여 자산 소유자가 자산 사용권을 유지하면서 필요한 자금을 확보할 수 있도록 합니다. 높은 비율의 융자 < P > 낮음 < P > 재구매 융자 < P > 부동산 소유자가 금융기관에 부동산을 매각한 후 같은 금융기관에 담보대출로 부동산 < P > 고비율의 융자 < P > 중

REITs

를 매입하여 회사나 신탁으로 구매한다. < P > 전문 관리 < P > 고

4, 자금 운용은 자금 관리의 보증 < P > 자금 운용입니다. 즉, 프로젝트 개발 과정에서 모금된 자금을 다양한 용도에 투입하는 방법입니다. 자금 운용의 방향을 엄격히 통제하기 위해서는 종합적인 수입예산 및 지출예산을 미리 편성하고 예산구속의식을 강화하고 초과 지출된 프로젝트에 대한 엄격한 심사를 실시해야 한다. 비용 관리에 대한 인식을 강화하고 품질과 공사 기간을 보장하면서 프로젝트 개발 비용을 최소화할 수 있습니다. < P > 셋째, 부동산 개발 기업 자금 관리의 핵심 < P > 기업 전략적 관점에서 기업 자금 관리가 해결해야 할 핵심 문제는 자금 할당, 자금 효율성 및 자금 안전이다.

1, 자금 할당 < P > 자금 배분은 기업의 장기 투자 전략, 단기 투자 전략을 결합한 자금 운용 규칙인 넓은 의미로 자금을 운용하는 개념이다. 부동산 개발업체들은 자신의 발전 전략에 따라 자신에게 맞는 자금 배분 계획을 세워야 한다. < P > 구체적으로, 기업은 프로젝트의 정상적인 운영을 보장하기 위해 얼마나 많은 현금 자산을 배분해야 하는지, 향후 개발을 위해 얼마나 많은 토지 자산을 배분해야 하는지, 얼마나 많은 건설공사 프로젝트를 배정하여 판매 작업의 지속성을 확보하고, 얼마나 많은 부동산 프로젝트를 매각하고, 적시에 자금을 회수하여 자금의 균형을 이룰 수 있는지 고려해야 한다. < P > 부동산 기업은 합리적으로 자금을 다른 자산에 배분하고, 비교적 합리적인 현금 보유량을 결정하여 만기 채무를 상환하고, 합리적인 토지 보유량을 결정하고, 기업 능력을 초과하는 투자를 피하고 위험을 통제해야 한다.

2, 자금 효율성

부동산 기업의 자금 점유량이 방대하며, 자금 비효율성이 기업의 재정비용을 크게 높여 기업 수익에 영향을 미칠 수 있다. 첫째, 기업은 정상적인 경영 요구를 충족시킬 수 있는 충분한 자금이 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 자금 유입을 늘려 자금 흐름을 통제함으로써 자금의 균형을 이룬다. < P > 자금 지출 관점에서 지출에 영향을 미치는 항목은 주로 제품 설계, 건축 자재 선택, 건설 관리비, 재정비, 마케팅 비용 등이다. 개발업체는 그에 따라 제품 설계를 개선하고, 건축 자재를 합리적으로 선정하며, 현대화된 공급망 관리 제도를 수립하고 보완할 수 있으며, 동시에 각 관리비용을 최대한 통제하고 금융기관과의 협상능력을 높여 비용을 절감하고 자금 효율을 높이는 목적을 달성할 수 있다. < P > 자금 유입의 관점에서 투자 회수 기간을 줄이는 것은 의심할 여지 없이 토지 유휴 기간을 줄이고 사전 프로젝트 준비 효율성을 높이는 가장 좋은 방법입니다. 공사의 품질을 보장하는 전제 하에, 공사의 진도 건설을 가속화하다. 합리적으로 마케팅 계획을 세우고, 빠른 판매 실현 자금을 신속히 회수하는 등.

3, 자금 안전 < P > 어느 기업이든 자금 안전 관리는 재무 관리의 핵심 부분이며 부동산 기업도 예외는 아닙니다. 일반적으로 자금의 안전 관리는 건전한 자금 제한 메커니즘과 감독 메커니즘을 확립함으로써 실현될 수 있다. < P > 먼저 자금 사용에 대한 제약 메커니즘을 구축하여 자금 운용에 대한 위반을 줄입니다. 일반적으로 기업은 승인 허가 제도 수립, 엄격한 상환 관리, 호환되지 않는 직무 분리 제도 수립 등을 통해 자금 관리 책임 제도의 시행 등을 강화함으로써 자금 관리의 제약을 실현할 수 있다. < P > 단지 제약메커니즘만으로는 자금 안전을 완전히 보장하지 않고 건전한 자금 감독 메커니즘이 위험을 방지하는 열쇠입니다. 기업은 각종 제약 메커니즘의 실제 시행을 정기적이고 비정기적으로 점검하고, 실물자산을 정기적으로 실사하고, 각 중요한 자금의 흐름을 모니터링하며, 정기적으로 전면적인 검사를 실시하고, 내부 감사 제도를 개선하여 자금 위험을 줄일 수 있다. < P > 4. 부동산 개발업체들의 투자 충동은 자금 압박을 재현할 수 있다. < P > 요약하면, 29 년 이후 부동산 시장의 온난화와 완화통화 정책의 영향을 받아 부동산 개발업체들이 다시 은행의 총아가 되면서 대량의 신용자금이 부동산 시장으로 유입되면서 기업의 자금 조달 압력이 완화됐다. 현재, 시장은 일반적으로 부동산 시장에 과도한 신용 자금의 유입에 대한 우려로 인해 부동산 거품이 발생하고 있으며, 은행은 최근 2 채 거래에 대한 신용 승인 기준을 다시 엄격하게 시행하고 있으며, 상반기 대규모 신규 신용도 하반기에 은행의 대출량을 제한하게 될 것으로 예상되며, 3, 4 분기에 은행 신용대출이 부동산업에 긴축될 것으로 예상된다. < P > 충분한 신용지원이 부족한 상황에서 시장 거래량이 현저히 하락하고 가격이 안정될 것으로 예상된다. 올해 2 분기 이후 토지거래 재현 열풍으로 개발업체들은 앞으로 토지양도금 납부 문제에 다시 직면할 예정이다. 이에 따라 시장 호황기의 과도한 확장으로 개발업체들이 다시 자금난에 직면하게 될 가능성이 높다. 정책 규제가 밀집되고 시장 변동이 잦은 배경과 기대에 따라 자금 관리의 본질을 분명히 보고 부동산 개발 기업의 자금 운영과 관리를 강화하는 것은 의심할 여지 없이 장기적인 임무가 될 것이다.