수혈 부동산 개발업체인 Ping An은 너무 바빠요

핑안그룹은 컨트리가든, 랜드시, CIFI, 차이나포춘랜드개발, 진마오 등 부동산 기업의 2대 주주가 된 뒤 중국 부동산 투자(슈슈)를 멈추지 않았다.

부동산 금융이 긴축되는 가운데 평안은 서코우의 사모 투자에 앞서 참여는 실패했지만, 평안은 부동산에 대한 사랑에서 벗어나지 못해 다시 입장을 바꾸었다. 그것을 부분으로 나눕니다.

지난 밤, Agile은 Ping An에게 전국 7개 프로젝트의 지분을 제공할 것이라고 발표했습니다. 표면적으로 이는 각 프로젝트의 기업 차원의 지분 보유로, 전체적으로 보면 사실상 중요한 전략적 협력이다.

첫째, Agile이 모은 초기 수익금은 70억 5천만 달러에 달한다. 이 부분의 자금으로도 지분거래자금에 향후 균등비율로 제공되는 주주대출을 더하면 전체 자금금액이 100억위안을 넘을 가능성이 높다.

매출 규모가 약 1000억 위안에 달하는 애자일의 경우 핑안은 한번에 100억 위안이 넘는 자금을 수급해 확실히 메이저 금융사라고 할 수 있다.

둘째, 이 7개 프로젝트는 하이난성 완닝, 광둥성 칭위안, 중산, 후이저우, 장쑤성 양저우, 허난성 정저우, 텐진 등 전국 각지의 도시에서 나온 것이다.

셋째, 7개 프로젝트의 총 면적은 176만3000㎡에 달하고, 총 건축 면적은 700만㎡를 넘어 거의 Agile의 전체 토지 보유량 중 15%가 최대 주주의 지위를 포기했습니다.

분명히 이것은 Agile과 단일 자금 조달 당사자 간의 최대 규모의 협력입니다.

1.

Agile은 또한 이 거래가 네 가지 이점을 가져올 수 있다고 믿습니다.

단기 및 장기 자산 포트폴리오를 최적화합니다. 2020년에는 Ping An과의 전략적 협력을 강화하여 2021년에 재정 상태를 개선합니다.

솔직함 뒤에는 무기력함도 있고, 시장은 너무 빠르게 변하고 있다.

2017년에도 애자일은 여전히 ​​영광의 순간을 누리고 있었다. 그해 하이난에서 열린 '골든 에그' 클리어워터 베이 프로젝트 매출 170억 위안에 힘입어 회사 전체 매출은 1000억에 육박했다. 원.

천주림은 회사 창립 25주년 기념 브랜드 론칭 컨퍼런스에 세세하게 참석해 10여년 만에 다시 언론과의 독점 인터뷰를 수락했다. 돈도 부족하지 않았고, 그는 모건 스탠리로부터 클리어워터 베이(Clearwater Bay) 지분 30%를 다시 구입하기 위해 62억 위안을 지출하기도 했습니다.

또한 그 해에 Agile은 두 가지 전략적 조치를 취했습니다. 하나는 다각화였고, 다른 하나는 환경 보호, 건설 중개, 정원 가꾸기, 자산 관리 등의 사업이 본격화되는 것이었습니다. 그리고 이를 전국적으로 복제하려고 노력합니다.

이번 거래의 Hainan Wanning Mountain Qinwan 프로젝트는 그해 Rongsheng에서 인수되었으며 Zhongshan Torch 프로젝트도 인수되었습니다. Tianjin 프로젝트는 문화 관광 시장을 복제하는 벤치마크 프로젝트입니다.

Chen Zhuolin이 예상하지 못한 것은 시장 상황이 그의 예측과 반대로 흘러갔다는 것입니다.

하이난의 포괄적인 구매 제한으로 인해 Agile의 곡물창고가 완전히 폐쇄되었습니다. 문화 및 관광 시장은 전국적으로 복제되었지만 그 효과는 국가 규제가 업그레이드되지 않았고 일부 지역의 주택 가격이 상승했습니다. 타락한.

엉뚱한 곳에서 매수된 애자일의 매출 성장률이 급락하고, 높은 매출총이익이 정상으로 돌아왔고, 자금조달도 더욱 타이트해졌다.

2019년에는 애자일이 은행으로부터 받은 자금이 전년 대비 절반으로 줄었고, 다시 미국 달러 영구채로 전환해야 했고, 그해 97억 5300만 위안을 조달해 애자일을 밀어냈다. 전체 영구부채는 136억 위안에 이른다.

2020년 들어 애자일이 영구채 발행을 이어가지 못하고 있는데, 모건스탠리가 클리어워터 베이에 투자한 만큼 애자일 매출 성장도 시급하다.

다음 스폰서를 찾아보세요.

2.

2016년 샌프란시스코 프로젝트의 공동 개발에 이어 2019년부터 Agile과 Ping An의 국내 프로젝트 협력이 시작되었습니다.

하나는 Huizhou Agile Bailu Lake이고 Ping An은 약 20억 위안을 투자하여 지분 34%를 획득했으며, 다른 하나는 Agile이 CITIC Guoan으로부터 인수하여 지분 40%를 양도한 Beihai No.1 City입니다. Shenzhen Sheng Jun의 지분.

이번 7개 프로젝트 거래가 있기 몇 달 전 Agile과 Ping An Real Estate의 자회사인 Shenzhen Hengchuang이 공동으로 총 38억 8천만 위안에 중산지왕을 수상했습니다.

7개 프로젝트를 인수한 Shenzhen Hengchuang과 Shenzhen Anchuang, Tongxiang Anhao, Shenzhen Shengjun은 모두 Ping An Real Estate와 관련되어 있으며 주로 Ping An Group에 속해 있습니다. 자산관리 분야, 부동산 투자 자회사.

생생한 표현으로 보험자금을 탄약에 비유한다면 평안부동산은 규제당국의 보험자금 투자 제한을 우회해 탄약을 전달하는 특공대다. 내부 부동산 개발자에게 자금을 제공합니다.

Ping An Life, Ping An Asset Management 및 기타 채널을 통해 직접 구현되는 Country Garden, China Fortune Land Development, Jinmao 등과 같은 대규모 전략적 지분 투자를 제외하고 대부분의 기타 보험 펀드 부동산 투자는 Ping An Real Estate를 통해 실현됩니다.

Shenzhen Anchuang, Tongxiang Anhao, Shenzhen Shengjun 3개 회사에서 Ping An Real Estate는 지분의 49%만 보유하고 있으며 나머지 51%는 Ping An Innovation and Technology가 직접 보유하고 있습니다. 또는 부동산 프로젝트에 대한 간접 투자를 위한 플랫폼입니다.

핑안부동산의 가장 수익성이 높은 사업은 프로젝트 투자 컨설팅이다. 즉, 핑안부동산은 핑안생명보험, 핑안손해보험 등 핑안그룹 계열사로부터 부동산 공급을 위탁받는다. 투자 관련 컨설팅 서비스 및 수수료는 고정비율에 따라 부과됩니다.

2019년 Ping An Real Estate의 '프로젝트 투자 컨설팅' 수익은 12억 5300만 위안으로 회사 전체 수익의 56.99%를 차지했으며, 2020년 1분기에는 이 비율이 61.88%로 증가했습니다.

분석 결과, 2019년 프로젝트 투자 컨설팅 수입 중 심천 안추앙(Shenzhen Anchuang)과 퉁샹 안하오(Tongxiang Anhao)에 컨설팅 서비스를 제공하여 얻은 수입은 5억4800만 위안, 2억3100만 위안에 달했다.

일반적으로 평안부동산은 전체 투자금액의 1%를 수수료로 부과한다. 즉, 소득이 10억위안 이상이라는 것은 최소 수천억억 달러의 자금이 부동산에 투자되었다는 뜻이다.

재무제표에 기재된 '장기 지분 투자'와 '부채 투자' 두 항목에서도 핑안 부동산 사업의 인기를 엿볼 수 있다. 이 중 장기 지분 투자는 2017년 81억 위안에서 2020년 3분기 223억6000만 위안으로 늘었고, 부채 투자도 45억 위안에서 167억9600만 위안으로 늘었다.

400억 위안이 넘는 이 두 펀드와 총 투자액 수천억 달러 사이의 격차는 핑안부동산이 전체 직접투자 프로젝트 기업 지분의 49% 이하만을 보유하고 있기 때문이다.

핑안부동산은 선전안추앙, 퉁샹안하오, 선전성준을 '안내'하며 전국 각지의 프로젝트에 투자하고 있다.

'3개의 빨간 선' 아래 부동산 개발업자들은 배고프고 목마르며 사업은 그 어느 때보다 좋았습니다.

3.

평안그룹은 중국포춘랜드개발 지분 인수 이후 '중국 부동산 시장 최대 투자자'로 낙인찍히며 여론이 한동안 치열했다. 하는 동안.

집값 상승의 책임을 자신들이 떠맡게 된 상황에서 중국 최대 민간기업은 더 이상 가만히 있을 수 없다.

2019년 초 실적발표회에서 핑안그룹 총책임자인 런후이촨(Ren Huichuan)은 “이 발언은 완전히 틀렸다”고 크게 화를 냈다.

핑안 투자 부동산 자산은 정책에서 규정한 비율보다 훨씬 낮지만 핑안은 상대적으로 많은 자금을 보유하고 있으며 투자 총액도 상대적으로 큰 것으로 보입니다.

핑안의 실질은; 부동산 투자는 순전히 금융 투자, 장기 투자이며 기업의 정상적인 운영을 방해하지 않습니다. 보험 기금이 부동산 자산에 투자하는 것은 국제 산업 관행입니다.

런휘촨의 말은 분명히 중요한 점을 무시하고 진실의 절반만을 말한 것입니다.

중국 은행보험감독관리위원회의 요구사항에 따라 부동산 자산에 투자된 보험 자금의 비율은 30%를 초과할 수 없습니다. 평안그룹의 3조 위안 보험기금 투자 포트폴리오에 따르면 투자 자금의 상한은 약 9000억 위안이다.

첫 11개월 동안 중국 부동산 개발회사의 자금은 17조 위안에 달했다.

이러한 관점에서 볼 때, Ping An의 보험 기금이 매년 빠른 속도로 증가하고 있다는 점은 말할 것도 없고 Ping An의 약 1조 위안에 달하는 자금은 절대적으로 중요합니다.

Ren Huichuan은 1년 만에 사임했지만 Ping An의 자본 할당 요구는 여전히 강하고 '수혈' 부동산 모델은 멈추지 않을 것입니다.

현재 핑안은 실제로 금융업계에서 별도로 운영되는 중국 유일의 금융기관이다. 이들의 부동산 위험 노출은 보험 기금뿐만 아니라 핑안은행, 핑안에서도 발생한다. 증권, Ping An Fund 및 기타 여러 자회사.

부동산 역시 중국의 특수 산업이다. 부동산 자산 거품의 성장은 인간의 의지에 달려 있지 않다.

중국의 특별한 평안과 중국의 특별한 부동산이 만나면, 이는 실패할 수 없는 거대한 모험이 될 운명이다.