세계에서 가장 충격적인 부동산 붕괴 환생이 언제 중국에 올까요

붐 < P > 2 세기 초 미국 경제는 역사상 가장 번영한 시기에 접어들었다. < P > 우선 산업혁명의 업그레이드로 자동차, 전화, 전력공업이 끊임없이 발전하여 생산성의 비약을 가져왔다. 이어 유럽의 1 차 세계대전은 군수장비, 식품, 의약품 등에 대한 강한 수요를 가져왔다. 자본가들은 필사적으로 공장을 증축하여 농촌에서 도시로 쏟아져 들어오는 아이들을 끌어들이고 도시화의 물결을 최고봉으로 몰아넣었다. < P > ▲ 192 년대 미국 자동차 노동자 < P > 가 2 년대에 이르러 강력한 미국 중산층이 형성되었다. 곳곳에 일자리가 가득하고, 보너스가 풍부하고, 방학이 많아서 사람들이 자동차를 살 수 있게 되어 자가용 여행을 할 수 있게 되었고, 집을 사서 부가가치보증액을 사는 것은 더욱 모두의 * * * 인식이 되었다.

이런 현상은 반세기 후 일본에서도 상연됐다.

1973 년 석유 위기 이후 일본 경제가 급속히 회복되면서 에너지 효율이 높은 자동차가 전 세계적으로 인기를 끌고 있다. 특히 미국 시장에서는 일반, 포드, 크라이슬러가 갑옷을 버릴 것이다. 가전제품, 고속철도, 비디오 게임 등 산업도 신기술의 진보로 빠르게 부상하고 있다. 지속적인 통화 평가 절하로 수출업의 경쟁력이 더욱 강해졌다.

▲8 년대 대공황 전 일본

198 년대 중반에는 일본 외환보유액이 4 억 달러를 넘어 당시 세계 외환보유액의 절반을 차지했다. 일본도 미국을 대신해 세계 최대 채권국이 됐다. 자랑스러운 일본인은 전 세계에 가서 인수, 여행, 폭매를 하러 갔는데, 물론 가장 필요한 것은 일본의 집이다. < P > 동남아도 본 것 같은 영광이 있었다.

▲8 년대 조지타운, 페낭, 말레이시아

8 년대 일본이 부유해지자 대량의 자본이 동남아시아로 달려가 투자했을 때 신마태는 처녀지처럼 임금이 낮고 민풍이 순순했다. 도요타, 히타치, 도시바의 공장들이 태국 말레이시아에 잇달아 건설되어 산업화가 급속히 발전했다. 열대 햇빛 해변, 상대적으로 완벽한 기반 시설도 이곳을 매력적인 관광지와 양로지 개발지로 만들었다.

중국의 황금 1 년은 더욱 눈에 선하다. < P > 매년 춘윈 기간 동안 호탕한 농민공들이 귀향과 연해로 가서 아르바이트를 하는 인파가 인류 역사상 가장 장관인 이주를 실감케 한다. 이 모든 것을 추진하는 개혁개방, 환율평가절하, 입세, 인다력, 아시아태평양산업 이전, 도로항공항발전소 건설 ... 마치 귀청이 터질 것 같은 거대한 교향곡처럼 도시화와 공업화의 수요를 얽히게 하고, 새로 부자가 된 세대가 집을 사는 것에 대한 강한 열정을 풀었다. < P > 각 단락의 물결은 모두 실제 수요의 추진이다. 특히 기술혁명, 산업화, 산업이전으로 인한 빠른 생산성 향상으로 사회 전체의 부의 구매력이 크게 확대되었으며, 그중 가장 큰 지출은 보통 집이다. < P > 홍수

1925 년 대영제국이 전쟁 전 금본위 제도를 회복했고, 파운드는 이전 1 대 3.4 에서 1 대 4.866 으로 상승했다. 이 사건의 결과 중 하나는 미국의 대영 수출 가속화와 유럽 자본이 대량으로 미국으로 유입되었다는 것이다. 홍수가 범람하기 시작했다. 한편 < P > 는 192-1929 년 동안 미국은 부자에게 유리한 감세 정책을 잇달아 내놓았고, 독점 가문의 중소기업 압박으로 사회 전체의 부가 상류층의 손에 점점 집중되고 있다. 이 사람들의 부의 대부분은 소비에 쓰이지 않고, 주식시장, 주택시장, 어느 쪽이 빨리 평가절상될 것인가와 같은 다양한 자산에 부가가치가 있는 투자에 쓰인다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) < P > 일본에서 이런 현상은 본래 다른 길이었는데, 나중에는 기묘한 동귀였다. < P > 광장협정 이후 엔화가 크게 오르기 시작하면서 3 년 만에 86% 상승했다. 엔화가 매일 상승하는 것을 보고 수출에 의존하는 일본 기업들의 탄식에도 불구하고, 세심한 학부모인 일본 정부는 재빨리' 꾸준한 성장, 내수 확대' 정책을 내놓았다. 이런 정책은 온 천하가 하나의 일식이다: 금리 인하. < P > 1986 년 1 월부터 1987 년 2 월까지 일본 은행은 5 회 연속 금리를 인하하고 중앙은행 할인율을 5% 에서 2.5% 로 낮췄으며 당시 세계 최고였다. 금리가 떨어지자 화폐 홍수가 범람하기 시작했다. 하지만 실업은 여전히 좋지 않구나. 그래서 이 기간 몇 년 동안 일본 내 자금이 주식시장과 부동산에 대거 진입하기 시작했고, 주가가 급등하면서 부동산 시장이 폭등했다. < P > 엔화 평가절상, 가장 좋은 것은 신마타이 지역이다. < P > 이들 지역은 달러와 연계된 고정환율제도를 채택하고 있으며, 1986 년부터 금융출입에 대한 규제를 속속 완화하고 있기 때문이다. 그래서 엔화는 곧장 진입하고, 투자공장이 있고, 빠른 돈을 벌기 위해 뒤따라 앉아서 감사를 기다리는 사람도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) 1989 년 태국의 주택 대출액은 459 억 바트로 1996 년까지 79 억 바트를 넘어 17 배 올랐다. < P > 말레이시아에서 지도자들은 야심찬 22 년 선진국으로 달리기 계획을 세우고 고정자산투자 대살자를 강력하게 가동해 1997 년까지 이들 인프라 프로젝트에 대해 최대 452 억 달러의 국가외채를 빚졌는데, 그 중 3% 는 모두 단기 채무였다. < P > 환율평가절하와 수출이 왕성해지면서 미국, 동남아, 금 1 년 전반기의 중국과 같은 많은 국제자본의 유입을 가져올 것이다. 그러나 화폐평가절상과 수출 압박이 홍수가 사라질 수 있다는 뜻은 아니다. 정부가 성장을 안정시키기 위해 금리를 역주기로 낮춰 홍수의 수출 선두가 국제시장에서 중앙은행으로 옮겨갔기 때문이다. < P > 일본도 마찬가지다. 금융위기 이후 중국도 마찬가지다. 올해 들어 우리나라 지왕은 북상하는 집값이 세계 상위 1 위, 남경, 쑤저우, 합비, 샤먼 집값 4 소룡 릴레이에 오르며, 여기부터는 부동산 중개업자가 도시 동네에서 삼삼오오 떼를 지어 점점 더 많이 개방할수록 자금 범람의 표징이 아닐 수 없다. < P > 이는 주식시장과 같다. 원래 기본면에 의해 구동된 장우춤이었다. 시세가 깊어짐에 따라 평균 주가수익률이 한 걸음 높아지면서 이 때의 추진력은 기본면 수요에서 자본의 유동성 과잉으로 바뀌었다. < P > 거품 < P > 자금이 많아 항상 평가절상 공간이 있는 투자 채널로 유입해야 한다. 하지만 때로는 정부의 방종과 시장의 금융 혁신으로 인해 문제가 뜨거운 끓는점으로 나아가기도 한다. < P > 미국에서는 정부의 부정행위, 내막 거래, 투자은행과 상업은행 혼업 경영, 모건 가족 등 호쾌하게 그 자원을 이용해 공매도를 하며 어부리를 크게 얻었다. 반면에, 그것은 새로운 소비자 신용 시스템의 구현입니다. 1916 년' 연방준비법' 개정안과 1927 년' 맥파덴법' 은 국민은행이 비농업 부동산 대출을 발행할 수 있도록 허용했다. < P > 인류 역사상 위대한 금융혁신이다. 원래 집을 살 수 없었던 중저소득층도 살 수 있었고, 시장 규모를 배로 늘렸고, 지렛대의 확대 효과도 거품을 더 크고 허황되게 만들었다. < P > 일본에서는 은행자본금관리제도의 개혁으로, 은행은 자본금을 대량으로 보충해야 하지만, 부동산 담보대출의 위험가중치 설정이 낮기 때문에, 보통 회사 대출의 절반에 불과하기 때문에 은행이 주택 융자 자금의 행방을 더욱 독려한다. 통계에 따르면, 1984 년부터 1989 년까지 일본 은행의 주택 융자에 대한 연평균 성장률은 19.9% 였으며, 같은 기간 전체 대출 증가율은 9.2% 에 불과했으며, 성장률은 전체의 두 배에 달했다. 한편 < P > 는 일본의 재벌 구조다. 기업과 기업이 서로 주식을 보유해 한 기업이 부동산이나 주식시장을 통해 이익을 얻고, 다른 지주기업의 장부 자산도 동시에 늘어나 은행에 대출할 때 더 높은 가격을 받을 수 있다. 이것은 사실 일종의 지렛대이며, 사회 전체의 부의 거품을 끊임없이 확대하고 있다.

1985 년 도쿄의 상업용지 가격지수는 12.1 로 1988 년까지 334.2 로 폭등해 불과 3 년 만에 거의 두 배로 늘었다. 199 년 도쿄, 오사카, 나고야, 교토, 요코하마, 고베 6 대 도심의 땅값 지수가 1985 년보다 약 9% 올랐다. < P > 동남아에서는 홍콩에서 들어온' 볶은 꽃' 게임이 역병처럼 성행하고 있다. < P > 소위 부동산 투기란 집을 지을 때 계약금을 내는 것이다. 집이 아직 완성되지 않았을 때 이미 손을 돌려 팔았고, 집값이 급등할 때 빨리 빨리 나와 작은 폭넓이로 복리효과가 뚜렷하다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 자기관리명언) (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 희망명언) (윌리엄 셰익스피어, 오페라, 오페라, 희망명언) 구세대의 중국인들은 이런 부동산 볶음 게임도 9 년대 연해 지역에서 널리 성행했지만, 이후 건설부의 한 장의 휴서에 의해 금지되었고, 명언집은 반드시 봉쇄해야 매매할 수 있다는 인상을 받아야 한다. < P > 동남아에서는 투기분위기가 점점 짙어지고 있다. 1994 년 부동산 대출이 총대출에서 차지하는 비중은 싱가포르 33%, 말레이시아 3%, 태국 5% 였다. 같은 기간 집값, 말레이시아와 태국은 모두 3 년 동안 3 배 오른 폭으로 나타났고, 1996 년에는 방콕의 상업 사무실 공실률이 이미 5% 에 달했다. < P > 돈만 벌면 자본은 항상 마술혁신을 하고 지렛대를 확대하고 있다. 그것은 마약 중독과 비슷한 중독으로 사회 전체를 흥분시켜 집단적인 간질과 환각의식에 빠지게 한다. < P > 우리나라에서의 변종은 상반기에 봉인된 계약금과 담보대출이지만 후자는 들불봄바람처럼 곳곳에 꽃이 피었다. 부동산은 비싼 가격 때문에 높은 지렛대는 이미 피할 수 없고, 가장 두려운 것은, 은행이 실적 압력 하에서 비이성적 대출을 통제할 수 없고, 집값 상승, 담보물 상승을 통해 대출 상승을 더욱 추진하고, 거품을 한 걸음 클라우드로 날려가는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산명언) (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산명언) < P > 몰래 < P > 거품이 불어오는 것이 반드시 즉시 깨지는 것은 아니며, 일은 항상 조용히 변화하고 있다.

1922 년 미국 상원의원 스트럼은 자국의 자주브랜드를 유럽 다국적 기업의 충격으로부터 보호하기 위한 관세법 초안을 작성했다. 1927 년에 관세 법안은 스트롬의 추진으로 다시 한 번 상승했다. 실제로 스무트 홀리관세법은 193 년 6 월까지 통과되지 않았지만, 1 년여 전에 그 피해가 확대됐다. < P > 그 이유는 이 법안이 2 여종의 수입품관세를 사상 최고 수준으로 끌어올려 유럽 국가들의 강한 보이콧을 불러일으켰기 때문이다. 1929 년 미국 정부는 34 건의 외국 공식 항의와 대량의 보복 관세 조치를 받았다. 그해 미국의 수출액은 5% 크게 떨어졌다. < P > 일본의 문제는 저금리가 기업의 수출 경쟁력을 개선하지 않고 더 많은 기업들이 자원을 빠른 주식시장과 부동산 시장에 투자하도록 독려했다는 점이다. 그래서 수출이 더욱 어려워지고 악순환이 형성되면서 주식시장의 평균 수익률이 하락하면서 투기시장으로 계속 유입할 수 있는 수도꼭지가 서서히 고갈되고 있다. 한편 < P > 는 도시화가 끝나면서 고령화가 도래하면서 방대한 양의 중고주택이 축적되면서 막 필요한 시장이 조용히 문을 닫았다. < P > 와 미, 일 같은 대국과는 달리 동남아 소국들은 자기도 모르게 하고 있다. < P > 신마태의 산업화 단계는 여전히 사춘기에 접어들면서 인구배당과 임금가격이 경쟁력이 있지만 북방의 거대한 용비약으로 인한 강한 쓰나미를 참지 못하고 있다. 1994 년 위안화 강제 평가절하, 환율이 5.7 에서 8.6 으로 조정되어 단번에 5% 하락했고, 아시아 태평양 산업 이전 방향은 곧 남류에서 북상으로 바뀌었다. 한편 < P > 는 달러화와 연계된 고정환율로 동남아 각국의 수출업계가 중국 앞에서 가격경쟁력을 잃고 실체기업의 수익률이 단계적으로 악화되기 시작했다. < P > 지난 2 년간의 경쟁에서 중국은 전승을 거두었지만, 시대가 바뀌면서 오늘날 중국이 직면한 문제도 마찬가지로 심각하다.

가장 경계할 만한 것은 인구의' 9 후 함정' 이다. 9 대 인구의 출생량이 8 대보다 절반 가까이 크게 감소한 세 가지 결과는 < P > 1, 근로자 감소, 협상능력 향상, 임금 인상, 제조업 원가 상승, 수출 경쟁력 상실이다.

2, 부동산 수요 시장 감소, 체인 효과는 철강 시멘트 등 중공업이 위축되고 대량 생산능력의 과잉과 적자다.

3, 부의 효과가 줄어 부동산 시장에 투자할 수 있는 수도꼭지도 서서히 조여지고 있다. < P > 인구도 노령화도 좋고, 많은 문제들이 조금씩 축적되고, 처음에는 사람들이 개의치 않고, 미지근한 물로 개구리를 삶는 것처럼, 어느 날 밀정이 거센 파도로 휩쓸려 천지를 파괴하는 쓰나미로 바뀌었다. < P > 는 < P > 집값이 급등하면서 기본면의 실제 수요에서 점점 더 벗어나고 있으며, 집값이 영원히 오르고, 모든 부를 그 위에 걸고, 심지어 빚을 내고 집을 사려면 위기가 한 걸음 다가올 것이라고 더 많은 사람들이 믿고 있다. < P > 부동산의 거품 성수기에는 보통 사회 전체가 집을 논의하고 있고, 모임은 토론하고 있고, 언론은 토론하고 있다. 가장 이성적인 사람이라도 원래 전혀 거들떠보지도 않던 사람도 이 세차게 치솟는 집값에 패주해 계약금을 모두 쏟아부었다. 사람들은 모두 "오늘 사지 않으면 내일 살 수 없다" 고 굳게 믿는다. < P > 이는 강세장 전성기의 여론 분위기와 똑같다. < P > 이 모든 심리적 기반을 파괴하는 것은 어느 현자의 외침이 아니어야 한다. 열광하는 도박꾼은 어떤 이성적인 목소리도 들을 수 없다. 그 바늘은 보통 적나라한 현실이다: 돈이 없어졌다. < P > 돈이 갑자기 부족해 구매자가 집값 상승을 추진할 수 없어 결국 전체 시장의 천추의 역전을 불러일으키고, 잘못된 투기자들이 서둘러 철수하는 것을 보고 공황성 사회 유린 사건을 초래했다.

1929 년 1 분기, 과한 투기 분위기를 억제하기 위해 은근을 미국 연방 준비 제도 이사회 수축했고, 반년 후 주식시장이 붕괴되고 대공황이 닥쳤다.

1989 년 일본 중앙은행이 5 회 연속 금리를 인상하고, 정책적으로 부동산에 대한 대출을 엄격히 제한했고, 1 년 후 주식시장이 붕괴되면서 집값도 동시에 반전했다.

1996 년 소로스를 비롯한 헤지펀드는 바트를 대량으로 팔았고 태국 정부는 환율 안정을 위해 대량의 외환보유액을 동원해 수용을 강요하고 금리를 인상해 사수를 엄수했다. 돈이 신속하게 짬을 내서 주식시장 주택시장이 쌍쌍이 무너졌다.

24 년 미국은 금리 인상을 시작했다. 2 년여, 17 회 연속 금리 인상 이후 연방금리가 1% 에서 5.25% 로 인상됐고, 저소득층은 결국 대출금을 갚을 수 없게 됐고, 후급채무 위약이 시작되면서 차차 금융폭풍이 빚어지기 시작했다. < P > 지난 금융위기를 보면 거의 매번 거품이 터지는 것은' 금리 인상' 과 밀접한 관련이 있다. 금리가 오를 때마다 일부 돈을 뽑았는데, 연달아 여러 번 오르자 갑자기 돈이 부족하다는 것을 알게 되었다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언)

그래서 거품, "탁" 하는 소리가 터졌다! < P > 심연 < P > 부동산 붕괴가 무서운 것은 시가규모가 국가 전체의 부의 비중에 있다는 점이다. < P > 일반적으로 부동산은 대출 레버리지 효과로 인해 시가총액 규모는 보통 국가 GDP 의 2 ~ 3 배로 사회 총부의 절반 정도를 차지한다. 상대적으로 주식시장의 총 시가는 보통 전자의 5 ~ 1 분의 1 에 불과하지만, 채권 시장, 선물, 수집품 시장 등은 더 적다. < P > 더 중요한 것은 부동산 상류 및 하류 산업 사슬이 매우 광범위하게 관련되어 있다는 점이다. 관련 투자는 한 국가 전체 사회의 고투의 절반 정도를 차지할 것으로 보인다. 벽돌을 옮기는 것 뿐만 아니라 석탄을 파는 사람, 조선에서 철광석을 운송하는 사람, 가구 커튼을 만드는 사람, 심지어 국도변에서 운송기사에게 봉사하는 사현 간식까지 보이지 않는 쇠사슬에 꽉 채워져 있다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) < P > 그리고이 사슬의 끝에서 가장 중요한 부분은 은행입니다. 은행 대출 중 주택 융자금의 비중이 보통 가장 높기 때문이다