부동산 산업에 자금을 조달하는 방법은 무엇인가요?

선택할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다.

1. 자기자본 조달.

이자를 내지 않고 등록자본금을 늘려 신규 투자자의 가입을 유도하는 것은 가능하지만, 기존 주주의 지분율이 감소하게 된다.

2. 채권 발행.

조건이 충족되면 채권을 발행할 수 있습니다. 1. 회사가 채권을 발행할 수 있는 조건은 다음과 같습니다. 주식회사의 순자산은 3천만 위안 이상이어야 하며, 유한책임회사의 순자산은 6천만 위안 이상이어야 합니다. 채권의 적립총액은 순자산액의 40%를 초과할 수 없다. 3. 회사의 3년 평균 분배 가능 이익은 회사채의 1년 이자를 지불하기에 충분합니다. 4. 조달된 자금의 투자는 국가 산업 정책에 부합합니다. 5. 채권이자율은 국무원이 정하는 이자율수준을 초과할 수 없다. 6. 기타 조건.

3. 은행이나 기타 금융기관에서 돈을 빌리세요.

하지만 현재 환경에서는 소규모 부동산 개발업체가 은행에서 돈을 빌리는 것이 어려운데, 대형 부동산 개발업체는 문제가 없다.

4. 자금, 신탁, 기타 기업 또는 개인으로부터 자금 조달.

그러나 이러한 자금 조달은 일반적으로 이자율이 높기 때문에 기업의 부담이 커집니다.

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 먼저 부동산 프로젝트의 전체 운영 프로세스와 실제 운영에 필요한 자금조달 노드를 이해해보자.

실제 운영에서는 부동산 개발업자의 자금수요가 토지대출 융자에서 가장 크다. 현재 국내 부동산 시장의 수년간 상승으로 인해 전체 프로젝트에서 토지 비용이 차지하는 비중이 매우 높습니다. 분할 납부하는 경우, 전액 납부할 때까지 토지 증명서를 처리할 수 없습니다. 토지 지불 지연은 후속 개발 대출 처리 및 후속 프로젝트 시작에 영향을 미칩니다. 따라서 일반적으로 부동산 회사는 토지 대금을 최대한 빨리 지불하기 위해 최선을 다할 것입니다.

토지 대금을 지불하고 토지 증명서를 받은 후 은행에서 개발 대출 신청을 시작할 수 있습니다. 신청 과정에서 나머지 3가지 증명서(건축 토지 계획 허가)를 신청해야 합니다. , 건설사업계획허가 및 건축건설허가) 및 서류제출, 환경평가 등 다양한 절차를 거쳐야 합니다. 일반적으로 모든 절차를 완료하고 나머지 3가지 증명서를 취득한 후에는 기본적으로 은행 대출 승인이 완료됩니다.

은행이 대출을 제공한 후 협력건설업체는 개발대출을 받고 기존 토지대금을 돌려준다. 건설사의 사업대금은 공사 초기 합의에 따라 건설사가 선지급한다. 프로젝트가 사전 판매 조건(현지 정책에 따라 플러스 또는 마이너스 00 또는 최고 수준)을 충족하면 판매가 시작됩니다. 판매 수익금과 은행 담보 대출은 감독 계좌에 입력되어 프로젝트 비용을 지불하는 데 사용될 수 있습니다. 프로젝트가 2~3단계로 구성된 경우 순차적으로 개발됩니다.

토지 취득부터 분양까지의 기간은 기본적으로 1년 이내로 통제된다. 이는 현재 대부분의 부동산 개발 프로젝트의 운영 방식으로 업계에서는 높은 회전율 모드라고 부른다. 대표적으로 컨트리가든이 있습니다. 물론 예가 있을 수 있지만 전체적인 원리는 기본적으로 동일합니다. 부동산 회사의 자금 조달에는 두 가지 방법밖에 없습니다. 하나는 자기자본이고 다른 하나는 부채입니다.

1. 지분금융

투자자를 유인해 투자를 함으로써 자금 투입의 목적은 달성되지만, 수익을 상대방과 공유해야 한다는 단점이 있다. 지분율입니다.

1. 직접 방식

강력한 개인과 기업이 직접 주식에 투자하며, 지분은 실제로 프로젝트 회사의 주주 수준입니다.

2. 간접 모델

개인과 주주는 부동산 펀드에 투자하거나 합자회사를 설립한 후 프로젝트 회사 지분을 입력합니다.

3. 공동 개발

업계에서는 이를 플래터라고 부르는데, 일반적으로 소규모 개발자들이 더 많이 사용합니다. 소규모 개발자는 일반적으로 해당 지역에 특정 자원을 보유하고 있지만 재정적 평판 및 기타 측면이 취약하므로 유명 개발자를 찾아 공동으로 부동산을 개발할 것입니다. 현재 부동산도 전반적으로 하락세를 보이고 있으며, 대형 개발업자들의 공동개발 사례가 늘어나고 있다.

실제 지분금융 모델 운영에서는 공동개발과 펀드 모델이 더 흔하며, 첫 번째 유형은 실제로 상대적으로 드뭅니다. 자금 외에도 후자의 두 가지 자원은 다른 자원을 가져올 수 있기 때문에 첫 번째는 기본적으로 금융 투자이며 대부분의 부동산 회사가 기꺼이 하지 않는 이익 공유를 요구합니다. 그들은 청구의 형태로 이 금액에 개입하는 것을 선호합니다.

2. 차입금 조달

1. 채권 발행

자격을 갖춘 기업은 국내 또는 해외에서 채권 발행을 신청할 수 있습니다. 현재 국내 부동산 회사의 채권(주로 회사채) 발행에 대한 승인 절차는 매우 엄격하여 승인이 거의 없을 수 있습니다. 미수금, 심지어 노무까지 회사는 급여에 대해 ABS를 수행합니다.

현재 해외채권 발행은 대형 부동산 회사들이 주로 이용하고 있다. 가장 최근 발행된 채권은 바로 어제 중소형 부동산 회사들이 이 채널을 통해 발행한 기회가 거의 없다. .

2. 은행

현재 은행은 주로 부동산개발대출에 주력하고 있으며, 필요조건은 4가지 인증서가 완성된 것입니다.

예전에는 토지 대금을 지불하기 위해 신탁을 통해 메자닌 파이낸싱을 이용할 수 있었지만 감독에 의해 차단되었습니다.

또한 은행에서는 부동산 회사도 그룹 내 다른 운영 기업(무역 회사)을 차용자로 활용하거나, 제3자 토지나 미분양 부동산을 담보 대출로 활용하는 차입 금융 모델을 갖고 있습니다. , 그런 다음 자금을 재융자합니다. 그룹이 토지를 사용하도록 할당할 때 일반적으로 토지 비용을 지불합니다.

현재 더 일반적인 또 다른 방법은 자금 조달을 위해 상업 인수 청구서를 사용하고 건설 회사가 부동산 회사에 대한 신용 한도가 있는 은행을 찾는 것입니다. 부동산 회사의 신용 한도를 차지하는 할인. 상업어음을 할인할 수 있는 채널은 많고, 은행에 국한되지 않습니다. 왜냐하면 은행 할당량은 승인하기 어렵기 때문입니다. 현재 온라인 금융 플랫폼, 어음 자산 관리, 어음 교환 등 다른 채널도 있습니다.

3. 신탁

현재 신탁회사는 기본적으로 개발대출 운영과 신탁금융 발행만 할 수 있다. 어느 정도 유연성을 갖춘 일부 비주류 소규모 신탁이 있을 수 있지만 주류 규제 의견은 프론트엔드 토지 자금 조달을 할 수 없다는 것입니다.

4. 소셜펀드

실제로 이것이 현재 부동산회사가 가장 많이 운영하는 자금이다. 주요 자금원은 개인, 기업(현재 주요 자금원은 국유기업), 상장회사 등이다.

주요 운용방식은 은행신탁대출과 주식형펀드(가짜주식과 실물부채모델)이다.

부동산 회사와 일정 가치의 부동산을 인수하고 특정 할인 혜택을 받기로 계약을 체결하는 부동산 판매 회사도 있습니다. 부동산 회사는 먼저 전체 주택을 판매 회사에 포장하고 온라인으로 서명하지만 부동산을 양도하지는 않습니다. 판매회사는 한 세트를 판매하고, 온라인 서명 세트를 변경하고 소유권을 이전합니다. 매매회사의 경우 저렴한 가격에 주택을 취득한 뒤 서서히 팔아 이익을 극대화할 수 있는 반면, 부동산 회사는 이익의 일부를 잃으면서도 부동산 매매대금을 미리 확보할 수 있다. 이 과정에서 가짜 모기지 모델이 진화해 은행으로부터 모기지 자금을 확보할 수도 있다. 요약

전반적으로 현 토지대출 금융단계에서는 은행신탁 등 채널이 제한되어 있어 부동산펀드나 Peer를 기반으로 한 실물주식투자와 사회적 기반을 기반으로 한 부채 기반의 부채가 주류를 이루고 있다. 자금 조달(가짜 주식 및 실제 부채 포함), 이 단계의 자금 조달 비용은 현재 상위 50개 주류 대형 부동산 회사의 자금 조달 비용이 13%~15% 사이입니다. 개인이든 국영이든 부동산 회사에는 이러한 유형의 자금 조달이 있습니다. 개발대출단계는 주로 은행과 신탁에서 자금을 조달하는데, 우량부동산회사는 은행에 집중되어 있는 반면, 취약한 부동산회사는 주로 신탁에 있으며, 은행비용은 기본적으로 6~8% 사이이다. 주로 10%~12% 사이입니다. 프로젝트 대금은 주로 건설사를 압박해 상대방에게 자금을 선불로 요구한 뒤 매각이 이루어진 뒤 대금을 지불하거나 심지어 상업청구서로 대금을 지불하는 방식으로 이뤄진다.

부동산 산업은 자본 수요가 많은 대표적인 산업으로, 자본 비용도 매우 좋다. 부동산의 핵심 경쟁력은 자금력에 반영된다고 할 수 있다. 자금이 충분한지, 돈을 충분히 빌릴 수 있는지가 부동산 회사의 생사를 좌우한다고 할 수 있다.

예를 들어 일반 기업에서 사용할 수 있는 자금 조달 방법은 자연스럽게 부동산 기업에서 사용하게 됩니다. 주식금융, 상장을 통한 자금조달. 회사가 운영하는 동안 필요한 자본에 비하면 상장을 통해 조달한 돈은 심지어 물통의 한 방울이라고도 할 수 있습니다. 따라서 부동산에 가장 필요한 것은 상장을 활용하여 회사의 명성과 업계 위상을 높이는 것입니다. , 자금 조달에 더 많은 이점을 갖기 위해.

채권금융도 있습니다. 부동산 회사에서는 아주 흔한 일인데, 부동산 회사가 국내뿐만 아니라 해외에서도 채권을 발행하는 경우가 있는데, 현재 해외 부동산에 대한 총 자금조달 규모가 매우 크다는 분석도 있습니다. 한편, 부동산회사에서는 자금조달 비용을 줄이기 위해 단기채권과 장기채권을 조합하여 3년짜리 장기채권을 조합하여 사용하기도 합니다. -5년이면 재무 위험을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 자금 조달 비용도 줄일 수 있으며, 자본 비용도 줄일 수 있습니다.

또한, 부동산 회사는 자금이 많고 은행의 큰 고객이기도합니다. 그러나 은행은 부동산의 신용 상태를 평가합니다. 기업은 주택 대출을 할 때 총 판매량이나 업계 순위와 같은 일부 지표에 큰 중요성을 부여할 것입니다. 이것이 바로 많은 부동산 회사가 더 커져야만 더 많은 자원을 확보할 수 있는 이유일 것입니다. 그러나 너무 커지면 빨리 죽을 수도 있습니다. Shimao와 Fusheng의 최근 협력은 2020년의 '좋은 시작'이자 인수합병의 첫 번째 기회입니다. 언론에 보도된 정보에 따르면, Fusheng은 금융 위기 때문에 기꺼이 혼자서 고통을 감수해야 했고 Shimao의 지지를 얻기 위해 가장 유리한 비중을 활용해야 했습니다.

일반적으로 부동산 산업은 자산-부채 비율이 높은 대표적인 산업이며, 사업주에게도 높은 레버리지를 가지고 있습니다. 재정적 위험이 크다는 뜻이다.

부동산 산업에 자금을 조달하는 방법은 무엇입니까? 이 질문에 대한 나의 견해는 다음과 같습니다.

첫째, 이 질문은 꽤 잘 알려진 질문이며, 그 답을 알고 싶어하는 네티즌이 수천 명에 달할 것이라고 생각합니다.

부동산 업계는 프로젝트의 다양한 단계에 따라 결정합니다(보통 3단계: A, "국유 토지 사용권 증명서" 취득 전, B, "국유 토지 사용권 증명서" 취득 후, C) , "상업용주택분양" 허가'를 취득한 후, 다양한 금융방식을 실현합니다.

둘째, 부동산 산업이 프로젝트 초기 개발 단계에 있는 경우에는 '국유 토지 사용권 증명서'를 취득하기 전입니다. 대부분의 부동산 개발업체는 일반적으로 '자본 금융'으로 알려진 '자본 판매 또는 협력 개발을 위한 전략적 투자 도입'의 금융 모델을 채택합니다.

셋째, 부동산 개발업자가 '국유토지사용권증서'를 취득하는 단계에 있는 경우이다. 이 "국유 토지 사용권 증명서"를 은행에 가져가서 자금 조달 목적을 달성하기 위해 모기지 대출을 받을 수 있습니다.

넷째, 부동산 프로젝트 건설 과정에서 자금 조달 목적을 달성하기 위해 건설 중인 프로젝트에 대한 개발 대출도 실현될 수 있습니다.

다섯째, 부동산 개발업자가 '상업용주택분양허가증'을 취득한 경우에는 부동산 마케팅 대행을 통한 판매수익을 실현하거나, 내부 청약이나 고객 적립기간, 출시 등을 통해 판매수익을 실현할 수 있다. 부동산 프로젝트의 첫 번째와 두 번째 단계는 자금조달 목적을 달성하기 위해 순차적으로 개발됩니다.

여섯째, 물론 정식 부동산 개발회사로서 자금조달 시 핵심정보가 있어야 합니다.

A. 프로젝트 소개 PPT.

B. 프로젝트 "금융 계획".

C, 프로젝트 "기획 및 설계 계획 텍스트".

부동산금융은 전 산업(금융업 제외) 중 가장 많은 융자총액과 가장 많은 금융상품, 가장 빠른 혁신속도를 보이고 있다. 부동산은 금융업 외에 돈을 빌리는 또 다른 산업이기 때문에 부동산에 대한 자금조달 리스크 관리도 매우 엄격합니다. 이를 바탕으로 부동산 금융은 리스크 관리의 필요성으로 인해 두 가지 유형으로 구성되었습니다. 1. 회사 중심 금융, 2. 프로젝트 중심 금융. 또한 지분 투자와 자금 조달도 부동산에 투자하는 매우 일반적인 방법이지만 지분은 소득을 보장하지 않으며 여기서는 이에 대해 논의하지 않습니다. 또한, 사채업자, 지하은행 등의 차입방식은 당사가 고려하는 범위에 속하지 않으며, 형식적인 방식도 아닙니다.

다음은 일반적인 금융 유형입니다.

분류에 따라 하나씩 설명하는 것은 너무 지루할 것입니다. 우리는 회사의 발전주기 측면에서 중소기업에서 대기업으로 성장할 때 얼마나 많은 종류의 금융상품을 경험하게 될지 생각합니다.

부동산 회사에 대한 자금 조달은 일반적으로 프로젝트 파이낸싱으로 시작됩니다. 프로젝트 개발은 초기 토지취득, 중기 건설, 건설 후로 구분할 수 있다. 우리는 중앙에서 양쪽 끝까지 천천히 확장합니다.

이제 회사가 초기의 급격한 성장과 초기 축적을 완료했다고 가정해 보겠습니다. 회사는 더욱 표준화되었으며 은행에서 우리에게 돈을 빌려줄 의향이 있습니다. 이제 내 손에는 땅이 있고 ​​절차도 완료되었지만 전체 프로젝트를 활용하려면 프로젝트 자본 체인에서 어느 정도 활용이 필요합니다. 그래서 은행을 찾았어요.

우리는 개발대출 제공자가 은행인 것을 알고 있습니다. 그러나 자격이 열악한 기업의 경우 은행은 기업의 경제성이 부족하다고 간주하여 기업의 신청을 거부합니다. 이때 회사는 신탁에 가서 신탁계획을 세우거나, 자산운용회사에 가서 자산관리계획을 세워 돈을 빌릴 수도 있다. 본질도 비슷하고 규제조치도 비슷하지만 신용프리미엄 때문에 가격이 은행대출보다 훨씬 비싸게 된다. 신탁은 스스로 자금을 조달할 수도 있고, 은행에서 자금을 조달할 수도 있습니다. 이것이 민간 은행에서 구매하는 신탁 상품의 출처입니다.

중상위 수준의 프로젝트가 기본적으로 은행에서 개발 대출을 받을 수 있다면 회사는 전국 상위 500위 내에 있어야 합니다.

2단계

원래 이런 종류의 자금 조달은 매우 합리적이었지만 최근 몇 년간 버그가 나타났습니다. 국내 부동산 시장이 잘 발전하고 있습니다! 한창 진행 중이에요! 땅값이 점점 비싸지고 있어요! 토지 가격이 전체 프로젝트의 50%를 차지합니다! 토지 가격을 지불한 후 "432" 조건에 도달하는 데 오랜 시간이 걸립니다. 동시에 개발대출은 프로젝트 개발 및 건설에만 사용할 수 있으며 엔지니어링 당사자에게 지급되며 초기 투자금은 현금화할 수 없습니다. 개발자의 돈이 안에 갇혀 빠져나오지 못하여 막대한 자금을 점거하게 되고, 사장들의 심리적 그림자도 점점 커지고 있다.

어떻게 해야 할까요? 그것은 중요하지 않습니다. "토지 자금 조달"이나 "명확한 주식 및 실제 부채"가 있습니다. 2012년에는 이런 종류의 자금 조달이 등장하여 큰 발전을 이루었습니다. 표준채권상품이 아니기 때문에 이러한 유형의 자금조달을 선취비표준채권금융이라고 합니다. 이런 돈은 신탁이나 자산관리계획 등에서 얻을 수 있고, 최종 출처도 물론 은행이다. 이런 자금조달방식의 핵심은 투자라는 명목으로 '432' 준수요건을 우회하는 방식으로, 보통 사업시행자가 토지를 취득한 후 90일 이내에 직접 대금을 지급하는 것이 아니라 사업시행자에게 직접 지급하는 방식이다. 엔지니어링 파티에. 따라서 이러한 유형의 자금 조달은 이전 토지 비용을 빼는 것과 같습니다. 훌륭합니다. 개발 대출보다 훨씬 사용하기 쉽고, 금융 기관은 자연스럽게 몇 가지 수수료를 더 청구하게 됩니다. 이후 단계에서는 입찰, 경매, 상장 자금의 100%를 금융기관이 선지급했습니다. 따라서 부동산회사는 토지 취득에 따른 비용을 지불하지 않으며, 묵묵한 비용도 많이 들지 않습니다. 경매가 완료된 후 30~40%는 본인이 지불하고 나머지는 금융기관이 지불합니다. 빠른 처리로 프로젝트를 진행한다면 ROE 수익률은 정말 높을 것입니다.

회사가 선불 자금 조달을 할 수 있다면 축하합니다. 중국 부동산 업계에서 TOP150-200에 랭크되어야 합니다.

토지를 취득하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 토지가 깨끗하지 않고 철거 후 남은 경우 어떻게 해야 합니까? 해당 프로젝트가 오래된 개조 프로젝트이고 정부 승인을 받은 경우 은행은 철거 보상금을 지불하기 위해 철거 대출을 제공할 수 있습니다. 이러한 대출은 은행의 부동산 한도를 고려하지 않고 정부가 지원하는 경우가 많습니다. 철거 후에는 깨끗한 땅이 되며, 4개의 증명서가 완성되면 개발대출을 받을 수 있습니다. 좀 더 발전된 접근 방식으로 기업은 철거대출을 대상으로 삼아 이를 채권화해 은행간딜러협회에 파는 것과 같은 '직접금융금융'을 만들 수도 있다.

개발업자는 분양 증서를 받자 온갖 광고를 동원해 집을 팔기 시작했다! 이때, 은행에서 주택담보대출을 제공하게 되는데, 주택담보대출은 개발업자에게 직접 제공되지는 않지만 주택담보대출이 발행되기 때문에 개발업자는 그 돈을 계좌로 돌려받을 수 있고, 따라서 주택담보대출은 사실상 매매가 된다. 실제로 개발자에게는 매우 중요합니다. 개발자의 재정은 모기지 로그로 인해 하루 종일 심각한 어려움을 겪고 있습니다.

개발자가 상업용 부동산을 개발하는 경우에는 "운영 부동산 담보 대출"이 있습니다. 이름에서 알 수 있듯이 이 프로젝트는 향후 임대료 등 꾸준한 현금 유입이 예상된다. 은행은 현금 흐름 상황과 시장 가치를 평가하고, 현금을 할인한 후 회사는 은행으로부터 일정 금액을 받을 수 있습니다. 이런 종류의 돈은 일반적으로 많은 제한이 없는 장기 유동성이며 사용이 매우 쉽습니다. 증권시장에서는 개발자들이 ABS, CMBS 등 채권을 발행해 자금을 현금화할 수도 있다.

3단계

몇 가지 프로젝트를 더 진행한 끝에 회사는 어느 정도 규모에 도달했습니다. 현재 많은 회사가 상장을 고민하기 시작할 수 있습니다. 회사가 자본 시장에 진입하면 IPO를 통해 상당한 양의 운전 자본을 회사에 가져올 수 있으며 이를 회사에서 사용할 수 있습니다. 동시에 IPO는 회사가 주식개편 등 표준화된 업무를 완료하고 자본시장에서 등급을 획득했기 때문에 회사가 주체로서 상대적으로 원활하게 자금조달을 수행할 수 있다는 것을 의미한다. (물론 기업이 채권을 발행하기 위해 IPO가 필수조건은 아니다. 비상장 기업도 사모사채를 발행하지만 결국 상장 기업만큼 쉽지는 않다.)

IPO 이후 , 회사는 두 가지 일을 해야 합니다. 하나는 신디케이트를 구성하는 것이고, 두 번째는 채권 발행입니다. 신디케이트 펀드에 관해서는 주로 홍콩 주식 시장에 상장을 원하는 기업의 고려 사항에 대해 이야기합니다. 해외에 플랫폼을 마련한 후에는 신디케이트 론을 수행하는 외국 은행을 많이 찾을 수 있습니다. 해외 신디케이트 론의 승인 금액이 상품 유형을 승인하지 않는데, 이는 매우 유용한 문제입니다. 물론 나라마다 돈을 모으는 방법이 있습니다. 최근 우리나라는 자금 유입을 확대하고 기업들에게 외채 차입을 장려하고 있다. 기업의 경우 외채를 빌리려면 두 가지 문제를 해결해야 합니다. 하나는 돈을 상환하는 방법이고 다른 하나는 현재 위안화 가치 하락에 대한 예상입니다.

채권 발행과 관련하여 채권은 국내 및 해외 모두 발행이 가능합니다. 채권발행자금은 자유롭게 사용할 수 있어 매우 편리합니다. 해외채권발행시장은 수년간 발전해왔고 매우 성숙해졌으나, 국내에서는 2014년 9월에야 비로소 일어났다. 중국에는 국내 채권 발행을 위한 두 가지 채널이 있습니다. 하나는 중기채와 단기 자금조달이라고 불리는 채권을 발행하는 전국금융시장기관투자자협회이고, 다른 하나는 회사채를 발행하는 거래소입니다. 은행간딜러협회에서는 상업용 부동산만 채권을 발행할 수 있지만 상업용 부동산에 대한 요건은 매우 높고 주거용 부동산 비율은 30% 미만이어야 한다. 당시에는 시마오(Shimao Co., Ltd.) 같은 회사에서 제공했는데 가격이 상당히 높았습니다. 회사채도 기업공개(IPO)와 마찬가지로 승인제도를 거쳐야 하며 발행에도 일정한 제한이 따른다. 2014년 9월, 딜러협회는 갑자기 A주 상장 부동산 회사에 당첨권 발행을 허용했습니다. 한동안 개발자들은 매우 흥분했습니다! 아시다시피, 당첨 티켓을 발행한 후에는 영구채를 발행할 수 있고, 단기채를 발행할 수 있고, 초단기채를 발행할 수 있으며, 오래된 채권을 새로운 채권으로 계속 교환할 수 있는데, 이는 꾸준한 유동성 흐름입니다. . 그 결과, 시장의 다양한 개발자들이 번영하게 되었고, 12월 말 Vanke는 4.7의 가격으로 첫 번째 당첨 티켓을 발행했고, Poly는 4.8을 발행하여 갑자기 Jiangxia District에 가격을 가져왔습니다. 당시 은행의 기준금리는 6이다. 이후 중앙은행의 금리 인하가 이어지면서 시장에는 자금이 넘쳐나고 자산 부족 현상이 발생해 채권발행 가격이 프리픽스 3에 진입했다. 2016년 부동산 시장은 자금이 싸기 때문이라고 할 수 있다.

게다가 BUG 유형의 부채인 영구 부채도 있습니다. 이러한 종류의 부채는 만기가 없고 이자율 상승에 의존하여 회사가 상환하도록 하기 때문에 홍콩 회계 기준에서는 완전 자기자본으로 간주됩니다. 이런 종류의 대출을 통해 회사는 더 많은 돈을 빌릴 수 있고 장부상의 부채 비율이 낮아집니다. 아니요, 부채는 증가하지 않았지만 순자산은 증가했습니다. 하지만 이것도 시한폭탄이고, 기업을 보면 여전히 리스크를 계산할 때 다시 추가되기 마련이다. 이러한 종류의 영구채권의 후기 단계에서는 다양한 영구채권이 개발되었습니다.

기업이 상장을 완료하고 채권발행, 신디케이션, 기타 자금조달 방식까지 완료하면 기본적으로 국내 100위 안에 들게 된다.

4단계

회사가 더욱 발전하면 회사는 새로운 목표를 갖게 될 것입니다. 예를 들어 재무제표가 더 좋아 보이고 회사의 자본 운영이 더 효율적이기를 바랍니다. 예를 들어 회사의 이자부채비율을 줄여 회사의 등급을 더 높은 수준으로 유지하려면 채권을 발행하는 것이 더 저렴할 것입니다.

그래서 공급망이 나타났습니다!

공급망에서 개발자는 수많은 공급업체로 둘러싸인 핵심 기업입니다. 이 업계에서는 개발자가 프로젝트 비용 지불을 연기하는 것이 일반적입니다. 회사의 신용이 충분할 경우 개발자는 공급자에게 상업 송장을 발행하고 정당하게 공급자에게 늦게 지불하여 프로젝트의 현금 흐름을 개선할 수 있습니다. 이 자금 조달이 처리된 후에는 개발자의 이자부채에 포함되지 않으며 개발자도 매우 기뻐합니다. 좋습니다. 이때 공급자는 티켓 할인을 받기 위해 은행에 올 것이고 회사는 지불을 1년 동안 연기할 것입니다. 일반적으로 부동산 공급망은 실제로 부동산에 대한 유동 대출을 위장한 형태입니다. 그러나 좋은 회사의 경우 많은 은행이 기꺼이 돈을 벌고 있습니다.

은행이 귀하를 위해 공급망 비즈니스를 해줄 의향이 있다면 귀하는 TOP50 수준에 있어야 합니다.

세상은 넓고 할 일은 많다. 국민의 지혜는 무한하다. 기업이 능력과 의욕을 갖고 있는 한 자본시장은 끝없는 상품을 만들어낼 것이다.

5단계

프로젝트 수주를 위해 많은 기업이 소규모 주식 거래 형태를 채택하는 경우가 많습니다. 대형 부동산 개발업자는 제품 우위, 판매 우위, 건설 비용 우위, 금융 비용 우위를 갖고 있기 때문이다. 냄비는 좋았으나 밥이 부족했습니다. 따라서 입찰, 경매 및 상장 비용이 점점 더 비싸지면 토지를 소유한 지역 재벌과 좋은 거래를 협상하는 것이 매우 중요하며 소규모 주식 거래가 주류가 되었습니다. 소규모 개발자나 토지를 소유한 부유한 사람들에게도 이 사업은 비용 효율적입니다. 1에이커의 땅은 자신의 손에 큰 가치가 없을 수도 있지만 Vanke 및 Country Garden과 같은 개발자가 이를 다룰 때는 완전히 다릅니다. 토지를 생산하는 한 아무것도 할 필요가 없습니다. 그냥 앉아서 돈을 받기만 기다리면 됩니다. 이러한 시장 상황에서는 브랜드 판매 및 관리, 레버리지 증가, 자금 설정, 관리 수수료 징수 등 다양한 형태가 성행하고 있습니다. 또한 대규모 부동산 개발업체의 경우 프로젝트가 차지하는 비중은 매우 낮지만 대규모 데이터 홍보 측면에서 이 프로젝트의 모든 판매 수익은 회사 성적표에 전액 포함됩니다!

상업용 부동산의 경우 부동산투자자금(REIT)을 발행해 직접 상장해 현금화하는 것이 궁극적인 방법이지만 국내 세법과 위험격리 등은 아직 수익성을 달성하지 못했다. 모델이므로 이 지역은 아직 제한되어 있습니다.

그런데 위의 링크를 모두 완벽하게 완료할 수 있는 분들은 기본적으로 국내 개발자 상위 30위권입니다. 앞으로 부동산 회사는 대규모, 생태학적, 금융 및 기타 솔루션에 지나지 않을 것입니다. 산업결합이 되거나, 금융그룹이 되거나, 스스로 수혈을 하세요.

위 글에서 중요한 가정은 부동산 회사가 원시적 축적을 완료했고 은행이 대출을 해줄 의향이 있다는 것입니다. 사실, 이 지점에 도달하기 위해 기업가들은 많은 노력과 노력을 쏟았는데, 이는 쉽지 않습니다. 또 다른 점은 이 산업이 점점 중앙화되고 과점화되고 있다는 점입니다. 가상의 개발대출 TOP500에서는 몇 년 내에 업계 내 기업이 500개도 되지 않을 가능성이 매우 높습니다(현재 데이터는 약 10,000개입니다.) 데이터에 따르면 자회사는 소수에 불과합니다.)

결국 우리 부동산, 금융 덕후들 중 너무 많은 사람들이 부동산 회사 자금 조달에 대해 하루 종일 열심히 생각하고 있지만 결국 우리가 그 사람들이라는 점을 불평해야합니다. 고통받는 사람!

부동산 회사는 일반적으로 은행 개발 대출 및 신탁 계획을 통해 자금을 조달합니다.

1. 은행 대출 r1. 상업 은행 대출에 영향을 미치는 금리 요인: 중앙은행 할인율, 대출 기간, ​​예금 이자 금리, 대출 금리 위험, 관리 대출 비용 및 우대 금리. r2 국내 상업은행 대출의 종류 (1) 신용대출은 담보를 제공하지 않고 오로지 차주의 신용도에만 의존하는 대출을 말한다. r신용대출은 보통한도대출, 당좌대출, 대기대출약정, 소비자대출, 어음할인대출의 5가지 유형으로 구분됩니다.r(2) 담보대출은 담보대출과 보증서 보증대출의 두 가지 유형으로 구분됩니다. 사채금융의 특징 : 형태의 분산, 은폐, 금액의 소규모, 범위의 제한, 금리의 변동, 시장에 따른 대출계약의 비형식화, 채무상환에 대한 엄격한 제약, 이자할인 위탁 우리나라 개발개발자들을 위한 대출의 장점과 단점 r2. 장점: 효과적으로 자금조달을 실현할 수 있고, 비용이 저렴하며, 은행 금융 리스크를 줄일 수 있고, 타당성이 높으며, 부동산 회사가 금융 시장에서 빠르게 수용하면서 판매를 실현할 수 있습니다. 자금 조달 달성, 일석이조 r3. 단점: 이 방법을 사용하는 기업에는 특정 제한이 있으며 모든 부동산 개발자가 이 방법을 사용할 수 있는 것은 아니며 새로운 자금 조달 채널을 만들지 않습니다. 3. 부동산 전당포 금융은 실물을 담보로 하여 임시 대출을 받는 금융 방식입니다. 특징 : 자금 조달, 단독성, 상업성, 소액, 단기, 고금리, 안전성 및 편의성. 프로세스: 검토, 확인, 수신, 보관, 교환. 5일 후에도 전액 상환되지 않은 전당포는 사실상 전당포이며, 전당포는 법에 따라 전당포를 처분할 권리가 있습니다. r4. 상업 신용 금융 r1. 주요 특징: 상업 신용은 상품 생산의 특성을 이용하고, 상업 신용은 구매자와 판매자에게 편의를 제공할 수 있으며, 상업 신용은 경제 계약을 강화하고 경제적 책임을 강화할 수 있으며, 상업 신용은 경쟁에 도움이 됩니다. r2. 상업신용금융의 구체적인 방법: 매출채권금융, 기업어음금융, 선불금융 등

현재, 정부는 부동산 회사에 대한 통제를 강화하고 있으며, 정책 압박이 심해 자금조달이 점점 어려워지고 있으며, 이로 인해 많은 회사의 자금이 부족해지고 있습니다. 금융기관의 경우, 부동산 회사에 대한 자금조달 역시 더 조심스럽습니다. 높은 수익에는 높은 위험도 따릅니다.

현재 채널 비즈니스가 강화되고 자산 관리에 대한 새로운 규정이 도입되면서 부동산 업계는 자금 조달을 위해 은행 채널에 점점 더 의존하고 있습니다. 1. 부동산 금융에는 어떤 종류가 있나요?

첫 번째는 가장 주류를 이루는 부동산 개발 대출입니다. 특정 토지를 개발하려는 개발자에게 자금 조달이 필요하다는 것은 이해하기 어렵지 않습니다. , 은행에서 대출을 받아야 합니다. 이런 종류의 대출은 부동산 개발 대출입니다.

상업용 부동산 프로젝트에서 발생하는 재산 관련 비용을 담보로 은행에서 대출을 받는 상품인 운용부동산담보대출도 있다.

위에서 보면 어떤 대출이든 프로젝트를 기준으로 대출을 검토한다는 것을 알 수 있다. 물론, 프로젝트 자체를 기준으로 분석한다. 또한 차용인의 자격 및 기타 측면을 분석합니다. 2. 구체적인 절차

일반적인 절차에 대해 이야기하기 위해 부동산 개발 대출을 예로 들어 보겠습니다.

먼저 차주가 프로젝트 회사를 설립합니다. 차주 그룹은 일반적으로 전국을 대상으로 프로젝트를 개발하기 때문에 대출 및 기타 사항을 신청하려면 해당 프로젝트에서 새로운 프로젝트 회사를 설립해야 합니다. 위치를 정한 후 프로젝트 회사를 주체로 자금 조달을 수행합니다.

이어서 토지경매가 있는데, 입찰을 통해 정부로부터 토지를 취득한 뒤, 돈을 지불하고 이런 필수 기본정보가 완성되면, 각종 증명서 등 각종 절차가 완료된다. 은행에 문의하실 수 있습니다.

은행에 연락한 후 기본 회사 정보 및 인증서, 재무제표, 타당성 조사 보고서 및 기타 자료를 포함하되 이에 국한되지 않는 일련의 정보를 제공해야 합니다. 은행은 주주 배경을 검토합니다. , 차주 프로젝트 경험 및 운영에 대한 대출 동의 여부가 최종 결정됩니다. 중요한 점 중 하나는 차용인이 자신의 자금 중 일정 비율을 보유해야 한다는 것입니다. 그렇지 않으면 아무 것도 아닐 것입니다.

그러면 회사는 토지나 지상부를 이용해 담보를 제공하는 등 일정한 보증 조치를 취해야 하고, 담보를 제공하는 경우에는 은행에도 협조해야 한다. 모기지 절차를 구현합니다.

회사에서 제공한 자재가 완전하고 하자가 없을 경우 은행에서 대출을 해준다. 보통 부동산 개발을 위한 대출 기간은 5년으로 회사가 은행과 소통하고 존중해야 한다. 합리성을 고려하여 1년차에 갚을 금액, 2년차에 갚을 금액 등 실제 상황에 맞춰 대출금을 설정합니다.

그런 다음 판매 리베이트 자금을 은행의 감독 계좌에 입력해야 하며 해당 세금 및 기타 비용을 지불하는 것 외에도 마음대로 외부로 지불할 수 없으며 은행 대출금을 먼저 상환해야 합니다.

정리하면 부동산 금융의 기본 과정이다. 3. 정리하자면

부동산 회사는 먼저 토지를 취득한 후 관련 절차를 거쳐 일정 금액의 자체 자금을 보유하고 은행에 연락하여 확인 후 대출을 한 후 관리를 종료합니다. 계좌자금을 임의로 외부에 공개할 수 없으며, 이를 인출하는 것이 개발대출의 과정입니다.

도움이 되었기를 바랍니다.

안녕하세요, 부동산 업계에서 자금을 조달하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 1. 주변 사람들로부터 자금 조달

상대적으로 적은 자금이 필요하다면 주변 사람들로부터 자금을 조달할 수 있습니다. 예를 들어, 친척과 친구, 동급생과 동료, 지역 부유층, 기업가, 경영진 등. 2. 은행대출 융자

안정적인 직업이나 수입이 있거나 재산을 소유하고 있다면 은행에 대출이나 담보대출을 신청할 수 있습니다. 3. 투자자 및 투자회사 찾기

더 많은 자금이 필요하다면 전문 투자자와 투자회사를 찾아보세요. 투자자는 일반적으로 소셜 플랫폼에 공식적으로 인증된 계정을 가지고 있으며, 투자 회사는 일반적으로 자체 공식 웹사이트를 갖고 있으며 귀하는 직접 사업 계획을 제출할 수 있습니다. 4. 전문 금융 정보 서비스 플랫폼

전문 금융 플랫폼에는 많은 금융 당사자가 자리잡고 있습니다. 해당 플랫폼에 프로젝트를 제출하거나 플랫폼에서 정기적으로 개최되는 금융 활동에 참여하고 대면 커뮤니케이션을 할 수 있습니다. 다수의 투자자.