세 번째 화살 봄바람이 불고 밀물이 나온다

중국 증권감독관리위원회는 "적격 부동산 회사는 상장 부동산 회사에 '백도어'를 할 수 있다"고 밝히며 비상장 부동산 회사를 위한 새로운 지분 조달 채널을 추가했다. 실제로 주식금융 '제3화살' 출범 이후 부동산 회사 재융자팀은 현재까지 계속해서 확장을 진행하고 있으며, 컨트리가든, 신성개발 등도 배치작업을 완료했다.

◎ 작성자/양대홍(楊大洪)

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11월 28일 중국 증권감독관리위원회는 부동산 상장을 발표했다. 기업과 부동산 관련 상장기업은 재융자를 재개할 예정이다. 상장된 부동산 회사가 비공개 방식으로 재융자를 허용하고, 조달된 자금이 정책에 따라 지원되는 부동산 사업에 사용되도록 안내합니다. 동시에, 기타 부동산 관련 상장회사에 대해서도 차환이 허용되며, 차환을 통해 조달된 자금은 본업에 투자되어야 합니다. 또한, 중국 증권감독관리위원회는 상장 부동산 회사의 인수합병 재개, 재편성, 자금조달 지원, 부동산 회사의 해외 상장 정책을 A주에 부합하도록 조정, 추가 활용 등 다양한 조치를 제안했습니다. 부동산 회사의 기존 자산을 활성화하고 부동산 사모 투자 자금을 위한 파일럿 프로그램을 시작하는 REIT의 역할. 12월 21일 중국 증권감독관리위원회 회의에서는 "발행된 부동산 회사에 대한 지분 융자 정책을 시행하고 자격을 갖춘 부동산 회사가 상장 부동산 회사를 '백도어"하도록 허용하며 상장 회사가 부동산, 건설 등 관련 업종의 주택 관련 구조조정을 추진한다”고 말했다. A주 부동산 회사의 "백도어" 상장이 자유화되었으며, 비상장 부동산 회사를 위한 새로운 주식 자금 조달 채널도 추가되어 업계 전체에 도움이 되었습니다.

정책이 나온 후 시장은 리파이낸싱과 인수합병(M&A) 측면에서 비교적 긍정적인 반응을 보였다. 11월 29일 푸싱주식회사(000926)와 시마오주식회사(600823)가 사모계획을 발표하고 이 상황을 가장 먼저 활용하게 됐다. 이어 대명성(600094)과 천지원(600665), 육가주이(600663)도 합류했다. 지금까지 China Merchants, Jinke, Huafa, China Fortune Land Development(600340) 등 20개 이상의 회사가 민간 기업과 국유 기업을 포함한 주요 부동산 회사와 보험 회사를 포함하여 사모 계획을 발표했습니다.

전체적으로 현재 부동산 회사의 정기 성장의 물결은 주로 세 가지 측면에 집중되어 있습니다. 첫째, 중국 상인 Shekou(001979), Gree Real Estate(600185) 및 기타 회사는 자산을 구매합니다. 주식을 발행하거나 현금으로 지불하고 인수합병, 구조조정 및 자금조달 지원 등을 통해 자금을 조달합니다. 둘째, Huafa Group(600325), Daming City 등과 유사하게 자금을 늘리고 운영 우위를 확대합니다. , 그린란드, 중국 Fortune Land Development, Jinke 등은 고정 증가 계획을 발표했으며 비공개 방식의 재융자를 통해 부동산 인도 보장, 부채 상환, 운전 자본 보충, 등.

사모 투자자 자격 완화될 수도

중국상인, 그리 등이 동풍을 이용해 인수합병(M&A) 재개

회사들 사이에서는 이번에 지분 조달 계획을 발표한 중국 상인 서커우(China Merchants Shekou) 그리 부동산(Gree Real Estate)과 루자쭈이(Lujiazui) 3개 회사가 조달한 자금은 주로 인수합병(M&A)과 구조조정에 사용된다. 이는 중국 증권감독관리위원회가 이전에 명확히 밝힌 조항과 많은 관련이 있습니다. “부동산 회사는 부동산 관련 자산을 구매하기 위해 주식을 발행하거나 현금을 지불할 수 있으며, 자산을 구매하기 위해 주식을 발행하는 경우 지원 자금을 조달할 수 있습니다. ."

지난 12월 5일, 중국상인 서커우(China Merchants Shekou)는 자산 매입과 지원 자금 조달을 위해 주식을 발행할 계획이라고 밝혔다. 거래 대상은 지분 76%를 보유한 자회사 난유그룹(Nanyou Group)의 나머지 24% 지분이다. . 12월 16일, China Merchants Shekou는 China Merchants Investment and Development와 자산 매입을 위해 주식을 발행하기로 합의했다고 공개했습니다. China Merchants Shekou는 Shenzhen Investment Holdings가 보유한 Nanyou Group의 주식과 중국이 보유한 China Merchants Qianhai Industrial의 주식 24%를 매입할 계획입니다. 2.89% 지분 발행 및 지원 자금 조달을 통한 가맹점 투자 및 개발. 해당 핵심 자산은 Qianhai Free Trade Investment 전체 지분의 약 6.83%입니다. Qianhai Free Trade Investment는 선전 Qianhai 지역의 중요한 토지 보유 주체, 개발 건설 및 투자 운영 주체입니다. 중국 상인 Shekou의 장기적인 발전과 가치 실현은 매우 중요합니다.

이르면 2020년 5월 초 난유그룹을 재편하겠다는 계획이 제시됐다는 점에 주목할 필요가 있다. 당시 거래 계획은 “심천투자홀딩스에 주식과 전환사채를 발행하고, 자금 지원을 활용하는 것”이었다고 소개했다. 핑안자산운용(Ping An Asset Management)의 총 가치는 70억 위안이 넘습니다." 결국 부동산 회사에 대한 재융자 정책의 자유화 부족으로 인해 여러 차례의 계획 수정 끝에 중국 증권감독관리위원회의 자금 지원에 있어 전략적 투자자에 대한 더욱 엄격한 식별 기준으로 인해 Ping An은 최종 철수하게 되었고 거래는 종료되었습니다. 같은 해 11월 실패로 끝났다. 이번에 중국초상서구의 구조조정 계획은 2020년 '전환사채' 계획을 제외하고 자산 매입과 지원자금 조달을 위해 주식을 발행할 예정이며 주로 심천투자홀딩스와 중국초상투자발전에 주식을 발행하는 방식으로 진행된다. 투자자는 35명 이상이며, 주식 비공개 발행을 통해 지원 자금을 확보합니다. 이번 투자자 범위는 2020년 1명(핑안)에서 35명 이하로 변경되었습니다.

공교롭게도 Gree Real Estate도 12월 2일 인수합병 계획을 발표했는데, 주해면세기업그룹주식회사 전체 주주가 보유한 면세그룹 지분 100%를 매입할 예정이다. .주식을 발행하고 현금을 지불함으로써. 2020년에 개편안이 제시됐다는 점은 주목할 만하다. 당시 인수보고서에 따르면 그리부동산은 이번과 같은 방식, 즉 주식을 발행하고 현금을 지급하는 방식으로 주하이면세점 지분 100%를 매입할 예정이다. . 이번 거래 가격은 122억1500만 위안으로 이 중 주식 발행 대가가 거래 대가의 93.45%, 현금 지급이 거래 대가의 6.55%를 차지했다.

당시 주하이 국유자산감독관리위원회의 출범으로 조직개편이 급속도로 진행됐으나 전 그리부동산 회장의 위반 사건으로 인해 조직개편이 중단됐다. 이번 구조조정 계획에서는 자금조달 방식은 변함이 없으나, 인수·합병 및 구조조정 지원 자금의 투자자가 기존 1명의 투자자에서 35명의 채권투자자로 변경된 점은 주목할 만하다. 2020년 모금계획 중 현금지급 비중은 6.55%에 불과해 정책적 지원에 따라 이번 사모계획에서 조달되는 현금은 늘어날 수 있으며, 현금결제 비중이 높아질 수 있습니다.

화파(Huafa), 대밍시티(Daming City) 등이 영업 우위를 확대했다

컨트리 가든(Country Garden) 등이 부채 상환 기회를 잡았다

자본 느슨한 물결에 직면 자금조달을 위해 일부 기업은 사모를 실시하고 운영 우위를 확대할 기회를 적극적으로 포착합니다. Huafa Group, Daming City, Fuxing Group 등 기업은 비교적 구체적인 사모 계획을 발표했으며, 조달된 자금은 고품질 프로젝트의 개발 및 건설에 사용될 것으로 예상되며 자금의 30%를 넘지 않을 것으로 예상됩니다. 비즈니스 운영 및 기존 비즈니스 이점 확장을 위해 예약됩니다. 예를 들어, Huafa Co., Ltd.는 정저우, 난징, 잔장, 사오싱의 4개 프로젝트에 모금된 자금의 75%를 투자했으며, 상하이의 5개 프로젝트에 자금의 70%를 투자했습니다.

Huafa Shares는 이번 사모 모집에서 최대 60억 위안을 조달할 것으로 예상되어 현재 공개 계획에서 가장 많은 자금을 조달한 회사가 될 것으로 예상됩니다. Huafa 그룹도 이번 청약에 참여할 예정이다. 발표된 계획에 따르면 지배주주인 Zhuhai Huafa Group Co., Ltd.를 포함해 35개 이하의 특정 대상에게 6억 3500만주 이하의 A주를 비공개 발행할 계획이다. 모금된 자금 총액(발행 비용 포함)은 60억 위안을 초과할 수 없습니다. Huafa 그룹의 청약 금액은 RMB 30억을 초과할 수 없으며 청약 금액은 실제 발행 금액의 28.49% 이상이어야 합니다. 이 비공개 발행물. 약 30%의 보장된 청약 할당량은 이러한 추세에 맞서 Huafa Co., Ltd.의 발전을 위한 주주들의 재정적 지원을 보여줄 수 있으며, 이는 또한 Huafa Co., Ltd.가 자본 보유를 확대하여 운영을 더욱 확장하는 데 도움이 될 것입니다. 장점.

사모를 실시하는 A주 회사 외에도 Country Garden, Metro Development, C&D International, KWG, Dexin China 등 일부 홍콩 상장 회사도 지분 조달을 시작했습니다. 주로 지분배정에 초점을 맞추고 있으며, H주에 대한 재조달 제한이 그다지 엄격하지 않았기 때문에 이번에는 H주 배정 속도가 A주보다 빠르다. 예를 들어 컨트리가든은 12월 7일 발표했다. 17억 8천만 개의 신주 배정, 총 자금 조달 규모는 약 HK$ 48억 6천만 달러입니다. 배정은 12월 14일에 완료되었지만 다른 A주 사모 회사는 아직 배정을 완료하지 않았습니다.

조달 자금 활용 측면에서는 H주 부동산 회사 배정이 주로 해외 부채 상환과 일반 회사 운영에 집중된다. 다가오는 해외 부채 만기의 정점에 대한 압박을 완화하고, 이전에 취약했던 해외 자금 조달 채널을 유지하며, 부동산 회사에 대한 유동성 압박을 줄이는 데 도움이 됩니다.

재융자의 목적은 건물 인도 보장을 촉진하는 것입니다

부동산 회사의 공모는 귀중한 기회에 직면할 수 있습니다

재융자를 해제한 회사 중 이번에 계획한 내용 중 일부는 '건물 인도 보장'과 부채상환 압박 완화를 목적으로 한 계획이다. Shimao Shares, Xinhu Zhongbao(600208), Tiandiyuan, China Fortune Land Development, Jinke Shares(000656), Dima Shares(600565), China Enterprises(600675), Greenland Holdings(600606) 및 기타 회사는 예비 고정 증가 계획을 발표했습니다. China Fortune Land Development와 같은 일부 빚에 휩싸인 보험 회사.

기존 집중적으로 도입된 부동산 회사 구제 정책에 따르면 보험 프로젝트에 대한 감독은 보험 회사와 유사하지만 채권 발행, 할당량 승인 등 일부 조치는 반란군과 관련이 거의 없습니다. 부동산 회사. 그러나 11월 28일 중국 증권감독관리위원회가 제안한 차환 자유화에서 A주의 비공개 발행에 대한 제한에는 회사의 채무 불이행 여부와 비공개 재융자에서 조달한 자금은 포함되지 않았습니다. 이번에 사모 계획을 공개한 회사들도 중국 증권감독관리위원회의 지침을 따랐다. 이들 자금 조달 목적은 '보증'에 맞춰져 있다. 회사의 '건물 인도 보장 및 국민 생활 보호'와 관련된 부동산 프로젝트 개발, 상장 회사의 차환 정책 요구 사항에 맞는 운전자금 보충 및 부채 상환.” 이러한 부동산 재융자 자유화를 통해 보험회사는 파이의 일부를 얻을 수 있으며, 이는 회사의 자본 구조를 최적화하는 데 도움이 될 것이며 또한 보험회사의 부채 위험 해결을 더욱 촉진할 것이며 이는 회사의 청산을 지원하는 데 큰 의미가 있습니다. 그들의 위험.

그러나 현재 보험사들은 여전히 ​​큰 부채 문제를 안고 있고 운영 여건도 다양하다는 점은 주목할 만하다. 한편, 다른 부동산 회사의 경우 상대적으로 투자자를 찾는 것이 더 어려울 수 있는 반면, 발행 가격을 두고 투자자와 모금자 사이의 게임도 사모 계획이 성공적으로 발행되는지에 어려움을 겪을 것입니다. .

전체적으로 이번 재융자 조건 완화는 부동산 회사들에게 보증부동산을 재융자해 빚을 갚을 수도 있고, 이번 기회에 인수합병 등을 할 수도 있다는 점은 의심할 여지가 없다. 이런 상황에서 유동성이 부족한 부동산 회사와 자금이 충분한 일부 부동산 회사 모두 더 긍정적인 반응을 보였습니다.

그러나 현재 부동산 회사의 평가실적을 보면 모집금액이 원래 자기자본의 30%를 초과하지 않는 동시에 사모로 인해 원래 주주자본이 희석될 수 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 그리고 주식의 투자 가치는 더욱 하락할 수 있습니다. 기업은 주의해야 합니다. 이 도구를 활용하십시오.