446개 부동산 회사가 파산을 선언했습니다! "개발자의 80%가 죽었다"는 정말 오는 걸까요?

새해가 다가오면서 많은 부동산 회사들의 생활이 극도로 어려워지고 있습니다. 매출이 정체되고, 토지 취득도 어려워지고, 채무 불이행이 다가오고 있어 압박감이 심한 부동산 회사들은 “생존하기가 너무 어렵다”고 인정한다.

인민법원 공시 홈페이지에 따르면 11월 20일 현재 부동산 개발업자의 파산 건수는 446건에 달하며, 하루 평균 1.5개 부동산 회사가 파산해 역대 최고 기록을 세웠다.

해외 시장에서 고금리로 대출을 받는 것부터 토지와 프로젝트 지분을 수시로 팔아 자금을 모으는 것, 헐값에 팔아 '회사 전 직원이 집을 팔도록' 독려하는 것까지 일련의 행보를 보인다. 부동산 회사의 곤경을 드러낸다 : "돈 부족". 더욱 안타까운 점은 계속되는 긴축정책으로 인해 부동산업체들은 자금조달에 여러 난관에 직면해 있다는 점이다.

부동산 급등 드라마가 끝나고, 업계의 겨울이 찾아온 것은 틀림이 없다. 경제학자 마광위안(Ma Guangyuan)은 "미래에는 중국 개발자 중 20%만이 살아남고 80%는 죽을 것이다!"라고 주장한 적이 있습니다. 이는 부동산 회사의 파산 목록이 계속 증가한다는 것을 의미합니다.

부동산회사 '부도의 물결' 시작됐다

올해 450개 가까운 회사가 도태됐다

부동산회사는 2019년 겨울 이미 시작되었습니다. 산업 금융의 '긴축 저주' 하에서 금융 디레버리징은 많은 부동산 회사를 직접 무너뜨렸고 일부는 도태될 운명에 직면해야 했습니다.

인민법원 공시 홈페이지에 따르면 11월 20일 현재 부동산 개발업자의 부도 건수는 446건에 달하며, 하루 평균 1.5개의 부동산 회사가 부도를 내며 역대 최고 기록을 세웠다.

30페이지에 달하는 이 부동산 파산 목록에는 대부분 3, 4선 도시의 중소 부동산 회사들이지만, 유명 부동산 회사들도 일부 있습니다. 100위권 안에 들 정도로 유명합니다.

과거에는 부동산 산업이 가장 수익성이 높은 산업으로 여겨져 부동산으로 부자가 된 사장들이 셀 수 없이 많았다. 지금은 연간 500개에 가까운 부동산 회사가 파산하기도 한다. 역사상 드문 일. 무슨 일이 일어났나요?

최근 광동증권감독관리국의 벌금은 부동산 회사들이 현재 처해 있는 공통적인 곤경을 드러낼 수 있습니다.

11월 14일, 광둥증권감독관리국은 이허 부동산의 서신 공개, 계약 위반 등 위반 행위에 대한 행정 감독 조치와 회사 회장에 대한 경고를 발표했다. 광둥증권감독관리국의 조사에 따르면, 5월 31일 현재 Yihe Real Estate는 1,000만 위안이 넘는 미공개 만기 부채 9건, 총 금액이 50억 위안이 넘는 채무를 불이행했습니다.

채권 불이행의 촉발은 오래된 부동산 회사인 Yihe Real Estate의 자금 문제를 빠르게 촉발시켰으며 이는 업계가 일반적으로 직면하는 자금 위기의 빙산의 일각에 불과합니다.

지난 10월 위챗 모멘트에는 산성홍예그룹 회장이 현장에서 울고 있는 사진이 쇄도했다. 그 이유는 싼성홍예그룹이 직원들에게 기업 금융 서비스를 제공하지 못했기 때문이다. 이후 Sansheng Hongye의 자산은 교차 불이행 조항으로 인해 중국 Chengxin Trust에 의해 압류되었으며 신탁 계획이 조기 종료된다고 발표되었습니다. 한때 100대 부동산 회사 중 하나였던 Sansheng Hongye는 이제 부채 구조 조정을 촉진하기 위해 임시 감독 그룹을 구성해야 합니다.

앞서 닝보 최고 부자인 시옹쉬창(Xion Xuqiang)이 운영하는 상장 부동산 회사인 이이그룹(Yinyi Group)이 갑자기 파산 및 구조조정을 신청했다는 소식이 유출된 후 시장에서도 뜨거운 논의를 불러일으켰다. 6월 17일 정오, 상장회사 ST Yinyi는 Yinyi Group과 Yinyi Holdings가 2019년 6월 14일 저장성 닝보 중급인민법원에 구조조정을 신청했다고 발표했습니다. 원래 시가총액이 400억이었던 회사가 순식간에 시가총액 50억으로 떨어졌습니다.

빠른 자금, 빡빡한 매각, 집중적인 부채 문제 발생까지 문제가 있는 거의 모든 부동산 회사는 비슷한 과정을 겪고 있습니다. 업계가 전환기를 맞이하면서 많은 부동산 회사들이 겨울의 추위를 느끼고 있습니다.

또한 많은 부동산 재벌들이 부동산 투자에 대해 공개적으로 부정적인 발언을 표명해 네티즌들 사이에서 열띤 토론을 불러일으켰다. 최근 완퉁그룹의 창업자인 풍륜(Feng Lun)은 “부동산 시장 정책이 너무 엄격해서 현 단계에서 부동산을 보유하는 것은 말이 안 된다”고 공개적으로 밝혔다. 다른 유동 자산으로 대체하세요.”

고차입 모델은 지속 불가능합니다.

부동산 회사는 일반적으로 자금 조달에 어려움을 겪습니다.

사실 , 중소 부동산 회사가 집단적으로 파산 한 것은 물론, 과거에 좋은 성과를 보인 회사도 대형 및 중소 부동산 회사도 자주 "폭발"하기 시작했습니다. 위에서 언급한 유명 부동산 회사 외에도 올해 Wuzhou International, Shin Kong Group 등이 연속적으로 자본 체인 위기를 경험했습니다.

업계 관계자들이 보기에 이 이면의 신호는 매우 명백하다. 즉, 높은 회전율, 높은 레버리지, 높은 부채의 부동산 비즈니스 모델이 종말을 맞이했다는 것이다. 부동산의 순간'은 더 이상 나타나지 않습니다.

베이징의 한 중견 부동산 회사 담당자는 과거에는 모두가 적극적으로 토지를 취득했고 그룹은 지속적인 현금 흐름과 무제한의 높은 레버리지에 의존하여 다양한 사업을 발전시켰다고 말했습니다. 오늘날 이러한 활용도가 높은 확장 모델은 부동산 회사를 짓밟는 무거운 족쇄가 되었습니다. "재정 레버리지가 너무 높아 자금 흐름이 끊기고, 자금 조달도 따라잡을 수 없고, 빌린 돈도 갚을 수 없다. 이것이 많은 기업이 살아남지 못하는 이유다."

손빈빈 , Tianfeng Securities의 채권 담당 수석 분석가는 현재 채무 불이행 또는 심각한 유동성 어려움에 처한 부동산 회사는 주로 소규모 부동산 회사이며 이러한 회사의 대부분은 사업 확장 또는 경영에 특정 문제를 안고 있다고 믿습니다. 재무지표 관점에서 볼 때 금융비용률의 급격한 상승, 자금조달 현금흐름의 악화, 현금대비 단기부채비율의 급격한 감소 등은 부동산 기업이 부실화되기 이전에 흔히 나타나는 현상이다. 높은 레버리지는 부도 부동산 회사의 상대적으로 일관된 재무적 특성이며, 부도 부동산 회사의 순부채 비율은 대부분 100%를 넘습니다.

한편으로는 자금난이 점점 더 빡빡해지고, 다른 한편으로는 각종 자금조달 채널이 '폐쇄'되면서 부동산 기업들이 이중공격에 직면해 생존에 대한 압박이 커지고 있다.

11월 15일 선전증권거래소는 메이디아부동산이 발행한 채권에 대한 심사가 중단됐다고 밝혔다. 채권발행예정금액은 10억1300만위안이고 채권종류는 ABS다. 동시에 Xinyuan 공급망 1-10호 자산 지원 특별 계획 및 Sunac 장기 임대 아파트 1호 자산 지원 특별 계획을 포함한 두 회사의 ABS 프로젝트가 최근 '종료'되었습니다. 불완전한 통계에 따르면 지난 2개월 동안 부동산 회사가 승인한 ABS 제품은 5개 미만입니다.

주식금융시장에서는 주택금융사업이 정체되는 경향이 있다. 많은 상장 부동산 회사의 사모 프로젝트가 여전히 정체된 것으로 이해됩니다. 다른 상장 회사의 자금 조달 프로젝트가 부동산 사업과 관련된 경우에도 엄격한 규제 검토 및 반복 조사를 받게 될 것입니다.

풍력자료 통계에 따르면 올해부터 상장 부동산 회사 19곳 정도가 사모 계획(사모 계획 일부 수정)을 내놨으나 중국 증권감독관리위원회 승인을 받은 곳은 4곳에 불과하다. 반면 중저우홀딩스, 씨젠홀딩스의 사모계획은 이르면 2016년 중국 증권감독관리위원회에서 승인됐다. 최근 진행사항은 발행심의위원회에서만 승인을 받았을 뿐 아직까지 승인을 받지 못했다.

부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 감독의 엄격함이 상장 부동산 회사에서 다른 업종의 상장 회사로 확산되었다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 규제당국은 다수의 상장기업이 리파이낸싱 사업을 추진할 때 발행인에게 “회사와 자회사의 부동산업 여부”, “향후 부동산 개발 및 매각 계획이 있는지”, “사모 여부” 등을 추가적으로 공개해 줄 것을 발행인에게 요구할 예정이다. 프로젝트는 부동산 통제에 관한 국가 규제 정책을 준수할 것입니다.” 등이 있습니다.

업계 관계자들은 주택 관련 사업 재융자에 대한 검토를 강화하는 주된 목적은 발행시장에서 조달된 자금이 부동산 시장으로 흘러들어 전체 주택 관련 사업에 미치는 영향을 막기 위한 것이라고 본다. 부동산 규제. 일부 투자 은행가들은 현재 규제 당국이 주택 관련 사업인 재융자 프로젝트에 대해 거의 관용을 베풀지 않고 있다고 지적했습니다. 회사가 재융자 프로젝트를 진행하려면 해당 프로젝트의 주택 관련 자산이 자산임을 입증해야 할 수도 있습니다. 경미하거나 관련 부동산 사업을 매각합니다.

해외에서 미친 돈 빌리는 일이 계속된다

부동산 회사가 자금을 빼낼 방법은 다양하다

생존 압박에 직면하여 많은 부동산 회사는 심지어 어려움을 겪습니다. '자금 기아' '증상'에서 벗어나 다양한 자금조달 및 인출 방법을 통해 현재의 금융 딜레마를 돌파하고자 합니다.

1. 중소 부동산 회사가 해외 고금리 부채를 늘린다

국내 자금조달 채널이 강화되는 상황에서 해외로 진출하는 부동산 회사가 늘어나고 있다. 시장 자금 조달은 현재 자금을 절약하는 중요한 방법이 되었습니다. 올해 초부터 해외 달러화 채권 발행이 크게 늘어난 것으로 알려졌으며, 이번 채권 발행 물결의 주요 특징은 고금리 채권이 됐다.

7월 12일, 타호그룹은 전액 출자 자회사로 해외에서 4억 달러 규모의 채권을 완성해 싱가포르 증권거래소에 상장할 계획이라고 밝혔다. 채권은 연 15%이며, 반년 단위로 지급됩니다.

타호그룹에 이어 모던랜드도 최고금리 15.5%의 미 달러채권을 발행해 신기록을 세웠다. 또한 Tianyu Real Estate, Hongyang Real Estate, Xinhu Zhongbao, Sunshine City, Zhongnan Construction 등 많은 부동산 회사가 올해 다양한 금액의 새로운 고금리 부동산 달러 채권을 발행했습니다.

자료에 따르면 11월 13일 기준 2019년 이후 본토 부동산 회사의 해외채권 발행 규모는 약 610억 달러로 지난해 전체 발행액(약 61.6달러)에 육박한다. 10억 달러)의 자금 조달 계획이 624억 달러에 달한다고 발표되었습니다.

부동산업체의 해외 차입금에 대한 미국 달러 조달비용이 예전에 비해 늘어난 것으로 분석되는데, 6% 미만부터 10% 이상까지 차이도 매우 뚜렷하다. 부동산 회사는 자금 조달 비용 측면에서 분명한 이점을 가지고 있습니다. 예를 들어 부동산 선두업체인 반케(Vanke)의 표면이자율은 3.15%에 불과하고, 여타 중소 부동산업체의 달러대출 금리는 모두 10%를 넘는다.

2. '팔이 부러져도 살아남기 위해' 토지와 지분을 팔아

생존 공간을 확보하기 위해 많은 부동산 회사들이 인력과 재고를 줄이기 시작했고, 동시에 자금을 인출하고 높은 부채 압력을 해결하는 데 사용되는 프로젝트의 지분을 자주 판매합니다.

올해 9월, 부동산 업계의 베테랑인 양홍서는 공개 계정을 통해 1000억 빚을 진 신후중보가 생존을 위해 토지 매각 준비에 착수했다고 밝혔다.

직전에 Xinhu Zhongbao는 회사와 Xinhu Real Estate Group이 Sunac Real Estate Group과 '협력 계약'을 체결할 것이라고 발표했으며 Sunac Real Estate 또는 그 지정 당사자는 회사가 Zhejiang Ouling Industrial Co., Ltd. 및 Shanghai Mabao Real Estate Development Co., Ltd.의 지분과 이에 상응하는 지분을 보유하도록 하며 총 거래 가격은 67억 5천만 위안입니다. 이 거래를 통해 Xinhu Zhongbao는 5억 위안의 일회성 이익을 얻을 수 있었지만 업계에서는 '살을 베는 행위'라고도 불렸습니다.

Xinhu Zhongbao 외에도 OCT, Sunshine 100, SRE Group, Yuetai Holdings 등 많은 부동산 회사가 올해 프로젝트 지분 매각을 선택했습니다.

3. 부동산 회사는 '전직원 마케팅'과 저가 매매를 통해 자금을 회수한다

물론 많은 부동산 회사의 경우 부동산 매매주기를 단축하고 자금 인출을 가속화하는 것도 현재 상황에 대한 해결책 중 하나입니다.

올해 8월 에버그란데는 '전 직원 마케팅' 판매 플랜을 출시했다. 시행 기간은 8월 20일부터 10월 8일까지, 최대 40%까지 5가지 할인이 적용된다. 수확을 위한 돌진 계획은 27개 지역을 대상으로 하며 총 505개 프로젝트를 포함합니다. 여러 할인을 통해 Evergrande는 빠른 판매를 달성했습니다. 한 달도 채 안 되어 Evergrande는 831억 위안의 계약 매출을 달성하여 그룹의 한 달 계약 매출 신기록을 세웠습니다. 이어 타임즈차이나, 수낙텐진 등 부동산 2곳이 전 직원에게 주택을 팔아 헐값에 팔도록 요구한 것으로 드러났다.

올해 더블일레븐(Double Eleven)에서는 주택 50% 할인을 비롯해 셀 수 없이 많은 할인과 면제, 행운권 추첨 등 부동산 프로모션이 활발하다. 알리바바 타오바오에 따르면 더블11 행사에는 수만 채의 주택이 특별 가격으로 참여하고 있으며, JD.com 플랫폼은 전국에 걸쳐 다양한 유형의 주택 6,000채를 한 번에 제공하며 신규 주택은 50% 할인된 가격으로 시작한다. 정가. 동시에 Suning에서는 수만 개의 Evergrande 부동산이 곧 매각될 예정입니다.

그러나 부동산 회사의 이러한 '물량 대비 가격' 접근 방식은 업계 전체의 부진한 판매 추세를 바꾸지 못했습니다. Yiju 부동산 연구소의 Wang Ruochen 연구원은 10월 중고 주택 가격이 31개 도시에서 증가했고 35개 도시에서 하락했다고 밝혔습니다. 9월에 비해 주택 가격이 하락한 도시의 수가 70% 증가했습니다. Guodu Securities의 분석가인 Wang Shubao는 향후 2개월 동안 판매 압력이 증가함에 따라 부동산 회사들이 상환 목표를 달성하기 위해 판매하기 어려운 프로젝트에 대해 가격 프로모션을 실시할 수도 있다고 말했습니다.

부동산회사 80%가 망한다?

부동산 회사의 매튜 효과가 심화되고 있다

자본 및 부채 문제와 자금조달 어려움에 직면한 부동산 회사들이 엄청난 파탄을 맞고 있다는 점은 간과할 수 없는 사실이다. 이번 개편에서는 점점 더 많은 부동산 회사가 사라질 수 있습니다.

경제학자 마광위안은 "중국 부동산은 3대 '20%'로 돌아갈 것이다. 미래 시장에서는 개발자 중 20%만 살아남고 80%는 죽을 것이다. 개발자가 너무 많다"고 말한 바 있다. "그 중 80%가 죽었고 주택이 부족하지 않습니다. 도시의 20%만이 부동산의 20%만을 보유하고 있습니다."

11월 6일 Sunac China 회장 Sun Hongbin 현재 부동산 업계 선두 기업 중 상위 5개 기업의 시장 점유율은 약 18%이며, 향후 5년 안에 상위 5개 기업이 30%를 차지할 수 있다는 전망이다.

업계 관계자들이 보기에 부동산 업계의 개편은 사실상 산업 사이클의 발전에 따른 필연적인 결과다. 점차 사라지거나, 더 많은 선두 부동산 회사에 흡수되면서 부동산 업계의 매튜 효과는 점점 더 강해질 것으로 예상됩니다.

Lianxun Securities의 수석 이코노미스트인 Li Qilin은 부동산 회사의 경우 앞으로 피해야 할 두 가지 유형의 위험이 있다고 지적했습니다. 첫째, 부채 대비 금전적 자금의 비율(특히 단기부채)이 낮다는 위험이 있으며, 자기자금의 규모가 작고 회사가 외부 자금조달에 지나치게 의존하는 경우 신용 위험이 상대적으로 커질 수 있습니다. . 두 번째는 토지 보유량이 부족하고 토지 취득이 활발하다는 위험입니다. 부동산 매매가 감소 추세에 있고 그에 따른 대금 회수 능력이 그다지 강하지 않을 수 있으며 부동산 회사의 운영이 어려울 수 있습니다. 더 어려워지세요.

대응 전략 측면에서 부동산 회사는 우선 확장 속도를 조절하고 겨울철 현금 흐름을 미리 확보해야합니다. 미래에는 업계 차별화가 더욱 커질 것입니다. 상호 이점을 갖고 서로 협력하고 발전할 수 있는 동료와 금융 기관을 찾을 수 있으며, 이는 금융 긴축의 부정적인 영향을 어느 정도 완화할 수 있습니다.