향후 상업용 부동산이 미치는 부정적인 영향은 주거용 부동산 시장보다 클 수 있습니다.

1선과 2선 도시는 공급 과잉이 심각하고, 3선과 4선 도시는 투자 리스크에 직면해 있다

상반기가 지나고 쇼핑 소식이 전해진다. 쇼핑몰 적자, 파산, 매장 폐쇄 등이 자주 나타나 사람들의 흐름이 희박하고 상황이 악화되고 있다는 느낌을 갖게하는 쇼핑몰과 백화점은 더욱 걱정입니다.

상업용 부동산이 포화 상태라는 것은 부인할 수 없는 사실이지만, 이것이 상업용 부동산 프로젝트의 급속한 발전을 막지는 못했습니다. 예를 들어 Dalian Wanda는 매년 100개의 Wanda Plaza를 건설할 것이라고 발표했습니다. 사람들은 부동산 회사가 상업 프로젝트 개발에 열중하는 것이 시장 수요인지 아니면 다른 이유인지 궁금해하지 않을 수 없습니다.

전문가들은 상업용 부동산에 대한 조정을 두 번째로 피하기 어려울 것이라고 상기시킵니다. - 향후 몇 년 동안 기업은 이러한 과제에 어떻게 대응할 수 있습니까? 조정 둔화가 시장과 경제에 미치는 영향에 충분한 관심을 기울여야 합니다.

총 과잉

"현재 우리나라 상업용 부동산의 전체 공급이 수요를 초과한다고 생각합니다. 1급 및 2급 도시에는 심각한 공급 과잉이 있으며, 일부 3선 및 4선 도시에서는 여전히 수요가 있습니다." 원래 상무부 차관 겸 국내 무역 전문 위원회 주임인 황 하이(Huang Hai)는 차이나 비즈니스 데일리(China Business Daily) 기자와의 인터뷰에서 말했습니다.

관련 부서의 통계에 따르면 2015년 전국 50개 주요 도시의 비주거 단지 총량은 5억 6,400만㎡에 달해 2013년 대비 77% 증가한 것으로 나타났다. 2014년 글로벌 쇼핑몰 오픈 면적은 2013년 1,060만㎡에서 1,140만㎡로 늘어났다. 세계에서 가장 활발한 신규 쇼핑몰 시장 상위 20개 중 중국 도시가 절반을 차지해 총 570만㎡의 완공 면적을 차지한다. 중국쇼핑센터산업컨설팅센터는 지금부터 2025년까지 7,000개의 쇼핑몰이 건설, 오픈될 것으로 예상하고 있으며, 그때쯤이면 우리나라에는 10,000개 이상의 쇼핑몰이 생길 것으로 예상하고 있다.

"현재 1선 도시의 상업용 부동산 총액은 포화 상태에 이르렀고, 심지어 일부 지역도 흑자 상태에 이르렀습니다." 베이징 징상 순환 전략 연구소 소장도 마찬가지입니다. 차이나비즈니스데일리 기자와의 인터뷰에서 그는 상업용 부동산의 과잉공급과 부실한 관리가 맞물려 소매판매실적 하락으로 이어져 변신하거나 문을 닫아야 한다고 생각한다.

최근 인터뷰에서 기자들은 지난해부터 시작된 소매업체 부도의 물결이 수그러들지 않고 있다는 사실을 발견했다. 쇼핑몰과 다른 형태의 공급 과잉으로 인해 백화점들은 잇달아 문을 닫거나 변신을 해왔다. 조사에 따르면 지난해 팍슨 커머셜은 8개 매장을 폐쇄했고 화탕(Huatang)은 베이징에서 4개 매장을 폐쇄했으며 완다백화점(Wanda Department Store)은 10개 매장을 폐쇄했다. 중국상업부동산연구센터에 따르면 지난해부터 대형 백화점 체인점 38곳이 문을 닫았다. 폐점 건수가 가장 많은 백화점 브랜드는 Parkson과 Marks & Spencer로 각각 5개 점포가 있으며 그 뒤를 Ito-Yokado가 4개 점포로 마감했습니다. 베이징, 항저우, 칭다오, 텐진 등 도시에서는 매장 폐쇄가 심각하다.

베이징의 왕푸징, 시단, 궈마오부터 상하이의 난징로, 화이하이로까지 대형 백화점은 이제 인적이 드물어 아무도 관심을 두지 않고 있으며, 2류 브랜드도 많이 사라졌다. 할인과 판매를 위해 경쟁합니다. 1선 도시부터 2선, 3선 도시까지, 동해안부터 내륙 중서부 지역까지 오프라인 매장 매출이 많이 감소하고 있다.

광둥성 대도시에서 상업용 부동산 투자 유치 문제가 대두되고 있다고 광둥성 상업용 부동산 투자협회 황원지에 회장은 최근 몇 년간 상업용 부동산 공급이 폭발적으로 늘었다고 말했다. 우수한 상업자원을 확보하기 위한 경쟁이 점점 치열해지고 있는 동시에 상업용 부동산 산업은 전반적으로 투자유치에 어려움을 겪고 있습니다.

황하이는 차이나비즈니스데일리 기자에게 "국내 상업용 부동산 임대료가 너무 높아 임대료가 상업 기업의 2위 비용에 진입해 참을 수 없게 됐다"며 "상업 이윤폭은 이미 낮고, 최근 몇 년간 매출 성장세가 둔화되면서 많은 쇼핑몰이 집주인의 임대료 인상으로 인해 임대 계약을 갱신할 수 없게 되었고, 심지어 일부 쇼핑몰은 임대 기간 도중에 문을 닫는 경우도 발생했습니다. 부동산 포화도는 절대적인 것이 아니라 상대적이다.

1급 도시의 부동산 시장은 점차 성숙해지고 있으며 도시 토지 자원은 이미 풍부합니다. 그러나 새로 건설되는 일부 주거 지역에서는 여전히 상업용 부동산을 건설해야 합니다. "2선, 3선, 4선 지역에 공급 피크가 있을 것이며, 2015년 도시단지 전체 공급의 대부분은 2선, 3선 도시에 집중될 것입니다.

"그럴 수는 없을 것 같아요. 일반적으로 공급이 수요를 초과하므로 분해되어야 한다고 말합니다. RET의 전략 컨설팅 부서 수석 관리자인 Zhang Jing은 China Business Daily 기자와의 인터뷰에서 면적과 규모 측면에서만 상업용 부동산이 올해 폭발적인 성장을 경험했으며 베이징에 수백만 평방미터가 등장했다고 말했습니다. 이들 중 다수의 공급량이 10만㎡ 수준에 이르렀다. 2020년까지 이러한 추세는 점차 안정되지 않을 것이다.

도시를 둘러싸고 있는 농촌 지역이

기자는 그 이후로 알게 됐다. 1급 및 2급 도시의 상업용 부동산 시장은 기본적으로 포화 상태이며, 부동산 회사는 3급, 4급, 심지어 5급 도시의 중심으로 관심을 옮기기 시작했습니다.

점점 더 많은 부동산 회사가 상업용 부동산의 "지방 고기"에 집중하기 시작했습니다. 최근 Vanke도 상업용 부동산을 대규모로 개발하고 있음을 보여줍니다. Vanke의 상업용 부동산 개발은 이미 시작되었습니다. 전국 60개 이상의 도시에 배치되었으며, 중국 1, 2급 도시의 중심업무지구에 20개 이상의 도시업무단지 프로젝트가 계획되어 있습니다. Vanke Red Plaza, Vanke Life Plaza 등과 같은 지역 쇼핑몰. Vanke의 최근 개발 계획으로 볼 때, 변신을 결심한 이 회사는 상업용 부동산 자산을 빠르게 늘리려고 노력하고 있으며 Vanke는 상업용 부동산을 그룹의 수준으로 끌어올렸습니다.

상업용 부동산은 공급이 수요를 초과하는데 왜 아직도 많은 부동산 개발업자들이 몰려드는 걸까요?

“내 생각엔 그 이유는 대형 개발자들이 빠르게 시장을 선점하고 싶어하기 때문입니다. 라이양(Lai Yang) 베이징경상순환전략연구소 소장은 "현재 3, 4선 도시의 사업 구조는 도매와 소매를 포함한 저가형 소규모 상품 도매 시장이 지배하고 있어 그다지 합리적이지 않다"고 말했다. 이러한 유형의 사업 구조는 다양한 판매자로 구성되어 있으며 품질이 낮고 관리가 혼란스럽고 안전 위험이 있습니다. 이는 Wanda와 같은 대형 개발자에게 기회를 제공합니다. 완다(Wanda)나 차이나 리소스(China Resources) 같은 대형 부동산 개발업체들은 3, 4급 도시에서 경쟁자가 없다고 할 수 있다. 그들은 먼저 토지를 확보하기 위해 서두르고 있다. 부동산 시장에서 발생하는 수익을 부동산 수익으로 활용하여 상업용 부동산의 손실을 만회합니다. 반면 장기적으로는 다른 경쟁사를 밀어내고 지배력을 확보할 수 있습니다.

CRIC의 보고서에 따르면 현재 상업용 부동산은 토지 점유 시대의 제2의 물결에 접어들었다고 합니다. 다양한 출구 메커니즘이 점차 확립되고 점점 완벽해지는 이 단계에서는 다음과 같은 조치를 취하는 것이 좋습니다. 그러나 많은 부동산 개발업자들은 미래의 높은 잠재 가치를 부지 선정의 중요한 기준으로 여기고 있으며, 자립을 하든, 매각 후 임대를 하든 사업 유지 기간이 길어질 수밖에 없습니다. 재정적 압박에 대처하기 위해 투자자에게 전가되거나 주류 선택을 받게 될 것입니다.

“완다 플라자 모델은 여전히 ​​3차 시장에서 발전할 여지가 많습니다. 그리고 4급 도시. "RET 전략 컨설팅 부서의 수석 관리자인 Zhang Jing은 자신만의 독특한 견해를 가지고 있습니다. 그녀는 3선 및 4선 도시에서 사람들의 소비 수준과 소비 습관이 여전히 1선 도시의 브랜드 인지도 수준에 있다고 믿습니다. 10 몇 년 전만 해도 KFC, 맥도날드 등은 현지에서는 여전히 인기가 있었지만 1급 도시에서는 더 이상 인기가 없었습니다. 따라서 완다플라자 같은 상업용 부동산은 급속한 성장기에 접어들었습니다. 3선 및 4선 도시에는 여전히 많은 시장 기회가 있습니다. 현급 도시와 현급 도시를 포함하여 많은 도시에는 쇼핑몰이 없습니다. 씨젠홀딩스 구양지에(Ouyang Jie) 수석부회장은 최근 “향후 3, 4선 도시에 건설할 수 있는 쇼핑몰 수는 1600개 이상에 불과하다”고 말했다. 매년 건설되는 쇼핑몰 수, 새로 개장하는 쇼핑몰 수는 아마 400개가 넘을 것이며, 지난 10년 동안 전국의 쇼핑몰에서 토지를 점유하던 시대는 종말을 고하고 있습니다.

”

비즈니스 사고의 변화

시장 전망은 밝지만, 세 번째와 네 번째에도 잠재적인 문제와 위험이 많다고 지적하는 업계 관계자가 여전히 많습니다. 현재 3급 도시는 상권이 좋지 않지만 앞으로는 점점 더 많은 부동산 기업이 참여하면서 '개인 경쟁'이 불가피해질 수도 있다. 현재 상업용 부동산의 동질성은 심각하다”고 말했다. 양 대표는 부동산 회사가 이 시장을 장악하는 핵심은 차별화된 상품을 만드는 것이고, 그렇지 않으면 동질적인 경쟁에서 리스크가 쉽게 발생할 수 있다고 지적했다. 현재 쇼핑몰은 여전히 ​​주로 쇼핑에 집중하고 있다.

“동질성으로 인해 투자 유치가 어려운 것은 신경제 시대의 일반적인 문제입니다. . "황하이는 현재 시장 성장이 둔화되고 상업 시설에 대한 수요가 감소하고 있으며 상업용 부동산이 과잉 공급되고 경쟁이 치열하며 상업용 부동산 프로젝트의 건설 및 장식 표준이 너무 높아 임대료를 줄일 수 없다고 생각합니다. ; 전자상거래는 상품에 대한 수요를 크게 전환시켜 오프라인 매장을 악화시킵니다.

외부 환경에서 볼 때 소비자 소비 습관의 변화로 인해 경험 형식에 중점을 둔 쇼핑몰이 전환되었습니다. 복합시설은 먹고 마시고 즐기는 것에 중점을 두고 있으며, 소비자는 미술전시회 관람, 영화감상, 수영, 게임 등의 경험을 원하며, 이는 본래의 쇼핑몰 모델에서는 그러한 소비자 서비스가 아닙니다. Lai Yang은 기존 모델을 개선해야 한다고 제안했습니다. 비즈니스 운영은 더 이상 비즈니스 유형, 직업, 카테고리에 따라 구분되어서는 안 됩니다. 소비자 그룹의 라이프스타일을 중심으로 상품과 서비스를 통합해야 합니다.

Lai Yang의 견해에 따르면 뉴 노멀 하에서의 비즈니스 발전에는 두 가지 주요 추세가 있습니다. 즉, 도시 내 상업은 주로 '라이프스타일 센터'로 전환되고 있는 반면, 교외 지역의 상업은 그렇습니다. 이 지역은 점차 오리엔탈 신천지(Oriental Xintiandi) 및 시단 조이 시티(Xidan Joy City)와 같은 "레저 및 엔터테인먼트 장소"로 발전하고 있습니다. 강력한 고객 유치 능력으로 인해 많은 전통적인 백화점 형식이 브랜드 구조를 조정하고 다음과 같은 새로운 형식을 추가하고 있습니다. 케이터링, 레저, 엔터테인먼트, 교육 등 다양한 수준의 소비자 요구를 충족시키기 위해 더 많은 재미있는 경험을 추가하고, 삶과 여가에 초점을 맞춰 브랜드 구조를 끊임없이 조정하고, Family MALL 컨셉을 만들어 뉴미디어 마케팅과 결합하여 성공적으로 성장했습니다. 북경SKP(신콩플레이스)는 지난해 매출 75억개로 전국 주요 쇼핑몰/쇼핑몰 중 매출 1위를 확고히 하는 등 지속적인 성공을 거두었다.

Lai Yang은 "혁신과 변혁이 앞으로 나아갈 유일한 길"이라고 말했습니다. 오프라인 매장이 시장 수요를 따라잡는 한 기업은 더 빨리 혁신하고 변혁할 수 있습니다. 전자상거래의 급속한 성장에 직면하여 기존 백화점 기업의 최우선 과제는 변화를 가속화하는 것입니다.

RET 전략 컨설팅 부서의 수석 관리자는 이렇게 생각합니다. 전체적으로는 상업용 부동산이 과잉이지만 실제 독특하고 차별화된 오프라인 매장은 여전히 ​​존재한다. "베이징 조양의 조이 시티는 놀이의 특성을 강조합니다. 지난해 매출은 전년 대비 30% 증가한 20억 위안으로 급증했습니다. 블루 하버는 풍부하고 이국적인 스타일로 사랑에 빠진 잘생긴 남자와 아름다운 여자를 끌어들입니다. 독특한 디자인의 Fangcaodi 쇼핑 센터 우아하고 예술적인 분위기로 독특합니다. "새로운 상업 프로젝트의 출현도 좋은 일입니다. 이는 경직되고 전통적인 오래된 프로젝트에 대한 도전입니다. 적자 경쟁 후에는

준상업용 부동산 운영 모델을 흔들리지 않는 낡은 사업 형태는 도태될 것이다. 전문가들은 전통 쇼핑몰로 대표되는 상업 형태가 엄청난 생존 압박에 직면할 것으로 내다봤다. 조정, 변형 및 업그레이드하지 않으면 난투극이 불가피합니다.

토지 인클로저에는 엄청난 위험이 있습니다.

“아직 여유가 있습니다. 3선 및 4선 도시의 상업용 부동산 개발을 위해 3선 및 4선 도시의 인구가 계속 감소하고 수요 공간이 제한되어 있으므로 개발자는 3선 및 4선 도시의 토지를 취득하고자 합니다. 투자위험에 직면할 수 있습니다. "라이양이 말했다.

같은 견해를 공유하는 JP모건 체이스 차이나의 주하이빈 수석 이코노미스트는 향후 1~2년 내에 상업용 부동산이 더 큰 위험에 직면할 것이며 조정의 규모와 속도가 더욱 빨라질 것이라고 지적했다. 이는 주택 시장의 규모를 초과하여 경제에 더 큰 영향을 미칠 수 있으므로 가능한 한 빨리 경고해야 합니다.

현재 상업용 부동산의 공급 과잉은 많은 2급 도시에서 매우 명백하게 나타나며, 일부 도시에서는 계획된 신규 공급이 현재 총 재고량을 초과하기도 합니다. 수요 측면에서는 상업용 부동산에 대한 수요가 줄어들 수 있습니다. 주하이빈이 더욱 걱정하는 것은 “상업용 부동산이 급격하게 하락하면 정책 조정의 여지가 생기기 어렵다”는 것이다. 게다가 상업용 부동산의 개발과 자금조달 모델도 상대적으로 급격한 하락으로 이어질 가능성이 높다. 시장이 부진하거나 자본 사슬에 문제가 발생하면 전체 프로젝트가 쉽게 완료되지 않을 수 있습니다. 실제로 최근 몇 년간의 데이터에 따르면 상업용 부동산 투자는 주거용 투자보다 변동폭이 훨씬 더 컸습니다.

거시경제에 미치는 영향 측면에서 볼 때 상업용 부동산 투자는 전체 부동산 투자의 약 30%를 차지하지만 주택 투자에 비해 훨씬 낮은 수준이다. 그러나 상류 및 하류 산업에 미치는 영향 측면에서 상업용 부동산의 영향은 전혀 무시할 수 없습니다. Zhu Haibin은 철강 수요를 예로 들면 부동산과 건설이 수요의 약 60%를 차지하지만 주거용 부동산과 상업용 부동산의 수요는 기본적으로 동일하다고 말했습니다. 즉, 상업용 부동산에 투자하려면 주거용 부동산에 투자할 때보다 거의 두 배나 많은 철강이 필요합니다.

상업용 부동산이 직면할 수 있는 위험에 어떻게 대처할 것인가? 수급 상황으로 볼 때 향후 몇 년간 2선 및 3선 도시의 조정을 피하기는 어려울 것입니다. 보다 현실적인 것은 기업이 이러한 과제에 어떻게 대응하고 시장과 경제에 대한 조정 영향을 늦추는 방법입니다.

Zhu Haibin은 “개발자의 관점에서 상업용 부동산 개발은 시장 수요와 공급의 변화에 ​​더 많은 관심을 기울여야 하며 자금 조달 모델 측면에서 혁신적인 자금 조달 방법을 기반으로 하는 프로젝트의 특성을 개선해야 합니다. 부동산 투자신탁 REIT, 상업용 부동산 모기지담보부증권 CMBS 등 자본시장에서는 성장 안정과 구조 조정 사이에서 합리적인 균형을 찾고, 활용을 지양해야 합니다.