3선 및 4선 도시는 부동산 시장의 역규제에 직면해 있으며 7개 도시에서는 가격 제한 명령을 내렸습니다.

1선 도시와 인기 있는 2선 도시가 부동산 시장에 대한 규제를 강화하는 반면, 일부 3, 4선 도시는 '역' 규제를 도입하고 '한도 주문'이 이뤄지고 있다. 다양한 곳에서 시행됩니다.

불완전한 통계에 따르면 최소 7개 도시에서는 부동산 업체 인터뷰나 정책 도입 등을 통해 부동산 업체의 가격 인하 행위를 제한했다. 하지만 가격 인하 이면에는 높은 부채 압박과 느린 자본 회수가 일부 부동산 기업들이 안고 있는 현실로 집값을 지키기 위한 전쟁이 벌어지고 있다.

최소 7개 도시에서 '제한 명령'을 내렸다

The Paper의 불완전한 통계에 따르면 현재 Zhuzhou, Jiangyin, Heze, Yueyang, Kunming, Shenyang 등 7개 도시가 있습니다. , Tangshan은 주택 가격에 대한 "제한 명령"을 발표했습니다.

'가격제한명령'이라고 불리는 이유는 일부 부동산 회사나 중개인이 매매가격을 정상 시가보다 크게 낮추거나, 새로 지어진 상업용 주택의 대리인이었습니다.

후난성 주저우를 예로 들면, 9월 9일 일부 시민과 네티즌들은 진비부동산, 롱성부동산, 보루이부동산, 신성완보, 쉘브로커리지 등 기업의 매출이 크게 줄었다고 보도했다. 신축상가주택을 시세보다 낮은 가격으로 매매 또는 중개인으로 파는 행위는 부동산 시장의 질서를 심각하게 교란시키는 행위입니다. 이에 대해 Zhuzhou 시립 주택 및 도시 농촌 개발국은 이후 위에서 언급한 기업의 프로젝트 리더를 인터뷰하여 회사의 신용 불량 기록에 포함시켰습니다.

앞서 8월 31일 장쑤성 강인 시립주택도시농촌개발국이 발행한 '부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 더욱 촉진하는 데 관한 여러 사항에 관한 통지'에는 다음과 같은 사항이 명확히 명시되어 있습니다. 상업용 주택 매매가격 등록 후 상업용 주택의 실제 거래가격은 등록가격보다 높아서는 안 된다. 가격 전쟁은 엄격히 금지되며, 악의적인 경쟁, 표준 및 품질 저하, 배송 지연 및 기타 불법 행위를 단호히 종식시킵니다.

현재 '가격 제한 명령'을 내린 도시들로 볼 때, 곳곳에서 주요 단속은 악의적인 가격 인하로 일부 부동산 회사의 매매 가격은 시세보다 훨씬 낮습니다. 시장을 심각하게 혼란에 빠뜨린 것으로 간주됩니다.

차트: The Paper

부동산 회사는 어떻게 가격을 낮추고 판매합니까?

부동산 회사의 가격 인하 이유는 무엇입니까?

매출 규모가 '상승에서 하락으로 전환'된 데다, 부동산 회사들의 자금 회수 압력이 늘어난 것도 그 이유 중 하나일 수 있다.

국가통계국이 발표한 자료 모니터링에 따르면 통체연구소에 따르면 지난 7월 전국 상업용 주거용 건물 매매면적은 1억1500만㎡로 전년 동기 대비 감소했다. 전월 대비 9.45%, 전월 대비 40.6% 감소했다. 이는 지난해 처음으로 '상승에서 하락'으로 나타나 우리나라 부동산 매매가 하향 국면에 진입했음을 의미한다.

개발자본 구조 관점에서 보면 판매수익률은 57.15%로 2020년보다 3.9%포인트 높아졌고, 국내대출은 12.95%로 2020년 대비 감소했다. 0.87 이는 부동산 회사가 주로 매매회수에 의존하여 자금을 조달하고 있으며 앞으로는 부동산 회사가 주로 '자생혈'에 의존하여 자금을 조달할 것이라는 점을 보여주는 것입니다. 매출 증가율이 처음으로 상승세에서 하락세로 돌아섰는데, 이는 부동산 회사의 핵심 자금 조달원이 쇠퇴하기 시작했으며 부동산 회사의 자금 회수 압력이 커졌음을 나타냅니다.

Sunac China의 Sun Hongbin 이사회 의장은 올해 중간 결과 회의에서 하반기 시장 압력이 상대적으로 높다고 언급했는데, 그 이유는 주로 두 가지 측면에서였습니다. 기업들은 더 큰 압력으로 인해 가격을 인하하기 시작했습니다. 하나는 국가의 정책이 상대적으로 확고하여 모든 사람이 주택 가격이 오르지 않을 것이라는 기대를 갖게 되었고 이제 경제적 압력도 상대적으로 높으며 모든 사람의 구매력이 영향을 받았습니다. .

선홍빈은 현재 시장이 2018년과 매우 유사하다고 본다. “전체 신용시장은 상대적으로 타이트하다. 상반기에는 매출이 상대적으로 좋았고, 대출은 상대적으로 어려웠다. 하반기에는 여전히 대출을 받기가 어려웠으며, 판매 시장은 올해 하반기에 매우 강해 하반기에는 시장이 상당히 어려울 것으로 예상됩니다. "

부동산 시장의 변화는 업계의 합의가 될 수도 있습니다. Kaisa 그룹 회장 겸 전무이사 Guo Yingcheng은 성과 회의에서 최근 몇 년간, 특히 올해 부동산 시장 규제가 더욱 정확해지고 정책 시행이 이전보다 빨라졌다고 말했습니다. 그러나 동시에 우리는 큰 어려움에 직면해 있습니다. 정밀한 통제 후, 판매가 완료된 후 모기지 자금의 반환이 이전보다 느려질 수 있으며 이는 회사에 어느 정도 압력을 가하기도 합니다.

또한 부채 압박은 일부 부동산 회사의 머리 위에 걸려 있는 '날카로운 검'이기도 하다.

통세연구원이 발표한 관련 자료에 따르면 올해 부동산 회사의 만기 부채 규모는 1조2000억 달러에 달해 월평균 1000억 달러가 넘는다. 2분기 부동산업계 평균 부채비율은 77.85%로 1분기보다 1.34%포인트, 레드라인 3개를 제시한 2020년보다 1.23%포인트 감소했다. 이는 규제의 효과가 나타나기 시작했으며, 부동산 회사는 부채 감소와 세 가지 위험선 최적화를 주요 전략으로 간주하고 있음을 보여줍니다. 그러나 동시에 점점 더 엄격해지는 규제 조치로 인해 일부 부동산 회사의 부채 부족이 더욱 가속화되었으며, 부동산 회사의 채권 채무 불이행 사례도 증가하고 있습니다.

쉘연구소 통계에 따르면 올해 초부터 부동산 업계의 채권 채무불이행은 지난 2년에 비해 크게 늘었다. 불과 6개월 만에 12개의 부동산 회사가 파산했습니다.

Tongce Researcher의 송홍웨이 리서치 디렉터는 상반기 부동산 시장 매매가 좋았을 때 부동산 회사가 부채 상환을 위해 자금을 인출하기가 더 쉬웠다고 믿습니다. 7월부터 업계 전체가 하락세에 접어들었고, 자금 회수가 더디게 진행되면서 현금 흐름을 위해 할인된 가격에 판매하고 물량에 맞춰 교환하는 것이 많은 실질 선택이 되었습니다. 부동산 회사.

지금의 시장 환경에 직면한 시마오그룹 쉬탄 회장은 중간결과회의에서 투기용 주택이 아닌 주택용 주택, 세 가지 레드라인, 중앙집권적 관리 등의 정책을 앞으로도 계속할 것이라고 언급했다. 이러한 맥락에서 기업이 높은 성장률을 강조하는 것은 더 이상 적합하지 않습니다. 따라서 회사의 전략은 "공격에서 방어로 전환"하는 동시에 현금 및 상환율에 대한 평가를 높입니다.

서세탄은 회사가 시장 침체에 저항하기 위해 몇 가지 조치를 취했다고 밝혔다. 회사는 7월과 8월 매출을 분석한 결과 9월과 10월 업계 전체 매출이 감소한 것으로 나타났다. 공급 및 스프린트 목표 측면에서 여전히 모기지 할당량에 격차가 있으며, 회사는 가격을 역동적으로 관리하고 계약금 비율이 높은 주택 구매자에 대한 우대 조치를 강화합니다. 뿐만 아니라 Xu Shitan은 하반기에 가격을 동적으로 관리하는 동시에 가격 할인도 확대할 것이라고 밝혔습니다.

가격을 낮출 수 있나요?

집값 하락은 많은 사람들의 눈에는 좋은 일이어야합니다. '제한 명령'이 발동되는 이유는 무엇입니까? 차이나뉴스네트워크가 '가격 인하 주문'과 '가격 인상 주문'이 동시에 나타났다고 보도했다. 부동산 시장에 무슨 일이 일어난 걸까? “기사에는 집값을 “낮출 수 없다”가 아니라 “무턱대고 낮추지 말라”고 나와 있습니다.

광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 리유자(Li Yujia)는 '3대 안정'이 중앙정부와 지방정부 모두의 부동산 시장 규제 목표라고 본다. 큰 상승 및 하락은 시장 기대치의 변동을 촉발하고 그러한 상승 및 하락을 더욱 심화시킬 수 있으므로 바람직하지 않습니다. 즉, 뚜렷한 하락세를 보이면 시장 기대에 따라 추가 하락세로 이어져 하락 사이클을 형성할 수도 있다. 이때는 그러한 기대가 형성되고 순환되는 것을 막기 위해 정부의 개입이 필요하다.

악양 시립주택도시농촌개발국 관계자도 '부동산 시장의 신규 상업용 주택 온라인 계약 가격 제한에 관한 고시'가 발표된 것에 대해 일부 선도적인 입장을 밝혔다. 최근 부동산업체들이 자금을 빼내기 위해 악의적으로 부동산 가격을 낮추는 등 시장 혼란을 초래하는 등 과도한 부채 압박을 받고 있는 것이 이 제도 도입의 주요 원인이다.

부동산 40대 기업의 한 마케터는 “시장이 조정을 받으면 많은 개발업자들이 각자의 사정에 따라 어느 정도 가격 인하 프로모션을 펼친다”고 지적했다. 물론 시장은 여전히 ​​양분되어 있고 1선, 2선 도시에는 존재하지 않는다. 재고 문제는 있지만 부동산 시장 조정기에는 3선, 4선 부동산의 매매가 상대적으로 부진하기 때문에 판매 속도를 높이기 위해 일부 할인을 제공하는 것은 정상입니다. 정부는 시장 안정에 도움이 되지 않고 권리 보호를 촉발할 것을 우려하여 주로 악의적인 가격 인하를 단속합니다.”

“일부 도시의 주택 가격 하락 압력은 실제로 증가하고 있습니다. 통계청이 발표한 데이터에 따르면 최근 몇 달 동안 주택 가격이 있는 도시의 수가 계속 감소하고 있습니다. 부동산 회사들은 부채 감소 압력도 높아지고 있어 일부 도시나 지역의 부동산 회사들은 출하 속도를 높이고 가격 인하 프로모션을 늘리고 있습니다. 58지점장 장보(Zhang Bo)는 "가격 인하의 물결은 연쇄반응을 촉발해 큰 영향을 미칠 것"이라며 "부동산 시장의 질서 있는 발전은 토지 시장에도 영향을 미치고 지역 경제에도 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 안주케부동산연구소.

그렇다면 '제한명령'은 유효한 것인가? Li Yujia의 견해에 따르면 부동산 시장은 사상 최고 수준으로 운영되고 있으며 모든 당사자는 안정성에 대한 요구가 높습니다. 급등이든 급락이든, 도시 전체이든 일부 지역이든 대규모 가격 인하 마케팅을 허용하지 않는 등 적절한 개입이 이뤄져야 한다는 논리다. 이 개입은 효과적이어야 합니다.

GF 증권 개발 연구 센터의 부동산 산업 연구원인 Guo Zhenze는 The Paper와의 인터뷰에서 정부는 부동산 회사들이 서로 경쟁한 후 주택 가격이 계속 하락하는 것을 원하지 않는다고 말했습니다. 시장을 만들다 상대적으로 악랄한 상태에 들어섰다. 따라서 주택가격의 안정을 유지하고 급등락을 막는 것이 최근 몇 년간 규제의 방향이었다.

Zhuge 주택 데이터 연구 센터의 분석가인 Liang Nan은 현재 '제한 명령'을 내린 도시로 볼 때 기본적으로 재고가 많고 판매 압력이 더 큰 도시일 수 있다고 지적했습니다. 일부 개발업자들은 매매 회수 속도를 높이기 위해 가격을 대폭 인하했는데, 이는 어느 정도 시장 혼란을 초래했고 부동산 시장 발전에 도움이 되지 않았습니다. '가격제한명령' 발령은 주택가격의 급격한 하락을 효과적으로 억제하고, 급격한 가격 인하 등 시장 혼란을 방지하며, 부동산 시장 거래를 더욱 규제함으로써 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 촉진하는 데 도움이 됩니다.