미국에서 부동산 투자로 수익이 나나요?

전미부동산중개인협회(NAR) 통계에 따르면 2017년 미국에서 외국인 구매자가 구매한 부동산 총액은 1,530억 달러로 1,026억 달러보다 49% 증가했다. 작년 같은 기간. 중국의 미국 부동산 매입 총액은 317억 달러로 지난해보다 18.6% 증가했다.

실업률이 9년 만에 최저치인 4.3에 도달하고, 고용시장이 반등하고, 최근 미국 달러 가치가 하락하면서 많은 투자자들은 낮은 환율을 이용해 미국 주식을 매수하려는 생각을 하고 있습니다. 자산은 좋은 시간이다.

해외 투자자들이 가장 많이 찾는 부동산 시장인 만큼 미국 부동산 시장은 계속해서 개선될 것인가. 가장 투자할 가치가 있는 곳은 어디인가요?

1 미국 부동산 시장 현황

(1) 시장은 계속 회복되고 있으며 주택 가격도 계속 오르고 있다

중국인의 습관에 따르면, 집을 살 때 첫 번째 질문은 '집값이 오를 것인가'다.

아래 사진은 올해 3분기에 100여명의 경제학자와 부동산 전문가를 대상으로 질로우가 실시한 설문조사로 2017년부터 2021년까지 미국 주택가격을 예측한 것이다.

빨간색 점선은 미국 주택가격이 향후 5년간 6.7% 오를 것이라는 비관적 전망이고, 녹색 점선은 주택가격이 28.8% 오를 것이라고 믿는 낙관적 전망이다. 향후 5년 동안 둘 사이의 검은 점선은 예측된 가격을 나타냅니다. 평균적으로 향후 5년 동안 미국 주택 가격이 18.4% 상승할 것으로 믿어집니다.

2017~2021년 미국 주택 가격 예측(출처: Zillow, Chart: Pulsenomics)

또 다른 미국 비즈니스 조직인 Keeping Current Matters도 수백 명의 경제학자를 대상으로 설문조사를 실시했습니다. 미국 부동산은 향후 5년 동안 여전히 상승 추세를 보일 것이며 누적 증가율은 15%를 초과할 것이라고 합니다.

미국 주택가격은 2007년 금융위기 이전 최고점에 도달했고, 일부 언론에서는 거품이 조성되고 있다고 보도했다. 미국 주택 가격은 여전히 ​​오를 여지가 있나요?

아래 차트는 미국 주택가격지수 추이를 나타낸 것으로 파란색 선은 연도별 명목가격, 빨간색 선은 물가상승률을 제외한 주택가격이다. . 2007년 주택 가격은 2017년 수준보다 상당히 높았음을 알 수 있다. 따라서 미국 주택 가격은 실제로 위기 이전 최고치와는 아직 거리가 멀고 향후 성장 여지도 여전히 남아 있다.

미국 기존 주택 평균 판매 가격(출처: NAR, 미국 노동부, 차트: WSJ)

그러므로 피상적인 숫자에 속지 마십시오. 예를 들어, 인플레이션을 고려하면 10년 전 20만 달러였던 주택 가격은 현재 27만 6천 달러입니다.

(2) 집을 구입하기 위해 대출을 받는 것이 더 쉽습니다

집을 구입할 때 많은 투자자들은 지역 부동산 시장의 대출 상황을 이해하기를 희망합니다.

모기지 은행 협회(MBA)의 신용 가용성 지수는 모기지 대출을 받는 것이 얼마나 쉬운지를 보여주는 권위 있는 척도입니다. 지수가 높을수록 대출을 받기가 더 쉽고 그 반대도 마찬가지입니다.

2017년 8월 지수는 179로 8년 만에 최고치를 기록했다. 주택담보대출을 받기 가장 쉬운 시기였고, 많은 대형 금융기관이 차입자에게 주택담보대출을 제공할 의향이 더 높았다.

미국 월간 대출 가용성 지수(출처: 미국 모기지 은행 협회 MBA)

물론 현재 일부 국가에서는 외국인의 주택 구입을 제한하는 것도 큰 장점입니다. 그러나 미국은 의심할 여지 없이 투자자 자금 조달에 더 도움이 되는 모기지 대출의 문을 열었습니다.

(3) 모기지 이자율

집값 상승, 대출 용이성 외에도 또 다른 중요한 문제는 월 상환액입니다. 현재 미국 모기지 이자율은 아래 표에 나와 있습니다. 심지어 최장기 30년 고정금리도 3.75에 불과하다. 현재 국내 금리가 4.9로 10여년 만에 최저 금리라는 사실을 아셔야 합니다. 현재 미국의 모기지 이자율이 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다.

인플레이션과 비농업 고용이 예상보다 낮기 때문에 올해 9월 연준이 금리를 인상할 확률은 0으로 떨어졌고, 연말까지 금리를 인상할 확률도 낮아졌다. 도 크게 떨어졌습니다. 따라서 미국에서는 대출을 통해 주택을 구입하는 것이 여전히 비용 효율적입니다.

(4) 주택 거래가 활성화되고 유동성이 높아진다

부동산이 매각되기 쉽고 유동성이 좋은지 여부도 투자자들이 우려하는 문제 중 하나입니다.

현재 미국 주택 매물은 37일에 불과해 지난 5년 중 최고 수준이다. 시애틀, 보스턴, 덴버 등 인기 있는 도시에서는 10일 이내에 주택을 팔 수도 있습니다.

REDFIN 국내 시장 보류 시간

비유동 자산인 부동산의 경우 이러한 수준의 유동성은 매우 드뭅니다. 부동산 가치가 상승하면 유동성이 좋아질수록 주택을 최단 시간 내에 재판매할 수 있습니다.

(5) 주택 재고가 부족합니다.

미국 주택 가격이 급격하게 상승하고 있으며 올해 2분기에 재고가 30년 만에 최저치를 기록했습니다. 전체 주택재고 대비 1.9에 불과했다. 주택시장 수요가 호황을 누리고 있는 가운데, 현재 미국의 연간 신규 주택착공 건수는 84만9000건에 불과해 2007년 금융위기 발생 전 103만6000건 수준에 크게 못 미치는 수준이다.

신규 주택 건설 감소는 건설 인력 부족과 건설 인력 감소와도 관련이 있다. 현재 미국 주택 건설 산업에 고용된 사람은 767,000명에 불과하며, 이는 10년 전보다 20% 감소한 수치입니다.

NAR이 발표한 자료에 따르면 6월 부동산 매매는 552만채로 5월보다 1.8% 감소했다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 주택 공급 부족이 주택 가격 상승에 "불을 더하고 있다"고 말했다.

미국의 재고 부족은 여전히 ​​표준으로 남아 주택 가격을 지속적으로 상승시킬 것입니다. CoreLogic의 수석 이코노미스트인 Sam Khater는 주택 가격이 지속적으로 상승하는 주된 이유는 제한된 공급과 강한 수요 때문이라고 믿습니다.

(6) 건설 비용이 계속 상승하여 주택 가격이 더욱 상승했습니다.

전미협회(National Association of Association)의 데이터에 따르면 2016년 미국은 건설 인력 부족으로 어려움을 겪었습니다. 주택 건설업(NAHB), 건설 현재 업계에는 약 200,000개의 일자리가 있으며 건설 인력 부족은 계속될 것입니다.

이 경우 건설사는 건설 노동자들에게 더 높은 임금을 지급해야 하고, 이로 인해 인건비가 증가하게 된다. 그에 따른 비용 증가는 구매자나 투자자에게 전가될 것으로 예상됩니다.

트럼프의 가혹한 이민 정책이 생각날 수도 있다. 그의 정치적 성과는 미미하지만 반이민 태도는 단호해서 이틀 전 DAMA 법안을 폐지하고 싶어했다. 이는 단지 하나의 측면일 뿐이며, 향후 단기적으로는 건설 인력의 대규모 부족을 더욱 심화시키고 주택 건설 비용을 증가시켜 간접적으로 주택 가격을 상승시킬 것입니다.

(7) 밀레니얼 세대가 주택 소유자가 되어 주택 소유율이 높아질 것이다

미국의 젊은이들 - '밀레니얼 세대'(1982~2000년생) 2017년 부동산 시장에서는 무시할 수 없습니다. 더 많은 최초 주택 구입자가 부동산 시장을 활성화하고 주택 가격을 상승시킬 것입니다.

한편, 부모와 함께 사는 세대의 비율은 75년 만에 최고 수준인 40세에 도달한 반면, 그들 중 노년층은 점차 32세를 맞이하고 있다. 미국 연령의 평균 첫 주택 구입자.

부모님과 함께 사는 비율이 높아 단기적으로는 주택 구입 수요가 억제되지만, 단기적으로는 첫 주택 구입자의 수요가 크게 늘어날 수도 있다. '밀레니얼 세대'는 독립과 자유를 옹호하기 때문에 짧은 기간 부모와 함께 사는 것은 일종의 전환기에 불과하다. 결국 집을 사서 독립하게 된다.

NAR 통계에 따르면 현재 미국의 젊은이 중 1,500만 명이 부모와 함께 살고 있는데, 10년 전에는 1,000만 명에 불과했습니다. 2016년에는 첫 주택 구입자의 61%가 35세 이하의 젊은층이었습니다. 이러한 잠재 주택 구입자 그룹인 '밀레니얼 세대'는 2017년 이후 점차 폭발적으로 증가할 것입니다.

미국 부동산 투자 시 주의할 지표 2가지

(1) 인구 증가 및 순유입

우선 사람들이 주택을 구입하고, 그래서 '사람'이 가장 중요한 요소입니다. 한 지역의 인구 증가 추세가 어떠한지, 순유입이 있는지, 다른 지역과 외국에서 지속적이고 수준 높은 이민자가 있는지 주목해볼 필요가 있다.

특정 지역의 인구가 계속해서 빠져 나가고 외부 인구가 들어오려는 사람이 없다면 지역 부동산의 투자 가치는 크게 줄어들 것입니다.

미국의 자동차 도시 디트로이트를 예로 들어보자. 지역 인구는 1975년부터 수년 동안 감소해 왔다. 세계인구관측소(World Population Observatory)는 2020년까지 지역 인구 감소가 계속될 것으로 예측했다.

디트로이트 수도권 인구(데이터 출처: world 인구 검토)

반대로 초국적 이민자가 순유입하는 토론토, 시드니, 로스앤젤레스 등의 도시에서는 , 주택은 새로운 이민자들에게 긴급한 필요가 되었습니다. 현지에 가진 것이 없는 외국인들이 도착 후 가장 먼저 하는 일이 바로 살 곳을 찾는 일이기 때문에 집값 상승과 집값 상승은 불가피하다.

이 기준은 국내에도 적용된다. 현재 3, 4선 도시의 많은 청년들이 지방수도와 1, 2선 도시로 몰려들고 있어 3, 4선 도시의 주택 가격에 압박을 가하고 있다. 이들 도시의 부동산에 투자할 계획이라면 주의하세요.

(2) 실업률

사람이 충분하면 그에 맞는 일자리도 있어야 한다. 그렇지 않으면 자립할 수 없고 집을 살 돈도 없게 된다. 낮은 실업률도 부동산 투자에 유리한 요인이 된다.

아래 사진은 시장 예측기관인 마켓오라클이 미국 주택가격과 실업률의 상관관계를 조사한 것이다. 검은색 선은 주택가격, 빨간색 선은 실업률을 나타낸다. 서두에서 언급한 바와 같이, 현재 미국의 실업률은 4.3으로 최근 몇 년간 최저치를 기록하며 거의 완전고용을 달성하고 있습니다.

미국 주택 가격은 실업률과 반비례 관계에 있습니다(출처: MarketOracle)

미국 주택 가격과 실업률은 유의미한 음의 상관관계를 갖고 있는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 다른 하나는 증가합니다. 실업률 하락은 주택 가격을 안정적으로 유지하고 점진적으로 상승할 것입니다.

전국 실업률 외에도 미국의 주, 도시, 지역사회의 실업률도 확인할 수 있습니다. 예를 들어 다음 표에서는 실업률이 더 낮습니다. 뉴욕주 퀸즈에서 더 나은 지역 지역을 찾고 부동산을 구매할 수 있습니다.

향후 실업률 변화를 살펴보면 주택가격의 추세를 어느 정도 미리 예측할 수 있다.

(3) 환율 변동

앞서 언급했듯이 미국 달러는 올해 약세를 겪었습니다. 이는 연준의 완만한 금리 인상과 트럼프 대통령의 금리 인상과 관련이 있습니다. 그는 "달러 약세"에 대한 기대로 인해 미국 수출 무역이 활성화되기를 바라고 있습니다.

올해 초부터 미국 달러화는 위안화 대비 6.5원 하락해 현재 6.48원대까지 떨어졌다. 미국 달러 환율이 낮을 때 자산을 구매하는 것은 환율이 우리에게 할인을 주는 것으로 간주될 수 있습니다. 동일한 상황이 현재 역사적으로 낮은 수준에 있는 영국 파운드에도 적용됩니다.

(4) 연간 임대 반환율

연간 임대 반환율은 연간 순 임대 소득을 총 주택 가격(또는 총 주택 구입 비용)으로 나누어 구합니다. 해외에서 주택을 구입하기 위한 총 임대 수익률은 6~7 정도가 가장 좋습니다. 왜냐하면 보유 비용에서 약 2%를 공제해야 할 수도 있기 때문입니다.

해외 부동산에 투자할 때 자신의 거주지로 사용하는 투자자는 극소수에 불과하다. 혼자 살아도 자녀가 커서 중학교나 대학교에 들어갈 때까지 입주하지 않는 분들도 계십니다. 따라서 임대는 피할 수 없는 선택이 되었습니다.

많은 서양인들은 집을 사는 것보다 임대하는 것을 선호하는데, 이로 인해 많은 외국 부동산을 더 높은 가격에 임대할 수 있게 됩니다.

일반적으로 임대반환율이 5에 도달하면 소득이 합리적이라고 판단되며, 4보다 낮지 않는 것이 가장 좋다. 물론, 많을수록 더 즐겁습니다. Overseas Nuggets(gold1849)와 Zhigu Trend(zgtrend)의 공식 계정에는 관련 데이터와 분석이 많이 있습니다. 이전 기사를 검토해 보시기 바랍니다.

(5) 치안 및 범죄율

미국에서 집을 구입할 때 지역사회의 범죄율에 주의해야 합니다. 어느 도시에 있든 보안이 취약한 지역이 있을 수 있으므로 이러한 장소는 최대한 피하는 것이 좋습니다.

미국에는 Familywatchdog, Trulia, CrimeReports 등 집 주소가 위치한 커뮤니티의 보안 및 범죄율을 확인할 수 있는 유사한 웹사이트가 많이 있습니다.

뉴욕 퀸즈의 자메이카 커뮤니티에 있는 빌라를 예로 들어 보겠습니다. 주소는 81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432입니다. 아래 그림은 Trulia 웹사이트 주소의 보안 상태를 보여줍니다. 녹색은 안전함을, 빨간색은 보안이 걱정됨을 의미합니다.

보안이 좋은 지역에서 집을 구입하는 것을 선택하세요. 이는 구입한 부동산의 가치에 대한 보장도 제공할 수 있습니다.

(6) 학군

중국인들은 집이 위치한 학군의 질을 가장 중요하게 생각하며, 지역사회의 전반적인 질에도 관심을 갖습니다. 미국 부동산 학군 정보는 아주 명확하게 조회할 수 있는 특수 웹사이트(예: GreatSchools)가 있으며, 학생 인종 구성, 학생 시험 점수 등 많은 정보를 볼 수 있습니다.

계속해서 위의 뉴욕 빌라를 예로 들어보겠습니다. 해당 빌라가 위치한 학군은 매우 수준이 높으며 배정된 초등학교와 중학교 모두 10점(만점)을 받았습니다. 학생들은 주로 아시아인과 라틴계입니다.

Ps 131 학군 내 초등학교인 애비게일 아담스(Abigail Adams)는 전국 점수 평가에서 전국 평균 점수를 크게 웃도는 10점 만점을 기록했다.

초등학교 학생의 대다수는 아시아인과 라틴계입니다. 아시아인이 다니는 학교는 시험 점수가 높고 성적도 좋아야 합니다.

(7) 커뮤니티

미국에서 커뮤니티는 중요한 존재이며, 커뮤니티 문화가 널리 퍼져 있습니다. 따라서 지역사회의 인구, 계층, 환경 및 기타 조건은 개인의 삶의 질과 미래 주택 가격 상승 잠재력에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.

위 뉴욕 퀸스 빌라는 전형적인 중산층 이상의 커뮤니티로, 주민들은 인종이 다양하고 대학생 비율이 높다. 지역사회의 평균 연간 가계 소득은 퀸즈, 뉴욕시, 미국의 평균보다 훨씬 높습니다. 부동산 소유자의 비율이 높고 생활 환경이 우수합니다.

결론적으로 인구가 지속적으로 유입되고 있고, 지역 실업률이 적당하며, 집이 임대 비용이 저렴하고, 전매가 용이하고, 치안 상황이 양호하다는 것을 알 수 있습니다. 상대적으로 낮은 환율로 시작하면 기본적으로 불합리한 해외 부동산 구매를 피할 수 있습니다.

미국 부동산과 지옥의 도시의 세 가지 기회

부동산 투자는 궁극적으로 특정 도시에서 구현되어야 합니다. 참고로 일반적으로 낙관적인 부동산 기회가 있는 도시에 대해 이야기해 보겠습니다.

(1) 미국 부동산 기회 도시: 신흥 3개 도시의 대부분

현재 미국에서 부동산 투자에 적합한 도시는 다음과 같습니다: 시애틀, 포틀랜드, 달라스, 오스틴 , 덴버, 롤리, 탬파, 샬럿, 올랜도, 잭슨빌 등.

시애틀과 포틀랜드는 지난 한 해 동안 미국 부동산 시장의 확실한 쌍둥이 별이었습니다. 동시에, 이 두 인기 도시의 수요와 공급은 여전히 ​​불균형하며, 내년도 성과는 여전히 전국 평균을 훨씬 초과할 것입니다.

케이스실러 20개 도시 주택가격지수

텍사스, 플로리다, 북부 등 미국 3대 신흥 대도시 지역의 실적은 여전히 ​​눈길을 끌 것으로 보인다. 캐롤라이나.

미국 3대 신흥 대도시 (출처: Overseas Nuggets 10월 12일 기사, "미래 미국의 가장 큰 투자 기회는 어디인가?")

댈러스는 텍사스주에서 가장 큰 도시이자, 미국의 '신1급 도시'라는 자격을 충분히 갖춘 도시로, 20개 도시 주택가격지수에서 3위를 기록하는 등 대도시 중 가장 빠르게 성장하고 있는 도시이기도 합니다. 또한 텍사스주의 주도인 오스틴 역시 젊은층의 순유입과 신흥산업의 진입으로 가장 잠재력이 높은 도시 중 하나로 꼽힌다.

전체적으로 텍사스는 미국에서 두 번째로 많은 Fortune 500대 기업 본사를 보유하고 있는 주(54개)이기도 합니다.

노스캐롤라이나주에 위치한 롤리와 샬럿은 '미국 동부의 실리콘 밸리'로 알려져 있으며, 도시 밀집 지역에 첨단 산업이 많이 생겨나고 있으며, 미래 유망 지역이기도 하다. 개발.

플로리다주 탬파, 올랜도, 잭슨빌도 많은 기관에서 향후 몇 년간 부동산 투자하기 가장 좋은 도시로 선정됐다. 이는 지난 10월 12일 해외 너겟츠(gold1849)와 일치한다. 2016. 기사의 판단은 만장일치입니다. 이들 신흥 대도시 지역의 미래 투자 기회는 모두의 관심을 끌만합니다.

또한 콜로라도의 수도인 덴버도 편리한 항공 노선, 기업가적 분위기, 문화 및 관광 산업의 급속한 발전 등을 바탕으로 올해 주택 가격 상승률에서 4위에 오르는 등 좋은 성적을 거두었습니다. ., 앞으로도 모두의 관심을 받을 가치가 있습니다.

(2) 미국 부동산 시장 속 지옥의 도시

미국 부동산 투자에서 피해야 할 도시로는 자주 언급되는 도시 3곳도 선정했다. 모두가 스스로 선택하도록 합니다. 평결: 시카고, 피츠버그, 디트로이트.

미국 웹사이트 GOBankingRates.com의 조사에 따르면 시카고는 고용 증가율이 1.3에 불과하고 인구 증가율도 0.11만큼 감소해 모두에게 선호되지 않는 것으로 나타났다. 위 표의 키스 실러(Keith Shiller) 통계에 따르면 6월 시카고 주택가격은 20개 대도시 가운데 크게 오르지 않았고, 3.2에 그쳐 전국 평균인 5.8보다 훨씬 낮았다.

피츠버그와 디트로이트는 둘 다 전통 산업의 쇠퇴와 도시의 변화의 고통과 관련이 있다. 그중에서도 디트로이트는 임대수익률이 높지만 주택 가격이 좋은 경제 펀더멘털로 뒷받침되지 않아 여전히 모험가들의 천국이다. 위의 20개 도시 지수에서 디트로이트의 주택가격은 7.6배 상승했지만, 이는 디트로이트 자체의 낮은 주택가격과도 관련이 있다.

이러한 도시의 부동산에 투자하려면 먼저 실사를 해야 합니다.

데이터 출처: 전국 부동산 중개인 협회, 전국 주택 건축업자 협회, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 미국 모기지 은행 협회, 캘리포니아 부동산 중개인 협회, 플로리다 부동산 중개인 협회, 부동산 경제 감시, 주택 Wire, 모기지 보고서, 부동산 중개인, 미국 인구 조사국, 세인트루이스 연준, 뉴욕 감사원, MLS, Zillow, Douglas Elliman, Trulia, 투자.

4가지 Q&A 세션

(1) 뉴욕과 텍사스 중 투자에 더 적합한 곳은 어디인가요?

(2) 미국에서 부동산 투자로 가장 높은 수익을 제공하는 도시는 어디입니까?

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