부동산관리시장의 운영순서

1. 재산관리시장 질서의 기반 마련

재산관리시장의 운영질서를 유지하기 위해서는 먼저 두 가지 기본 사항을 명확히 해야 한다. 재산권의 소유권은 본인-대리인 관계의 관리입니다. 이 두 가지는 자산관리시장에서 시장주체, 즉 소비자와 운영자 간의 관계에서 발생하는 문제이다. 부동산 관리 시장이 존재하는 것은 바로 이러한 관계의 존재 때문입니다. 이러한 관계를 명확히 하고 바로잡아야 자산관리시장이 질서있게 운영될 수 있습니다.

(1) 재산권 및 소유권의 정의

1. 사유재산권

재산의 "소유자"는 주택을 소유합니다. 자신의 이름으로 재산과 모든 임대 소득을 소유, 사용, 향유하고, 타인의 간섭 없이 위의 권리와 함께 자신의 이름으로 소유권 지분을 자유롭게 판매, 양도, 임대 또는 다른 사람이 사용하도록 허용합니다.

2. 집단 재산권

이름에서 알 수 있듯이 집단 재산권은 여러 개인이 자원을 집단적으로 소유하는 것입니다. 이 공동 소유 자원을 어떻게 사용할지는 집단적으로 결정해야 합니다. 예를 들어, 공동체의 운동장은 모든 소유자가 공동 소유하지만 이것이 모든 소유자가 원하는 대로 사용할 수 있다는 의미는 아닙니다. 이 경기장의 이용방법은 모든 구단주로 구성된 구단주위원회가 집단적으로 결정해야 한다. 마찬가지로, 공동 소유 재산에 대한 유지 보수를 수행하는 방법도 소유주 위원회에서 공동으로 결정해야 합니다.

3. 건물의 소유권 구분

이론적으로는 사유재산권과 집단재산권은 상대적으로 구별하기 쉽습니다. 그러나 실제 자산관리 운영에 있어서 다수의 소유자가 소유한 단일 건물의 재산권을 정의하는 것은 여전히 ​​상당히 어렵습니다. 법조계에서는 여러 사람이 동일한 건물을 소유하는 상황을 건물의 소유권 차등으로 정의합니다.

건물의 분할 소유권이란 다수의 분할 소유자***가 분할 건물을 소유하는 경우 각 분할 소유자가 건물의 독점적인 소유권과 건물에 대한 기타 권리를 독점하는 것을 의미합니다. 소유자에 의한 권리 및 소유자 간의 계약 관계에서 발생하는 회원권.

(2) 재산관리의 위탁 및 대리관계

일반적으로 소유자는 자신의 재산을 관리할 수 있습니다. 그러나 건설기술의 발달로 인해 부동산의 복잡성은 점점 더 높아지고 있으며, 소유자 스스로가 더 이상 자신의 부동산에 대해 대규모, 다각적인 관리를 수행할 수 없게 되었습니다. 이로 인해 소유자는 자신이 수행할 수 없거나 수행할 의사가 없는 자산 관리 활동을 수행할 전문 대리인을 찾게 되었습니다. 이것이 자산관리의 위탁 및 대리관계가 발생하는 방식이다.

본인과 대리인 관계에서는 주체에는 대리인, 본인, 상대방이 포함됩니다. 대리관계는 상대대리인 없이는 성립할 수 없습니다. 자산 관리 실무에서 대리인은 자산 관리 회사이고 대리인은 소유자 또는 소유자 위원회입니다. 거래상대방에는 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 주택관리업체, 장비관리업체, 조경업체, 청소업체 등 다양한 관련 전문업체입니다. 자산 관리 회사는 대리인의 요구를 충족시키기 위해 다양한 전문 회사와 다양한 계약을 체결합니다. 두 번째는 소유자(집주인위원회 기준)와 임차인(집주인 기준)을 분산시키는 것이다. 부동산 관리 회사는 소유주 위원회 또는 부동산 소유자를 대신하여 분산된 소유자 또는 임차인과 주택 사용 계약 또는 공공 계약을 체결하여 부동산 사용을 규제합니다.

집주인과 관리인 사이에는 본인-대리인 관계가 있는데, 자신이 소유한 재산이 정상적으로 사용될 수 있도록 집주인이 부동산 관리 시장에 대리인을 고용해 위탁을 하게 된다. 자신의 재산에 대한 관리권은 부동산 소유자에게 있습니다. 자산관리회사가 위탁계약을 통해 자산의 관리권을 취득하게 되면 자산 소유자와 관리인 간의 위탁-대리인 관계가 성립됩니다.

2. 재산관리 시장질서의 주요 내용

좋은 재산관리 시장질서를 확립하기 위해서는 종합적인 시장규칙이 확립되어야 한다. 이러한 시장규칙은 어느 정도 주관성을 갖고 있음에도 불구하고 자산관리시장의 질서를 유지하는 데에는 효과적인 제약이 되고 있다.

동시에, 그것이 반영하는 내용과 요구 사항은 자산 관리 시장의 객관적인 법률 요구 사항도 반영합니다.

(1) 시장 진입 및 퇴출 명령

사업 활동을 위해 자산 관리 시장에 진입하는 자산 관리 회사는 시장 참여를 위한 특정 자격을 갖추지 못한 경우 특정 조건을 충족해야 합니다. 사업 활동을 하다 보면 필연적으로 시장 혼란이 일어날 것입니다. 따라서 자산 관리 회사를 특정 조건에 따라 규제해야만 각 회사가 질서 있게 시장에 진입하고 질서 있게 시장에서 퇴출되도록 할 수 있습니다.

1. 시장 진출

(1) 자산관리 시장 활동에 참여하는 사업자의 자격 검토가 필요하며, 이는 자산 관리 시장 질서를 보장하기 위한 전제 조건입니다. . 시장경제의 요구에 따라 자산관리 시장의 경쟁에 참여하는 자는 자산관리 서비스의 운영자여야 하며, 그들의 명백한 특징은 독립적인 운영, 손익에 대한 책임, 독립적인 법인 자격입니다. 기업의 규모에 관계없이 소유의 성격과 형태에 관계없이 모든 기업이 사업 활동을 위해 동등하게 자산 관리 시장에 진출할 수 있습니다.

(2) 자산 관리 시장 활동에 참여하는 기업은 등록을 해야 하고, 공상행정부서의 등록 관리를 수락해야 하며, 상호, 사업 성격 및 사업 범위를 명확히 해야 합니다.

(3) 자산 관리 시장에 진입하는 비즈니스 목표와 비즈니스 방법을 표준화합니다. 자산 관리 시장의 사업 목적은 자산 관리 서비스입니다. 구체적으로 자산 관리 서비스의 품질 수준은 표준화되어야 하며, 운영 방법은 소유자 위원회가 자산 관리 회사에 관리를 위탁하기로 결정하는 대리 시스템이어야 합니다. , 소유자에게 부과된 다른 개인이나 그룹이 관리할 수 없습니다.

2. 시장 퇴출 명령

(1) 자산 관리 기업이 파산하여 스스로 시장을 퇴출하는 경우, 다음 사항에 따라 부채를 상환해야 합니다. 규정을 준수하고 부채 상환 방법 및 기간을 결정합니다. 시장에서 평등한 경쟁을 보장하기 위해 부실 채무자(기업)의 재산을 질서 있고 공정하며 합리적으로 청산합니다.

(2) 관련 법령을 위반한 자는 강제로 영업을 중단하게 됩니다. 국가 정책, 법률, 법령을 위반한 자산 관리 회사는 영업 허가증을 취소해야 하며, 불법적으로 운영되고 품질이 낮은 자산 관리 회사는 자산 관리 시장에서 철수해야 합니다. 부동산 관리 시장의 정상적인 질서를 보장합니다.

(2) 시장 경쟁 질서

부동산 관리 시장에서의 경쟁은 불가피하며, 경쟁을 보호하고 경쟁에서의 불합리한 행위를 제한하며 공정성과 공정성을 확립하기 위해 상대적으로 완전한 규제가 있어야 합니다. 통합 경쟁 규칙.

1. 독립적 운영

자산 관리 회사는 시장 경쟁에 참여할 때 자율성과 독립적 이익을 가져야 하며 불필요한 행정 개입을 허용하지 않습니다.

2. 이익이 우선이다

경쟁에서 승리한 자산관리회사는 격려하고, 경쟁에서 패한 자산관리회사는 최선을 다해 노력해야 합니다. 시장 경제의 법칙은 필요한 제거를 만듭니다.

3. 공정성과 평등

자산 관리 회사에 동등한 경쟁 기회를 제공합니다. 다양한 소유권 형태와 다양한 경제 부문을 가진 자산 관리 운영자는 시장에서 경쟁할 수 있는 동등한 권리와 기회를 갖습니다. 주에서는 100,000제곱미터를 초과하는 새로 개발된 상업용 주거 단지의 자산 관리가 공개 입찰에 공개되도록 요구하는 관련 정책을 발표했습니다. 이는 기회균등을 창출하기 위한 강력한 조치입니다.

(3) 시장 거래 질서

부동산 관리 시장의 거래 질서는 주로 시장 주체의 거래 행위를 규정하고 시장 거래 활동이 표준에 따라 수행되도록 보장합니다.

1. 개방성

공개적인 거래를 구현하고 자산 관리 시장의 투명성을 높이려면 적법한 계약과 계약이 있어야 하며 정보가 적시에 공개되어야 합니다. 자산관리 시장정보 공개는 실제 소비자와 운영자 간의 직접적인 접촉을 유도하여 거래비용을 절감하고 인위적인 가격상승을 억제하는데 도움이 됩니다.

2. 화폐화

부동산 관리 시장에서 교환의 대상은 서비스입니다. 따라서 거래는 서비스-화폐 교환 방식만 가능하며, 기타 물물교환 방식은 불가능합니다. 자산 관리 시장은 거래 프로세스의 수익화를 실현해야 합니다.

3. 청구

부동산 관리 시장에서의 거래는 법적 서면 기반을 갖추어야 하며, 거래 대금은 상업 청구서를 통해 결제되어야 합니다. 이는 한편으로는 자산 관리 기업의 감독 및 관리를 용이하게 하고 과세 및 감사를 위한 중요한 기반을 제공하는 한편, 상업 신용 전표는 기업 간의 연체금 및 점유 자금과 같은 문제를 해결하는 데도 도움이 됩니다.

4. 정규화 및 합법화

개방성을 바탕으로 해당 부동산 관리 시장 거래 규칙을 점진적으로 확립하고 합법화하여 거래 과정의 혼란을 방지합니다. 혼란과 기만을 방지하고 소비자와 운영자의 정당한 권리와 이익을 보장합니다.

3. 관리 강화 및 시장 질서 유지

부동산 관리 시장 관리 강화는 정상적인 시장 질서 유지의 핵심입니다. 부동산 관리 시장 관리는 크게 세 가지 유형의 시장 관리 기관으로 구성됩니다. 첫째, 정부 기능 부서(예: 건설위원회, ​​주택 관리국 등)를 포함하여 국가가 설립한 시장 관리 기관, 정치 및 법률 시스템은 물론 통계, 감사, 금융, 세무, 산업 및 상업, 은행, 가격 및 기타 관리 기관, 두 번째는 측정, 테스트, 품질 관리, 위생을 포함한 자산 관리 서비스의 기술 관리 기관입니다. , 환경 보호 및 기타 관리 기관, 세 번째는 소비자 협회, 재산 관리 협회 및 기타 비정부 조직을 포함한 대중 관리 및 감독 기관입니다. 자산관리시장의 관리체계는 국가관리감독과 집단관리감독이 결합된 형태로 다양한 조직과 수단이 유기적으로 통합되어 있다.

(1) 정부의 자산 관리 시장 관리

정부는 법률과 규정을 통해 자산 관리 시장의 거시적 관리를 수행하여 자산 관리 시장 환경을 조성합니다. 준수해야 할 법률, 준수해야 할 규율, 준수해야 할 규칙이 있는 좋은 시장 환경.

정부의 자산 관리 시장 관리는 다음과 같은 측면에 반영됩니다.

(1) 자산 관리에 대한 정책 및 규정을 수립합니다. 이는 자산관리시장의 표준화된 운영을 위한 기본조건과 환경이며 자산관리시장의 건전하고 질서있는 발전을 보장하는 것입니다. 재산 관리 정책 및 규정을 제정하면 소유자와 재산 관리 회사의 권리와 의무, 재산의 사용 및 관리에 대한 제한, 그리고 자산 관리 수수료에 관한 규정은 가격 책정 절차, 청구 항목, 청구 기준 및 청구 방법을 규정하여 쌍방의 이익을 보호합니다.

(2) 자산 관리 운영자의 자격 관리. 정부는 자산관리산업의 서비스 품질을 보장하기 위해 자산관리에 종사하는 조직 및 인력의 자격을 관리한다. 자격관리에는 자격심사 및 심사, 등록, 자산관리회사 연차검사, 자산관리회사 등급평가, 직원자격평가 등이 포함됩니다.

(3) 자산 관리 서비스 표준을 제정하고 자산 관리 품질 평가 업무를 수행합니다.

(4) 자산관리회사의 업무를 지도하고, 소유자위원회의 업무를 지도하고 돕는다.

(5) 자산 관리 시장 운영에서 발생하는 다양한 상황과 문제를 조정하고 해결합니다.

(2) 업계 협회에 의한 자산 관리 시장 관리

자산 관리 업계 협회는 법률에 따라 자산 관리 회사가 자발적으로 설립한 업계 사회 단체입니다. 다양한 유익한 활동을 펼치고 업계 내에서 조정, 협력 및 감독 역할을 수행합니다. 구체적으로 반영되는 내용은 다음과 같습니다.

(1) 정부 행정 부서의 지도 하에 자산 관리 업계에 대한 정부 정책 및 규정을 홍보하고 자산 관리 업계에 대한 윤리, 자기 규율 지침 및 관리 표준 제정을 지원합니다. 산업.

(2) 정부 당국이 부동산 관리 회사의 등급 평가 및 품질 평가를 수행하도록 지원합니다.

(3) 업계에서 발생하는 새로운 상황과 문제를 해결하기 위해 자산 관리에 대한 조사 및 연구를 수행합니다.

(4) 자산 관리 시장 정보를 수집, 구성 및 제공하고 업계 학술 및 경험 교류를 조직하며 자산 관리 인력을 교육합니다.

(5) 부동산 관리 회사와 소유주 간의 갈등 해결을 지원합니다.

(3) 자산관리업체의 자율관리

자산관리업체의 자율관리는 일종의 자율적 행위이며 질서 있는 운영을 보장하는 매우 중요한 연결고리이다. 자산관리 시장의 모습입니다. 자산 관리 회사가 시장에서 자신의 기업 행동을 의식적으로 규제하는 경우에만 기본적이고 효과적인 방법입니다. 자산 관리 회사의 자체 관리에는 다음이 포함됩니다.

(1) 법률에 따라 운영됩니다. 시장 경쟁 및 비즈니스 서비스에 있어서 우리는 규칙과 법률을 엄격히 준수해야 하며, 국가 및 업계 법률 및 규정에 따라 회사 자체 비즈니스 활동을 규제 및 제한하고, 의식적으로 시장 규칙을 준수하고, 공정하게 참여하고, 공정하게 경쟁하고, 시장 공기를 정화해야 합니다. , 시장질서를 유지합니다.

(2) 시장 포지셔닝을 명확히 합니다. 기업 자체의 규모와 능력에 따라 기업의 시장 위치를 ​​확립하고 고유한 사업 범위를 형성합니다. 예를 들어, 관리 전문 분야는 사무실 건물이나 주거 단지, 산업 지역 또는 종합 상업용 건물이며 목표와 방향을 가지고 부동산 관리 시장에서 비즈니스 활동을 수행합니다.

(3) 비즈니스 활동을 계획, 제도화 및 표준화하기 위해 "경영 규정", "직원 행동 강령" 등과 같은 비즈니스 관리 시스템을 공식화하고 개선합니다.

(4) 직원 교육. 운영 및 관리 인력에 대한 정기적인 교육을 실시하고 올바른 비즈니스 서비스 개념을 확립하며 과학적이고 표준화된 시장 운영 방법을 습득합니다.

(4) 여론에 의한 자산관리시장의 감독 및 관리

공론은 자산관리시장에서 결코 과소평가할 수 없는 역할을 할 수 있다. 부동산 관리 시장을 효과적으로 감독하기 위해 여론의 독특한 역할을 최대한 활용하십시오. 사회 여론에는 주로 언론 매체, 소유자의 의견 등이 포함됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. (1) 재산 관리와 관련된 법률 및 규정을 홍보하고 재산 관리에 대한 기본 지식을 확산 및 대중화하며 재산 간의 재산 관리에 대한 이해를 심화시킵니다. 관리 기업과 대다수의 소유자 및 사용자는 자산 관리 시장의 질서를 이해하고 공동으로 유지합니다.

(2) 선진적인 사람을 칭찬하고 성실성을 장려합니다. 선진기업에 대한 여론을 적극적으로 칭찬하고 좋은 시장관리 기풍을 확립한다.

(3) 사회적 관심을 받을 만한 부동산 관리 시장에서 발생하는 문제를 객관적으로 반영하고, 이러한 문제 및 관련 측면에 대한 연구와 해결을 가속화 및 촉진하며, 추악한 현상을 비판 및 폭로하고, 시장 분위기를 정화합니다. , 그리고 만들기 부동산 관리 시장은 건강하게 발전하고 있습니다.