'신1급 도시' 둥관 부동산 시장 규제 업그레이드: 선전 고객 증가, 일부 프로젝트 판매 주장 사회보장 연장 가능

동관 린선 지역의 한 부동산 판매원은 “최근에는 주변 부동산에 손님이 많이 늘었다”고 말했다.

얼마 전 '도시 비즈니스 매력 순위'가 발표됐는데, 둥관은 '신1급 도시'로 불리며 선전 다음으로 둥관에 많은 매력을 더했다.

둥관의 한 부동산 판매원은 차이나비즈니스뉴스 기자에게 하루 최대 40~50채가 팔릴 수 있으며 이들 중 대부분이 선전 고객이라고 말했다.

그러나 둥관은 2016년 10월부터 잇따라 규제 정책을 도입해 부동산 시장에 대해 엄격한 '5대 규제' 정책, 즉 구매 제한, 대출 제한, 가격 제한, 외부 제한, 매매 제한을 시행해 왔다. . 주택 구입 자격이 없는 외국인 고객이 어떻게 둥관에서 주택을 구입할 수 있습니까? 기자가 방문하여 기자가 이전에 보도한 '사회 보장 연장' 및 기타 수단 외에도 타지 주택 구매자가 개인 세금을 납부하여 할당량을 얻을 수 있도록 도와준다고 주장하는 프로젝트 판매 직원도 있음을 발견했습니다. 주택 구입을 위해.

프로젝트 할인 강화

“8월 18일 이후 둥관과 선전의 대부분의 부동산 프로젝트에는 고객이 전년 동기보다 50명, 지난달보다 50명 증가했다. 거의 10. "부동산 중개인은 기자들에게 특히 Linshen 지역이 선전과 가까워서 Dongguan 중심 지역보다 인기가 더 많아졌다고 말했습니다.

최근 기자들은 둥관의 많은 부동산 프로젝트를 방문했으며 그 중 많은 곳에서 '심천에서 1시간 거리', '심천 ××지구까지 1시간 30분'이라는 슬로건을 사용하여 고객을 유치하는 것을 발견했습니다. , 특히 Linshen 지역에서는 이러한 현상이 더 흔합니다.

허푸 빅데이터에 따르면 지난 8월 둥관에서 온라인으로 계약한 신규 주택 면적은 약 51만9000㎡로 전월보다 3곳 소폭 늘었지만 같은 달보다는 56곳 급증했다. 지난해 8월 저조한 기저효과가 주요 원인이다.

평일 저녁 9시, 둥관시 쑹산호 지구 바로 건너편 달랑진에 위치한 한 프로젝트 영업소는 구경을 하려는 사람들로 여전히 북적였다. 집과 계약을 자주 하세요. 내외 영업사원 샤오리(가명)는 신규 고객을 접대하는 동시에 기존 고객을 불러 계약을 체결하기도 한다.

“아마 하루에 100개 이상의 고객을 받을 것이며 오늘 40개 이상의 유닛이 계약되었습니다.”라고 Xiao Li는 말했습니다. 기자는 위에서 언급한 프로젝트의 최근 개장이 8월 초라는 것을 알게 되었습니다. 동관 부동산 정보 플랫폼의 데이터에 따르면 프로젝트의 4, 5, 6동에서 378채의 주택이 한 달도 채 안 되어 판매되었습니다. , 141대가 계약되었고 37대가 판매되었습니다. 온라인 서명 데이터의 지연으로 인해 현재 판매되는 데이터는 이보다 훨씬 많습니다. "8월 말에 대부분의 거래가 완료되었습니다."

위 프로젝트 외에도 다른 지역의 부동산 프로젝트도 비슷한 상황입니다. 둥관 황장진에 위치한 주거용 프로젝트가 올해 5월 18일에 시작되었으며, 3개의 주거용 건물과 4개의 비즈니스 아파트가 착공되었습니다. 내외 영업사원은 기자들에게 8월 말 기준 3개월도 채 되지 않아 착공한 주거용 건물 3채가 모두 매진됐고, 현재 매매 중인 것은 규제 정책 제한 대상이 아닌 업무용 아파트라고 전했다. 내야 영업사원은 "심천에서 손님이 많다"고 말했다.

Aoyuan·Guanlan Yufeng은 Dongguan의 Tangxia Town에 위치하고 있으며 Shenzhen Longhua의 Guanlan 지역에서 불과 몇 백 미터 떨어져 있습니다. 프로젝트 영업 직원은 프로젝트를 구매한 대부분의 사람들이 선전 고객이거나 선전에서 일하는 동관 고객이라고 말했습니다. 탕샤에는 상업용 주택을 구입하는 현지 고객이 많지 않습니다. “우선 대부분의 지역 주민들은 자신의 농가를 갖고 있어 추가로 상업용 주택을 구입할 필요가 없습니다. 가장 중요한 것은 이 지역의 현재 주택 가격이 너무 높다는 것입니다. 아오위안·관란위펑 프로젝트 가격은 3만위안/㎡ 수준으로 주변 부동산 프로젝트 가격도 크게 다르지 않은 것으로 파악된다.

동관 부동산 시장은 최근 거래량이 증가하고 있으며, 우호적인 정책과 함께 '골든나인·실버텐'이 다가오면서 개발업체들도 활발하게 프로젝트를 추진하고 있다. 기자는 방문하여 많은 부동산 프로젝트에 다양한 수준의 우대 활동이 있음을 발견했습니다. 그 중 일부 부동산에서는 단독주택에 대해 수시로 특별혜택을 제공하고 있으며, '20만원에 10만', '1가격에 4만' 등 할인 혜택도 다양하게 제공하고 있다.

관련 업계 관계자는 기자들에게 지난 몇 달 동안 둥관 부동산 시장이 상대적으로 부진했다고 전했다. 8월 이후, 특히 8월 18일 이후 둥관 부동산 시장은 뚜렷한 회복 조짐을 보였다.

허푸 연구소 수석 애널리스트 리싱왕은 기자들에게 "현재 둥관 일부 지역의 인기는 주로 신규 프로젝트 출시의 자극에서 비롯된다"고 말했다. 또한, 동관 시장은 여전히 ​​구매 제한 조치로 인해 심천 고객 수가 절반으로 감소한 것으로 나타났습니다.”

일부 프로젝트 매출에서는 사회보험이 연장될 수 있다고 밝혔습니다.

둥관은 2016년 10월부터 잇달아 통제 정책을 도입해 부동산 시장에 대해 엄격한 '5대 규제' 정책, 즉 구매 제한, 대출 제한, 가격 제한, 외국인 투자 제한, 매매 제한을 시행해 왔다. 그 중, 첫 주택을 구입하는 비지역 가구등록 주택 구매자가 1년 연속 2년 이내에 납부한 지역 사회보장 또는 개인세에 대한 증빙을 제출해야 한다고 규정하는 예외가 있습니다.

이전 취재진이 둥관에서 발생한 사회보장 사기 사건을 보도한 뒤 정부는 이에 대처하기 위해 관련 정책을 내놨다. 최근 한 기자의 조사에 따르면 둥관에서는 '가짜 사회보장' 현상이 거의 사라진 것으로 나타났다.

지난해 둥관에서 사회보장 사기가 대거 조사됐는데, 가짜 사회보장 관련 사업은 기본적으로 처리가 불가능하다. 최근 한 기자가 둥관 부동산 시장을 찾았다. 당시 대부분의 중개인은 시외 주택 구매자가 충분한 기간 동안의 사회 보장이나 개인 소득세 없이 주택을 구입할 수 없다고 기자들에게 말했습니다.

자금 회수 압력과 둥관의 단기 사회보장 주택 구입 요건으로 인해 많은 개발자들은 '사회보장 연장'과 체납금을 통해 주택을 구입할 자격이 없는 구매자를 돕기 위해 '위험을 감수'했습니다. 개인세금

“집을 사고 싶으시다면 저희가 연장을 도와드릴 수 있습니다. 운영 절차는 매우 간단합니다. 계약금을 지불하신 후, 도움을 줄 수 있는 제3자 회사를 찾으시면 됩니다. 그렇지 않으면 우리 개발자가 지불을 도와줄 수 있으며 연기 계약에 서명하기만 하면 됩니다." Fenggang의 한 프로젝트 영업사원은 기자들에게 둥관의 최소 사회보장 기간은 1년이지만 구매자는 학사 이상의 학위를 취득하면 반년으로 단축될 수 있습니다.

실제로 정부 통제가 상대적으로 느슨한 Linshen Township에서는 많은 부동산 개발업자가 이 방법을 사용하여 주택 구매자가 주택 구입 자격을 취득하도록 돕습니다.

Tangxia Town의 Aoyuan·Guanlan Yufeng 프로젝트도 사회 보장 연장을 통해 동관 주택 ​​구매 자격이 없는 시외 주택 구매자가 주택 구매 자격을 취득할 수 있도록 돕습니다. “이미 1단계 주택을 인계했습니다. 1단계 주택은 500가구가 넘고, 그 중 사회보장 연장을 통해 주택을 구입한 가구는 200가구가 넘습니다. 사회보장 납부 기한은 아직 끝나지 않았습니다. , 그래서 정식으로 입주 계약을 체결하지 않았습니다.”라고 프로젝트 영업 담당자가 기자들에게 말합니다.

위 프로젝트 외에도 후먼진의 많은 부동산 매매에서는 '사회보장 연장'을 통해 투자자가 주택 구입 자격을 취득하는 데 도움을 줄 수 있다고 주장한다.

그러나 긴급하게 상환이 필요한 개발자들에게 사회보장 연장을 통해 주택구입 자격을 취득하는 방법은 당연히 너무 길다. 그래서 일부 개발자는 개인 소득세를 납부하는 또 다른 "방법"을 생각해 냈습니다.

"50,000위안을 납부하시면 저희 개발자가 내부 채널을 통해 지방 세무국에서 1년 치 개인세 납부를 직접 도와드릴 것입니다. 납세 기록을 받은 후 주택 관리국으로 이동하게 됩니다. 집을 검사하고 증명하기 위해 둥관에는 다른 집이 없으며 최대 3일 안에 완료될 수 있으며 온라인으로 직접 지불하고 서명할 수 있습니다.”라고 특정 프로젝트의 영업 담당자가 기자들에게 말했습니다.

기자는 운영이 건전하고 신뢰할 수 있는지에 대해 우려를 표명했습니다. 판매원은 기자에게 "우리의 모든 데이터는 지방 세무국에서 내부적으로 생성된 것입니다. 그것들은 완전히 사실이고 타당합니다. 그럴 필요가 없습니다."

그러나 관련 업계 관계자들은 취재진에게 개인소득세를 납부해 주택 구입 자격을 얻는 것은 위험성이 크다고 말했다. "이 데이터는 2~3개월 동안만 유효하기 때문에 그때 정부가 이를 검토하는 것은 매우 번거로울 것입니다."

한 부동산 중개인은 기자들에게 둥관에서는 소규모 부동산 회사들이 일반적으로 고객이 주택 구입 자격을 취득하도록 돕는 방법을 통해 사회 보장을 확장하지만, 대형 브랜드 개발업체는 일반적으로 주택 구매자가 개인세를 납부하여 주택을 직접 구입할 수 있도록 돕는 채널을 보유하고 있습니다.

후멘 타운의 Vanke City Light 프로젝트 판매도 개인 소득세를 납부함으로써 고객이 주택 구입 자격을 얻을 수 있도록 도울 수 있다고 밝혔습니다.

"수만 위안을 지불해야 하며, 그 다음에는 도움을 줄 수 있는 제3자 회사를 찾아야 합니다." 하지만 해당 프로젝트의 영업사원은 구매자에게 이런 식으로 주택을 구입하는 것을 권장하지 않는다.

실제로 통제 정책이 상대적으로 엄격한 동관 중심도시 지역에서는 개인소득세를 납부하거나 사회보장을 연장해 주택구입 할당량을 확보하기 어렵다. 둥관 중심 도시 지역의 여러 부동산 프로젝트 판매 직원은 기자들에게 둥관에서 주택을 구입할 자격이 없는 사람들은 둥관에서 주택을 구입할 수 없다고 말했습니다.

위에서 언급한 프로젝트 문제에 대해 기자는 Aoyuan Group Co., Ltd. 및 기타 부동산 회사와 동관시 주택 및 도시 농촌 개발국, 동관시 세무서에 편지를 보냈습니다. 국 및 기타 관련 부서는 현재 보도된 보고서가 없습니다.

정부가 가격 제한 기준을 높인다

실제로 둥관은 2012년부터 가격 제한 정책을 시행해 왔다. 2016년 10월부터 둥관은 계속해서 단속을 강화해왔고, 정부는 가격 제한도 더욱 엄격해졌습니다. 높은 토지 비용에 대한 압박과 더 큰 이익을 얻으려는 욕구로 인해 많은 개발자는 가격 제한을 피하기 위해 "이중 계약"을 사용합니다.

후멘진에 위치한 프로젝트에서는 95㎡의 방 3개짜리 아파트에 416,000위안의 추가 장식비가 필요하며, 평방미터당 평균 4,300위안이 든다. 판매원은 43만위안은 담보대출로 갚을 수 있다고 말했다. 첫 번째 상환액은 13만6천위안이고 나머지 28만위안의 대출기간은 최대 8년이다.

일반적으로 장식 대가를 징수한 부동산 프로젝트는 모두 훌륭한 장식으로 배송되지만 일부 부동산 프로젝트도 거친 배송에서 '이중 계약'을 맺었다는 사실을 기자는 발견했습니다.

동관 빈하이 신구에 위치한 'Humen Impression' 부동산 프로젝트('Yilin Home'으로도 알려짐)는 최근 약 25,000위안/㎡의 가격에 빌딩 17을 매물로 내놓았습니다. . 동시에 이전에 개장한 12, 13호 건물도 매물로 나와 있다. 이 두 건물의 등록 가격은 약 19,000위안/㎡이지만 판매 가격은 21,500~22,000위안/㎡이다. 판매원은 기자들에게 2018년 둥관의 가격 한도가 상대적으로 낮기 때문에 등록 가격을 올릴 수 없기 때문에 이중 계약을 분할해야 하며 그 금액은 평방미터당 약 2,000~3,000위안이라고 말했습니다. 그런데 이 두 건물에 대한 장식 계약은 분할됐지만 장식은 포함되지 않았다. 기자는 두 건물 모두 대략적인 형태로 납품된 사실을 알게 됐다.

“정부가 정한 가격 한도는 제곱미터당 2만 위안 안팎인데, 주변 토지의 최저 가격은 이미 제곱미터당 2만 위안에 이르렀다. 판매원은 돈을 벌 수 없다고 말했다. 기자는 이런 인식이 비교적 흔하다는 사실을 알게 됐다.

이름을 밝히고 싶지 않은 한 부동산 회사 관계자는 기자들에게 일반 부동산 회사가 여러 가지 이유로 이중 계약을 채택하고 있다고 말했습니다. 첫째, 토지 비용과 개발 비용이 너무 높습니다. 부동산 프로젝트를 위해 토지를 취득하는 데 드는 비용이 너무 높으면 정부는 거시경제적 통제를 고려하여 가격 한도를 직접적으로 완화할 수 없습니다. 때로는 이러한 '이중 계약'에 대한 통제가 상대적으로 느슨해집니다. 반면 일부 개발자들은 이중계약이 보편화된 상황에서 더 많은 혜택을 얻고자 소위 '트렌드'를 따라 이중계약을 채택하기도 한다.

기자가 문의한 결과 2018년 둥관의 가격 제한 기준은 세 가지 범주로 나뉘었으며, 첫 번째 범주 가격 기준은 22,909위안/제곱미터(포함) 미만으로 주로 관청, 탕샤, 펑강, 등 16개 시·군에서 시행됩니다. 2급 기준은 17,293위안/㎡(포함) 미만이며 주로 장무토우(Zhangmutou), 차산(Chashan), 훙메이(Hongmei) 등 13개 진에서 시행된다. 세 번째 분류 표준은 13,936위안/제곱미터(포함) 미만이며 주로 Qiaotou, Zhongtang, Chang'an 및 Xiegang의 4개 진에서 시행됩니다.

2019년 둥관은 보통가 주택 기준을 두 차례 조정했다. 3월, 둥관은 세 가지 범주의 가격을 첫 번째 범주 24,718위안/제곱미터(포함) 미만, 두 번째 범주 18,451위안/제곱미터(포함) 미만, 세 번째 범주 14,289위안/제곱미터(포함)로 조정했습니다. ).

조정 후 올해 3월 이후 등록된 부동산의 이중계약 건수는 훨씬 줄어들었다. 한 부동산 매매업자는 기자들에게 정부가 이전에 가격을 제한했기 때문에 이중 계약을 분할해야 했다고 말했습니다. 동일한 부동산 프로젝트에 대해 최근 등록된 건물은 등록된 가격으로 직접 판매되고 단일 계약이 체결되었습니다.

8월 30일, 둥관은 다시 한 번 일반 가격 주택 기준을 조정했습니다. 조정 후 1급 기준은 26,483위안/제곱미터(포함)보다 낮으며 주로 장안, 난청, 송산호, 펑강, 관성 등 13개 구와 진에서 시행됩니다. 19,535위안/㎡(포함), 주로 Shipai, Daojiao, Huangjiang, Qishi를 포함한 17개 구 및 진에서 시행됩니다. 및 Xiegang 마을 구현.

심천부동산연구센터 선임연구원 리위자는 실제 상황으로 볼 때 둥관의 조정 가격 한도 기준이 여전히 시장 기대치보다 낮다고 지적했다. 한편으로는 땅값 상승으로 인해 개발 비용이 증가하는 반면, 다른 한편으로는 시장이 좋아지면서 개발자들이 시장에 대한 기대도 높아지고 있습니다.