외부인은 추가 사회보장금을 지불하면 집을 구입할 수 있습니다. 난징은 부동산 시장을 위해 열심히 노력하고 있습니다.

최근 인터넷에는 난징시가 부동산 시장 매입 제한 정책을 다시 조정해 시내에 등록되지 않은 사람들이 사회보장금을 갚아 주택을 구입할 수 있도록 허용했다는 소식이 전해졌다.

이 때문에 차이나뉴스위클리는 난징부동산시장거래센터에 전화해 미등록 주민이 난징에서 6개월 연속 사회보장금을 납부하면 주택 구입이 가능하다는 사실을 알게 됐다. 사회보장은 환급이 가능하며, 징수방식은 상관없습니다.

그러나 센터 직원 역시 현재 이 정책에 대한 '공식 발표'나 구체적인 문서가 없다고 전했다.

난징시 주택도시농촌개발국 직원은 차이나 뉴스 위클리와의 인터뷰에서 최근 주택 구입에 대한 사회 보장금 상환에 대한 문의를 많이 받았지만 구체적인 정책이 없기 때문에 풀려나면 “아니면 구청 서비스센터 로비 창구나 부동산 거래센터에 가셔서 매매 증빙서류를 받으면 집을 살 수 있다”는 것도 모른다.

업계 관계자는 China News Weekly와의 인터뷰에서 난징의 움직임이 "스스로 여지를 남기면서" 시장의 반응을 테스트하기 위한 것이라고 말했습니다.

올해 초부터 부동산 시장이 전반적으로 침체되면서 각 지자체에서는 주택구입 지원금 완화, 예비자금 완화, 토지경매 연기 등 부동산 시장 안정을 위한 집중적 대책을 내놨다. 증서세 등에 대한 보조금 지급

장강 삼각주 중심 도시 중 하나로 난징 부동산 시장은 예전부터 '안정적인' 부동산 시장으로 알려졌으나 이번에는 외지 주택 구입자가 많은 것으로 알려졌다. 사회보장을 추가로 납부해 주택 구입이 허용된 것은 사실상 부동산 시장의 구매 규제가 완화됐다는 신호다.

규제 정책은 이전에도 여러 번 도입되었습니다.

양쯔강 삼각주 지역은 항상 우리나라에서 가장 중요한 부동산 시장 중 하나였습니다. 58안주케부동산연구소 자료에 따르면 2021년 전국 신규 상업용 주택 매매량은 15억6500만㎡에 달하고 장강삼각주 41개 도시 총 매매량은 3억4700만㎡에 달할 것으로 예상된다. 전국 전체의 22.2%를 차지한다.

양쯔강 삼각주 지역의 '가장 강력한 2급 도시'로서 난징 부동산 시장의 중요성은 자명하다.

차이나뉴스위클리의 불완전한 통계에 따르면 난징은 올해 4월부터 두 달여 동안 10차례 이상 부동산 시장 통제 정책을 도입했다.

예를 들어 구매 제한 조정 측면에서 구매 제한 4개 지역(드럼 타워, 쉬안우, 진화이, 젠예)에 근무하는 난징 지역 주민들은 중고품 1개를 더 구매할 수 있도록 허용된다. 원래 제한된 유닛 수에 추가로 주택을 추가합니다. 이와 함께 4개 구매제한구역 외 지역의 신축·중고주택 구매 제한도 대규모로 자유화된다. 매매제한 제도도 한층 더 자유화돼 '부동산 증명서' 취득 후 매매 상장 전 3년에서 계약일로부터 3년으로 조정됐다. 줄질.

이 외에도 계약금 비율과 적립금 금액도 자유화된다. 그 중 본인 명의로 주택이 여러 채 있고 모기지가 모두 상환된 경우 새 주택 구입에 대한 계약금은 50%에 불과하며 주택 제공자를 이용할 경우 이율은 첫 번째 주택을 기준으로 할 수 있습니다. 처음으로 두 번째 주택을 구입하기 위한 자금 대출의 경우, 주택 공적 자금의 최대 대출 금액은 1인 또는 부부당 100만 위안으로 조정됩니다.

시외 주택 구입자에 대한 제한은 실제로 지난 4월 27일 난징시가 이미 조정을 해 '난징에서 2년 동안 사회보장세나 개인세를 납부하는 기준'을 낮추는 등 주택 구입 기준을 낮췄다. 3년 이내 연속 1년 이상'. 이는 '1년 이내에 난징에서 총 6개월 동안 사회보장 또는 개인세금을 납부한 경우'를 의미하지만, 사회보장을 환급할 수 없다는 점을 명확히 규정하고 있으며, 주택 구입 시 이혼 후에도 2년 이내에 가족 구매 기록을 추적할 수 있습니다.

난징은 시외 주택 구입자들이 사회보장금을 상환해 일부 지역에서 주택을 구입할 수 있도록 허용한다는 소식을 다시 한번 내놨다. E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 소장 Yan Yuejin에 따르면, 이는 난징의 주택 구입 정책 완화가 외국인의 주택 구입 문턱을 낮추고 주택 구입 수요를 적극적으로 방출하는 데 도움이 될 것임을 보여줍니다.

이는 또한 난징의 이전 집중적인 부동산 시장 통제 정책이 시장을 활성화하는 데 뚜렷한 효과가 없었음을 보여줍니다.

'집 구하기 어렵다'부터 관심 없는 사람까지

통체연구소 자료에 따르면 올해 3~4월 난징 상가주택 거래면적은 전년 동기 대비 각각 59.49%, 63.33% 감소한 69만㎡, 62만㎡로 감소 폭이 비교적 컸다.

난징부동산학회 부회장 리쯔모(Li Zimo)는 차이나 뉴스 위클리(China News Weekly)와의 인터뷰에서 오랜 세월의 개발 끝에 난징 부동산은 상대적으로 안정적이었고 그 상승과 하락은 기본적으로 대부분의 최전선 및 강력한 부동산 자산과 일치하여 2급 도시는 동일한 진동 리듬을 유지합니다. 그러나 지난해 8월부터 난징 부동산 시장 거래량이 감소하기 시작했고, 전염병으로 인해 전반적인 감소 추세가 더욱 심화됐다.

Li Zimo는 주택 구매자의 신뢰와 부동산 시장 사이에 직접적인 연관성이 있다고 믿습니다. 부동산 시장이 안정적으로 발전하려면 먼저 시장의 신뢰가 높아져야 합니다.

동시에 장강 삼각주 도시 클러스터의 리더인 상하이는 전염병 봉쇄로 인해 거의 두 달 동안 폐쇄되었으며 이는 주변 도시에도 영향을 미쳤습니다.

“장쑤성 부동산 회사 본사나 지역 본부의 최소 절반이 상하이에 있다”고 리쯔모는 차이나뉴스위클리에 말했다. 일부 부동산 회사 임원들이 상하이에서 막혀 일부 사업이 실패했다. 프로젝트가 정상적으로 운영되고 일부 거래 체인도 차단되었습니다.

처음에는 난징 교외 지역만 팔지 못했는데, 이제는 난징에서 가장 인기 있는 '매운 치킨' 지역인 장베이 핵심 지역까지 확산됐다고 한다. 전체 시장은 특히 황량합니다.

전염병의 다점 확산으로 인해 난징은 어느 정도 '금, 3은, 4홍, 5' 시장 상황을 복구할 수 있는 절호의 기회를 놓치게 되었습니다.

난징에서 부동산 중개인으로 일하는 점장 저우리는 지난해 난징의 한 인기 부동산 프로젝트에서 '수천명 복권' 장면이 있었다고 차이나뉴스위클리에 말했다. 개발업체가 계약금 80%를 요구해도 여전히 “집 구하기가 어려웠다”며 “그런데 같은 부동산인데 지금은 계약금이 30%까지 떨어졌지만 관심을 갖는 사람이 없다”고 말했다.

지난해 불타던 난징 부동산 시장은 올해 황량함과 극명한 대조를 이뤘다고 할 수 있다.

저우리는 시외 주택 구입자들이 주택 구입을 위해 사회보장금을 갚을 수 있다는 소식이 나온 뒤 그에게 상담을 구하는 사람들이 늘었지만 '폭발' 현장은 없었다고 말했다. 예상대로.

“일부 고객이 그 집이 여전히 투자 가치와 가치 보존성을 가지고 있다고 믿고 있더라도 이제는 쉽게 팔지 않을 것입니다.”Zhou Li의 견해로는 새로운 신호가 주택에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다. 단기적으로는 부동산 시장.

동시에 최근 난징시에서는 잦은 매매제한 완화로 인해 시중에서 판매되는 중고주택 재고도 늘고 있다. Zhou Li는 앞으로 장기간 동안 구매자 중심의 시장이 될 것이라고 믿습니다. "대부분의 부동산 소유자에게 주택을 빨리 팔고 싶다면 가격을 낮추는 것이 유일한 방법일 수 있습니다."

지역 경매가 침체를 겪는 경우는 드물다

시장이 부진한 가운데 난징 지역 경매도 침체를 겪고 있다.

올해 4월 22일 난징에서 열린 1차 토지경매에서는 20개 필지 중 8필이 최저가에 팔렸고, 6필은 미분양됐고, 3필만이 최고가에 올랐다.

첫 번째 토지 경매는 유례없는 참담한 결과로 끝났고, 토지를 취득한 부동산 회사 중 대부분이 중앙 기업과 국유 기업이었고 민간 기업은 점점 드물어졌습니다. 여론은 현재 시장 환경에서 민간 기업이 생존과 자금 조달에 더 큰 압박을 받고 있으며 토지 확보가 더 어렵다고 믿고 있습니다.

2021년 난징의 토지양도수입은 2,100억 위안에 달하고, 토지금융(토지판매수입/일반공공예산수입) 의존도는 100%를 넘을 전망이다.

일부 분석가들은 토지 양도 수수료가 여전히 지역 재정의 중요한 부분이라고 지적했습니다. 특히 여러 차례의 전염병의 영향으로 경제에 대한 하향 압력이 증가했으며 토지 거래 부진이 직접적인 영향을 미쳤다고 지적했습니다. 지방재정수입.

“올해 난징의 토지 매매 지표는 지난해와 비슷한 것으로 추정되는데, 올해 1차 토지경매는 191억7500만 위안에 그쳤고, 연간 완공률도 기대치의 20% 정도에 불과하다. ” Li Zimo는 이것이 다음 경기에 영향을 미칠 것이라고 믿습니다. 두 번째 더트 샷은 많은 압박감을 안겨주었습니다.

1차 지방경매 결과가 나온 뒤 업계 관계자들은 난징이 2차 지방경매를 앞두고 시장을 살리기 위한 새로운 정책을 내놓아 시장을 더욱 활성화할 수도 있다는 전망을 내놨다.

실제로 부동산 시장에 새로운 신호가 공개됐을 때도 난징의 2차 토지 집중 공급이었다.

난징은 7월 12일 2차 토지경매를 진행하는 것으로 전해졌다. 상업용 주거용 필지 44개가 매각될 것으로 예상되며, 총 양도면적은 19699만㎡, 총 건설면적은 196만9990㎡에 이른다. 면적은 452.36만 평방미터이며 총 시작 가격은 755억 8천만 위안입니다.

상업용 주거용 필지 44개 중 13개 필지는 대략적인 가격제한이 없는 '차등가격제'를 시행하지만, 나머지 31필지는 계속해서 대략적인 가격제한제를 시행하게 된다. 그러나 많은 지역에서 가격 한도가 인상되었습니다.

예를 들어 남부 신도시 대학 캠퍼스의 주거용 토지 가격 한도는 47,500 위안 ~ 48,000 위안 / 평방 미터인 반면, 이 지역의 이전 최대 대략적인 가격 한도는 45,300 위안 / 평방 미터였으며, 약 3,000위안/제곱미터 인상; 허시 남부의 대략적인 가격 한도는 48,000위안/제곱미터로 이전보다 1,650위안/제곱미터 증가한 반면, 허시성 중부의 주거용 토지의 대략적인 가격 한도는 제곱미터당 1,650위안입니다. 55,000위안/평방미터, 난징 원가 제한 기록을 깨뜨렸습니다.

Yan Yuejin은 이러한 주거용 토지의 가격 한도 인상은 난징의 현재 토지 공급 정책이 이전보다 더 개방적이라는 것을 의미한다고 믿습니다.

그는 "난징의 부동산 시장 정책 추가 완화는 부동산 회사에 어느 정도 영향을 미칠 것입니다. 즉, 부동산 회사의 토지 취득은 후속 시장 기대와 연결될 것입니다. 주택 매매 시장이 공간이 늘어나면 차후 토지 취득에 대한 열의도 자연스럽게 높아지게 되고, 이는 판매 측에서 공급 측으로 시장의 신뢰가 전달되는 데 도움이 될 것입니다.”

쉽지 않은 일입니다. 바닥을 치고 반등

Jiangsu Lanting Enterprise Consulting에서 Management Co., Ltd.의 대표이자 난징의 고위 부동산 전문가인 Wang Daguo에 따르면 현재 난징 부동산 시장의 발전은 여전히 ​​두 가지 문제에 직면해 있습니다. 주요 단점: 인구와 위치.

인구는 장기적인 것처럼 보이지만 부동산 시장과 주택 가격에 영향을 미칠 수 있는 근본적인 힘입니다. Wang Daguo는 난징이 부진한 부동산 시장을 반전시키려면 인구통계학적 배당에도 주의를 기울여야 한다고 믿습니다.

그러나 최근 몇 년 동안 난징은 항상 더 엄격한 인구 통제를 해왔습니다.

제7차 전국 인구 조사 자료에 따르면 2020년 11월 1일 기준 난징의 상주 인구는 931만4700명에 달했다. '제6차 전국 인구 조사'와 비교해 난징 상주 인구는 10년 만에 131만1000명 증가에 그쳤다. . 증가한 인구는 적지 않지만 다른 강세 2선 도시에 비하면 다소 열세다.

이 기간 시안은 448만5100명, 청두는 58189만명, 광저우는 59758만명이 늘었다.

일부 분석가들은 난징의 지리적 위치도 어느 정도 발전을 제한한다고 믿고 있습니다.

'회징'이라는 별명을 가진 난징은 강소성과 안휘성의 교차점에 위치하고 있으며, 북쪽과 남서쪽으로 삼면이 안후이성으로 둘러싸여 있습니다. 따라서 난징 수도권은 장쑤성 창저우의 난징, 전장, 양저우, 화이안, 리양, 진탄과 마안산, 추저우, 우후, 쉬안청 등을 포함하는 성급 도시 집합체입니다. 안휘성.

왕대궈는 이것이 난징에 새로운 발전 기회를 가져오는 반면, 난징의 발전을 어느 정도 제한하기도 한다고 믿습니다.

“중국의 행정 시스템은 경제 발전에 큰 영향을 미칩니다. 안후이 도시는 모든 곳에서 난징을 수용할 수 없으며 추저우, 마안산, 우후와 같은 연결된 도시는 현재 난징만큼 발전하지 않았습니다. , more 난징을 통해 주변 도시의 발전을 추진하는 것입니다. "Wang Daguo는 주변 도시와 조화로운 개발 상황을 형성하는 것이 어렵고 이는 난징 부동산 시장의 더 나은 발전을 제한한다고 믿습니다.

따라서 그는 난징이 부동산 시장을 완화하는 동시에 더 많은 인재 구매 정책을 도입해 더 많은 고급 인재를 난징에 정착하고 도시 경쟁력을 더욱 강화해야 한다고 제안했다. 동시에, 저소득층의 주택보장을 강화하고, 부동산시장에 고급상품에 대한 지나친 개입을 줄이겠습니다.

“도시 부동산 시장의 차별화가 일반화돼 저소득층은 살 곳을 마련하고, 고소득층은 자신의 필요에 맞는 상품을 매칭할 수 있도록 시장화해야 한다” 과정입니다.”라고 Wang Duguo는 말했습니다.

그는 난징이 과학, 교육, 문화 및 건강, 저명한 교통 허브, 완전한 제조 산업 체인, 대규모 중산층을 발전시켰다고 믿습니다. 부동산 시장은 점차 회복될 것이다.

Li Zimo는 또한 난징의 부동산 시장이 정책적 지원을 받고 있으며 다시 급락할 가능성이 없다고 믿고 있습니다. “그러나 현재 상황은 부동산 시장이 실제로 바닥을 친 후에도 여전히 매우 심각합니다.” 쉽게 픽업할 수 있습니다.

(인터뷰 대상자의 요청에 따라 본 기사에서는 Zhou Li를 가명으로 사용함)