바퀴가 돌아요! 부동산 시장의 흐름이 다시 바뀔 것입니다.

출처: Junlin

부동산 회복의 조짐이 점점 더 뚜렷해지고 있습니다.

심천부동산정보플랫폼이 발표한 자료에 따르면, 2019년 3월 선전에서 신규 상업용 주택이 3,088채 매매되었는데, 이는 전월 대비 141.44건, 같은 기간 대비 52.2건 증가한 수치이다. 작년.

중고주택 시장에서는 시내에 4,551채가 등록돼 최근 6개월간 월간 거래량 최고치를 기록, 전월 대비 1.3배 증가했다.

이것은 선전뿐만 아니라 다른 여러 1선 도시에서도 마찬가지입니다.

베이징: 3월 중고 주택 온라인 계약 건수는 16,051건으로, 전월 대비 1.4배 증가했다.

상하이: 3월 신규 주택 거래량은 782,900제곱미터로 전월 대비 176.45건 증가했으며, 온라인으로 계약된 중고 주택 수는 월 25,931채였습니다. 월간 증가율은 142%입니다.

광저우: 3월 온라인으로 직접 계약된 주택은 9,174건으로 전월보다 164.69건 증가했습니다. 중고주택(난사충화 제외) 대리점 온라인 계약 건수는 4,272건으로 전월 대비 1.9배 급증했다.

부동산중개소 통계에 따르면

3월 100개 도시 중고주택 평균 가격은 제곱미터당 14,890위안(연간)이었다. 0.27 증가.

이 중 59개 도시의 중고주택 가격이 1.72배 상승해 상승세를 보이고 있다. 이 자료를 보면 중고 주택 거래가 늘었을 뿐만 아니라 가격도 올랐다는 것을 알 수 있습니다.

또한 미분양 토지 경매 현상도 줄어들고 있습니다.

통계에 따르면 지난 3월 전국 주요 현급시에서 미분양 토지는 33필지, 미분양률은 2.26건으로 지난해 최저치를 기록했다.

또한 3월 모니터링 토지 프리미엄율은 20.77로 전월보다 116% 증가했다.

토지경매 낙찰 건수가 줄어든 것은 토지 거래 성공률이 높아지고 토지가 더 많이 개발된다는 의미다.

모든 데이터 지표가 추세를 가리키고 있습니다.

올 봄 기온이 꾸준히 오르는 것처럼 부동산 시장도 회복되고 있습니다.

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장기적으로 부동산 개발은 인구의 도시화, 산업의 번영과 밀접한 관련이 있다.

현재 우리나라의 도시화 수준은 60 정도이고, 성숙도인 70이 되기까지는 아직 성장 여지가 10포인트 정도 남아있다. 현재 연간 1포인트 정도의 도시화율에 따르면, 아직 도시화 과정이 10년 정도 남았다.

즉, 우리나라 부동산의 황금시대는 지나갔지만 아직 천장과는 거리가 있어 지속적인 성장의 여지가 있다는 것이다.

지난 3년간 우리나라 부동산 정책의 엄격한 통제 환경 속에서 많은 수요가 억제됐다.

이제 오랜 기간 축적된 수요를 거쳐 이 부분의 수요가 서서히 강력한 경직된 수요 세력을 형성하고 있어 시급히 풀어야 할 부분이다.

이것이 부동산 회복의 근본적인 원동력이다.

또한 일부 외부 요인의 변화도 시장 힘의 균형에 미묘하게 영향을 미치고 있습니다.

첫째, 매크로 정책 수준이다.

집값 안정과 규제라는 국가 목표는 달성됐다. 현행 정책은 과거 일률적 규제를 엄격히 통제하던 것에서 도시별 차별 대우로 바뀌고 있다. 정책.

규제가 바닥을 치고 적절한 완화가 이뤄지고 있다고 볼 수 있다.

둘째, 세금 감면과 소비자 신용 상실입니다.

베이징, 상하이, 광저우, 선전은 이미 지난 3월 부가가치세와 인지세를 절반으로 줄이는 정책을 도입했다. 상하이의 부가가치세 추가세율은 11에서 6으로, 베이징(부동산)과 선전에서는 12에서 6으로 인하됐다.

이밖에도 올해 주요 은행들은 모기지 금리를 과거 10원 인상에서 현재 5원 인상으로 조용히 낮추었고, 세컨드 주택 금리도 10원으로 인하했다. 기준금리의 %입니다.

금리도 인하됐을 뿐만 아니라 대출 조건과 대출 속도도 완화됐다.

올해 3월 상하이를 예로 들면, 주택 매매 시 은행 대출 속도가 훨씬 빨랐고, 보증금 납부부터 잔금 납부까지 가장 빠른 시간은 20일 이상이었다. 가장 느린 시간은 35일이었습니다.

세금감면, 신용이자율 인하, 대출조건 완화 등 다양한 혜택으로 소비시장이 눈에 보이지 않게 확대됐다.

셋째, 공급측 금융 지원이다.

현재 소비자 대출 한도가 낮아지는 것은 물론, 부동산 회사에 대한 자금 대출 금리도 낮아지고 있다.

통계에 따르면 올해 초부터 3월 26일까지 248건의 부동산 기업 신용채권이 발행됐고, 조달 금액은 1823억 위안을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 같은 기간에는 130억과 1,246억이다.

이로 인해 부동산 회사의 생활 환경이 크게 개선되었으며, 개발 및 확장을 위해 토지를 확보하려는 욕구가 크게 강화되었습니다.

넷째, 시장의 기대와 투자심리가 달라졌다.

단기적으로 보면 부동산과 금융주기는 밀접한 관계를 갖고 있다.

올해 이후 A주 급등세처럼 정책 완화로 A주 강세장이 나타났고, 부동산 경기도 회복됐다.

시장의 기대가 바뀌면 투자자들은 그 소식을 따를 것입니다.

3월 말 난징에서는 부동산 프로젝트 공개 복권이 2차례 진행됐는데, 총 7,766명이 참여해 당첨률이 7배 안팎이었다. 1만명이 집을 살 수 있는 복권.

금전적, 감정적 측면이 진동할 때 이 힘은 또 다른 가격 거품이 발생할 때까지 눈덩이처럼 계속 커질 것입니다.

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그렇다면 이번 부동산 회복의 물결 속에서 어느 회사가 더 큰 투자 기회를 가질 수 있을까요?

Junlin은 다음 세 가지 논리에 집중해야 한다고 믿습니다.

1. 산업 집중도 증가

2. 강력한 자금 조달 능력으로 인한 경기 대응 효과;

3. 1선 및 2선 도시의 비즈니스 전략에 중점을 둡니다.

장기적으로 산업집중도를 높이는 것은 성장하는 모든 산업에 있어서 불가피한 과정이다.

지난 5년간의 자료를 보면 -

2014년부터 2018년까지 업계 전체에서 TOP100 기업의 매출 비중은 37.78, 40.05, 43.92, 55.74, 각각 66.70.

집중력이 높아지는 조짐이 보입니다!

특히 2017~2018년에는 금융 디레버리징으로 인해 3·4선 부동산업체가 대거 부도를 냈다.

주요 부동산 회사의 경우 규모의 경제, 자본회전율 효율성, 낮은 금융비용 등 여러 장점으로 인해 개발 속도가 업계 평균을 훨씬 뛰어넘습니다.

따라서 부동산 업계 중후반에는 부동산 주식을 살 때 리더만 선택할 수 있다.

2019년 1월부터 3월까지 부동산 상위 5개사의 매출을 살펴보겠습니다.

가장 빠르게 성장하는 기업은 전통적인 TOP3인 에버그란데, 컨트리가든, 반케가 아니다.

시장이 대체로 관심을 두지 않는 네 번째 아이, 폴리부동산!

무슨 일이죠?

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폴리의 승리의 핵심 이유는 두 번째 논리이다.

강력한 자금조달 능력이 가져온 경기대응적 확장이다.

폴리부동산의 주요 후원자가 대주주인 중국폴리그룹이라는 것은 모두가 알고 있는 사실이다.

폴리그룹에는 어떤 사람들이 있나요?

중앙기업 간의 투사.

2018년 6월 30일 현재 폴리그룹의 총자산은 1조를 넘어 97개 중앙기업 중 14위, 영업이익 40위, 총이익 13위를 기록하고 있다.

폴리그룹의 탄탄한 배경을 바탕으로 폴리부동산은 초기 시장화 도시인 광저우에서 탄생해 1992년부터 2002년까지 10년 동안 광저우 3대 부동산 회사로 성장했다.

그때 광저우의 부동산 산업은 웅크린 호랑이, 숨은 용이었던 것 같아요. 에버그란데, 컨트리 가든, R&F, 폴리, 애자일, 갤럭시 베이가 모두 여기에서 전국으로 퍼졌죠.

수많은 거대 기업이 있는 부동산 시장에서 폴리부동산이 성장하는 능력은 경영의 경영능력을 보여준다.

또한 시장 지향적인 민간 기업에 비해 폴리부동산의 가장 큰 장점은 저렴한 자금 조달과 확장 능력이다.

첫째는 금융비용이다.

지난 몇 년 동안 Poly Real Estate의 자금조달 이자는 2013년 7에서 최소 4.7로 떨어졌습니다.

비록 지난 2년간 미국 금리 인상으로 인해; 국내 금융 디레버리지로 인해 폴리부동산의 금융비용은 4.9로 증가했습니다.

그러나 동종업체 중에서는 컨트리가든의 5.81, 에버그란데의 7.92와 비교하면 여전히 우위가 상대적으로 뚜렷합니다.

부동산은 자본 집약적 산업이며 경쟁의 핵심은 두 가지입니다.

하나는 금융 비용이고 다른 하나는 자본 회전율입니다.

민간 기업은 운영 효율성이 뛰어나고 자본 회전율 측면에서 승리하며, 국유 기업은 자원 관계가 뛰어나고 자금 조달 비용 측면에서 승리합니다.

지난 2~3년 간의 업황 침체 속에서 자금조달 비용이 높은 민간기업은 도산하거나 변질됐다.

TOP3 에버그란데, 컨트리가든, 반케까지 “겨울 준비”를 외치며 변신을 꾀하고 있다.

Evergrande는 곡물, 석유, 식품 및 신에너지 차량에 돈을 쓰고, Country Garden은 농업과 로봇 공학에 종사하며, Vanke는 임대 주택과 물류 창고로 사업을 확장합니다.

돈이 부족하지 않은 폴리만은 “부동산 매매업계 3위권에 들도록 노력하라”는 슬로건을 외치며 여전히 부동산 업계에 집중하고 있다.

이 부동산 사이클은 2016년에 시작되었습니다. 지난 몇 년간 폴리 부동산 판매 증가율을 살펴보겠습니다:

2016년 36.33, 2017년 47.19, 2017년 28.57 2018년 , 2019년 1~3월 74!

항상 빠른 성장세를 유지해 올해 1분기에는 네 번째로 매출 1000억 위안을 달성하며 5위 수낙과의 격차를 벌렸다.

이러한 성장 모멘텀은 경기 침체기에도 폴리부동산이 자금 조달, 토지 취득, 개발 등 본업에 집중할 수 있었던 능력과 불가분의 관계다.

예를 들어 2018년 상반기 폴리부동산은 674억5400만 위안의 자금 조달과 2720억5500만 위안의 대출 잔액을 기록했는데, 해당 연도 누적 신규 대출은 감사 대상의 4.263%를 차지했다. 2017년 말 기준 순자산은 1,582억 4천만 위안입니다.

이 기간 자산부채비율은 79.32로 증가했지만 부채구조는 여전히 건전하다.

현재 폴리부동산의 이자부채는 여전히 주로 은행 차입금으로 71% 이상을 차지하고 있으며, 회사채, 중기채 등 직접채권 금융수단이 약 14%를 차지하고 있다.

출처: 회사 발표

단기 부채 위험은 통제 가능합니다.

폴리부동산의 이자부부채비율은 2012년부터 감소세를 보이고 있다. 2018년 상반기까지 1년 이내 갚아야 할 부채는 330억6900만 위안에 불과해 이자부채의 12.99%를 차지했다. 도서현금잔액의 33.91%에 불과합니다.

정보는 회사 발표에서 나온 것입니다

2018년 중반 현재 폴리부동산의 순부채비율은 약 93.3으로 업계 중간 수준에 불과한 반면, 전체 부동산 산업은 30~300개 사이입니다.

이는 폴리부동산의 의향이 있는 한 여전히 자금조달 여지가 있고, 업계 회복의 기로에서는 확장 속도를 더욱 가속화할 수 있음을 보여준다.

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논리 3: 1선 및 2선 도시의 비즈니스 전략에 중점을 둡니다.

Poly Real Estate의 사업 레이아웃은 항상 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 4개 1급 도시를 중심으로 이루어졌으며 충칭, 우한 등 2급 도시로 적절하게 발전했습니다.

이러한 사업 전략은 에버그란데나 컨트리가든이 3~4티어에 집중하는 것과는 많이 다르다.

지난번 부동산 강세장은 판자촌 개혁의 화폐화 정책으로 인한 2선, 3선, 4선 도시의 가격 폭등이 주원인인 것으로 알고 있다.

이를 통해 에버그란데와 컨트리 가든이 성공적으로 스포트라이트를 받을 수 있었습니다.

폴리 부동산은 1, 2급 도시에 대한 노출이 많기 때문에 운이 좋지 않습니다.

그러나 전반적인 추세는 3선 도시로 완만하게 하락할 수밖에 없었지만, 현재로서는 1선과 2선 도시의 매매율이 여전히 75%를 넘는다.

출처: 회사 발표

이번 금융 디레버리징 이후 1급 도시가 가장 먼저 회복될 것이라고 누가 예상이나 했을까요?

글 초반에 나온 부동산 시장 데이터를 살펴보면, 가격과 거래량이 가장 많이 증가한 도시는 주로 1급 도시와 일부 2급 도시였다는 사실을 눈치채셨는지 궁금합니다.

현재 중국 사회에서 일류 도시는 더욱 탄탄한 산업 기반을 갖추고 있으며 인구 유입과 부 창출의 주요 주체는 의심할 여지 없이 부동산에 대한 수요가 가장 크다.

그리고 3년 이상의 조정으로 인해 주식시장은 완전히 고갈되었으며, 현재의 회복세는 펀더멘탈이 뒷받침하고 있습니다.

상대적으로 말하면 2급 도시는 1급 도시만큼 상승한 도시도 있고 계속 부진한 도시도 있는 등 양분되어 있다.

대부분의 3선 및 4선 도시는 산업 부족과 인구 유출로 인해 여전히 하락 추세에 있으며 마지막 버블 부동산 시장을 소화하는 데는 여전히 오랜 시간이 걸릴 것입니다.

4월 8일 오전, 국가발전개혁위원회는 '2019년 신도시화 건설 핵심과제'에 관한 중요 고시를 발표하고 다음과 같은 주요 신호를 발표했다.

도시 거주자 인구는 100만 명 - 인구 300만 명인 2종 대도시는 정착 제한을 전면 해제하고,

상주 도시 인구가 300만~500만 명인 1종 대도시는 정주 제한을 전면 자유화한다. 정산 조건을 완화하고 주요 그룹에 대한 정산 제한을 완전히 취소합니다.

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초대도시는 포인트 기반 정산 정책을 조정 및 개선하고 정산 규모를 크게 늘리며 포인트 프로젝트를 간소화했습니다. , 사회 보장 지불 연수와 거주 기간이 주요 비율을 차지하도록 보장했습니다.

이번 정책은 기존 중소도시 발전을 강조했던 '도시화 전략'과 달리 '도시인구 1~2위 대도시' 육성에 초점을 맞춘다. 500만."

이는 의사결정자들이 자연법칙을 위반할 수 없다는 것을 깨달았고, 3, 4선 소도시 지원 전략을 포기했음을 보여준다.

이것은 의심할 여지 없이 2급 도시에 적합한 기회입니다.

중국 정부의 계획에 따르면 대도시는 4단계로 구분된다.

슈퍼시티(1급): 인구 1천만 명 이상의 도시 지역, 상하이, 베이징, 선전, 광저우 등 4개 도시 포함.

메가시티(신규 1급 도시) : 우한, 충칭, 텐진, 청두, 난징, 정저우, 항저우, 창사, 심양 등 9개 도시를 포함해 인구 500만~1,000만 명 규모의 도시 지역이다.

제1종 대도시(2선): 시안, 하얼빈, 칭다오, 창춘, 지난, 다롄, 허페이, 쿤밍, 타이위안, 샤먼 등 인구 300만~500만 명의 도시 지역 , 난닝, 쑤저우, 닝보, 동관 14개 도시를 기다리고 있습니다.

제2형 대도시(2선): 우루무치, 구이양, 스자좡, 푸저우, 난창, 산터우, 주하이, 우시, 란저우, 뤄양, 후이저우, 린이, 원저우, 옌타이, 후허하오터 등 65개 도시 포함 .

일반적으로 1선 도시는 기본 여건이 좋고, 2선 도시는 정책적 지원이 있어 향후 몇 년간 부동산 배당의 주요 수혜자가 될 것으로 보인다.

이번 부동산 회복의 물결은 과거와는 다른 구조적으로 차별화된 부동산 강세장이 될 가능성이 높다.

최전선에 앉아 있는 사람들은 의심할 여지 없이 주로 1급 및 2급 도시에 사업을 집중하는 부동산 회사들이 될 것이며, Poly Real Estate는 공교롭게도 이 회사 그룹의 선두주자입니다.

이 글을 읽고 나면 '내가 이 회사에 투자할 수 있을까?'라는 생각이 들 수도 있을 것입니다.

근본적인 기회 분석 외에도 재무적 리스크, 성과 확실성, 사업 경쟁 환경 등에 대한 보다 심층적인 검토가 필요하기 때문에 이는 쉽게 내릴 수 있는 결정이 아닙니다.