신규 사업: 상업용 부동산 + 소매업은 어떻게 운영되나요?

오늘날 인기 있는 국경 간 믹스 앤 매치 속에서 상업용 부동산 및 소매업은 새로운 변화의 시대를 맞이하고 있습니다. 각계각층의 비즈니스 엘리트들이 '새로운 비즈니스'라는 새로운 개념을 논의하고 있습니다. 인터넷 전자상거래의 거물이든, 실제 소매 체인이든, 상업용 부동산 거대 기업이든, 그들은 모두 정보 기술의 적용으로 인한 비즈니스 환경의 변화에 ​​대응하고 있습니다. 자본 시장 산업, 자산 관리 산업, 마케팅 산업, 문화 및 창작계, 기업가 정신 등에서 널리 사용되고 있습니다.

'신비즈니스' 문명은 정보기술의 발전과 영향력으로 등장한 새로운 비즈니스 문명이다. 새로운 상업 문명 하의 비즈니스 모델은 유연한 제조, 개인화된 마케팅, 사회화된 물류를 핵심으로 하는 소비자를 위한 "대량 개인화 맞춤화"입니다.

2016년 미국 블랙프라이데이(추수감사절 다음 날)에 JC 페니가 웹페이지 디스플레이, TV 광고, 온라인 비디오, 이메일 등 다채널 프로모션을 통해 , 홍보물, 소셜 미디어, 앱

등 새로운 비즈니스 트렌드에 따라 온라인과 오프라인의 통합, 정보와 경험의 전달, 판매자와 고객 간의 상호 작용, 새로운 비즈니스 규칙! 미래 비즈니스 혁신을 위한 연구 방향이 되었습니다.

이르면 2010년쯤부터 업계 엘리트들이 '신사업'을 다루기 위해 '노아의 방주 계획'을 펼치기 시작했고, 우리도 5년 전부터 '비즈니스 4.0'에 대한 연구를 시작했다. 만물인터넷(Internet of Everything) 시대가 도래하고, 향후 5년 안에 새로운 경험 기술과 인공지능(AI)이 현재의 비즈니스 운영을 뒤흔들 것이다. 비즈니스 4.0은 사물과 인터넷이 융합된 시대의 새로운 모델입니다. 인간에게 미치는 영향에 대한 우리의 연구는 오감(시각, 청각, 후각, 미각, 촉각)에 국한되지 않습니다. 구조적 욕구, 감정(우뇌+비즈니스) 만족으로 풍부해져야 합니다. 새로운 환경에서의 비즈니스 모델 혁신뿐만 아니라 미래 비즈니스 응용 기술과 관련된 다양한 주제를 연구합니다. 여기서는 현재 상황을 바탕으로 '신규 사업'과 관련된 몇 가지 링크를 간략하게 공유하겠습니다.

상업부동산에서 돈을 모으는 방법

중국에서 가장 먼저 발달한 상업용 쇼핑몰은 상하이 플라자 66과 플라자 66이었다. 나는 1993년 미국에서 사업을 그만두고 이 두 프로젝트의 개발을 담당하기 위해 중국으로 돌아왔습니다. 지난 3년 연속 Hang Lung과 Grand Gateway는 각각 국내 쇼핑몰에서 평방미터당 가장 높은 임대 수익과 가장 높은 임대 단가를 달성했습니다. Plaza 66의 연평균 면적은 하루 120위안을 초과합니다.

해외 상장 기업 프로젝트로서 국제 투자자의 관점에서 볼 때 이는 중국 상업용 부동산 산업의 벤치마크이기도 합니다.

Hong Lung Group의 홍콩 상업용 부동산은 토지 가격이 비싼 홍콩 코즈웨이 베이에 주로 집중되어 있습니다. 그러나 게이트웨이 플라자를 계획할 때 **를 덮는 대형 아트리움을 설계했습니다. * 공공 장소의 약 45%. 우리는 1990년대 초반 사전 기획을 할 당시 이미 아트리움에서의 다양한 마케팅 활용과 운영 프로모션 활동의 미래를 내다보고 있었습니다. 오늘날 오프라인 매장은 빅링크 시대에 전자상거래의 영향을 받고 있으며, 다양한 프로모션 활동을 수행할 수 있는 충분한 규모의 아트리움이 필요합니다. 이것이 성공적인 상업용 부동산의 핵심입니다.

당시 강희광장 공공장소가 너무 넓어 수입이 전혀 없다는 의혹을 제기하는 목소리도 달랐다. “왜 아트리움에 그렇게 많은 돈을 투자하는 걸까요?” 그러나 오픈 후 수년간의 운영 데이터를 보면 행사 때마다 징수한 임대료가 매장 임대료를 훨씬 초과하는 것으로 나타났다. 모든 것에는 사고의 획기적인 발전이 필요합니다. 특히 혁신이 도처에 존재하는 빅 링크 시대에는 더욱 그렇습니다.

그러나 중국 쇼핑몰이 초기 단계였던 1990년대에 우리는 쇼핑몰에서 상대적으로 성숙한 국제 경험을 결합하여 게이트웨이 플라자의 기획과 디자인에 중국 최초의 멀티플렉스 영화관을 혁신적으로 만들었습니다. 동시에 쇼핑 때문에 센터는 매우 크고 방화 구역이 필요하므로 소방서는 중앙에서 13m의 화재 탈출구를 절단했습니다. 당시 우리는 버려진 화재를 어떻게 탈출시킬 수 있을지 고민하고 있었습니다. 강희광장에 가보신 분들이라면 눈여겨 보셨거나 좋았던 점은 당시의 혁신적인 캐주얼 푸드 보행자 거리였습니다.

어느 시대든 사전 포지셔닝은 매우 중요하지만, 아시아 금융위기 이후에도 우리는 왜 명품 쇼핑몰 건립을 생각할 수 있는가? 1990년대 후반의 소비 수준으로 볼 때 당시 중국의 명품 브랜드 2개가 소비 시장을 지탱하기에는 역부족이었습니다. 30년, 급속한 경제 성장과 1인당 소득 증가로 인해 우리는 중국 최고의 명품 쇼핑몰이 되기 위해 과감한 사업 구조 조정과 조정을 진행해 왔습니다. Hang Lung Corporation의 연차 보고서를 보면 2015년 임대 수입이 HK$41억 9400만 ​​달러로 매우 건전하고 안정적인 현금 흐름이 지속되는 것이 상업용 부동산의 매력이기도 합니다. 그리고 질서정연하게.

상업용 부동산의 본질은 자산관리

“NOI” 순영업소득과 자본금

자본화율은 자산관리에서 가장 중요한 두 가지 측면입니다 지표, 즉 합리적인 관리를 사용하는 방법, 더 나은 운영 및 투자 유치 방법, 수입을 늘리고 비용을 줄이는 방법. 이 경우에만 NOI가 증가하고 자산 가치가 감소합니다.

시노그룹이 자산관리를 맡을 당시 했던 여러 프로젝트는 방어적 조치였으며 주로 쇼핑몰 리모델링과 부가가치 창출이었다. 경쟁사의 신규 쇼핑몰이 완성되기 전 처음 1~2년 동안 Sino는 이미 방어적인 개선과 비즈니스 업그레이드를 시작했습니다. 자산 평가 과정에서 활용률이 매우 낮은 일부 상업 범주를 수정하여 상업용 소매 임대 면적을 늘립니다. 동시에 다양한 비즈니스 형식도 홍보됩니다. 특히 대규모 링크 시대에는 쇼핑몰 업데이트 및 개선이 단계별로 다른 방어 조정이 필요합니다.

상업용 부동산 투자에는 퇴출 절차가 있습니다. 2007년에는 홍콩 최초의 비상장 부동산 신탁 REIT, Prosperity Real Estate Trust 및 청콩 그룹의 7개 부동산 인수 전반을 담당했습니다. . 상업용 부동산에도 탈출구가 있는데 탈출구는 통합운영, 통합관리, 종합패키지판매다. 부동산 신탁은 일부 개발자 자산이 성숙해지면 증권화합니다.

현재 중국에는 일반 대중 시장에 진정으로 공개된 REIT가 없으며, 일반 대중에게 진정으로 공개되어 투자할 수도 있는 부동산 신탁도 없습니다. 추세로 볼 때 이는 중국이 취해야 할 다음 단계라고도 생각됩니다. 이는 많은 중자산을 경량 자산 관리로 풀어줄 수 있습니다.

물론 자산관리에서는 어떻게 에너지를 절약하느냐도 중요한데, 사업 형태와 이미지를 조정하는 것도 자산관리가 해야 할 일이다. Sino Group, Hang Lung Group, Prosperity Real Estate Trust 등 기본적으로 모두 우수한 자산 관리 및 운영 관리를 갖추고 있어 매년 NOI 또는 수입을 지속적으로 향상시킬 수 있습니다.

빅링크 시대의 금융사례를 말씀드리자면, 상업용 부동산을 할 때 고금리 금융을 빌릴 방법이 없기 때문에 대출은 보통 2~3년 안에 만료되기 때문에, 그리고 프로젝트를 완료할 시간이 없습니다. 대출 이자비용이 높기 때문에 개발사가 지분을 담보로 활용하면 결국 돈을 빌린 회사가 사업회사의 지분을 인수하게 되기 때문에 상업용 부동산 투자 및 대출을 할 때 레버리지를 명확히 알아야 한다. 프로젝트의 비율과 이자율은 얼마입니까?

올바른 출구 계획. 모두가 리카싱이 다시 도망치는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 귀하의 재산이 최고점에 도달하거나 성숙기에 이르렀을 경우 해당 재산의 가치가 이미 도달한 것으로 간주되며 전반적인 청산은 합리적인 계획입니다. 최근 Lujiazui의 Century Plaza는 ARA(펀드 및 부동산 신탁 관리 전문 회사)에 인수되었습니다. ARA Yangtze River Group에도 지분이 있기 때문에 원래 팀이 결국 프로젝트 관리를 계속 담당하게 됩니다.

전자상거래의 도구화

현재 전자상거래는 일부 3차, 4차, 5차 계층의 비즈니스 형식이나 제품 부족을 보완하므로 전자상거래는 중국에서 더 인기가 많아요. 그러나 미국에서는 전자상거래 비중이 아직 매우 낮은 편이다. 전자상거래가 아무리 발전하더라도 2025년까지 중국에는 여전히 7,000개의 쇼핑몰이 문을 열고 건설 중일 것입니다. 현재 전자상거래를 통해 구매하는 품목의 대부분은 주로 의류, 스포츠, 신발입니다. 사실 인터넷에 관해서는 항상 웹이 도구라고 생각했는데, 도구란 고객을 인터넷을 사용하여 어떻게 연결하는가 하는 것입니다. 고객은 이미 쇼핑몰에 오기 전에 기본적인 이해를 갖추고 있습니다. 그래서 실제 매장에 갈 때 무엇인가를 만지고 보고 시험해 보고 구매를 결정하는 경우에도 웹의 활용은 여전히 ​​매우 중요하며 점점 더 대중화되고 있습니다.

이미 중국 온라인 거래량에서 모바일 단말기가 차지하는 비중이 높다. 모바일이 발달해 현재 중국 모바일 인터넷 사용자는 88.9%를 차지하고 있다. 이제 모바일 결제인 "Alipay"는 거의 전체 시장을 차지하고 있으며, 전화 요금이나 기타 비용을 지불하는 경우 모두가 Alipay와 WeChat을 갖게 될 것이라고 믿습니다. 한 번은 지갑을 가져오는 것을 깜빡하고 밥을 먹고 멍청하게 앉아 있었는데, 나중에 할머니 식당 웨이터가 저를 보고 어떻게 해야 하느냐고 했더니 위챗 있어요? ? 그럼 어서 퍼블릭으로 가세요. 리뷰만 누르고 레스토랑 쿠폰을 구매하시면 사용하실 수 있습니다. 바로 위챗으로 레스토랑 쿠폰을 샀는데 돈은 바꿀 수 없다고 했고 나는 상관없다고 했고 웨이터는 남은 돈을 주고 콜라 5~6병을 가져갔다.

중국의 골든위크가 다가오면 사람들은 어디든 여행을 떠난다. 골든위크 기간 동안 한국에서 알리페이가 가장 많은 돈을 지출하는 것을 볼 수 있다. 아마도 한국에서 여자들이 화장품을 더 많이 구입하고 그 다음이 태국일 것이다. 홍콩은 3위다. 미국 내 모바일 결제인 애플페이(Apple Pay)의 거래량도 점점 더 대중화되고 있으며, 그 비율도 매우 빠르게 상승하고 있다. 미국의 전자상거래는 소매 매출의 약 13%를 차지합니다. Amazon, EBay, Walmart 등 모든 전자상거래 고객이 점점 더 많아지고 있습니다.

사이버 먼데이에는

사이버 먼데이(블랙 프라이데이 다음 월요일)에는 미국 내 모든 주요 소매업체에는 Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys “R” US,

월마트와 같은 웹페이지와 소셜 네트워킹 사이트의 광고는 크리스마스 전 쇼핑 고객을 두고 경쟁하고 있습니다.

일반적으로 전자상거래 규모는 증가하겠지만 여전히 그 비중은 클 것입니다. 전체 소매판매 비중은 여전히 ​​적다. 전자상거래의 영향으로 오프라인 상거래와 오프라인 소매가 사라질 수는 없습니다. 5년 만에 더블일레븐은 2014년 1000배 성장해 2015년 912억, 2016년 1207억을 기록했다. 물론 올해 더블11에는 파티, 교류 등 엔터테인먼트 요소도 많이 추가됐다. 사실 전자상거래든 Double 11이든 Taobao든 결국에는 사람들과 상호 작용해야 합니다. 반면, 같은 날 모든 오프라인 매장에서 동일한 일을 하고 할인과 이익 공유에 집중한다면 매출은 매우 클 것입니다.

빅 데이터가 인생을 바꾼다

올해 미국 선거는 모두에게 큰 관심사입니다. 이번 선거는 주류 언론을 포함해 모든 전문가들에게 충격을 주었습니다. 주류언론도 인터뷰하지 않는데 왜 이렇게 큰 오류가 나오는 걸까요. 이전 예측의 70~80% 이상이 힐러리의 승리였지만, 결국 트럼프가 승리했습니다. 트럼프가 페이스북을 하든 트위터를 하든 팬이 많다는 걸 알 수 있다.

또 짚고 싶은 점은 트럼프가 미국 투표 시민의 빅데이터를 분석하는 데 500만 달러를 썼다는 점이다. 부동산 분석 클라이언트의 개념입니다. 정확한 분석으로 인해 트럼프의 광고는 어느 주, 마을, 카운티 및 기타 소규모 장소 및 그룹을 대상으로 점점 더 많이 이루어졌습니다. 이 빅 데이터 분석은 약간의 도움으로 트럼프 유권자에게 영향을 미칩니다. 이 움직임을 보여주었습니다. 물론 소셜 미디어 자체가 주요 미디어 카테고리보다 훨씬 더 많은 정보를 전달할 것이기 때문에 이번 투표가 영향을 받는 이유이기도 합니다. 그래서 제가 말씀드리고 싶은 것은 오늘날 빅데이터가 충분히 활용되는 시대에도 우리는 여전히 설문조사를 하거나 수천 명의 설문지를 사용하여 분석하고 수백 달러 가치의 프로젝트에 대한 투자와 포지셔닝을 결정하는 경우가 많다는 것입니다. 아마도 오해가 있을 것입니다. 아마도 대부분의 사람들은 커피를 마시고 서양 음식을 먹는 것을 좋아하지만 커피와 서양 음식점을 소개하기 위해 투자를 유치하면 서양 식당에 사람이 없다는 것을 알게 될 것입니다.

중국에도 일부 통합통신업체가 있는데, 데이터의 빅데이터 분석업체에서는 특정 쇼핑몰에서 1km 떨어진 곳에는 어떤 사람들이 있는지, 3km 떨어진 곳에는 어떤 사람들이 있는지, 그리고 귀하가 휴대전화를 사용할 때 귀하의 가족 상황이 어떤 기반을 가지고 있는지. 이 정보를 통해 기업은 이를 수정하고 조정하는 방법을 알게 됩니다. 이 정보를 통해서만 자녀 사업 수를 늘릴 필요가 있는지, 활동이 가족 활동인지 등을 알 수 있습니다. 그런 점에서 이번 미국 대선에서의 빅데이터 활용 사례를 통해 여러분의 빅데이터에 대한 이해를 높이고, 향후 연구에 도움이 될 수 있다고 믿습니다.

온-오프라인 통합

요즘 자주 보는 게 백화점 사망 명단인데 가끔은 다른 각도에서 보고 싶기도 하고 전자상거래 사망 명단도 보고 싶더라고요. 그것도 비용이 있고, 속달도 비용이고, 티몰도 포인트 차감이 필요하고, 인건비도 돈이고, 판촉비도 돈이고, 세금도 내야 하고, 창고도 돈이 들기 때문에 전자상거래는 돈이 안 든다.

실제 소매업체는 어떻게 대응하나요? 그들은 또한 프로모션, 쇼핑 페스티벌 및 기타 활동을 위해 힘을 합칠 것입니다. 전자상거래도 오프라인 매장을 찾고 있으며, 아마존은 현재 뉴욕 34번가에 매장을 오픈했으며, 근처에서 첫 오프라인 매장도 오픈할 예정이다. 시애틀에 본사가 있습니다. 따라서 전자상거래는 주체를 찾고, 주체도 전자상거래에 개입해야 합니다. 그러나 저는 항상 인터넷은 도구이고 초점은 우리가 이를 어떻게 사용하느냐에 있다고 말해왔습니다.

샤오미 샤오미는 2017년에 200~200개의 매장을 오픈할 예정이다. 300개의 주택이 있다. 샤오미는 평방미터 효율성이 일반 소매업 형식에 비해 20배나 높다고 주장합니다. 단가가 매우 높기 때문에 하루에 수백 대의 휴대폰을 판매할 수 있다면 200평방미터를 임대하고 휴대폰 한 대당 평균 수천 위안을 벌 수 있다고 합니다. 매우 높은 평방미터 효율. 이것은 추세입니다.

또 다른 사람은 재고에 대해 이야기합니다. 친구가 오래된 공장을 구입하고 국제적인 디자이너를 고용하여 오래된 공장을 다기능 사무실 건물로 개조했습니다. 영화 촬영, MV 촬영, 패션 컨퍼런스 등 다양한 활동을 통해 오래된 공장을 어떻게 운영하느냐에 따라 변화가 달라집니다. 특히 문화, 예술, 엔터테인먼트가 유기적으로 결합된 현재의 빅링크 시대에 이러한 혁신적인 아이디어를 어떻게 활용하여 기존 부동산을 변화시켜 가치를 극대화할 수 있을까요?

변화에 대응하는 '신사업'

새천년이 다가오자 강희 앞에는 커다란 계단 플랫폼이 있었는데, 우리는 이 계단에서 밀레니엄 작업을 했다. 그 당시에는 수십만 명의 사람들이 이 지역에 몰려들었습니다! 앞으로는 대형 계단 플랫폼이 철거될 예정입니다. 철거 후에는 고객이 지상에서 더 직접적으로 들어갈 수 있는 등 임대 면적이 늘어나는 등 여러 가지 이점이 있을 것입니다.

그런데 이 큰 계단 플랫폼을 만들면서 우리는 이 큰 계단 플랫폼을 통해 2층과 1층에서 사람들을 끌어들일 수 있다고 생각했기 때문에 2층 임대료가 1층 임대료와 거의 같았습니다. 바닥. 이것도 사업 초기부터 있었던 일이다. 개조 공사가 끝나면 쉬자후이는 상하이 문화 예술 전시회가 모이는 장소가 될 것입니다.

나의 옛 직장인 Hang Lung Group은 현재 큰 성공을 거두고 있는 상하이에서의 "EST" 계획,

경험, 서비스, 기술,

쇼핑을 추진했습니다. Center, Hang Lung은 여전히 ​​지속적인 개선을 하고 있습니다. 이는 성공을 위한 중요한 유전자입니다. Hang Lung의 연례 보고서에 따르면 그룹은 Shanghai Plaza 66과 Grand Gateway 66을 개선하기 위해 13억 달러를 지출할 계획임을 알 수 있습니다. Shanghai Plaza 66은 부분적인 면적 조정을 통해 임대 면적을 확장할 예정이며, 특히 지하 전체를 개조할 예정입니다. Hang Lung의 새로운 "EST" 개선 사항은 새로운 패턴을 가져올 것입니다. 저는 리노베이션이 완료된 후 향후 임대료가 오를 것이라고 낙관합니다.

비즈니스 환경은 항상 변화하고 있으며, 변화에 적응하는 사람은 변화에 적응하는 능력이 풍부한 사람입니다. 풍부한 경험과 좋은 관리 능력을 갖춘 사람입니다. "CCIM" 국제공인 상업부동산투자자 및 "CPM" 국제공인 자산관리사 활동에 참여하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다. 저 역시 CCIM이자 CPM이기 때문에 프로젝트의 성공 여부는 궁극적으로 달려 있다고 항상 믿습니다. 프로젝트를 어떻게 구축할 것인가? 좋은 팀을 구성하고, 함께 일할 훌륭하고 전문적으로 훈련된 사람들을 모집하는 것이 매우 중요합니다. 경험이 풍부한 경영진은 실제로 자산 가치를 유지하고 높이는 주요 엔진입니다.

결론

"새로운 비즈니스"는 새로운 기술과 새로운 비즈니스 모델이 궁극적으로 새로운 라이프 스타일을 제공하는 것입니다. 80년대 이후, 90년대 이후 세대는 '2차원' 세대라고도 불린다. 과거의 관행과 달리 빅링크 시대의 상업용 부동산은 체험형 상업주체가 될 것을 제안한다. 마케팅 관점에서 볼 때, 시각이든 청각이든 감각적 자극이 필요한 마케팅은 물론, 콘텐츠를 기반으로 한 문화 마케팅도 더 이상 기능주의적인 비즈니스 시대가 아닐 것입니다. 문화마케팅을 실현하기 위해 필요합니다. 빅 커넥션 시대에는 빅데이터 분석, 정밀 측위, 인공지능 서비스, 가상현실 체험 등이 모두 새로운 마케팅 방식이 될 것이다. "신사업"은 시대에 맞춰 프로젝트의 가치를 극대화하기 위해 미래지향적인 관점, 올바른 계획, 포지셔닝 및 비즈니스 관리가 필요합니다.