연차 보고서 빠르게 읽기 | Swire Properties: 2019년 실적이 "변화"했으며 2020년에는 낙관하기 어렵습니다.

3월 12일 정오, Swire Properties(01972.HK)는 2019년 연간 실적을 발표했습니다. 발표에 따르면 Swire Properties는 2019년에 전년 대비 1% 감소한 HK$142억2천2백만의 영업 이익을 달성했으며, 해당 기간 동안 순익은 55% 감소한 HK$137억9천2백만을 기록했습니다. 주주 귀속 이익은 HK$134억 2,300만 달러로 전년 동기 대비 53.17% 감소했습니다.

2019~2020년 스와이어프로퍼티는 2년 연속 '블랙스완' 사태를 겪었다. 2019년 하반기부터 홍콩은 입법 개정으로 인해 혼란을 겪고 있습니다. 특히, 오랜 전통을 지닌 홍콩 기업인 Swire Properties가 영향을 받았습니다. 2020년 초, 코로나19 전염병이 발생해 홍콩과 본토의 소매업 시설에 부정적인 영향을 미쳤습니다.

이 때문에 스와이어프로퍼티는 실적발표에서도 2020년에는 리테일 부동산과 주거용 임대수익이 감소하고, 호텔 점유율과 수익도 급격하게 감소할 것으로 예상한다고 실적 발표에서 지적했다. 임차인 및 다른 고객과의 장기적인 관계에 영향을 주지 않으면서 가능한 한 비용 절감이 달성됩니다.

홍콩의 소매 부동산 실적이 부진하고 임대 수입이 12% 감소했습니다.

발표에 따르면 Swire Properties의 2019년 소매 부동산 매출은 51억 7천만 홍콩 달러로 52억 5천만 홍콩 달러에 비해 크게 늘었습니다. 2018년에는 1.88% 감소했고, 호텔 사업 수익은 12억 9600만 위안으로 2018년 14억 4000만 위안에 비해 7.69% 감소했습니다. 위 두 사업의 매출 감소폭은 스와이어프로퍼티 전체 매출 감소율 1%보다 컸다.

출처: 실적 발표

사회적 행사와 글로벌 경제의 불안정으로 인해 Swire Properties의 홍콩 소매 및 호텔 사업은 '한파'를 겪으며 실적이 저조했습니다.

2019년 12월 31일 현재 Swire Properties의 홍콩 소매 부동산 포트폴리오의 총 임대 수입은 HK$24억 3,700만 달러로 2018년보다 12% 감소했습니다. 이 중 퍼시픽플레이스 쇼핑몰은 스와이어그룹 산하 퍼시픽플레이스 종합개발사업의 중요한 부분으로 2018년 11.8% 성장과 차이가 났다. 2019년 소매 매출은 17% 감소했다.

이와 관련해 스와이어프로퍼티 측은 홍콩의 사회적 행사로 인해 소매판매에 부정적인 영향을 받은 임차인을 대상으로 임대 지원을 제공한 것이 주요 원인이라고 밝혔다.

소매 부동산 외에도 Swire Properties의 홍콩 호텔 사업에도 부정적인 영향을 미쳤습니다. 전반적으로 사회적 사건으로 인해 홍콩을 방문하는 야간 방문객 수는 2019년 19% 감소했고, 2019년 12월에는 57% 감소했습니다. 그룹이 관리하는 홍콩 내 Swire Properties 호텔은 관광객 감소로 인해 영향을 받아 실적이 악화되었습니다.

발표에 따르면 2019년 Swire Properties가 관리하는 호텔의 감가상각 전 영업이익은 16% 감소한 1억 6,800만 홍콩달러를 기록했습니다. 상하이와 미국의 실적은 좋아졌지만 홍콩의 실적 악화를 상쇄하기에는 역부족이었다.

그러나 2019년 스와이어 프로퍼티의 홍콩 오피스 포트폴리오 사업 임대수익은 안정적이었다. 2019년 Swire Properties의 홍콩 사무용 부동산 포트폴리오의 총 임대 수입은 61억 홍콩달러로 2018년에 비해 4% 증가했습니다.

Swire Properties는 이러한 증가가 2018년 4분기에 개장한 Taikoo Place의 연간 임대 수입을 반영했지만 부분적으로 Cityplaza Towers 3 및 4 사무실 매각 완료로 인한 것이라고 밝혔습니다. 2019년 4월. 임대수익 감소로 상쇄된 건물.

동시에 2019년 홍콩 타이쿠싱(Taikoo Shing) 오피스 빌딩 2개동과 기타 투자부동산 매각으로 인해 2019년 스와이어프로퍼티의 주주에게 귀속되는 기본이익은 241억3천만홍콩달러로 전년 대비 241억3천만홍콩달러로 집계됐다. 2018년 HK$101.48 HK$1억이 138% 증가했습니다.

지난 몇 년 동안 Swire Properties는 비핵심 자산 매각을 통해 핵심 자산의 인수, 건설 및 개조를 위한 자금을 조달해 왔습니다. 자산을 매각하면 단기적인 이익을 얻을 수 있고 결과적으로 성과가 향상될 수 있지만, 그러한 이익은 이에 비해 지속 가능하지 않다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

2020년 본토의 소매 부동산 수익은 10% 증가했고 불확실성은 증가했습니다.

홍콩 상황과 비교하여 Swire Properties는 2019년 본토와 미국에서 강력한 성과를 거두었습니다. .

발표에 따르면 2019년 Swire Properties의 경상 기본 이익(투자 부동산 지분 매각 이익 제외)은 76억 3300만 홍콩 달러로 2018년 75억 2100만 홍콩 달러에 비해 증가한 것으로 나타났습니다. 이러한 증가는 주로 중국 본토의 부동산 투자로 인한 기본 이익이 증가했습니다.

출처: 실적 발표

Swire Properties가 2019년에 완공한 투자 부동산 중 중국 본토에 귀속되는 연면적은 880만 평방피트에 달해 2,320만 평방피트를 차지한다. Swire Properties 평방 피트는 전체 바닥 면적의 37.93%를 차지합니다. 이 중 중국 본토의 소매 부동산 면적은 450만 평방피트에 달해 Swire Properties 전체 바닥 면적 730만 평방피트의 61.64%를 차지했다.

데이터에 따르면 2019년 중국 본토에서 Swire Properties의 소매 자산 가치는 HK$551.12억으로 이 중 Swire Properties의 귀속자본은 HK$403.40억입니다. 홍콩 달러 대비 위안화 가치가 4% 하락했음에도 불구하고 Swire Properties의 2019년 중국 본토 소매 부동산 임대 수입은 HK$23억 7,600만 달러로 2018년보다 10% 증가했습니다.

발표 통계에 따르면 Swire Properties는 현재 베이징, 상하이, 광저우, 청두에서 3개의 사무실 건물과 5개의 소매 부동산을 포함하여 8개의 투자 부동산을 보유하고 있습니다. 예를 들어 베이징의 Taikoo Li Sanlitun, 광저우의 Taikoo Hui, 베이징의 INDIGO, 청두의 Sino-Ocean Taikoo Li 및 상하이의 HKRI Taikoo Hui입니다.

위 부동산은 모두 작년에 양호한 소매 판매를 달성했으며 그 중 베이징의 Taikoo Li Sanlitun, 광저우의 Taikoo Hui, 베이징의 INDIGO, 청두의 Sino-Ocean Taikoo Li의 소매 판매가 전년 대비 증가했습니다. 전년 대비 각각 11%, 26%, 23%, Shanghai Industrial Taikoo Hui가 가장 좋은 성과를 거두었으며 소매 판매가 73%나 증가했습니다.

본토 오피스 빌딩 사업의 경우, 스와이어 프로퍼티가 2019년 중국 본토에서 완성한 오피스 빌딩 포트폴리오는 총 연면적 420만 평방피트에 달하며, 이에 따른 총 임대수익은 2019년에 발생했다. 올해는 3% 증가한 8억 3천만 홍콩달러를 기록했습니다.

미국 사업 측면에서 Swire Properties의 마이애미 도시 복합 용도 프로젝트인 Brickell City Center의 소매 매출은 2019년에 14% 증가했습니다.

요즘 코로나19 사태가 전 세계적으로 확연히 확산되고 있는 가운데 2020년의 불확실성은 더욱 심화될 전망이다. Swire Properties의 중국 본토와 미국 관련 사업도 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이에 스와이어프로퍼티 경영진도 우려를 표명했다.

2020년에도 자산 매각은 계속될 예정이다. 경영진은 본토 투자에 대해 낙관적이다

이 기간 동안 Swire Properties의 연말 정산 현금 및 현금 등가물은 HK$149억 6300만 달러였으며, 2018년 HK$20.93에 비해 1억 위안이 615% 증가했습니다.

출처: 실적 발표

동시에 Swire Properties의 2019년 순 부채는 HK$152.92억으로 2018년 순자본 HK$299.05억에 비해 48.86% 감소했습니다. 부채비율도 2018년 10.6%에서 5.3%로 줄었다.

Swire Properties는 자산을 계속 판매하는 동시에 다른 자산도 지속적으로 구매하고 있습니다. 2019년 Swire Properties의 거래 포트폴리오에는 미국 마이애미의 Brickell City Center와 싱가포르의 EDEN에서 완료된 Reach and Rise 프로젝트의 판매용 부분이 포함되었습니다. 또한 4개의 주거 프로젝트가 개발 중이며 그 중 3개는 홍콩에, 1개는 인도네시아에 있습니다.

출처: 성과 발표

Swire Pacific Limited의 재무 이사인 Liu Meixuan은 성과 회의에서 향후 발전에 관해 중국 본토에 대한 투자에 대해 계속해서 낙관적이라고 말했습니다. 동시에 우리는 Greater Bay Area의 발전에 대해서도 매우 확신하고 있습니다.

더 많은 자본 흐름을 확보하기 위해 일부 비핵심 자산도 2020년에 매각될 예정입니다.

출처: China.com Real Estate 저자: Li Yuyi