부동산 관리 프로젝트를 위한 자금 유형

부동산 관리 프로젝트에 참여하는 자금은 크게 5가지 유형이 있습니다.

1． 부동산 인수 검사 수수료 및 개시 비용

인수 검사 수수료는 부동산 관리 회사가 부동산 프로젝트를 인수하고 인수할 때 개발자가 부동산 관리 회사에 제공하는 특별 검사 수수료입니다. 인건비, 사무비, 교통비, 잡비 등 자산관리회사가 부동산 인수에 참여할 때 전문인력 및 관리인력의 비용으로 주로 사용됩니다.

부동산 관리 개시 비용은 일반적으로 일부 고급 부동산의 개발자에게 발생하므로 부동산 관리에 대한 요구 사항이 더 높습니다. 따라서 부동산 관리 회사는 정상적인 운영에서 더 큰 초기 투자를 해야 합니다. 재산의. 자산관리회사의 자금조달의 어려움을 해결하기 위해 개발회사는 일반적으로 자산관리사업의 초기 창업자금에 대한 보충으로 자산관리회사에 일정 금액의 자금을 제공합니다. 이 기금은 향후 자산 관리비 수입에서 일부 또는 전부 상환될 수 있습니다. 검사 비용 또는 개시 비용은 관련 현지 표준에 따라 또는 양측 간의 협상을 통해 결정됩니다.

2． 부동산 관리 수수료

(1) 부동산 관리 수수료 개요

소유주와 임차인이 해당 부동산에 거주하거나 사용합니다. 자산관리회사의 관리 및 서비스를 받으려면 자산관리회사에 관리수수료도 납부해야 합니다. 이는 자산관리위탁용역계약에도 명시되어 있습니다. 주택 소유자 및 사용자가 제공하는 부동산의 공공 부분 청소, 공공 시설의 수리 및 유지 관리, 보안, 녹화 등의 서비스에 대해 부동산 관리 회사가 부과하는 수수료를 말합니다.

숙소 관리비는 청구 방식에 따라 다릅니다. 이는 일시불제와 보수제로 구분할 수 있다. 일시불 제도는 국가가 정하거나 소유자 및 사용자가 합의한 기준에 기초한 자산 관리 기업입니다. 각종 서비스 제공에 대해 소유자 또는 이용자로부터 수수료를 징수하며, 이는 자산관리회사의 영업수익으로 간주되어 서비스 제공 과정에서 일괄적으로 사용되며 본인의 손익에 대한 책임을 집니다. 보수 시스템은 자산 관리 회사가 특정 기준이나 수년간의 경험 데이터를 기반으로 한다는 것을 의미합니다. 자산관리 서비스 비용으로 소유자 또는 사용자로부터 일정 수수료를 미리 징수합니다. 연말 실비 기준. 실지급은 실지출(운영주 또는 이용자는 운영수입, 임대수입을 사용할 수 있음)을 기준으로 하며, 사전에 합의된 비율이나 방법에 따라 자산관리회사에 보수로 일정 수수료를 부과합니다. 엄밀히 말하면 자산관리회사가 받는 보수는 자산관리회사의 실제 수입입니다. 일괄제로 징수된 재산관리비(경비, 청소, 녹화 등)의 대부분은 자산관리회사가 소유자 또는 사용자를 대신하여 지출하는 수수료입니다. 자산 관리 회사의 실제 수입이 아닙니다.

국무원의 '자산 관리 조례'에 따라 우리나라의 자산 관리 서비스 수수료는 품질과 가격을 일치시키는 원칙을 구현합니다. 그러나 현재 자산 관리 수수료는 정부 가격 책정, 정부 주도 가격 책정, 가격 책정 주체에 따른 운영자 가격 책정의 세 가지 방식으로 가격이 책정될 수 있습니다.

(2) 재산 관리 수수료 구성

재산 관리 수수료에는 주로 다음과 같은 측면이 포함됩니다.

①직원 임금, 수당, 근무 기간을 포함한 직원 급여 지원금, 초과근무수당, 식사비 지원, 연말 이중수당 등

②인사복지비에는 노동보험, 복지, 의료, 주택공제금 등이 포함됩니다.

③ 통신비, 사무용품비, 접대비, 홍보비, 인쇄복사비, 교통비 등을 포함한 소속기관의 사무관리비 .

4보험료. 재산에 대한 모든 위험, 장비 손상 보험, 회사 책임 보험 등을 포함합니다.

⑤ 중앙 냉방, 전원 공급 장비, 엘리베이터, 공중 텔레비전 안테나 시스템, 상하수도, 소방 시스템, 백업 전원 공급 장치 및 커튼월에 대한 유지 관리 비용을 포함한 장비 및 시설 수리 및 유지 관리 비용 유리 등

⑥청소 및 위생비. 쓰레기 수거, 위생, 환경소독, 위생 및 방역(2차 급수검역 포함), 정화조 청소비, 청소도구 및 자재유실비 등이 포함됩니다.

7 공공녹화비용에는 녹화비, 실내원예배치비, 꽃나무 유지비, 도구비 등이 포함된다.

8보증금. 보안복, 장비 및 통화 장비 비용(무선 채널 관리 비용 포함) 등이 포함됩니다.

9관리자의 보수. 모든 소유자(이용자)가 관리자가 관리의무를 수행할 때 관리자에게 지급하는 보수를 말하며, 일반적으로 관리비용의 15%를 초과하지 않습니다.

⑩차량, 컴퓨터, 복사기, 냉장고, 사무용 가구, 유지 관리 장비 등의 감가상각과 세금을 포함한 자산 관리 단위의 고정 자산 감가상각. 즉, 예상치 못한 요금의 징수 및 지불을 제외한 관리 및 서비스 항목에 대한 법정 세금 및 수수료입니다. 즉, 기타 관리를 위해 발생한 합리적인 비용입니다.

예를 들어 주거용 부동산 프로젝트의 자산 관리비는 인건비 20~30%, 에너지 및 공공시설 및 장비 유지관리비 25~30%, 청소비 등으로 구성된다. 10% 약 10%, 녹화비 1%, 보증금 12% ~ 15%, 관리비 2.1%, 보험료 1%, 고정자산 감가상각비 약 1%, 예상치 못한 비용 1%, 관리회사 보수 약 10%, 세금 5.5 %, 총 100%입니다. 자산관리비 비중에 대한 통일된 기준은 없습니다. 자산사업별로 조건(인력, 장비, 시설 등)이 다르기 때문에 자산관리비 구성비율도 다릅니다.

부동산 관리 회사는 부동산 프로젝트 상황과 소유자의 서비스 요구 사항에 따라 부동산 관리 수수료 구성을 결정해야 합니다.

또한 부동산 프로젝트 관리 첫 3년간은 초기비용을 관리비에 포함시켜 3년 안에 회수할 수 있다. 자산관리수수료 기준을 정하는 것은 자산관리업무에 있어 매우 중요한 부분입니다. 요금표준을 제정하는 일반적인 원칙은 지방자치단체가 공포한 지도기준과 건물의 층수를 결합하여 합리성, 개방성, 경쟁의 원칙을 따르는 것이다. 합리적인 자산 부과 기준은 관리자와 사용자 모두의 이익을 고려해야 하며, 현지 가격 부서의 승인이나 소유주 위원회의 승인을 받은 후에만 시행될 수 있습니다.

(3) 관리자 보수의 가격 결정 방법 및 기준

관리자 보수는 자산 관리 회사가 자산 관리 서비스를 조직하기 위해 받아야 하는 보수입니다. 재산 관리인이 재산 관리 업무를 수행하고 재산 관리 계약에서 규정한 서비스 항목을 완료한 후, 재산 소유자는 재산 관리인에게 해당 관리인의 보수를 지급해야 합니다. 관리자의 보상 결정은 자산 관리 계약에 따라 다릅니다. 일반적인 결정 방법은 다음과 같습니다.

① 소유자가 부동산을 임대할 경우 임대 소득에 따라 결정됩니다.

관리자 보수 = 소유자의 연간 임대 소득 × 보수 비율

② 소유자가 부동산을 직접 사용할 경우 부동산 가치와 약정 내용 연수를 기준으로 계산:

관리자 보수 = 부동산 가치/부동산 약정 내용 연수 × 보수 비율

관리자의 보수 비율은 일반적으로 다음과 같습니다. 구체적으로 4% ~ 5% 보수비율 및 보수지급방식은 쌍방의 협의를 통해 결정하며, 경영계약에 명확히 규정한다.

③고정보수 또는 업계 이윤율을 기준으로 결정됩니다. 이 보수 결정 방법은 현재 널리 사용됩니다. 업계 이윤율을 적용할 경우 경영보수의 기준은 경영수수료 수입이 될 수도 있고 실제 지출이 될 수도 있다. 산정식은

관리자 보수=경영진 보수기준 및 경영강도 등을 협의를 통해 결정한다.

3． 주택 유지 관리 자금

집의 정상적인 기능을 유지하고 집의 수명을 연장하려면 집에 대한 일상적인 유지 관리 및 수리를 지속적으로 수행해야 합니다. 필요한 점검이나 업데이트를 수행합니다. 주택 유지관리 자금은 새 주택의 보증 기간이 만료된 후 건물의 주요 부분, 주요 장비 및 공공 시설에 대한 긴급, 대수선 및 기타 비용에 사용되는 예비 자금을 의미합니다. 이 수수료는 일반적으로 소유자와 개발자가 공동으로 제공합니다. 주택 유지 관리 자금은 모든 소유자에게 속하며 건물 단위로 계산되어야 하며 가구 단위로 계산되어야 하며 다른 목적으로 사용할 수 없습니다. 유지관리 자금은 소유주 위원회 명의의 전문 은행 계좌에 입금되어야 하며, 해당 자금은 해당 목적으로만 사용되어야 합니다.

부동산 관리비 금액이 클 때, 은행에 예치했다가 사용하지 않으면 시간이 지날수록, 가격이 오르면 필연적으로 감가상각이 발생하게 된다. 따라서 자금의 안전성을 확보하면서 자금의 부가가치 운용을 실현하는 것이 매우 중요합니다. 물론 펀드의 부가가치 운용은 주주총회에서 논의되고 승인되어야 합니다. 소유자회의의 명시적인 승인을 전제로 소유자관리위원회 및 자산관리회사는 이 펀드를 전문 펀드관리회사 또는 기업에 위탁하여 전문지식과 경험을 활용하여 운용함으로써 가치를 실현할 수 있습니다. -펀드 운용을 추가했습니다.

재산관리수선자금은 주로 주거지역 공공시설 특별자금과 차체유지관리자금으로 구성된다.

(1) 특별 자금

주거 지역의 공공 시설을 위한 특별 자금은 일부 지역에서는 부동산 애프터서비스를 위한 특별 자금이라고도 합니다. 공공시설 특별자금은 일반적으로 개발업자가 지원하며 주로 관리건물 구입, 일부 상업건물 선구매, 공공시설 주요 유지관리사업(개축 포함) 등에 사용된다. 이 기금의 설립 및 관련 기준과 관련하여, 현재 국가에는 통일되고 명확한 규정이 없으며 관행은 지역마다 다릅니다. 심천시는 개발 및 건설 단위가 주거 지역 관리위원회에 총 건설 투자의 2%에 해당하는 일회성 비율을 할당해야 하며, 관리를 위해 지구 주택 관리 부서에서 특별 계정을 설정하도록 규정하고 있습니다. 주거용 공공시설에 대한 특별기금의 소유권은 주거지역의 모든 소유자에게 속하며, 특별기금의 소관부서는 시영주택부서, 지구주택관리부서이다.

공공시설에 대한 특별자금의 사용은 소유자회의 심의 및 승인을 거쳐 구 주택관리과에 신청하여야 한다. 주요 유지관리사업에 사용되는 공공시설에 대한 특별자금의 범위에는 해당 지역의 도로, 가로등, 도랑, 연못, 우물, 조경, 지하 배수관 등이 포함됩니다. 문화, 엔터테인먼트, 스포츠 경기장, 주차장, 복도, 자전거 보관소(창고) 및 재산권이 모든 소유자에게 귀속되는 기타 자산도 포함됩니다.

(2) 유지관리자금

집의 주된 유지관리자금은 공공자금이라고도 하며, 주택의 주요(공공) 부분과 시설의 유지관리에 사용됩니다. 집. . 유틸리티 부품이란 주택의 내력 구조 부품(기초, 지붕, 보, 기둥, 벽 등 포함), 지진을 포함하여 구조에 연결되거나 독특하고 실용적인 특성을 갖는 부품, 시설 및 장비를 말합니다. 내구구조부품(구조기둥, 보, 벽체 등 포함), 외벽, 계단, 공공복도, 현관, 공공지붕, 본체용 배기덕트(파이프), 엘리베이터, 기계 및 전기장비, 소방 시설물, 공중안테나, 본체 상하 주요 수도관, 공용 지능형 시스템 등

집 유지 관리 자금은 모든 소유자의 독점 재산입니다. 각 소유자는 관리 지분에 따라 비용, 비용 및 소유권을 공유합니다. 더 이상 소유권을 보유하지 않은 원래 소유자는 더 이상 유지 관리 기금에 대한 관심을 갖지 않습니다.

4. 종합서비스 및 다종사업비

종합서비스 및 다종사업비란 '누가 즐긴다'는 원칙에 따라 숙소 관리인이 서비스 수혜자에게 지급하는 일종의 맞춤형 유료 서비스 요금입니다. , 누가 그것을 짊어지나요?" 개체를 수집했습니다.

기본적인 서비스 요금 범위는 다음과 같습니다.

(1) 지역 사회 서비스와 결합된 프로젝트에는 주로 다음이 포함됩니다.

가사 대행. 이사, 유모 고용, 각종 공과금 수금, 신문 및 잡지 주문, 아침 식사 배달, 어린이 픽업 및 하차 등.

교육과 건강. 환자 돌보기, 의사 고용, 어린이집 설립, 시간제 훈련 등.

문화 및 엔터테인먼트. 각종 문화, 오락, 체육시설, 클럽, 문화활동실, 체육관, 댄스홀 등

상업 매장. 소규모 쇼핑몰, 음식점, 시장, 공공통신 서비스, 가전제품 수리 등

사회복지. 노인활동실, 외로운 노인 돌보기 등

(2) 다양한 비즈니스 프로젝트에는 주로 컨설팅, 집 장식, 건축 자재 거래, 중개 서비스, 차량 유지 관리, 꽃과 나무 서비스, 관광, 케이터링, 레스토랑, 소매 백화점 등이 포함됩니다.

5. 기타 징수수수료

수수료 중 이 부분은 주로 건설폐기물 수거운임, 자산관리구역 주차비 등 자산관리 과정에서 자산관리인이 부과하는 수수료를 말합니다. 전자는 수집 및 지급의 성격을 지닌다. 후자는 두 가지 상황으로 나누어진다. 재산권이 개발자에게 귀속되는 지하주차장의 주차비는 개발자에게 귀속되고, 지상 주차비는 모든 소유주에게 귀속되며 부동산 회사가 관리비에 포함할 수 없다. 비용 지출 외의 다른 용도로 사용하세요.