산업부동산 개발의 애로사항 및 동향 분석

최근 몇 년 동안 우리나라는 미중 무역전쟁, 증시 침체, 화웨이 사태 등 일련의 타격을 입어 경제 발전을 둔화시키고 방해하며 전례 없는 도전에 직면했습니다. 지역 경제 발전의 강력한 원동력인 산업용 부동산은 역풍을 타고 중국 GDP에 기여해야 합니다. 2019년은 산업단지 개발 40주년을 맞이한 해입니다. 산업부동산의 다음 단계는 무엇입니까?

기업이 경험한 산업부동산의 발전 추세는 무엇입니까? 공원, 산업 단지, 산업 부동산 등 무대. 산업에 의존하고 부동산을 매개체로 활용하며 공원 산업, 지역 산업 및 도시 서비스 산업과 협력하여 발전함에 따라 각급 정부는 이에 대해 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다.

4가지 주요 개발 모델

산업용 부동산은 자원과 전략적 포지셔닝이 다르며 개발 모델과 수익 모델도 다르며 대략 다음과 같은 4가지 범주로 나눌 수 있습니다.

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1. 부동산 개발사 모델

토지를 취득한 후 종합개발이나 맞춤화를 통해 산업단지, 본사단지 등의 부동산을 건설한 후 임대 등을 통해 일부 사업을 진행하며, 양도 또는 합작 투자를 통해 운영 및 마케팅 활동을 수행하고 최종적으로 전체 프로젝트의 수익 모델을 얻습니다.

2. 산업투자자 모델

주로 베이스+펀드의 2륜구동을 중심으로 사회적 자본에서 공원개발자금을 조달하는 펀드입니다. 또한 일부 토지를 관리하고 있으며 산업재산권의 개발은 일부 시장 전망을 갖춘 신기술 기업을 대상으로 하며 투자는 다수의 혁신 기업을 유치하여 정착하는 데 사용됩니다.

3. 산업 도시 개발 모델

개발 회사와 지방 정부는 일부 산업에 대해 새로운 산업 도시 개발 협약을 체결하고 토지 내 기능을 포함한 일부 기반 시설을 책임집니다. 특정기간 시설의 건설 및 운영을 담당하며, 산업계획, 공간계획, 건축설계, 프로젝트 투자촉진, 자산관리 등 산업개발 업무를 담당합니다.

4. 펀드 투자자 모델

펀드 투자자는 부동산 펀드 발행을 통해 일부 부동산을 취득하고 이를 현대화한 후 다시 파트너에게 임대하거나 신규 건설을 위해 토지를 취득하는 형태입니다. 산업단지의 조성은 일부 목표 고객을 유치하여 부동산 점유율을 특정 수준까지 높이고, 안정적이거나 상당한 현금 흐름을 창출할 수 있을 때 해당 부동산을 자본화하여 새로운 자본 순환을 완료할 수 있습니다. 다음 투자 라운드에서 수익 모델은 주로 펀드 관리와 자산 자본화를 통해 이루어집니다.

모델 문제점 분석

중국의 산업용 부동산 모델은 크게 3개의 고점, 저점, 장기로 구성되어 있지만 그 안에는 많은 문제점이 있습니다.

1. 위험 평가가 부족합니다.

좋은 평가와 예측이 없습니다. 산업단지가 단지 계획과 투자 유치부터 기업 정착과 운영까지 이뤄지기까지는 운영 시간 측면에서 최소 3~5년, 심지어는 10~8년이 걸린다.

2. 산업용 부동산 개발 마인드로 주거용 부동산을 개발하라

이는 공원 운영자가 버려야 할 개념이다. 주거용 부동산의 특징은 소규모 고객, 대규모 고객 그룹, 높은 수익, 높은 회전율입니다. 산업용 부동산의 특징은 소규모 고객 기반, 대규모 고객, 긴 주기, 긴 지불 시간입니다.

3. 제품 동질성이 심각하다

현재 많은 산업단지에서는 개발 초기 단계의 국가 전략 및 정책, 도시 계획 및 개발에 대한 연구가 부족하여 전문 인력이 부족하다. 프로젝트에 대한 레벨 계획은 전적으로 제3자의 주관적인 판단에 근거합니다.

4. 단지의 산업 체인은 폐쇄 루프를 형성할 수 없습니다.

개발자가 산업 지원 시설을 포함하여 토지 위치의 유기적 결합을 형성하는 것이 어려운 경우가 많습니다. 일부 산업은 결국 산업 체인을 형성할 수 없으며 산업 지원 없이는 공원 운영이 사실상 불가능합니다.

5. 산업과 도시의 분리는 정상이며, 지역 지원시설은 부족하다

현재 건설과정에서 산업과 도시가 분리되는 공통적인 현상이 나타나고 있다. 산업단지는 지원시설을 우선시하지 않아 산업단지의 발전이 부족하다.

6. 소프트웨어 구축 무시

공원 건설은 궁극적으로 산업적 매력을 고려하는 방향으로 돌아가야 합니다. 전통적인 부동산 개발자는 위치 가치, 외부 지원 가치를 포함한 하드웨어 가치에 중점을 두는 반면, 산업부동산 정책방향, 산업환경, 소프트서비스 3가지에 중점을 두고 진행하겠습니다.

7. 시대에 뒤떨어진 마케팅 전략

많은 산업 단지에서는 여전히 전통적인 부동산 마케팅 방법을 사용하여 산업 단지를 운영하고 있으며 최종 결과는 확실히 그다지 이상적이지 않습니다.

8. 단일 수익 모델

국내 많은 공원은 단일 수익 모델을 갖고 있어 매출에만 의존하여 수익을 창출하지만, 판매가 원활하지 않거나 투자가 여의치 않으면 나중에 공원의 수익이 발생합니다. 특정 제한이 적용됩니다. 조혈 기능이 매우 저하됩니다.

9. 정부와 기업의 관계가 긴밀하지 않다

산업단지의 모든 면에서 후방의 안정을 위해서는 정부 및 여러 부처와의 긴밀한 관계가 필요하다. 그렇지 않으면 많은 정책이 형성되지 않을 것입니다.

산업단지를 잘 조성하기 위해서는 위와 같은 문제를 해결하는 것 외에도 미래 동향을 파악하는 것도 필요하다. 향후 발전의 관점에서 볼 때 전문적인 시장지향적 운영 역량이 핵심 고려사항이 될 것입니다. 대정부 관계나 개념적 패키징에만 초점을 맞춘 산업 기업은 점차 시장에서 사라질 것입니다.

시장 역학 파악 및 개발 기회 포착

업계 기회: 전체 산업용 부동산 산업의 개발 동향에 대한 심층적인 연구를 수행하고 빈 영역과 핫한 분야에 대한 통찰력을 얻습니다.

기업을 위한 기회: 산업용 부동산 개발자는 기업 개발을 위한 우주 운반선 및 운영 서비스를 제공하므로 기업의 요구 사항을 이해하는 것이 개발의 기초입니다. 산업용 부동산 개발업체.

기존 자원을 축적하여 품질과 효율성을 향상시킵니다.

현 단계에서는 산업 단지의 장기적인 개발에 따라 일부 1선 및 2선 도시에서 많은 양의 자원을 축적했습니다. 기존 자원. 1선 및 2선 도시의 새로운 산업 변혁 및 업그레이드와 품질 및 효율성을 향상하기 위한 산업 개발 전략을 통해 많은 기업이 해외로 이전하고 산업용 부동산 개발자에게 많은 시장을 제공할 것입니다. 이는 산업 부동산 개발에 중요한 요소가 될 것입니다.

2019년은 중국 산업단지 탄생 40주년이 되는 해, 산업부동산의 미래는 어떻게 변할 것인가? 산업부동산계는 화산을 두고 어떻게 경쟁할 것인가? 산? 음모와 음모? 한 송이의 꽃이 피어 있습니까? 기다려 봅시다.

서비스 설명:

Qianzhan 산업 연구소는 1998년 베이징 칭화 공원에 설립되었습니다. 주로 기업, 정부를 대상으로 산업 선언, 산업 계획 및 공원 계획을 제공하는 데 전념하고 있습니다. , 과학 연구 기관, 산업 레이아웃, 산업 업그레이드 및 전환 분야의 상담 및 솔루션.