부동산은 수익성이 좋은데 개발자에게 대출이 필요한 이유는 무엇입니까?

1. 부동산은 수익성이 좋은데 왜 개발자는 대출이 필요합니까

개발자는 그 돈을 사용하여 새로운 부동산을 개발해야 합니다!

개인신용대출 신청조건은 어떻게 되나요?

1. 중국에 고정 거주지가 있고 지방 도시 및 진에 영구 거주지가 있으며 민사 행위에 대한 충분한 능력이 있는 중국 공민

2. 일정에 따라 상환할 수 있는 능력

3. 법률 및 규정을 준수하고, 불법 행위나 신용 불량 기록이 없음

4. (포함) 이상

5. ICBC에서 개인 결제 계좌를 개설하세요.

6. 은행이 지정한 기타 조건.

2. 부동산 개발업자의 담보대출은 무엇인가요?

은행은 주택 건설에 신용 자금을 사용할 수 있는 개발자에게 돈을 빌려줍니다. 예를 들어, 주택 가격이 20% 하락하면 해당 부동산은 개발자로부터 주택 구매자에게 판매되었으며, 주택 구매자가 은행 대출을 빌려 계약금과 함께 개발자에게 지불했습니다. 왼쪽. 1. "개발자는 건물을 짓기 위해 대출을 받나요? 개인은 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받습니다. 집값이 급락하면? 돈을 돌려받을 수 없나요? 은행이 담보로 잡은 부동산을 경매합니다."

위 과정에서 두 번째는 최대 모기지 금리가 80%로 은행이 신용위험을 예방한다는 점이다. 집을 짓고 팔린 후 판매 수익금은 은행 대출금을 상환하는 데 사용됩니다. 즉, 100만 달러 상당의 부동산이 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다!

3. Vanke 부사장 Xiao Li: 소규모 부동산 개발자들이 대출을 좋아하는 이유

2010 보아오 부동산 포럼은 하이난에서 열렸습니다. 뉴딜 하의 부동산'. 부동산 업계 엘리트 700여명이 첨단적이고 미래지향적인 아이디어로 치열하게 충돌하며 뉴딜 하의 중국 부동산에 대해 공동으로 논의했다. 포럼에서 Vanke Enterprise Co., Ltd.의 부사장 Xiao Li가 연설했습니다. 다음은 Xiao Li의 연설 내용입니다. Xiao Li: 안녕하세요, 친구들! 금융 관련 주제를 공유할 수 있는 기회를 주신 Guandian Real Estate에 진심으로 감사드립니다. 사실 이 주제를 접했을 때 금융혁신에 대해 이야기하기가 너무 미안한 마음이 들었습니다. Vanke를 예로 들어 이번 컨퍼런스에서 정보를 볼 수 있습니다. 중국의 현재 제도적 틀 하에서는 우리가 금융 혁신을 너무 많이 하기가 매우 어렵습니다. 하지만 그것이 가능한지, 어떻게 해야 하는지, 미국과의 비교와 현재 중국의 환경을 공유하고 싶습니다. 감사해요! 먼저 미국 부동산의 개요를 살펴보겠습니다. 우리는 흔히 중국에 부동산 회사가 너무 많다고 말합니다. 그러나 미국 인구 2억 명을 보면 부동산 개발업자는 20만 명이 넘습니다. 그리고 중국의 수만 명이 10억 명이 넘는 사람들에게 주택을 제공하고 있습니다. 물론 도시화는 여전히 발전 과정에 있습니다. 지금은 그다지 높지 않을 수도 있지만, 점점 더 빨라질 것이라고 믿습니다. 그래서 당연히 개발자 수는 문제가 되지 않지만, 집중력 차이가 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. 미국 상위 10개 개발업체의 시장 점유율은 25%인 반면, 중국 상위 10개 개발업체의 점유율은 10% 미만이다. 물론 다른 관점에서 보면 앞으로 좋은 방향이 보인다. 개발자는 훨씬 더 큰 공간과 기회를 갖게 될 것입니다. 그런데 이런 기회는 어디서 오는 걸까요? 금융은 매우 중요한 수단입니다. 미국에는 부동산 개발 회사를 위한 자금 조달 채널이 많이 있습니다. 첫 번째는 상업 은행 및 대출 기관으로부터의 대출을 포함하여 다양화입니다. 중소개발업체들은 주로 은행대출에 의존하고 있다. 주식, 채권, 채권 등을 포함한 공공 자본 시장 금융도 있습니다. 대규모 개발업체는 주로 자금 조달을 위해 공공 자본 시장을 이용합니다. 은행이나 자본시장 외에 민간투자도 있는데 이렇게 단순하게 보면 중국에는 이런 게 다 있는데 우리와는 어떤 차이가 있을까요? 우선, 미국의 많은 개발자들이 빌 파이낸싱에 의존하고 있음을 알 수 있습니다. 최근 몇 년 동안 미국 개발자들의 부채 비율이 증가하고 있습니다. 선순위채를 발행하는 상장회사는 약 66%로 증가했습니다. 가장 중요한 자금 조달 채널은 현재 상장회사 부채의 64%가 선순위채로 구성되어 있습니다. 선순위 채권은 미국 상장 부동산 회사 전체 자산의 42%를 차지합니다. 이제 선배 노트를 살펴보겠습니다. 2002년 미국 개발사 Pardi가 발행한 주식이 1억 7천만 달러, 발행된 채권이 27억 달러라는 사실을 보면 미국의 대형 개발사들에게 채권을 통한 자금 조달이 매우 중요한 채널임이 분명합니다. 중국 그것은 할 수 없습니다. Pardi 부채의 65%는 채권으로 구성됩니다. 장기부채와 관련하여 미국 Pardi 선순위 채권의 평균 만기는 9.9년입니다. 중국의 장기 부채에 관해서는 부동산이 장기 사업이고 토지를 개발하는 데 수년이 걸린다는 사실을 모두가 알고 있다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 분명히 중국의 현재 금융 환경은 실물의 특성과 일치하지 않습니다. 부동산 사업, 소규모 개발업자는 주로 대출에 의존합니다. 왜 소규모 개발자들은 대신 대출을 받나요? 왜냐하면 주식 발행을 포함해 이 지폐를 직접 발행하는 데 드는 비용이 실제로 가장 높기 때문입니다. 따라서 소규모 개발자가 청구서를 발행하려면 비용이 너무 높으므로 은행을 이용하면 비용이 낮아집니다. 이러한 방식으로 전체 자금 조달 채널이 매우 명확해집니다. 또한, 자금 조달을 포함해 토지를 구입하거나 개발할 수도 있어 매우 유연한 활용이 가능합니다. 대출 형태도 매우 유연합니다. 매우 중국적인 대출에는 4개의 인증서가 모두 필요합니다. 4개의 인증서를 얻은 후에는 그 돈을 다시 사용할 수 있으며 다양한 제한으로 인해 토지를 구입할 수 없습니다. 참고로 중국은 미국과 다릅니다.

간단히 말하면, 미국 부동산 회사의 자금조달에 있어서 그들은 주로 고도로 발전된 채권 시장에 의존하여 엄격한 신용 위험 평가를 통과함으로써 투자자가 스스로 투자 위험을 관리할 수 있도록 합니다. 그래서 대규모 투자은행을 통해서 많은 양의 지폐가 발행되는 것을 알 수 있습니다. 일부 어음은 담보가 있고 일부는 무담보이며, 약간의 금리차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 중국에서 신용위험 평가 시스템을 구축하는 것이 매우 필요하다는 점을 상기시켜 줍니다. 기업은 신규 어음을 발행하고 어음을 상환함으로써 자금을 조달할 수 있으며, 이는 매우 안정적인 장기 자금원을 제공할 수 있습니다. 상업은행 대출의 형태도 매우 유연합니다. 토지를 개발하거나 구입하거나 토지 예약 시스템을 이용할 수 있습니다. Xiao Li: 자금조달 경로 측면에서 보면 미국도 상당히 부유합니다. 중국은 자금조달 수단으로 선금을 많이 사용하지만 미국에는 선금 징수 시스템이 기본적으로 존재하지 않습니다. 미국은 적절한 법률이 있는 한 매우 느슨합니다. 소비자는 소액의 보증금만 지불하고 이 집을 짓는 데 동의한다고 말하면 개발자는 공사를 완료한 후 선불금을 받습니다. 왜냐하면 그는 자금 조달 채널이 크기 때문에 선불금이 필요하지 않습니다. 이는 해외에서도 기본적인 비즈니스 관행입니다. 선불 영수증을 감독할 필요는 없습니다. 중국의 시스템에 대해서는 나중에 이야기하겠습니다. 현재의 제도적 프레임워크는 전체 산업에 더 많은 압력과 위험을 가져올 것입니다. 중국의 상황이 그렇다. 부동산개발자금의 70%가 국내대출과 융자금이고, 매매수익담보대출을 고려하면 실제로 부동산업계 자금의 1/3이 은행에서 나온다. 이것이 은행에 이익을 가져올 것이라는 데는 의심의 여지가 없습니다. 2005년부터 2009년까지 기본적으로는 국내대출 비중이 20% 미만, 자기조달자금 비중이 30% 이상, 매출 비중이 40% 이상으로 기본적으로 변화가 없었다. %. 이 시장에서 우리의 금융 혁신은 제도적 틀에 의해 제한되기 때문에 매우 낮습니다. 앞서 부동산 개발주기가 매우 길고, 초기 지가와 중간투자 비용이 매우 크기 때문에 이러한 산업은 장기적으로 자금을 조달할 수 있는 자원이 부족하다고 말씀드렸습니다. 이를 지원하기 위한 자금입니다. 하지만 우리는 모두 단기 자금이고 9개월 안에 갚아야 합니다. 토지를 막 구입했는데 아직 시작도 하지 않았고 판매도 없고 은행에서 이렇게 말합니다. 그것은 당신에게 갚아야합니다. 업계의 부채 구조는 매우 단기적으로 변했으며 이는 의심할 여지없이 단기적인 행동으로 이어질 것입니다. 국내 상장기업 자료에 따르면 장기부채 비중은 30%다. 그런데 이런 소위 장기란 1년이 넘는 기간을 뜻합니다. 예를 들어 신탁이 1년 반 동안 발행되는 경우도 종종 있는데, 이 수익이 1년 반 안에 창출될 수 있을까요? ? 전혀 수익이 발생하지 않았습니다. 그런데 이 돈을 갚아야 하고, 그 과정에서 새로운 돈을 빌려야 합니다. 이는 오랫동안 안정적인 자금원을 확보하지 못한 이 업계의 큰 문제점이다. 자본시장의 자금조달 규모는 매우 제한적이다. 2007년은 모두가 기억해야 할 일이다. 땅값이 급등할 때 상장기업이 주주들에게 돈을 요구해 결국 집값을 끌어올리는 순환고리가 있었다고 언론은 보도했다. 그러나 실제로 수년간 살펴 본 결과, 상장기업이 자본시장에 의존하는 자금이 얼마나 많은지, 자본시장에서 나오는 자금은 전체의 2%에 불과하다는 사실을 발견했습니다. 그래서 전체적인 규모는 매우 제한적입니다. 부동산 회사의 전체 자금 조달은 여전히 ​​주로 은행 대출을 기반으로 합니다. 그리고 기본적으로 80% 이상을 유지합니다. 장기적인 자금 조달 채널과 장기적으로 안정적인 자금이 부족하면 어떤 결과가 발생할까요? 이는 충격을 발생시키고 시장 변동성을 증가시킬 것입니다. 자금 조달 채널을 더 이상 사용할 수 없으며 주택을 판매할 수 없습니다. 이는 선불 영수증을 더 이상 사용할 수 없으며 두 자금이 모두 감소되었음을 의미합니다. 이 두 펀드가 풀린 후 결과는 어떻게 될까요? 개발자는 더 적은 건설을 시작하고 더 적은 토지를 취득하게 되며, 이 기간이 끝난 후 주택 가격이 서서히 오르기 시작하고 거래량이 증가하기 시작하면 개발자는 다시 건설을 시작하게 되어 총계가 발생하게 됩니다. 이는 공급 부족이 발생하는 단계이며 단기적인 변동은 매우 분명할 것입니다. 이는 지난 4년 동안 매우 분명했습니다. 우리는 사업이 좋을 때 부동산을 팔고, 사업이 나쁠 때 토지를 취득해야 한다는 말을 자주 한다. 현금 190억 보유. 이 돈을 다 쓸 수는 없으니 아직은 하반기 매출 상황을 지켜봐야 하기 때문에 조심스럽습니다. 즉, 장기 자금이 없다는 뜻이고, 이는 업계가 순환적으로 운영하는 것이 불가능하다는 것을 의미합니다. 10년 동안 안정적인 자금이 있으면 쉽게 처리할 수 있을 것입니다. 지난 시장규제를 보면 자본시장이 활황을 이루는 결과를 볼 수 있는데, 기본적으로 이 3가지 곡선은 금융기관 대출 증가, 부동산 개발대출 잔액 증가, 주택구입대출 잔액 증가, 이 세 가지 데이터 세트는 위쪽과 아래쪽 모두 동일한 방향으로 변동합니다. 재정난으로 인해 개발업체들은 건설과 토지매입을 줄일 수밖에 없으며, 재정안정을 ​​확보한 결과도 매우 뚜렷하다. 이 두 데이터는 전국 부동산 개발투자와 전국 신주택 건설면적을 누적한 것이므로 위아래로 매우 일관되게 나타나는 것을 알 수 있다. 사실 앞서 언급한 바와 같이 외국에서는 미국을 비롯한 아시아, 홍콩, 일본 등의 국가에서는 선금 징수 감독 제도가 없기 때문에 우려되는 부분도 있습니다. 컬렉션 비즈니스 모델에는 많은 자금 조달 채널이 있습니다. 그러나 중국 소비자 권리의 관점에서 보면 선불결제를 이용하는 것이 타당하다는 것은 사실이다. 사용하기 때문에 개발자가 빨리 가져가서 해외로 나가서 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 이론적으로는 선지급금 규제가 타당하다. 그런데 문제는 40%가 넘는 선지급금 의존도가 높다는 점이다.

이에 따라 건설 및 토지매입이 더욱 줄어들고, 내년에는 공급이 없거나 매우 적은 상황이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 사전금융 기능이 ​​약화되면 자금원이 위협받을 것으로 생각됩니다. Xiao Li: 반면에 유휴 민간 자금을 위한 좋은 채널은 없습니다. 도시 거주자의 경우 가계 자산이 전체 소득의 2%만을 차지하므로 실제로 민간 부문에는 돈이 있지만 돈이 없습니다. 민간자금을 다각화할 방법이 없을 때 대량의 유휴자금이 주식시장과 부동산시장에 유입되기 때문에 수급이 균형을 이루지 못하는 이 시장에서는 공급이 상대적으로 적고 수요도 상대적으로 적다. 강한 투자 수요는 자원에 대한 경직된 수요와 경쟁하게 되며, 이는 주택 가격을 상승시키고 부동산 수요와 공급의 모순을 심화시킬 것이라는 점에는 의심의 여지가 없습니다. 여기서 우리는 산업체의 이윤폭이 매우 낮기 때문에 실물경제의 수익률이 매우 낮을 때 실물경제에서 자산유역으로 많은 자금이 흘러간다는 것을 알 수 있다. 2009년 하반기 핫도시가 급등한 이유이기도 하다. 여기서는 베이징, 상하이, 항저우를 볼 수 있다. 오른쪽 표는 상하이, 베이징, 항저우, 심천의 상대적으로 높은 가격을 보여준다. 심천의 가격 상승폭은 매우 크다. 왜냐하면 선전은 2008년에 더 많이 하락했지만 베이징에 비해 상하이는 2008년에 상대적으로 강세를 보일 것이기 때문입니다. Xiao Li: 간단히 말해서, 국내 부동산 회사는 미국 부동산 회사에 비해 자금 조달 채널이 매우 제한되어 있으며, 이는 은행 시스템에 너무 많은 재정적 위험을 초래했습니다. , 우수한 기업의 신용 우위를 반영하기 어렵고, 단기 부채 조달, 자금 출처는 업계 놀라움과 높은 상관 관계가 있으며, 판매 자금은 너무 많은 자금 조달 기능을 담당하지만 급격한 약화가 예상됩니다. 금융 위험을 초래합니다. 민간 ​​유휴 펀드에는 투자 채널이 부족하여 부동산 투기의 압력이 가중됩니다. 자금 조달 채널 다변화의 관점에서 우리는 다음과 같은 생각을 할 것입니다. 이것은 Vanke의 자금 원천입니다. 실제로 2005년 Vanke의 영업 현금 흐름은 82%였습니다. 2006년과 2007년에는 채권을 발행하여 자금 조달 활동으로 인한 현금 흐름이 2009년에는 증가할 것입니다. 또한 영업 활동으로 인한 현금 흐름이 72% 증가한 것을 확인했습니다. 실제로 이는 부동산 판매에 따른 자금, 즉 사전 판매 자금입니다. 방금 사전판매 자금에 대해 이야기했는데, 실제로 자금 조달 채널이 더욱 강화될 가능성과 추세가 있습니다. 광저우, 동관, 포산, 혜주, 하이난 등 많은 도시가 사전판매 감독을 실시한 것을 볼 수 있습니다. 올해부터 칭다오, 텐진이 사전판매 감독을 시작했고 청두, 닝보, 쑤저우도 논의를 시작했습니다. 사전 판매 감독에. 둘째, 부동산에 대한 직접 금융 채널을 확대하고 부동산 업계 자금을 육성하겠습니다.

넷째, 부동산은 수익성이 좋은데 개발자에게 대출이 필요한 이유는 무엇입니까?

요즘 부동산 개발대출은 부동산 회사가 은행 대출을 신청하기 전에 5개의 인증서를 요구하고 있는데, 5가지 인증서 중 가장 중요한 것은 토지사용 허가증, 개발 및 건축 허가증, 주택 매매 허가증입니다. 즉, 은행 대출금은 전체 사업 자금의 1/3을 부동산 회사가 토지 구입, 세금 납부, 초기 건물 건설에 투입한 것이 확실합니다. 전적으로 은행에 의존하지 않으며, 은행이 은행 자금을 모두 사용할 정도로 어리석지는 않을 것입니다. 위험은 모두 은행에 있으며, 은행의 대출 투자는 프로젝트의 1/3만 차지할 수 있습니다.