정책 지원! 주택 임대 REIT 출시 조건이 구체화되기 시작했습니다.

5월 31일 1차 공공리츠가 공개매각됐고, 기초자산은 주로 대규모 인프라 산업에 있었다. China Securities News의 한 기자는 정책 지원을 통해 2021년 1분기 현재 중국에서 19개의 임대 주택 REIT 상품이 발행되어 주택 임대 REIT 출시를 위한 사전 경험과 프로젝트 축적을 제공한다는 사실을 인터뷰를 통해 알게 되었습니다.

리츠는 큰 시장 잠재력을 가지고 있습니다

Cushman & Wakefield의 수석 이사이자 북부 지역 평가 및 컨설팅 서비스 부서의 책임자인 Hu Feng은 중국 기자와의 인터뷰에서 지적했습니다. 9개의 공개 REIT 중 첫 번째 배치 중 3개의 기본 자산은 산업 단지, 2개의 기본 자산은 창고 및 물류, 2개의 고속도로, 1개의 하수 처리 시설 및 1개의 폐기물 에너지화 프로젝트입니다. 현재 기초자산은 주로 대규모 인프라 산업을 중심으로 발행되며 상업용 부동산, 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 부동산 형식은 이번 REIT 시범 발행의 기초자산이 아닙니다.

“직접금융시장에서는 1차 공공리츠 매각이 획기적인 사건”이라고 후펑은 “공공리츠 시범정책이 나온 뒤인 지난해 4월 30일”이라고 지적했다. 시장 참여자들이 집중적으로 연구한 결과, 정책을 준수하는 기업들은 증권사, 평가법인, 법무법인, 회계법인 등 전문 기관과 매칭 및 연결되기 시작했으며, 다양한 기관에서도 이들 기업의 아이디어를 명확히 하고 실행하도록 돕고 있습니다. 상장 절차는 상장사 IPO만큼 복잡하다. 9개 공공리츠의 1차 승인과 매각이 이렇게 짧은 시간 안에 완료됐다고 할 수 있다. ”

2020년 4월. 30일 중국 증권감독관리위원회와 국가발전개혁위원회는 공동으로 '인프라 부문 부동산 투자신탁기금(REIT) 시범사업 추진에 관한 고시'를 발표했다. "를 발표하고 부동산투자신탁펀드 공모시범정책을 공식적으로 시행함을 알리는 지원지침을 발표하였다.

China Securities News 기자는 REIT가 1960년대 초 미국에서 중소 규모 투자자가 더 낮은 기준으로 부동산 시장에 참여하고 수익을 얻을 수 있도록 하기 위해 처음 등장했다는 사실을 알게 되었습니다. 부동산 시장 소득의 임대료 및 평가로 인한 혜택. 현재 국제적으로 인기 있는 리츠 펀드의 대부분은 부동산 신탁 투자 펀드를 의미하며, 이 방식을 통해 유동성이 낮은 비증권 부동산 투자가 자본시장에서 증권자산의 금융거래 과정으로 직접 전환된다.

"북경대학교 광화대에 따르면 중국 REITs 시장의 잠재 규모는 보수적으로 5조 위안~14조 위안으로 추산된다. 미국의 상대적으로 성숙한 REITs 시장 경험을 참고하면 그 규모는 Hu Feng은 공개적으로 제공되는 REIT가 주식 시장의 전체 시가총액의 약 3%를 차지하며, 싱가포르 REIT의 규모는 전체 주식 시가총액의 약 12%를 차지한다고 지적했습니다.

“공공 REIT 상품이 투자자들이 더 나은 수익을 얻기를 원한다면 펀드매니저들은 먼저 인프라 자산에 대한 올바른 이해를 갖고 있어야 하며, 두 번째로 올바른 대상을 선택하는 데 있어서 독특한 아이디어와 비전을 가지고 있어야 합니다. 인프라 자산을 적극적으로 관리하여 투자자에게 배당 수익과 가능한 자산 가치 상승 수익을 제공하는 동시에 펀드의 지속적인 운영을 보장하기 위해 더 높은 품질의 목표를 구매할 수 있습니다."

더 많은 것이 있습니다. 해당 카테고리에는 90개 이상의 REIT가 있습니다.

Hu Feng은 9개의 REIT 공모가 출시되기 전에 우리나라가 이미 REIT와 유사한 상품을 많이 출시했다고 소개했습니다. 2020년 12월 31일 현재 국내 REITs 상품은 총 93개 발행되었으며, 총 발행 규모는 1,752억 1천만 위안이며, 각 상품의 평균 규모는 약 18억 8천만 위안입니다. 그 중 18개의 REIT 유사 상품이 주요 환매, 갱신 및 시장 지향적 처분을 통해 퇴출되었으며, 총 퇴출된 상품 규모는 374.3억 위안이고, 75개의 듀레이션 REIT 상품이 있으며, 상품 규모는 1,377.8억 위안입니다. .

“REIT 유사 상품과 공모 REIT 상품의 가장 큰 차이점은 대부분의 REIT 유사 상품이 자금조달 방식으로 '투자, 자금조달, 관리, 퇴출'이라는 양호한 투자 사이클을 제대로 형성하지 못했다는 점입니다. Hu Feng은 “현재 시장은 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 REIT와 같은 상품은 일반적으로 3년마다 개설되며 갱신 모델을 통해 계속 존재할 수 있는 '3 3 3' 모델을 구현합니다. 유사한 상품은 주로 기관 투자자를 대상으로 합니다. 공공 REIT는 공공 투자자를 대상으로 할 수 있어 공공 투자자가 낮은 기준의 부동산 프로젝트에 투자할 수 있습니다. 그러나 주식 투자 도구로서 REIT의 가격은 상장 후에도 변동될 것입니다." Hu Feng은 합리적인 자산 평가가 REIT의 시장 위험을 방지하는 중요한 수단이며 부동산 평가 가격은 투자자에게 큰 이익이 됩니다. 관리자의 투자 결정과 경영 결정은 매우 중요한 영향을 미칩니다. 부동산 거래 시장에서 자산 가격 책정의 논리는 일정한 규칙성을 갖고 있습니다.

“공모 REIT 자산의 실사 과정에서는 기초 자산의 합리적인 가격을 책정하고 기준 가치 측정 시스템을 구축하는 방법이 특히 중요합니다.

그 중 자본화율은 자산 운용으로 인한 순이익과 부동산 대량 거래 시장의 가치 사이의 관계를 실제로 반영할 수 있으며, 소득 수익률에 대한 투자자의 요구 사항을 객관적으로 반영할 수 있으며, 자본화율을 연구하는 것은 부동산 가격 책정에 큰 의미가 있습니다. . "Hu Feng이 지적했습니다.

주택 임대 REIT는 정책적 지원을 받을 것으로 예상됩니다.

REIT의 향후 발전 방향에 대해 많은 업계 관계자들은 주택 임대 REIT가 정책적 지원을 받을 가능성이 더 높다고 지적했습니다.

2018년 4월 25일 중국 증권감독관리위원회와 주택도시농촌개발부가 공동으로 '주택 유동화 작업 촉진에 관한 고시'를 발표했습니다. '임대자산'은 주택임대자산 유동화를 실시하기 위한 기본원칙을 명확히 한 것으로, 주택임대자산 유동화를 위한 조건, 우선순위, 핵심지원분야를 개선하고 업무절차를 개선하여 제안한 것이다. 주택 임대 자산 유동화에 대한 감독 및 관리를 강화하는 동시에 전문 및 기관 건설 또는 운영 기관이 주택 임대 자산 유동화를 수행하도록 권장합니다.

2021년 1분기부터. 중국에서는 19개의 주택 임대 REIT가 발행되었으며 발행 규모는 260억 위안입니다. 여기에는 Shenzhen Talent Residence 및 Hainan Development Holdings와 같은 정부 투자 플랫폼이 포함됩니다. , Huafa 등 아파트 서비스 회사에는 Xinpai Apartments 등이 포함됩니다. 기초 자산 부문은 인재 아파트, 서비스 아파트, 사무직 아파트 및 기타 유형의 임대 주택을 포함하여 다양하며 주택 임대 REIT 출시를 지원합니다.

Hu Feng은 자산 유동화가 주택 임대 회사가 투자, 운영 및 출구 채널에서 완전한 산업 체인과 폐쇄 루프 비즈니스 모델을 구축하는 데 도움이 될 수 있으며, 주택 임대에 대한 투자를 늘리는 데 도움이 될 수 있다고 지적했습니다. 동기 부여 및 자산 운영 및 관리 능력 향상과 프로젝트 투자 수익 증대에도 도움이 됩니다.