부동산 증권화의 각국의 국정

주택담보대출증권화는 미국 부동산증권화의 주요 발전 추세다. 미국에서는 주택담보증권 (MBS) 이 일반적으로 국유회사나 정부가 담보하는 회사에서 발행하는 고정수익증권이지만 정부채권에 속하지 않아, 이를 에이지 보안이라고 부르는 사람들도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택담보증권, 주택담보증권, 주택담보증권, 주택담보증권, 주택담보증권, 주택담보증권, 주택담보증권) 채권은 국가의 신용보증으로 위험이 거의 없다는 장점이 있다. 정부 보증도 있고 재정에 의존하지 않고 독립적으로 발행하며 수익은 일반적으로 정부채권보다 높다. 경영 방식이 민첩하고 유동성이 높다. < P > 미국 주택담보대출증권 (MBS) 중 가장 기본적인 것은 담보권 중계증권 (Pass-Through) 이고, 다른 종류의 MBS 는 모두 중계증권을 기반으로 한 혁신이다. MBS 는 일반 고정수익증권과는 달리 MBS 의 채무자는 확실한 주체가 아니라 발행인이 아니라 수많은 주택 담보대출의 대출자이다. 그것은 은행에서 발행한 금융채권이나 회사에서 발행한 회사채에 속하지 않는다. 일반 고정수익증권은 조기 상환 문제가 없고 MBS 의 조기 상환 위험은 두드러진다. < P > 대출의 조기 상환은 대출자의 권리로, 증권 원금의 조기 회수를 바꾸는 것은 겉으로는 좋은 일인 것 같다. 현금 흐름이 앞당겨졌기 때문이다. 하지만 문제는 대출자들이 일반적으로 시장 금리가 하락할 때 원금을 미리 상환하기 때문에 증권투자자들의 재투자 수익률이 하락하여 투자 수익을 낮추는 것이다. 중계증권의 현금 흐름을 바꿔 기관 투자자의 요구에 맞게 하는 것은 MBS 의 조기 상환 위험을 줄이는 한 가지 방법이다. 투자자마다 조기 상환 위험에 대한 감당력이 다르기 때문에 여러 단계의 중계증권을 발행할 수 있고, 각 계층의 중계증권은 원금과 이자를 받고 조기 상환의 영향을 받을 수 있으며, 투자자마다 각기 다른 수준의 중계증권을 선택하여 부채의 특징에 적응할 수 있다. 따라서 거의 모든 투자자들이 중계증권에서 파생된 적절한 MBS 를 찾을 수 있습니다. < P > 이 증권은 주로 미국 정부국민담보협회 (GNMA) 채권과 연방주택담보회사 (Federal Homeloan Mortgage Corporation) 입니다. GNMA 와 FHLMC 는 각각 1968 년과 197 년에 설립된 금융중개기구 (SPV) 로, 전국적인 주택담보 2 급 시장을 설립하기 위해 주로 주택담보권 매매를 운영하고 있다. 특히 국가가 긴축은근이나 주택시장 불황기에 주택담보권을 매입해 금융기관의 자금 유동성을 높이기 위해서다. < P > 최근 1 년간 미국 금융시장에서 구조화금융산업이 주력으로 자리잡았고, 주요 업무 중 하나는 주택담보대출 증권화였다. 1991 년 말까지 주택담보대출에 쓰이는 자금은 3 억 달러 이상으로 은행업과 증권업에 모두 충격을 주었다. 이런 * * * 동기금 (mutual fund) 의 증권신탁투자의 성질은 그 자산이 쉽게 전환되는 특징을 결정하고, 펀드 매니저의 손에 쥐고 있는 투자자의 자금은 쉽게 이용되고 파괴될 수 있기 때문에, 이런 증권신탁투자행위는 194 년에 제정된' 미국 투자회사법' 에 의해 조정되어야 한다. 이 법의 규정에 따르면 투자회사는 연방증권거래위원회에 등록해야 합니다. 그렇지 않으면 어떠한 형태의 증권판매 활동도 할 수 없습니다. 투자 회사는 투자자의 감독을 받아 들여야합니다. 투자회사는 투자자들에게 경영 정보 등을 공개할 의무가 있다. 그러나 이 법은 이런 * * * 펀드식 증권투자에 대해 명확한 규정이 없으며, 1933 년 제정된' 미국증권법' 제 3 절 (A) 규정에 따라 주택담보대출증권 발행은 등록에서 면제된다. < P > 그래서 이런 증권신탁투자는' 미국 투자회사법' 에 따라 운영하기가 다소 어렵다. 전형적인 사례는 DroversBank of Chicago v. SFC 입니다. 이 경우 파산한 은행은 중개인에게 총 15 만 달러에 달하는 52 장의 대형 담보증을 발행했고, 중매인은 미국 전역의 16 개 회사와 자연인으로부터 이 담보증을 매입했습니다. 1 인당 모금액은 4 만 달러를 넘지 않았습니다. 자금을 모아 담보증을 매입한 이유는 이 은행이 1 만 달러 이상의 대액 담보증에 대해 이자를 더 많이 냈기 때문에 투자자가 높은 수익을 얻을 수 있었기 때문이다. 사건은 은행의 후계자가 발기했다. 이렇게 높은 이자를 지불하고 싶지 않기 때문이다. 고소이유는 중개인의 행위가 증권법 등록규정을 위반했기 때문이다. 중개인은 상당한 이윤을 거둘 수 있고 증권 발행처럼 보이지만, 이로 인해 은행이 약속한 의무를 회피할 수 있다는 우려가 있었기 때문에 법원은 반대 결론을 내렸다. 우리나라에서는 주택 담보대출 증권화에 대한 법적 문제가 여전히 더욱 명확해야 한다, 특히 민상법의 관점에서. 이 글은 주택담보대출증권화의 민법 원칙이 주로

1. 채권양도계약 < P > 주택담보대출증권화의 첫 단계는 은행이 주택담보대출채권을 SPV 로 양도하는 것으로, 이는 채권양도계약을 통해 이뤄져야 한다는 것이다. 채권 양도에 관한 우리 나라의 민법통칙과 계약법에는 모두 규정이 있지만 채권 양도가 이윤을 얻을 수 있는지에 대한 태도는 다르다는 점을 설명해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 채권양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도, 양도) 민법통칙' 제 91 조는 "계약측이 계약의 권리, 의무의 전부 또는 일부를 제 3 자에게 양도하는 것은 계약 상대방의 동의를 얻어야 하며 이윤을 챙길 수 없다" 고 규정하고 있다. 이 규정은 주택담보대출 증권화에 걸림돌이 될 수 있다. 미국과 일본의 경험에 따르면 은행은 주택담보대출 채권을 양도할 때 일반적으로 이윤을 챙기기로 합의했기 때문이다. < P > 우리나라 계약법 제 79 조는 "채권자는 계약의 권리 전부 또는 일부를 제 3 자에게 양도할 수 있다. 단, (1) 계약의 성격에 따라 양도할 수 없다. (2) 당사자의 합의에 따라 양도할 수 없다. (c) 법에 따라 양도 할 수 없다. 클릭합니다 계약법' 은 이익 양도에 대한 금지성 규정이 없으며, 반대 해석에 따르면 채권 양도 중 이윤에 관한 약속은 허락되어야 한다. 이 두 법률은 모두 전국인민대표대회에서 제정한 것으로, 모두 기본법에 속하며, 다른 규정에 대해서는 당연히' 신법이 구법보다 낫다' 는 원칙을 따라야 한다. < P >' 계약법' 제 81 조에 따르면 "채권자가 권리를 양도하는 사람은 채권자 자체에 대한 권리를 제외한 채권자와 관련된 종속권을 취득한다" 고 규정하고 있다. 담보권은 은행 주택담보대출채권의 주된 권리이며, 주종관계 원칙에 따라 은행이 주택담보대출채권을 양도하면 그 담보권도 함께 양도된다. (윌리엄 셰익스피어, 담보권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권, 저당권) < P > 주택담보대출채권의 양수인은 SPV 로, 실체와 빈 껍데기 두 가지 선택이 있지만 선진국의 경험에 따라 우리나라의 미래 SPV 는 실체 설계를 해야 하며,' 회사법' 규정에 따라 경영 범위는 MBS 발행, 보증 및 거래로 제한되어야 하며 자체 주택 발행을 금지해야 한다. SPV 는 객관적으로 파산할 것을 요구하기 때문에 정부의 보증 지원은 필연적이다. SPV 의 운영은 상업은행과 호스팅 계약을 체결하여 이 상업은행을 위탁은행으로 만들어 대출자가 제때에 지불한 주택담보대출 원금과 이자를 받는 한편 MBS 투자자에게 약속한 이자를 지급해야 한다. 이런 위탁계약은 일종의 신탁계약이고, SPV 는 의뢰인이고, 위탁은행은 수탁자이다. 21 년 1 월 1 일부터 시행된 우리나라' 신탁법' 은 신탁재산과 수탁자 고유의 재산분리 원칙을 분명히 했다. 위탁은행이 파산해도 신탁자금은 파산재산이 될 수 없어 MBS 원금과 이자 지불에 영향을 주지 않는다.

2. 증권매매계약 < P > 주택담보대출증권화 과정에서 특수목적회사는 투자자에게 중계증권을 발행하고, 증권을 옮기는 투자자는 주로 증권투자기금, 사회보장기금, 주택공공기금, 보험회사, 상업은행 등 기관 투자자다. 이런 주택담보대출증권의 발행은 우선 특별법 증권법에 의해 조정되어야 하고, 그다음은 일반법 민법에 의해 조정되어야 하며, 민법의 관점에서 볼 때 특수목적회사와 MBS 의 투자자 사이에는 일종의 증권매매 계약 관계가 있다. 선진국의 경험에 따르면 주택담보대출증권 발행은 일반적으로 간접적으로 발행하는 방법, 즉 증권인수기관에 부동산 증권 발행을 의뢰하는 방법으로 MBS 발행인은 증권회사와 인수 계약을 체결해야 한다. 우리나라 증권법 제 21 조의 규정에 따르면 증권 인수 업무는 대리 판매와 인수 판매의 두 가지 형태로 나뉜다. < P > 증권대리 판매란 증권사가 발행인을 대신하여 증권을 발매하고, 인수 기간이 끝날 때 미분양 증권을 모두 발행인에게 돌려주는 인수 방식을 말한다. 증권전매란 증권사가 발행인의 증권을 합의에 따라 전부 구입하거나 인수 기간이 끝날 때 애프터 잔여 증권을 모두 사들이는 인수 방식을 말한다. 이에 따라 대리 판매의 경우 증권사는 발행인의 대리인으로 발행인의 이름으로 MBS 투자자와 증권매매 계약을 맺었다. 도급판매는 또 두 가지로 나뉜다. 하나는 발행인이 증권회사와 증권매매 계약을 맺는 것이다. 둘째, 증권회사는 먼저 대리인으로 인수하고, 인수 기간이 끝날 때 미매된 나머지 증권이 있으면 구매자로 스스로 구매한다.

3. 증권투자신탁계약 < P > 미국의 절대다수의 서민들은 증권신탁기금을 통해 주택담보대출증권투자를 하는 것으로, 많은 투자자들의 이익을 보호하기 위해서는 반드시 증권투자신탁계약을 통해 펀드투자주택담보대출 행위를 효과적으로 규범화해야 한다. 증권투자신탁계약은 특수한 신탁계약이다. 증권투자신탁계약의 특수한 점은 투자자 (의뢰인) 와 지배인 회사 (수탁자) 간의 신탁계약, 지배인 회사 (의뢰인) 와 펀드 보관기관 (수탁자) 간의 신탁계약 등 이중구조를 갖고 있다. 그러나 전체 계약 고찰에서 투자자를 중심으로 한 투자자는 수혜자이자 의뢰인이다. 증권투자신탁기금은 신탁재산에 속하며, 증권신탁기금으로 구매한 각종 재산을 포함한다. 이것이 신탁재산의 통일성이다. 펀드가 신탁재산에 속하기 때문에 신탁목적에 구속되어야 하고, 신탁펀드와 수탁자의 고유 자산이 분리되는 것이 신탁기금의 독립성이다. 위탁인 (지배인 회사) 과 수탁인 (펀드 보관기관) 은 "기금" 에 대한 보상을 요구할 권리가 있지만, 신탁목적을 위반한 행위에 대해서도 손해배상 책임을 져야 한다. 수혜자도 수익 분배를 요청할 권리가 있다. < P > 증권투자신탁계약의 법적 근거는' 신탁법' 과' 증권투자기금법' 이다. 우리나라' 신탁법' 제 2 조는 "신탁은 의뢰인에 대한 신뢰를 바탕으로 수탁자에게 재산을 위탁하고 수탁자가 의뢰인의 뜻에 따라 자신의 이름으로 수탁인의 이익이나 특정 목적을 위해 관리하거나 처분하는 행위를 가리킨다" 고 규정하고 있다. 국무원은 1997 년 11 월 5 일 국무원 증권위원회가' 증권투자기금 관리 잠행조치' (이하 펀드 관리 방법) 를 발표하도록 비준했고, 중국 증권감독관리위원회도 이에 상응하는 시행 지침을 발표했다. 이 방법 제 2 조는 "본법에서 말하는 증권투자기금은 일종의 이익 * * * * 향유, 위험 * * * * 이 부담하는 집합 증권투자 방식, 즉 발행펀드 단위를 통해 투자자의 자금을 집중시키고 펀드 관리인이 호스팅하며 펀드 매니저가 자금을 관리하고 운용하며 주식 채권 등 금융수단 투자에 종사한다" 고 규정하고 있다. 우리 나라 펀드 관리방법은 증권투자신탁계약을' 펀드계약', 매니저회사를' 펀드매니저', 펀드보관기관을' 펀드 수탁자', 수혜자를' 펀드 보유자' 라고 부른다. < P > 우리나라 펀드 관리 방법 제 5 조의 규정에 따라 펀드 계약은 요식 계약에 속하며 중국 증권감독관리위원회의 심사 비준을 거쳐야 성립할 수 있다. 증권신탁투자계약도 일종의 형식계약이며, 중국증권감독회가 발표한 펀드관리방법 시행 지침에서 펀드계약의 내용과 형식에 대해 통일된 규정을 하였다. 증권투자신탁에서 투자자가 위탁한 증권투자기관은' 지배인 회사' 라고 할 수 있는데, 증권투자전문가의 기술로 구성된 증권신탁투자경영조직이다. 투자자가 사장회사에 자금을 넘겨주는 것은 증권투자기술에 대한 신뢰에서 나온 것이기 때문에 매니지먼트사는 투자자에 대한 신뢰의무를 져야 한다. 신뢰의무에는 주의의무와 충직 의무가 포함된다. 미국에서 주의 의무란 지배인 회사가' 신중한 투자자 규칙' 을 준수하도록 요구하는 것이다. (1) 수탁자는 투자하기 전에 투자 대상에 대한 심도 있는 조사를 하고 각 방면의 의견을 참고한 후 투자 결정을 내려야 한다. (2) 수탁자는 합리적인 투자 기술을 갖추어야 하며 투자의 조사와 판단에 최선을 다해야 한다. (3) 수탁자는 투기자와 달리 투기자는 고액의 이윤을 얻기 위해 위험을 무릅쓰고 자금을 운용할 수 있으며 수탁자는 합리적인 방법으로 합리적인 수입을 얻어야 한다. < P > 이른바 충직 의무란 수탁자가 신탁사무를 처리할 때 수혜자의 이익을 수호한다는 취지로 자신의 이익과 타인의 이익을 고려하지 않고 수혜자와의 이해충돌을 가급적 피해야 한다는 뜻이다. 충직 의무는 대륙법계의 개념이 아니다. 내용이 너무 모호하고 파악하기 쉽지 않다. 필자가 볼 수 있듯이 대륙법법 민법에서 자신의 대리나 쌍방 대리 금지에 관한 규정은 충직 의무의 내포를 대표할 수 있고, 선량한 관리인의 주의의무도 충직 의무의 내용을 포함할 수 있기 때문에 대륙법계의 관점에서 신중한 의무와 충직 의무의 기본 내용은 일치해야 한다. 우리나라 펀드 관리 방법의 규정에 따르면 증권투자신탁기금의 경영자는 펀드관리회사이며, 그 설립은 중국증권감독회의 심사 비준을 거쳐야 한다. 중국증권감독회는 펀드 관리 방법 시행 지침에서 펀드 관리 회사의 필수 조항도 규정하고 있다. < P > 증권투자신탁에서 선진국은 일반적으로 사장사가 위탁한 펀드 보관기관을 설립했으며, 우리나라 펀드 관리방법 제 15 조의 규정에 따라 설립을 승인한 펀드는 상업은행에 펀드 위탁자로 위탁해야 한다. 펀드 매니지먼트인의 주요 의무는 펀드의 모든 자산을 안전하게 보관하고 펀드 매니저의 투자 지시를 집행하고 펀드 명의의 자금 왕래를 담당하는 것이다. 보관기관은 신탁계약의 수탁자에 속하며 신탁기금의 공식적인 소유권에 대해 의뢰인은 당연히 신탁기금을 처분할 권리가 없기 때문에, 보관기관의 설립은 양육권 기능뿐만 아니라 신탁기금이 지배인의 무단 이용을 막아 수혜자의 이익을 해치는 폐단도 방지한다. (윌리엄 셰익스피어, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금, 신탁기금) 독일의 투자회사법에 따르면 펀드 보관기관은 투자회사를 감독하고 투자회사의 부적절한 지시를 거부하는 기능도 있다. 우리 나라 펀드 관리방법 제 19 조 제 3 항의 규정에 따르면 펀드 수탁자는 펀드 매니저의 투자 운영을 감독하고 펀드관을 발견할 권리가 있다