부동산 사모펀드의 특징

기본 조직 구조 관점에서 볼 때 부동산 사모 펀드는 전통적인 Pre-IPO 사모 펀드와 유사하며 둘 다 구조가 가장 유연하고 가장 많은 합자회사를 기반으로 합니다. 비용면에서 경제적입니다. 그러나 Xinghao Capital과 같이 상당한 브랜드 효과와 규모를 지닌 극소수의 펀드를 제외하면, 시장에 나와 있는 대부분의 기존 부동산 사모펀드는 여전히 많은 "신뢰" 기능을 유지하고 있으며 이는 현재 국내 부동산 사모펀드의 독특한 특성을 구성합니다. 주식형 펀드. 간략하게 요약하면 주요 특징은 다음과 같습니다.

1. 고정 수입은 많고 유동 수입은 적습니다.

전통적인 Pre-IPO 사모 펀드와 달리 부동산 사모 펀드는 순수 유동 수입을 거의 사용하지 않습니다. 소득구조. 반대로 부동산 사모펀드 스폰서(주로 금융사)는 펀드 구조와 거래 구조 설계를 통해 투자자에게 고정 수익을 어느 정도 약속한다.

실제로 현 단계에서는 부동산 업계의 명백한 변동 특성으로 인해 일반 부동산 사모펀드가 채권 모델을 채택하지 않으면 투자자의 위험 우려를 해소하기 어렵습니다. , 이는 자금 조달에 큰 장애물이 될 것입니다. 반대로, 부동산 회사의 경우 부동산 산업이 반등한 후에도 좋은 성과를 지속한다면 채권형 펀드 모델을 통해 프로젝트 개발에서 발생하는 수익의 대부분을 확보할 수 있습니다.

2. 더 높은 우선순위와 열등한 구조, 덜 평등한 지분과 평등한 권리 구조

투자자에게 고정 수입 약속을 제공하는 방법으로 부동산 사모 펀드는 일반적으로 " 신뢰" "처음, 마지막" 구조입니다. 간단히 말해서, 부동산 사모펀드의 투자자는 일반적으로 우선 파트너의 총 출자금을 기준으로 부동산 회사 자체 또는 펀드 관리 회사 또는 그 계열사가 20%를 "매칭"합니다. 자금의 30%는 "하위 파트너"로 사용됩니다. 우선 파트너가 고정 수입을 기반으로 투자 원금과 투자 수익을 완전히 회수하기 전에 하위 파트너는 자본을 인출하거나 소득을 분배할 수 없습니다. 위의 내용은 원칙적으로 부동산 사모펀드의 '파트너십 계약'에 반영되며, 이는 자금조달이 필요한 부동산 회사가 펀드 구조 내에서 투자자에게 일정 수준의 보증을 제공하는 것과 같습니다. 일부 부동산 사모펀드가 점차 대중으로부터 열등한 파트너를 모집하기 시작했다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 이 모델이 추진되면 부동산 회사에 대한 자본 및 보증 압력이 크게 줄어들 뿐만 아니라 부동산 사모 펀드의 대상도 확대되어 다양한 소득 요구와 다양한 위험을 가진 투자자의 요구를 더 잘 충족할 수 있습니다. 공차.

3. 메자닌 투자는 늘리고 지분 투자는 줄인다

현재 부동산 사모펀드 업계의 주류 투자 모델은 '지분 부채'라는 '메자닌 투자' 방식을 채택하고 있다. , 지분을 통해 투자자는 양도 등의 방법으로 부동산 프로젝트 회사의 지분을 보유한 후, 주주로서 프로젝트 회사로부터 자금을 차입할 수 있습니다. 결과적인 종료 방법은 부채 부분, 원금 및 이자 상환, 개발자가 재구매하는 지분 부분입니다. 원칙적으로 양 당사자는 1년 후 지분을 환매할 가격을 합의하는 등 고정 환매 계약을 체결한다.