부동산 관리자를 위한 '부동산 운영 및 관리' 지침: 비즈니스 실무에서 부동산 자원의 정의

재산자원의 정의는 상대적으로 복잡하고, 현실적으로도 변형이 많습니다. 다음은 기존 관행을 요약하고 요약한 것입니다.

소유권 측면에서 구분

정부 청사(국유), 자가 건축 및 자가 사용 사무실 건물 및 주거지, 거리(국영)와 같은 단일 부동산 자산 소유) 등, 이러한 단일 속성 속성 속성 리소스는 모두 단일 유형의 소유자가 소유합니다.

*** 소유권이 있는 부동산 - 소유자가 2명 이상인 부동산은 소유권이 있는 부동산입니다. 예를 들어 여러 소유자가 함께 사는 커뮤니티 또는 다층 건물입니다.

소유권이 있는 재산에는 소유자전용부분과 소유자전용부분이 있습니다.

1. 소유자 전용 부분: 자산 관리에서 간단히 이해하면 소유자의 문 안쪽 부분은 소유자의 전용 부분에 속하지만 내력벽, 수도관(전기, 가스, 난방, 배선 등) 일반 관리 장비 등은 ***의 소유입니다. 여기서 구별은 더 복잡합니다. 소유자는 전용 부품에 대한 완전한 처분권을 향유하므로 이는 소유자의 자원 범주로 분류되며 다음 장에서 논의됩니다.

2. 중고부동산 : 소유자전용부분을 제외한 모든 부동산 내용은 중고부동산입니다.

재산사용은 개별재산사용과 전체재산사용으로 세분화할 수 있습니다. 예를 들어, 커뮤니티에 10개의 건물이 있는 경우 각 건물의 엘리베이터와 지붕은 해당 건물의 소유자만 소유하고 커뮤니티의 도로, 녹지, 벽 등은 해당 건물의 모든 소유자가 소유합니다. ***10개의 건물이 있습니다.

3. 중고부품의 소유권 분할은 다음과 같은 경우도 있습니다.

① 공동주차장, 클럽, 기타 공공시설 등 개발자가 소유한 경우 개발자가 이러한 공공 시설의 건설 비용을 소유자의 주택 구입 비용으로 상각하지 않고 계약서에 시설의 소유권을 명시하지 않은 경우 이러한 공공 시설의 소유권은 개발자에게 속합니다. 그러나 이 분야에 대한 권리와 이익의 귀속 여부는 현실적으로 논란이 되고 있다.

②자산관리회사 소유 : 예를 들어 사업주체가 자산관리회사의 손실을 보전하기 위해 주차장 사용권 및 수익권의 일부를 자산관리회사에 양도하는 경우. 이 부분의 권리와 이익에 대한 소유권은 전항과 마찬가지로 실질적인 분쟁과 모순을 안고 있습니다.

③ 정부에 속한다: 민방위사업 등. 그러나 이 부분의 사용권과 소득권의 귀속에도 이론과 실무에 있어서 다양한 모순과 문제점이 있다.

④ 소유자 소유: 위 당사자가 소유한 부품을 제외한 모든 것은 소유자의 것입니다. 자산 관리 건물 등 소유자 소유 부분에서는 소유자 그룹의 복잡성으로 인해 소유자의 의지 표현이 일관성이 없는 경우가 많아 현실적으로 이런 문제가 발생합니다.

위 구분을 보면 자산관리회사가 개발·활용할 수 있는 재산자원은 주로 재산권이 있는 재산 중 사용·사용재산 부분을 의미함을 알 수 있다. 단일자산의 소유자가 관리를 위해 외부 자산관리회사를 고용하는 경우 자산관리회사는 자산 소유자의 동의를 받아 조건부 운영을 실시할 수도 있습니다.

재산 속성에 따른 분류

공공 부문 콘텐츠 구분과 관련하여 국가와 지방 정부는 서로 다른 규칙과 규정을 제정했습니다.

1. 공공*시설 "주거시설 및 장비 유지관리자금 관리방안"에서는 공공시설 및 장비는 주거지역 또는 단독주택을 말하며, 공사비는 해당 세대의 수도관, 하향관, 저수조 등의 판매가격으로 배분하도록 규정하고 있습니다. 가압펌프, 엘리베이터, 안테나, 전력공급선, 조명, 보일러, 난방선, 가스선, 소방시설, 녹지, 도로, 가로등, 도랑, 수영장, 우물, 비업무용 주차장, 공공복지 문화시설 공공 시설 및 장비 등에 사용되는 주택.

규정 외에도 공공 시설에는 네트워크 회선, 우편함, 쓰레기 수로, 낙뢰 보호 장치, 연기 배출 덕트, 울타리(벽), 비상업용 오토바이 및 자전거 보관소, 게이트도 포함됩니다. , 지역사회 안전 감시 시스템 및 기타 지원 시설 및 장비, 간판, 홍보판 등 건설산업, 소재산업, 기술이 발전함에 따라 더 많은 시설과 장비가 포함될 것입니다.

2. 공공부품건설부는 "주거용 건축물 중고부품 시설·장비 유지관리비 관리대책"에서 중고부품이란 내력구조부품을 말한다고 규정하고 있다. 주택 본체(기초, 내부 및 외부 내력벽, 기둥, 들보, 바닥, 지붕 등 포함), 실외 벽, 현관, 계단통, 복도 등

공공 보안 구역에는 규정 외에도 수도 펌프실, 계량기실, 엘리베이터실, 대기실, 엘리베이터 기계실, 전화 지선, 통신실(게이트 경비실), 내부 안뜰도 포함됩니다. , 벽 장식 등 이 범위는 시대의 발전에 따라 더욱 커질 것입니다.

3. 공공 장소에는 잔디밭, 광장, 지원 상업 매장, 부동산 관리 사무실 건물 및 부동산 주변 토지의 일부가 포함됩니다.

4. 공용 공간: 해당 부동산이 차지하는 실제 공간과 보조 공간입니다. 예를 들어 녹지 공간 위에 풍선을 배치하면 연결된 공용 공간을 활용하게 됩니다.

위의 구분은 그다지 정확하지 않으며, 네 가지가 겹치는 경우가 많다는 점에 유의해야 합니다.

운용 가능한 부동산 자원

위의 부동산 자원 분류는 아이디어를 명확히 하고 부동산 자원에 대한 거시적이고 종합적인 인상과 이해를 갖기 위한 것입니다. 그러나 모든 재산 자원이 개발되고 활용될 수 있는 것은 아닙니다. 현재 자산 관리 경험을 바탕으로 자산 관리 회사는 관련 이해관계자의 승인을 받아 다양한 방법과 형태의 실행을 수행할 수 있습니다. 관리하기 어려워 보이는 일부 자산 자원은 신중한 계획을 통해 구현될 수 있습니다. 어떤 사람들은 매우 성공적인 관행을 모방했지만 실패했습니다. 따라서 어떤 자산 자원을 운용할 수 있고, 어떤 자원을 운용할 수 없는지에 대한 정해진 기준은 없습니다. 이는 모두 각 기업의 유연성에 달려 있습니다.