'은퇴를 위한 주택'에 대한 진실과 거짓을 어떻게 식별할 수 있나요? 돈과 집 손실을 방지하는 전문가의 조언

'노후주택'은 '노후주택 역모기지 연금보험'과 다르다!

'노후주택'은 원래 노인들의 집을 진짜 '연금'으로 바꿀 수 있는 새로운 형태의 금융서비스 상품이다. , 궁극적으로 노인들은 "돈과 주택을 모두 잃게"됩니다.

최근 베이징 하이뎬 공안국은 웨이보를 통해 투자자들의 제보에 대해 베이징 중안민성자산관리유한공사(Beijing Zhongan Minsheng Asset Management Co., Ltd.)와 중안민성 노인요양서비스유한회사(Zhongan Minsheng Elderly Care Services Co., Ltd.)가 관련 거래를 하고 있다는 사실을 웨이보에 밝혔다. 불법 모금 활동, 베이징시 공안국 하이뎬 지부는 관련 기업에 대한 조사에 착수해 4월 3일 88명의 용의자를 구금했다.

이 경우 해당 업체는 '노인을 위한 주택 제공'이라는 간판을 내걸고 많은 노인들을 고금리 사기로 유인한 것으로 파악된다. 그들의 집이 경매될 위험이 있습니다.

진정한 '노후주택'(즉, 주택 역모기지 연금보험) 사업은 보험업계가 연금서비스 산업 발전을 지원하는 중요한 방안이자, 보험산업은 사회연금보험제도 건설에 봉사한다.

그러나 보험업계는 전통적인 개념과 법적 환경 등 여러 가지 이유로 '노후주택' 홍보에 더딘 진전을 보여왔다. 동시에, '은퇴를 위한 주택'이라는 이름으로 개념을 혼란스럽게 하고 소비자 권리를 침해하는 기만적인 방법이 새로운 방식으로 사용되고 있습니다. 업계 전문가들은 실제 역모기지 연금보험은 '중국 은행보험감독관리위원회의 승인 획득'과 '금융 라이센스 보유'라는 두 가지 기본 조건을 충족해야 한다고 상기시킨다.

'노후주택'은 실제로 어떤 모습일까요

사실 '노후주택'의 정의는 매우 광범위하지만, '노후주택'이 '노후주택'을 의미하는 것은 아닙니다. 역 모기지 "연금".

노인역모기지연금보험은 집에 대한 모든 권리를 갖고 있는 노인들이 보험회사에 집을 담보로 하여 계속해서 생활권을 누리는 혁신적인 상업용 연금보험 사업이다. 주택에서 노인이 사망할 때까지 합의된 조건으로 연금을 받고, 보험회사는 저당 주택을 처분할 권리를 가지며, 처분 수익금은 연금 보험 상환에 우선 사용됩니다. 관련 비용.

싱푸생명보험주식회사(이하 '싱푸생명')의 역모기지 담당자는 차이나비즈니스뉴스에 일반 주택 역모기지 연금보험 사업이 권리를 전적으로 보호하고 있다고 밝혔다. 그리고 노인들의 관심. 노인들은 주택의 점유, 사용, 임대, 환매의 4대 권리를 항상 누리는 반면, 보험회사는 저당권만 갖습니다.

“이 사업을 처리 한 후 노인들은 담보권이 있기 때문에 집을 팔 수 없습니다. 동시에 노인이 사망 한 후에는 보험 회사에서 재산을 처분 할 수만 있습니다. 상속자들의 협조가 이전과 다르다”며 “주택연금 사기는 확실히 다르다”고 말했다.

국무원 발전연구센터 금융연구소 보험연구실 부국장 주준성(Zhu Junsheng)은 보험회사가 시작한 '노후주택' 사업은 크게 세 가지 특징을 가지고 있다고 말했다.

첫째, 평생연금과 결합해 장수위험을 부담하고, 계약에 따라 노인들에게 사망할 때까지 연금연금을 매월 지급할 수 있다.

둘째, "홈 케어"가 필요하기 때문에 노인들은 이사할 필요가 없으며 죽을 때까지 계속해서 자신의 집에서 살 수 있습니다. 주택을 팔아 연금을 받는 등 '가옥연금' 방식에 비해 노인들의 생활환경이나 생활방식에 미치는 영향이 적다.

셋째, 노인 사망 후 소득은 부동산 처분은 연금 보험 상환에 사용됩니다. 관련 비용을 지불한 후에도 재산 처분 수익이 상환금을 상환하기에 충분하지 않은 경우 나머지는 여전히 법적 상속인에게 귀속됩니다. 해당 위험을 감수하고 더 이상 노인 가족에게 상환을 요구하지 않습니다.

어떤 유형의 사람들이 참여할 수 있습니까?

물론 '주택 역모기지 연금보험'은 연금보험의 전부는 아니지만 일부 노인들에게 새로운 연금보험 방식을 제공할 뿐입니다. people.은 노인 돌봄 모델에 대한 기존의 A 보충 자료입니다. 모든 노인이 참여할 수 있는 것은 아니며 특정 집단의 노인 돌봄 요구 사항 중 일부만 충족할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

제보자가 파악한 바에 따르면, '주택역모기지연금보험' 적용 대상자는 첫째, 60~85세, 둘째, 해당 주택에 대한 완전한 재산권을 보유해야 합니다. 집.

업계 전문가들은 이 사업이 주로 부동산을 보유하고 있으나 연금 자금이 부족한 노인들에게 연금 소득을 늘릴 수 있는 새로운 수단을 제공하여 노인들의 기존 주요 자산인 부동산이 , 양도 없이 사용 가능 노인 권리 보장, 노인 연금 선택권 확대, 연금 재원 확대, 삶의 질 향상을 전제로 연금 기금으로 전환할 수 있습니다.

Xingfu Life Insurance의 비즈니스 프로세스에 따르면 우선 처리 과정에는 많은 법적 문제가 포함되므로 양 당사자(노인 및 보험 회사)는 변호사를 고용하여 법적 실사를 수행해야 합니다. , 모기지 주택의 가치는 1급 자격을 갖춘 감정 회사에 의해 결정되며, 대체 도서관에서 노인이 감정 기관을 선택합니다. 세 번째로 계약을 체결한 후 노인이 해당 부동산을 모기지합니다. 저당권, 소유권 및 사용권은 여전히 ​​노인 소유입니다. 마지막으로 모든 계약서와 내부 및 외부 링크를 공증하여 표준화된 비즈니스 프로세스를 보장하고 양측의 합법적인 권리와 이익을 보호해야 합니다. 파티.

사기꾼들이 정규군보다 더 빠르게 전진하는 이유는 무엇일까?

실제 '노후주택' 모델이 5년 가까이 시범적으로 추진됐으나 시장 반응은 엇갈린다. 날씨가 매우 추워서 보험회사의 태도도 긍정적이지 않습니다.

지금까지 싱푸생명보험만이 '재택연금' 사업에서 상당한 진전을 이뤘다.

프로모션 상황으로 볼 때 현재 참여하는 가족은 주로 자녀가 없는 가족이다. 이는 제품에 대한 사람들의 개념과 수용, 우리나라의 법적 환경, 문화적 전통과 밀접한 관련이 있습니다.

2019년 3월 말 기준 해피라이프의 역모기지 연금보험 사업은 베이징, 상하이, 광저우, 우한, 난징, 쑤저우, 다롄 등 8개 도시에서 총 133가구(194주문)를 인수했다. 그리고 항저우. 평균 피보험자 연령은 71세이며, 가구의 절반 가까이가 자녀가 없는 노인, 빈집, 저소득층의 보험 가입 의지가 강합니다.

Zhu Junsheng은 사업 발전에 영향을 미치는 요인이 주로 개념, 법률 및 지원 정책, 위험 관리 및 통제, 회사 역량에 대한 높은 요구 사항, 상당수의 노인의 무능력 등 5가지 측면에서 비롯된다고 믿습니다. 사람들의 재산이 상장되고 거래될 것입니다.

차이나 비즈니스 뉴스 기자는 인터뷰를 통해 부동산 관리, 금융, 금융 및 조세, 사법 및 기타 분야와 관련된 일부 비즈니스 링크에는 법률 및 규정에 여전히 격차나 결함이 있기 때문에 이 모든 것이 보험 회사에 중요합니다. 이 사업을 운영하는 것은 어려운 일입니다.

“주택 평가, 실사, 모기지 등록 및 사업 공증에는 여러 부서와 외부 기관이 참여하며, 지역마다 프로세스와 운영 요구 사항도 서로 연관되어 있지 않다고 생각합니다.” .보험회사의 능력에 대한 요구사항은 상대적으로 높습니다.

'역주택담보대출'은 새로운 일이며, 많은 지방자치단체에서 처음으로 접하는 정책이나 규정, 업무 프로세스, 시스템 및 메커니즘 등이 모두 필요합니다. 개편되어 설립됩니다.

싱푸생명보험 관계자는 차이나비즈니스뉴스에 "이 사업에는 노인들이 보험 의향서 서명, 주택 평가, 법적 실사, 주택 담보 대출, 공증 등을 거쳐 최종적으로 수령을 위한 모든 절차를 완료하는 것"이라고 전했다. 연금은 보통 2~3개월 정도 소요되며, 가장 길게 주문하면 9개월 정도 소요됩니다. 집의 감정가와 월 연금을 받을 수 있는 금액을 합의한 후, 집이 속한 구청에 가서 부동산 담보대출을 등록하는 것이 가장 쉬운 링크입니다. 사업 전체가 막히게 됩니다.

비즈니스 처리 초기의 중요한 첫 번째 단계는 '집의 성격'을 확인하는 것이다. 우리나라 주택개혁 이후 주택개량주택은 토지양도비를 납부한 후 자유롭게 상장 및 거래할 수 있는 상업용 주택이 되었습니다. 그러나 일부 중앙소유 주택(베이징 중앙단위가 구입한 공공주택)은 단지 구역 내에서만 양도가 가능합니다. 장치의 기밀성 등의 이유로 인해 시스템.

초기 단계에서 중요한 또 다른 중요한 요소는 '재산권의 성격'입니다. 규정에 따르면 노인이 100% 소유권을 갖고 있는 주택만 담보대출로 사용할 수 있습니다. 또한 결혼 증명서 교체, 부동산 증명서에 이름 추가 등도 이 링크에서 일반적인 문제입니다.

또한 전통적인 은행 모기지는 포워드 모기지로 구체적인 모기지 기간과 금액을 합의하게 되지만, 리버스 모기지는 평생 지속되는 성격을 갖고 있어 모기지 기간과 금액은 생애주기와 밀접한 관련이 있다. 모기지 기간 및 모기지 금액에 대한 사전 협의가 불가능하며, 관련 정부부처의 처리절차 및 관리규정을 조율하여 개선해야 하며, 그렇지 않을 경우 관련 업무처리를 지원할 수 없습니다.

해외 개발 상황은 어떤가. '노후주택' 개념은 네덜란드에서 처음 시작됐고, 이후 1980년대 미국에서 시작돼야 한다. 영국, 싱가포르, 일본이 잇달아 시행하고 있죠? ?'노후주택'에 대한 탐구. 하지만 해외에서는 '노후주택'이 틈새시장이기도 하다.

차이나 비즈니스 뉴스 기자는 미국에서 주택 역 모기지 연금 보험의 주요 참여 기관이 은행이고 보험 회사가 주로 보호를 제공한다는 사실을 알게되었습니다. 대출 신청자는 만 62세 이상이어야 하며, 역모기지 신청 대상 주택은 노인 소유로 일상생활에 사용되는 주택이어야 합니다. 미국 연방주택청(Federal Housing Administration)은 90% 이상의 노인들에게 주택담보대출을 제공할 수 있습니다.

보호 측면에서는 대출 신청 전 노인들의 알권리가 전액 보장된다. 규정에 따르면 노인들은 이 대출을 신청하기 전에 전문 컨설턴트를 고용하고 관련 지식 교육을 받아야 하며 이러한 유형의 대출을 제공하는 금융 기관은 연방 주택청의 승인을 받았습니다. 동시에 노인들의 걱정을 덜어주기 위해 노인들이 대출 기간 동안 채무를 불이행할 경우 미국 연방주택청 산하 모기지 기금이 보상 책임을 지게 됩니다.

이 외에도 대출 옵션도 다양합니다. 대출방법에는 월납, 정기납, 일시납 등이 있습니다. 부동산이 처분되면 해당 주택을 금융기관에 양도할 수도 있고, 1년 이내에 대출원금과 이자를 모두 갚은 후 상속인이 주택을 환매할 수도 있다.

발전 측면에서 보면 미국의 '재택 노인 돌봄' 사업은 2008년과 2009년에 약 11만명의 노인이 참여하면서 정점을 찍었다. 그러나 이 사업의 시장 점유율은 전통적인 모기지 시장의 1%에 불과합니다. 즉, 미국인 중 1%만이 "집과 함께 은퇴"하기 위해 역대출을 사용합니다.

우리나라의 발전은 지속가능한가?

인구 노령화로 인해 일련의 연금 문제가 발생하면서 많은 선진국들이 점차 실질자산으로 굳건해진 자산자산에 관심을 돌리고 있습니다. '노후주택' 발굴을 진행해왔습니다.

점점 심각해지는 고령화 문제에 대처하기 위해 최근 몇 년간 중국 은행보험감독관리위원회는 다단계 연금 보장 시스템 구축에 적극적으로 참여해 왔다.

전 중국 보험감독관리위원회는 "노인 주택을 위한 역모기지 연금보험 시범 프로그램 실시에 관한 지도 의견"과 "노인 주택을 위한 역모기지 연금 보험 시범 프로그램 연장 및 시범 범위 확대에 관한 통지"를 연속적으로 발표했습니다. 노인주택'을 통해 시범사업을 통해 보험이 장려되기를 기대한다. 업계는 노인돌봄 서비스 산업 발전에 적극적으로 참여하고 우리나라의 노인돌봄 보장제도를 탐색하고 개선한다.

Zhu Junsheng은 6가지 주요 요인이 존재한다는 것은 우리나라의 '재택 은퇴 간호' 사업이 여전히 발전할 여지가 있다는 것을 의미한다고 예측합니다.

첫째, 우리나라의 인구구조는 점점 고령화되고 있습니다. 둘째, 가족구조가 크게 변화하고 있으며, '4-2-1' 가족집단이 거대화되는 동시에 외동딸을 잃은 가족과 '빈둥지' 가족집단도 생겨나고 있다. 또한, 혼자 사는 비율과 돌봄 비용이 증가하고, 1인가구와 빈둥지 가구의 비율도 증가하고 있습니다.

세 번째는 생활 패턴의 변화이다. "현대화로 인해 부모와 자녀가 멀리 떨어져 살게 되었고 전통적인 가족 기능이 축소되었습니다."라고 Zhu Junsheng은 말했습니다.

최근 '중국 연금계리보고서 2019~2050' 계산 결과에 따르면 2035년에 누적 연금잔액이 소진될 것으로 나타나 연금 보장제도 개혁 과정이 어려운 난관에 직면해 있음을 의미한다. Zhu Junsheng은 부족한 노인 돌봄 총량, 불균형 구조, 다양한 노인 돌봄 준비의 필요성이 "재택 노인 돌봄" 사업의 발전과 확장의 네 번째 요인이 되었다고 믿습니다.

다섯째, 우리나라는 전체 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 상대적으로 높다. 중국 가계의 부동산이 전체 자산의 69%를 차지하는 데 비해 미국은 36%에 불과한 것으로 알려졌다. 여섯째, 인구가 많은 소규모 가구의 사업 규모가 엄청날 것으로 예상된다.

현재 우리나라의 주택담보대출 2차 시장은 미개발되어 자산의 유동성이 감소하고 보험회사 등 금융기관이 주택 역모기지 대출에 참여하려는 의향에 영향을 미치고 있습니다.

Zhu Junsheng은 앞으로 우리나라가 재정, 조세, 사법, 주택 건설 등 다방면에서 지원 정책을 개선할 수 있다고 제안했습니다. 동시에 제품 및 서비스 수준에서 제품을 다양화하고 차별화하기 위해 제품 혁신을 장려합니다. 예를 들어 보험회사는 요양기관과 협력하거나 자체 요양서비스 시스템을 구축해 새로운 주택가치공유상품, 즉 '연금보험+연금서비스'를 제공할 수 있다.

(편집자: Liu Hongli)