베이징 오피스 빌딩 전체 매매 고객 소스에 대한 간략한 분석

오피스 건물 전체를 누가 매입하는가? 베이징 오피스 빌딩 전체에 대한 수요는 얼마나 되는가?

지난 10년간 대형 오피스 빌딩 고객들의 거래 사례를 분석해 보면, 찾기는 어렵지 않습니다. 베이징 시장에서 활동하는 전체 사무용 건물 구매자 중 대규모 국유 기업이 대다수를 차지하고 소수의 민간 기업도 해외 투자입니다. 이들 기관은 지난 2년 동안 베이징 오피스 시장에 본격적으로 진출하기 시작했습니다.

국영기업이 사무용 건물 전체를 매입할 경우 대부분 자체 용도로 사용하기 때문에 지위 표시, 정치·경제적 자원 확보의 편리성, 거리 등을 고려한다. 직원 거주지.

해외 투자는 수익률, 개발자의 대차대조표, 프로젝트 자체의 계획 및 구체적인 매개변수, 심지어 프로젝트의 다른 부분에 대한 마케팅 전략에도 중점을 둡니다. 그들은 경제 데이터와 시장 데이터에 큰 관심을 기울이는 경우가 많으며(사실 많은 데이터가 제한적으로 사용됩니다), 심지어 주변 공급, 재고, 공실률 등 해당 지역의 토지 계획 상황에도 관심을 갖습니다.

대형 공기업 사옥 전체에 대한 수요가 강하다

기자가 대형 공기업 사옥을 사들인 이유를 파악하기 위해 인터뷰 자세를 취했을 때 사무실 건물 전체가 많은 어려움에 직면했습니다. 따라서 기자는 대형 공기업의 사무용 건물 수요에 대해 진정하고 신중하게 생각해야 했다. 그 결과 업계의 많은 사람들이 대규모 국유 기업에 대한 전체 수요에 대해 글을 썼습니다.

첫째, 거시경제적 개선이다. 국영기업의 수익성이 높아져 임대 및 판매 가능성의 기반이 마련됐다. 예를 들어, 주위시에는 아직 협상 중인 건물 3개가 있는데, 각각의 면적은 33,000~35,000제곱미터이고, 각 건물의 가치는 약 6억 달러입니다. 이를 통해 구매의사가 있는 국영기업의 경제적 힘을 과소평가할 수 없다는 점을 유추할 수 있다.

둘째, 재무평가 방식의 변화이다. 고정자산의 가치는 더 이상 감가상각이 아닌 재평가로 측정됩니다. 감가상각률은 더 이상 가능하지 않으며, 부동산의 잠재 가치 상승력은 충분히 활용되었습니다. 비록 고정 자산이 노후화되더라도 토지 가격이 오르거나 표면 이미지가 계속 강화됨에 따라 가치는 계속 증가할 것입니다. --재정 추정 방법의 이러한 조정으로 인해 국영 기업이 사무실 건물 전체를 구매해야 할 필요성이 높아졌습니다.

셋째, 국유기업 자본관리 이념의 업데이트이다. 국유기업의 제도 개혁 이후 시장화로의 전환 과정에서 그들은 점차 자본 운용의 중요성을 깨달았습니다. 즉, 기업의 자산을 다양화해야 하며 제품, 현금 준비금, 유가 증권 및 부동산을 규정에 따라 배분해야 합니다. 기업의 이익이 최적 수준에 도달했기 때문에 부동산 보유가 회사의 개발 전략에 포함되기 시작했습니다. 중관춘 금융센터 AC타워 매입, 그 중 3분의 1 미만이 자가 사용). 이러한 종류의 투자는 실제로 기업에 이익이 될 수 있습니다. 예를 들어, 은행에서 모기지 자금을 조달하고 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있습니다.

넷째, 공기업 리더에 대한 개념의 변화이다. 의사결정자의 개인적인 관점에서 볼 때, 사무실 건물 전체를 구입하는 것은 첫째, 정치적 성과를 위한 가중치이고, 둘째, 사무실 환경을 개선하고 부하직원의 지지를 얻을 수 있다는 점, 셋째, 회사의 유휴 자금을 실질 투입할 수 있다는 점입니다. 공개적인 조사를 견딜 수 있고 비밀이 닳을 가능성이 줄어들 수 있습니다. 넷째, 후계자에게 무형 자산을 남겨주고 좋은 평판을 얻을 수 있습니다. 그래서 왜 안돼?

국제 전문 투자 기관: 중국 시장을 주시하세요

해외 투자자에는 일반적으로 펀드, 투자 은행, 산업계가 포함됩니다. 투자는 부동산 개발일 수도 있고 완성된 부동산 구입일 수도 있습니다. 일반적으로 부동산 개발은 투자금액이 크고 리스크도 높지만, 개발에 비해 후자가 투자금액이 크지만 안정적인 임대 수익을 추구하기 때문에 리스크는 상대적으로 적습니다.

해외 펀드는 오피스 빌딩, 호텔, 창고, 물류 등 다양한 사업 형태에 투자할 수 있으며, 구체적인 투자 분야는 회사 내부 발전 전략에 따라 결정된다. 그러나 현재 베이징에서는 호텔 투자보다 오피스 빌딩 전체에 투자하는 것이 더 유리하고, 외국인 투자자들에게도 더 선호되고 있다. 이는 오피스빌딩의 위험이 상대적으로 작고, 수익률도 상대적으로 고정되어 있기 때문입니다. 사스가 호텔업계에 큰 영향을 미쳤지만 사무용 건물은 그런 영향을 받지 않을 것이다. 호텔은 성수기와 비수기에 따라 운영되며, 사무용 건물은 계절의 영향을 받지 않습니다.

외자본의 중국 부동산 시장 진출 역사를 되돌아보면 해외 기업들이 오랫동안 국내 기업들과 함께 부동산을 개발해 온 것을 알 수 있다. 그러나 작년에야 캐피탈랜드가 센트럴의 월드 트레이드 센터를 매입했고, 메릴린치는 완성된 부동산에 대한 최초의 직접 투자인 인타임 센터에 투자했습니다. 올해 1분기에는 오피스 빌딩 매매시장에 대한 해외 펀드의 투자가 더욱 활발해졌습니다. 아시아국제금융투자(주)가 화푸센터를 2억 7천만 달러에 인수했고, 일본 리플러스는 미국에서는 누구도 눈치채지 못한 채 화푸센터를 인수했습니다. 2개의 사무실 건물의 평방미터당 $123,800. 우리는 묻지 않을 수 없습니다: 얼마나 많은 외국인 투자자들이 여전히 베이징 오피스 시장을 주목하고 착륙을 준비하고 있습니까?

쿠시먼앤드웨이크필드 투자부 차오 니앙궈 이사는 “모든 투자자는 투자수익률과 리스크를 따져봐야 한다”며 “동유럽은 수익률이 높지만 정치 상황이 불안정하다. 국가는 정치와 경제가 안정적이지만 투자 수익률이 낮습니다. 현재 중국은 급속한 성장기에 있으며 국내 정치 상황은 안정적이며 투자 수익률이 높은 국가가 있습니까? 제가 아는 한, 전 세계적으로 중국에 투자할 의향이 있는 유명 투자자가 약 30~40명 정도 있습니다.

”

Overseas Legion: 중장기 투자 우려

중국의 급속한 발전으로 인해 전 세계 투자자들은 중국에 대한 투자 기회를 무시하지 않을 것입니다. 중국은 가시가 있고 향기롭고 가시가 많은 장미일 수 있습니다. 그들은 중국에서의 투자 기회에 세심한 주의를 기울이지만 항상 발생할 수 있는 투자 위험을 경계합니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 투자부 이사 Cao Nianguo. , “중국. 정부는 글로벌 경제이기 때문에 외국인 투자를 환영할 것”이라고 분석했다. 어느 누구도 국가를 폐쇄하지는 않을 것이지만, 대체로 국가 지도자들이 포괄적인 자유화 정책을 채택하는 것은 불가능하며 외국인 투자를 규제하기 위한 몇 가지 기준점을 확실히 설정할 것입니다. 일부 임계값을 설정하기 위해 과세, 외환 수입 및 수출과 같은 다양한 방법이 있을 수 있습니다. ”

또한 Cao Nianguo는 “중국 정부의 불분명한 정책으로 인해 해외 군단이 의구심을 갖게 될 수 있습니다. 중국 정부의 정책이 충분히 일관성이 있습니까? 예를 들어 '3감소2면제' 정책은 언제 연장할 수 있는가? 따라서 외국인 투자자가 공식적으로 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 과세 및 기타 측면에 대한 지속적인 법적 조항이며 정책 위험도 고려할 것입니다. 이러한 상황에서 해외 군단은 한동안 투자에 대한 우려를 갖게 될 것입니다. ”

또한 업계에서는 7월 말에 외국인 부동산 투자 관리에 관한 세부 규정을 발표할 예정이라는 작은 소문도 들었기 때문에 대부분의 해외 자본은 여전히 ​​대기 중이다.

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요약:

1. 단기적으로는 국내 기업과 기관이 주도하는 일괄 판매 구매자의 전반적인 상황은 변하지 않고, 이 부분에 대한 수요는 계속 증가하고 있습니다.

2. 해외 투자에 대한 강력한 수요가 여전히 억제되고 있으며, 정책이 자유화되면 전망은 여전히 ​​불투명합니다.

중국의 대규모 기업과 해외 펀드의 투자가 급증할 것입니다. 부동산을 선택할 때 기본적으로 좋은 위치, 높은 등급, 높은 가치를 지닌 부동산에 중점을 둡니다.

해외펀드의 지역선정

해외펀드의 대상은 우수한 이미지 표시 효과와 투자 가능성으로 인해 핵심 위치에 있는 우수한 오피스 빌딩이 전체 거래의 초점이 되었습니다. 주로 CBD, 금융 거리, Yansha Guomen 상업 지구에 집중되어 있습니다.

이 지역의 프로젝트는 2005년에 높은 ​​수익율과 높은 투자 수익을 달성했습니다. , CBD 및 Financial Street의 임대료는 월 40달러/평방미터 이상으로 거의 만실에 ​​가까웠으며 거래 가격도 평방미터당 미화 35달러로 최근 몇 년간 최고 수준에 도달했습니다. CBD 주변 지역에서도 점유율이 90%를 초과하는 등 꾸준히 성장하기 시작했습니다. Financial Street의 임대 가격은 평방미터당 월 20달러를 초과했으며 일부 프로젝트에서는 점유율이 크게 증가했습니다. 일본의 리플러스가 화마오에 투자한 사례, 메릴린치가 차이나 레드 스트리트에 계약한 사례 등을 보면 올해 해외 펀드의 투자 초점이 여전히 이 세 가지 분야에 있다는 것을 알 수 있다. 주요 전통상업지구 중 하나인 중관촌에서는 아직까지 해외 자금이 관심을 두지 않는 것으로 보인다. 도이체방크는 입주를 준비하고 있지만 사용면적이 매우 작다. 지난 2년간 중관춘서구 오피스 빌딩이 집중적으로 매각돼 현재 시장이 소화되고 있는 상황이다. 게다가, 프로젝트의 품질이 고르지 않고, 전체 단위로 분할하여 판매할 수 있는 면적이 2만 평방미터를 넘지 않으며, 기타 요인으로 인해 해외 자금이 중관촌에 대해 낙관적이지 않습니다. 기존 주식이 완전히 흡수된 후에도 외국인 투자로 인해 중관춘 오피스 빌딩이 소외되는 상황은 여전히 ​​반전되기 어려울 것으로 예상된다.

국제 투자 기관의 정책 우려.

CBD와 금융가 지역에서는 향후 오피스 빌딩 공급이 적지 않을 것으로 보인다.

더 명확하게 논의하기 위해서는 '엔블록'을 더욱 세분화할 필요가 있다. 매매' -- 층 전체 매매와 건물 전체 매매 사이에는 약간의 차이가 있으나 절대적인 경계는 없습니다.

아래 건물 전체 매입은 건물 전체 매입을 의미합니다. 또는 건물을 구입하는 경우가 대부분이었습니다.

2006년에는 '일괄판매'가 증가했습니다.

2005년에 오피스빌딩을 일괄 매각한 사례가 몇 차례 있었습니다. 벌써부터 꽤 인상적입니다. 우리가 가지고 있는 데이터에 따르면 2005년 베이징의 신규 공급량은 200만 평방미터가 넘었고 거래량은 약 130만 평방미터였습니다. 그러나 그 중 80만 평방미터는 건물 전체 또는 전체로 판매되었습니다. 바닥.

2006년에는 연초 일괄판매 모멘텀이 강했다. 이미 업계 언론이 너무 과장했기 때문에 기자들은 이에 대해 일일이 설명하지 않을 것이다. 그러나 업계에서 거의 보도되지 않지만 독자들이 꼭 알아야 할 오피스빌딩 상황은 거의 모든 오피스빌딩 개발업체가 지역마다 상황은 다르지만 대부분의 지역에서 일괄판매를 준비했다는 것이다. 사무실 건물은 소매 판매를 뒤로 밀었습니다.

첨부사진: 1996년부터 2006년까지 일부 대규모 오피스 빌딩 거래 목록(빨간색은 2006년 신규 사례)