중앙기업과 지주들의 금융사슬 해독: 은행원가대출 지원

지난 1월 말, 한 국영기업이 둥관의 한정된 가격으로 상업용 및 주거용 토지를 29억 위안(하한가격 26,600위안)에 구입한 것으로 드러났다. 동관의 새로운 단가 토지 왕이 될 기회. 동시에 일부 중앙 기업이 '체크아웃 명령'으로 인해 조치가 느리다는 소식도 금융 매체에 성공적으로 보도되었습니다.

중앙기업이 집값을 끌어올렸는지, 퇴출해야 하는지에 대한 논란은 차치하고, 중앙기업과 상장 부동산 회사의 재무자료를 면밀히 살펴보면 그들이 중앙기업인지, 아니면 퇴출해야 하는지 알 수 있다. 민간 기업의 부동산 회사는 자체 브랜드와 재무 건전성 외에도 은행과의 근접성에 크게 의존하는 토지 경쟁에 자신감을 갖고 있습니다. 실제로 일부 우량 부동산 회사가 받는 개발대출은 이미 은행 예금의 '원가'가 됐다.

토지 보유량의 인기가 계속되고 있다

'음식을 손에 쥐고 당황하지 말라'는 옛말이 뿌리 깊게 자리 잡은 탓인지 부동산 거래량이 적다. 시장은 토지 보유에 대한 부동산 회사의 열정을 방해하지 않았습니다.

증권일보 기자의 불완전한 통계에 따르면 올해부터 A주 상장기업과 NEEQ 기업에서만 토지필지 취득이나 토지사용권 입찰과 관련해 70건에 가까운 공시가 나왔다. ; 국내 부동산 회사의 H주 공시에는 관련 정보가 거의 100개에 달합니다.

공시를 낸 상장사로 보면 중앙기업과 민간기업이 모두 참여했다. 부동산 회사의 토지 보유량은 당연히 주요 사업의 발전을 위해 필요합니다. 그러나 일부 부동산 회사는 토지를 '점유'한 후 자체 개발을 계획하지 않고 파트너를 모집할 계획이라는 발표 내용에서도 알 수 있습니다. 예를 들어, 2월 8일, 남부에 본사를 둔 한 상장회사는 자회사가 특정 토지의 국유 건설 토지를 2억 위안 이상에 사용할 수 있는 권리를 획득했다고 밝혔습니다. 해당 토지의 계획된 용도는 도매입니다. 회사는 현재 위에서 언급한 토지를 소유하고 있으며, 이는 회사가 향후 프로젝트에 파트너를 도입할 수 있다는 사실을 고려하여 회사의 지분 비율에 영향을 미칩니다. 프로젝트에서 이 비율은 투자자의 참고용일 뿐입니다. 더욱 흥미로운 점은 상장사가 지난 3개월 동안 13건의 토지 인수 공고를 냈는데, 그 중 대부분이 '프로젝트 파트너 소개 가능성'이라는 문구를 포함하고 있다는 점이다.

부동산을 주업으로 하지 않는 신생 OTC 기업들도 토지사용권 획득에 대해 유사한 설명을 하고 있다. “토지사용권을 구입하고 해당 토지에 새로운 공장을 계획하고 건설함으로써 토지 사용권." 회사의 생산 및 운영 환경, 사업장의 안정성을 향상시키고 회사의 개발 요구 사항에 더 잘 적응합니다." 이러한 유형의 기업이 대상으로 하는 대부분의 토지는 산업 단지 또는 이와 유사한 성격을 갖습니다. .

은행 대출이 조용히 지원

단 하나의 토지가 쉽게 수억, 심지어 수십억 위안에 이를 수 있으며, 다양한 장소에 토지를 비축해야 하는 부동산 회사가 이를 입증했습니다. 토지 입찰을 위해 자체 현금 흐름에만 의존하는 것은 불가능합니다. 자본 관점에서 볼 때, 각 고층 빌딩을 지원하는 것은 실제로 비용이 다른 자금 조달 채널입니다. 그 중 은행 신용은 의심할 여지 없이 대부분의 우량 상장 부동산 회사가 은행을 얻을 수 있는 방법입니다. 부여된 크레딧 금액이 실제 사용된 금액보다 훨씬 높습니다. 부동산 회사도 재무 보고서를 통해 은행과의 좋은 관계를 솔직하게 밝히고 이를 활용해 투자자에게 재무 구조가 건전하다는 점을 보여줍니다.

COFCO Real Estate는 회사가 은행 차입금을 주요 자금원으로 사용한다고 밝혔습니다. 부동산 산업은 현재 많은 자금을 점유하고 있으며, 다양한 은행과 좋은 협력 관계를 유지하고 있으며 일부 새로운 프로젝트는 전략적 협력, 자금 도입(또는 합자회사) 등을 통해 개발되고 있습니다. 앞으로도 회사는 사업 발전을 위한 안정적인 자금원을 제공하기 위해 신중한 재무 정책을 지속적으로 시행할 것입니다. 2016년 상반기에 306억 2천만 위안의 은행 신용을 얻었는데, 그 중 169억 8100만 위안을 사용했고(은행 보증 등 포함) 136억 2100만 위안을 사용하지 않았습니다. 보고 기간 동안 모든 은행 대출은 제때에 상환되었습니다. 이 밖에도 회사는 1년 이내 만기가 도래하는 장기대출 26건 중 은행 관련 대출 24건을 보유하고 있으며, 이들 24건의 대출금(지난해 중반 기준)의 최종 가치는 26억 위안을 넘어섰다. 상위 5개 장기 차입자에는 4개 은행이 포함되어 있으며 총 결산 잔액은 46억 위안입니다.

Gemdale Group은 은행 차입, 채권 및 중기채 발행, 신탁 차입 등 다양한 자금 조달 채널을 보유하고 있습니다. 2016년 중반 기준 회사의 이자부부채는 총 355억 위안, 가중평균 부채조달비용은 4.81%로, 그 중 은행차입금이 49%, 사채가 46%, 기타차입금이 46%를 차지했다. 5% . 회사는 다양한 은행 금융 기관으로부터 총 1,320억 위안의 신용을 확보했으며, 총 216억 위안의 은행 신용을 사용했으며, 남은 신용 한도는 1,104억 위안을 보유하고 있습니다. 보고기간 동안 회사는 대출원금과 이자를 제때에 상환하거나 지급하였습니다.

지난해 Rongsheng Development의 중간 보고서에 따르면 보고 기간 동안 회사의 신용 상태는 양호했으며 회사는 총 393억 5500만 위안의 신용 한도를 신청했으며 그 중 159억 7000만 위안이 승인되었습니다. 사용되었으며, 남은 신용한도는 234억 4800만 위안입니다. 보고 기간 동안 회사는 17억 1400만 위안의 은행 대출금을 상환했습니다.

또한, 대표적인 부동산 회사인 차이나에버그란데는 2015년 말까지 20개 은행과 주요 거래를 했으며, 총 2,736억 위안의 신용한도를 확보한 반면, 이 회사의 미사용 은행 신용한도는 1,545억 위안에 이르렀습니다. 지난해 상반기 에버그란데의 금융비용은 지속적으로 감소해 중기 평균 금융비용은 2015년 말 대비 0.8%포인트 감소했다. 지난해 중순 기준으로 회사의 미사용 은행 신용 한도는 1,260억 위안에 이르렀습니다.

이자율은 '원가'에 가깝다

중앙기업이나 우량 부동산 회사에게 은행신용의 장점은 거래량뿐 아니라 가장 큰 장점이다. 중요한 장점은 실제로 가격입니다. 실제로 시중은행들은 우량고객 확보를 위해 개발대출 가격을 원가에 가깝게 책정해 왔다.

중국국제무역공사의 2016년 중간보고서에 따르면 지난해 상반기 회사의 장기차입금리는 4.41%~4.90%(2015년 5.535% 대비) 수준인 것으로 나타났다. 회사 측은 "금융비용은 주로 미지급채권 감소와 은행 차입이자율 하락으로 인해 감소해 이자비용도 감소했다"고 밝혔다. 국영기업인 샤먼국제무역은 지난해 상반기 주택담보대출 금리가 4.59~6.215%, 보증대출 금리는 1.85~3.71%, 신용대출 금리는 1.2%대를 기록했다. 그리고 6.9%.

또한, 증권일보 취재진은 현재 대출 기본금리 LPR이 오랫동안 4.3%를 유지하고 있다는 점도 주목했다. 이 지표는 최적 대출 금리를 기준으로 계산해 발표한 것이다. 시장 기준 이자율은 인용 은행이 독립적으로 보고합니다. 중앙 기업과 국유 기업을 갖춘 일부 상장 부동산 회사는 분명히 "최적 기업"의 기준을 충족할 수 있으며, 이들의 실행 이자율도 중국 국제 무역 및 샤먼 국제 무역보다 낮습니다.

반면 은행의 예금취득비용은 늘 높은 수준을 유지해 왔으며 대부분의 중소은행 자산관리상품의 수익률은 여전히 ​​4~4.5% 수준으로 중요한 시점에 갱신되고 있다. 연말 등 시기에는 4.5%보다 높을 수도 있다. 즉, 금융상품이 저축과 동일시된다면 은행의 LPR 대출은 이미 비용이 발생합니다.

“물론 은행은 돈을 벌고 싶지 않지만 은행과의 협상에서 우량 기업이 유리한 위치를 차지하는 경우가 많다. 한 선임 변호사는 증권일보에 “결국 과거 기록으로 볼 때 중앙기업과 국영부동산업체의 부실채권 발생 가능성은 확실히 상대적으로 낮고 분쟁이나 소송조차 거의 발생하지 않는다”고 말했다. .”

한 합자은행 남중국지점 사장도 증권일보 기자에게 해당 지점의 낮은 부실채권 비율(0.2% 미만) 비결 중 하나는 “ '3대 우수 1대 특화'에 집중 기업 고객, 즉 우량 상장기업, 우량 기업, 우수 프로젝트 및 지역 특성을 바탕으로 목록 기반 경영과 발전을 도모합니다."

기자의 이해에 따르면 상대적으로 예금 확보 압력이 높은 배경에서 대형 부동산 회사는 우량 대출 고객일 뿐만 아니라 강력한 예금 고객이기 때문에 실제로 자원이 부족한 상황이다. 재무 관리 고객. 따라서 은행이 신용 승인 권한을 보유하고 있음에도 불구하고 대부분의 경우 은행은 은행이 기업 비즈니스 분야에서 포괄적인 운영 우위를 형성할 수 있도록 호스트 은행 또는 대형 부동산 회사의 전략적 파트너가 되기 위해 적극적으로 노력합니다.

(위 답변은 2017-02-14에 게시되었으며 실제 관련 현행 주택 구입 정책을 참조하십시오)

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