REITs 펀드가 무엇인지 분석

리츠 펀드가 무엇인지 분석

시장의 많은 관심을 받고 있는 공모리츠가 '초고속'으로 발전하고 있다. 5월 17일 저녁부터 9개 공공 REIT 펀드의 첫 번째 배치가 중국 증권감독관리위원회로부터 공식적으로 승인을 받았습니다. 편집자는 여러분의 참고를 위해 REITs 펀드가 무엇인지 정리했습니다. 이 글을 읽으면서 뭔가를 얻으시길 바랍니다!

REITs 펀드란 무엇인가요?

REITs(부동산 투자) 신탁), 즉 부동산투자신탁은 간단히 말해서 부동산 자산이나 주식을 증권화를 통해 유동성이 높은 표준화된 금융상품으로 전환하여 증권거래소에 상장되는 펀드를 말합니다. 국내 시범 인프라 공모 REIT란 법률에 따라 사회적 투자자로부터 자금을 공개적으로 조달하여 펀드자산을 형성하고, 인프라 자산유동화증권 등 특수목적기구를 통해 인프라 사업을 진행하며, 상기 인프라를 적극적으로 관리·운영하는 것을 말합니다. 펀드 매니저 등이 프로젝트를 진행하고 대부분의 수익금을 투자자를 위한 표준화된 금융 상품에 분배합니다.

한 마디로 공공리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 수익을 얻는 금융상품이다.

일반 공공펀드와 달리 공공리츠는 오프라인 조회를 통해 펀드지분 청약가격을 결정한다. 공공투자자는 조회를 통해 결정된 청약가격을 이용해 판매대리점을 통해 펀드지분 청약에 참여한다.

REIT의 수입은 주로 두 부분에서 발생합니다

1. 높은 배당금. 인프라 공공리츠 상품은 의무배당제도를 채택하고 있으며, 소득배분비율을 합산펀드 연간 배분금액의 90% 이상으로 요구하고 있으며, 안정적인 배당률은 채권의 배당금 지급과 유사하여 부채의 특성을 보여줍니다. , 그러나 의무 배당은 채권의 고정 이자 수익과 동일하지 않습니다.

2. 거래 스프레드. 인프라 공공 REIT는 폐쇄적으로 운영되지만 추후 거래소에 상장 및 거래될 예정이며, 투자자는 2차 시장에서 입찰 거래를 진행할 수 있습니다. 기반시설 공공리츠의 가격 인상폭은 상장 첫날 30%로 제한되며, 상장 이후 가격 한도는 10%이다.

공개된 리츠 상품으로 볼 때 현금흐름 배분율은 대체로 4~12% 사이가 될 것으로 예상된다. 이는 기본적으로 4%에서 12% 사이로, 전통적인 국고채와 중·고등급 신용채권에 대한 투자로 인한 일반 수입을 초과하는 수준입니다.

보시펀드 인프라투자부 펀드매니저는 위험과 수익률 특성 측면에서 공공리츠는 주식과 채권 사이에 있으며, 채권보다 위험 특성이 더 높을 것이라고 말했다. 다양한 위험 수준.

평안펀드 관계자도 “공공리츠는 대체투자상품으로서 주식, 채권 등 여타 주류 투자상품과의 상관관계가 낮아 투자 포트폴리오의 리스크를 효과적으로 분산시킬 수 있다”고 말했다. 장기적으로 REIT는 장기 수익률이 뛰어납니다.

REIT 펀드는 구매할 가치가 있나요?

제품 설계 관점에서 볼 때 인프라 공공 REIT는 여전히 주로 전략적 투자자와 기관 투자자를 대상으로 합니다.

규정에 따르면 공모 REIT의 최초 공모는 전략적 배치, 오프라인 조회 및 가격 책정, 오프라인 배치, 공공 투자자 청약 및 기타 방법으로 나눌 수 있습니다. 이 중 전략적 투자자에는 인프라 프로젝트의 원 지분 보유자 또는 공동 지배하에 있는 관련 당사자, 기타 전문 기관 투자자가 포함되며, 원 지분 보유자의 배정 비율은 20% 이상입니다. 기금운용회사, 신탁회사, 금융회사, 보험회사, 시중은행 및 자산관리 자회사 등 전문기관투자자의 경우 배정비율은 잔여주식의 70% 이상이어야 합니다. 즉, 개인투자자에게 남은 최고배분비율은 24%에 불과하다.

투자자에게 공개 REIT의 상품 구조와 같은 정보는 더 복잡하며 현재 대중에게 공개되는 가장 복잡한 상품 유형일 수 있습니다. 그렇다면 일반 투자자들에게 공개 REITs 상품은 어떤 투자 가치를 갖고 있을까요?

Boshi Fund는 자산 포트폴리오 다각화 관리를 위한 효과적인 도구로서 공개 REITs가 다른 자산 클래스와 밀접하게 관련되어 투자한다고 밝혔습니다. 공공 REIT는 주식과 채권으로 구성된 자산 포트폴리오의 위험을 줄이고 배당률을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한, 공공리츠는 배당을 의무화하고, 안정적인 배당금 지급과 성숙한 자산운용의 혜택을 누리고 있어 경기변동위험을 효과적으로 헤지할 수 있습니다.

수주펀드는 투자자 입장에서 인프라 시장은 엄청난 물량과 재고를 갖고 있다고 밝혔다. 과거에는 자본시장에서 인프라 자산의 투자 가치가 채권, ABS 등 기타 상품에 일부만 반영될 수 있었다. 게다가 이들 상품은 틈새시장에 속해 일반 투자자가 참여할 수 있는 문턱도 높다. 이번 REIT 공모를 통해 고품질의 인프라 건설 프로젝트가 공적자금 형태로 시장에 출시될 예정이며, 일반 투자자들의 시장 참여도 확대되어 국가 경제와 부동산 시장 발전의 배당금을 공유할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 공공리츠는 명확한 투자대상, 배당의무, 낮은 레버리지 제한 등의 특징을 가지고 있습니다.

또한 수주펀드는 의무배당비율을 설정함으로써 공공리츠가 투자운영으로 얻을 수 있는 수익 중 상대적으로 높은 비중을 투자자에게 분배할 수 있어 투자자가 상대적으로 수익을 기대할 수 있다고 밝혔다. 안정적인 투자.

이는 보험자금, 연금, 기업연금 등 장기자금의 배분방향과 매우 일치한다.

보시펀드 인프라투자부 펀드매니저는 해외 경험으로 볼 때 개인투자자들은 투자기간이 길고 변동폭이 상대적으로 안정적이기 때문에 개인투자자들과 기관투자자들 모두 리츠 상품을 구매할 것이라고 덧붙였다. 투자는 연금 계좌를 통해 이루어지지만, 중국에서는 REIT 상품의 설계가 상대적으로 복잡하기 때문에 일반 투자자의 초기 수용도는 보통이며 이러한 유형의 상품에 대한 주요 고객은 여전히 ​​기관 투자자입니다.

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