너겟 부동산경제, 부동산 펀드의 봄이 다가오고 있는가? 아니면 무덤이 가까운가?

"부동산산업은 사회적, 경제적 주요 선도산업으로 사업 규모가 크다. 오늘날 부동산 펀드는 강력한 통제를 받고 있으며, 금융기관 자산보관 및 자산관리 상품의 준법관리가 이루어지고 있다. 등록 신청이 어려워 이로 인해 많은 부동산 펀드가 철수할 수밖에 없었던 리징 지우저우 주식펀드 차이루웅 대표는 Rongzhong Finance에 "중국에서는 '집은 투기가 아닌 살기 위한 것'이다"라고 말했다. /p>

부동산은 부의 자본 이득을 달성하는 데 사용됩니다. 앞으로도 여전히 성공할 수 있을까요?

"부동산 산업은 사회적, 경제적 주요 선도산업으로 사업 규모가 크다. 오늘날 부동산 펀드는 강력한 통제를 받고 있으며, 금융기관 자산보관 및 자산관리 상품의 준법관리가 이루어지고 있다. 등록 신청이 어려워 이로 인해 많은 부동산 펀드가 철회될 수밖에 없었습니다. Lijing Jiuzhou Stock Fund의 CEO인 Cai Ruxiong은 Rongzhong Finance에 "중국에서는 주택은 투기를 위한 것이 아니라 생활을 위한 것"이라고 말했습니다. 도시 개발, 안정적인 부동산 투자 및 도시별 강화 조치로 인해 기타 규제 정책의 영향으로 부동산 자금 조달의 어려움이 계속 증가하고 있으며 전문가에 대한 요구 사항도 더욱 높아졌습니다. 부동산 펀드 상품 운용능력과 운용사의 브랜드 평판, 쓸 수 없는 상품만 시장에서 철수하고 도태될까?

중국펀드관리협회 자료에 따르면 올해 말까지 2020년에는 우리나라의 주식투자펀드회사, 지점, 증권회사, 증권회사, 사모펀드 감독기관의 수가 증가할 것입니다. 전체 투자운용업 규모는 약 56조 1700억이며, 그 중 사모펀드는 15조 8200억이고, 부동산 펀드는 1조 8600억으로 우리나라 전체 투자운용 규모의 3.3%에 불과합니다.

우리나라 부동산 펀드의 잠재력은 어마어마합니다! 주식시장, 부동산 펀드는 어떻게 더 많은 투자 기회를 찾을 수 있을까요?

1. 팬시 플레이어의 유입, 부동산 펀드의 헤드 효과는 더욱 중요합니다. 130년대 금융위기 이후 부동산 업계 관련 사건이 100여 건이 넘었다. 현재 우리나라 부동산 업계 대출은 시중은행 대출의 100% 이상을 차지하고 있으며, 부동산 업계는 1999년부터 2009년까지 부동산 업계에 대한 대출을 받고 있다. 채권, 주식, 사모 펀드 및 기타 펀드의 순유입이 많습니다. 부동산 업계는 우리나라에서 가장 큰 금융 위험을 안고 있는 "회색 코뿔소"라고 할 수 있습니다. 다음은 Guo Shuqing의 최근 연설입니다.

현 중국 은행 규제위원회 위원장

345 새로운 정책에 따라 부동산 개발 회사의 자금 조달 신용 한도 및 이자 부담 부채가 직접적으로 선호되었으며 개발 및 설계 자금 조달은 현실적으로 이루어졌습니다. 부동산 회사는 공급자 측에서 제한되었고, 인출된 자금 TX는 점차 부동산 개발자의 주요 임무 중 하나가 되었습니다. 산업을 빠르게 확장하고 강화하기 위해 기업 지분 이전은 실제 부동산의 중요한 선택 중 하나가 되었습니다. 반면, 이전에는 중국 진마오(China Jinmao)와 중국 상인 서커우(중국 진마오), 중난 건설(7.120, -0.05, -0.70%) 등의 기업이 있었다.

2020년 11월까지 R&F Real Estate는 광저우 시 공항이 소유한 광저우 R&F 종합 물류 공원(Guangzhou R&F Comprehensive Logistics Park) 부동산의 70%를 A에 매각했습니다. 또한, 광저우 R&F는 광저우 CBD에 있는 사무실 건물의 주식을 거의 20억 위안에 매각했습니다. 또한, 부채 비율을 보다 효과적으로 줄이기 위해 Evergrande 그룹은 HK$235만 달러의 전략적 투자를 도입했고, Sunshine City는 전략적 투자로 33억 위안 이상의 Taikang 그룹을 도입했습니다.

환경 분석의 일련의 변화와 부동산 회사 자체의 조정과 함께 부동산 펀드는 점차 뿌리로 돌아가 규제 차익 프로젝트 투자에서 주식 투자로 전환하는 전환에 통합되고 있습니다.

'3대 레드라인' 이후 토지자원, 금융국 등이 사라지면서 부동산 업계는 안정되고 건전한 새로운 사이클에 돌입했다. 객관적으로 말하면 부동산 개발자에게는 여전히 많은 자산 요구 사항이 있습니다. 이에 주식금융 역량 등 재무적 입지적 이점을 갖춘 기업들이 사업 확대를 위해 점차 부동산 펀드업계 진출을 선택하는 사례가 늘고 있다. ?Cai Ruxiong은 Rongzhong Financial에 말했습니다.

현재 시장으로 보면 부동산 펀드의 주요 주체로는 내자회사와 외자회사가 있으며, 외자회사 펀드의 개발기간은 상대적으로 길고 주로 주를 이루고 있다. 소유권 프로젝트별, 내자회사 자금은 주로 부동산회사, 금융기관, PE기관 등의 기관으로 나누어지는데, 이들 기관은 자금조달 기한이 정해져 있는 경우가 많으며, 대부분 기회개발사업에 중점을 두고 있습니다.

Langzi Asiana 자산 관리 파트너 Jia Xiangyu는 기자들에게 "돌파"의 발전 추세에 따라 전통적인 사모 펀드, 은행 금융 상품 및 기타 상품의 이익도 높은 수익성과 비용으로 하락했다고 말했습니다. 표준화된 운영 및 관리 등의 방법을 통해 얻는 효율성이 점차 부각되고 있으며, 부동산 산업의 고수익, 고성장 시대가 점차 끝나가고 있으며, 부동산 개발업자의 외부 개방 의지도 높아지고 있습니다. 다른 부동산 개발업자나 부동산 펀드와 협력하는 등 외부 세계와의 협력이 계속 늘어나고 있습니다.

다양한 요인의 영향을 받아 점점 더 많은 주식형 펀드가 시장에 진입했습니다.

또한 Jia Xiangyu는 최근 몇 년 동안 산업 통제가 강화되고 부동산 개발자가 점차 부동산 펀드에 더 많은 관심을 기울이면서 부동산 펀드의 주도적 역할이 점점 더 커지고 있다고 지적했습니다. 더 중요합니다.

최근 몇 년 동안 많은 국제 투자자들이 점차 바닥에서 주식을 사기 위해 우리나라 주식 시장에 쏟아져 나왔다는 점은 언급할 가치가 있습니다. 예를 들어, 2020년 10월 Tieshi는 먼저 Sunac Shanghai Xiangyi Garden Phase 3 프로젝트의 4번째 건물을 12억 위안에 인수한 후 11월에 광저우 R&F 종합 물류 단지의 새로운 프로젝트를 44억 위안에 인수했습니다. 그룹 산하 공항입니다.

올해 초 KKR은 아시아 부동산 펀드에 17억 달러를 조달했다고 발표했습니다. 이 펀드는 주로 아시아 부동산 업계를 대상으로 설립된 유일한 범아시아 부동산 펀드입니다. KKR 펀드. 실제로 KKR은 최근 아시아 인프라 건설을 지원하기 위해 39억 달러 규모의 아시아 인프라 펀드를 발표했습니다. 중국 부동산 경제의 새로운 선구적인 발전이 부동산 펀드들 사이에서 조용히 진행되고 있음을 알 수 있다.

2. 기존 시장 전쟁에 대비하세요.

Jia Xiangyu는 현재 다양한 정책 통제가 부동산 펀드 투자에 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 모두 가져왔다고 기자들에게 분석했습니다.

부작용과 관련하여 가장 시급한 것은 금융 산업 수준의 일부 가격 안내 정책이나 정책이 프로젝트 이익을 감소시키고 자본 회수 속도를 늦추고 두 번째로 투자 자금의 IRR에 영향을 미친다는 것입니다. 자금 조달 측면에서 일부 LP는 예측에 더욱 신중해졌으며 이는 자금 조달에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 또한 제어가 발전함에 따라 다양한 지역과 도시, 특히 장강 삼각주 및 대만 지역과 같은 핫스팟에서 큰 분할이 발생하여 더 높은 관심을 받게 될 것입니다.

반면에 전반적인 컨트롤 테마는 실제로 "안정적"입니다. 즉, 시장은 큰 변동을 원하지 않습니다. 이는 이러한 상황에서 투자의 큰 변동성을 제거합니다. 비록 상승된 공간은 제한되어 있지만 감소된 위험은 상대적으로 통제 가능하며 이는 투자에 좋은 소식입니다.

실제로 도시화가 진행됨에 따라 많은 2급 도시는 재고 시대에 진입했으며 시장에서 토지 취득 비용이 너무 높아 더 이상 새로운 토지 자원이 없을 것입니다. 오늘날 집중적인 토지 이용과 약물 감소 개발 설계가 인기를 끌고 있습니다. 따라서 도시개발, 산업체인 도입, 총량갱신 등 방법을 통해 부동산 펀드 투자의 새로운 발전 추세로 자리 잡았습니다.

매매시장만 놓고 보면 대부분의 부동산 펀드도 투자 분야를 확대하고 산업용 부동산 프로젝트에 지속적으로 투자하며 도시개발, 노후도시 재개발 등 투자기회를 모색하고 있다.

Jia Xiangyu에게는 앞으로 주식 시장에 두 가지 기회가 있을 수 있습니다. 첫째, 커뮤니티 소유자 자체의 현금 흐름 압박으로 인해 이러한 종류의 부동산 가격이 약간 낮아지고 매각 의지가 강하고 일부는 이미 부채를 상환했습니다. 둘째, 총자산 등 중국의 핵심 자산은 외자 기업에 매우 매력적입니다.

“부동산 펀드가 계속해서 효과적인 자산운용을 제공하지 못한다면 모든 프로젝트는 물거품이 될 것이며, 이는 시장의 실효이익 요건을 준수하기 위한 프로젝트 가치의 하락으로 이어질 수밖에 없습니다. " Lijing Jiuzhou Stocks Fund Cai Ruxiong은 "장기 소유 운영 자산의 경우 근본적인 발전 전망은 운영 자산의 관리 수준을 향상시키고 운영 자산을 더욱 늘리는 것"이라고 믿습니다.

또한 In 또한, 안정적인 부채를 안고 있는 선도적인 부동산 회사의 경우 향후 시장 점유율과 경쟁력이 더 높아질 것이며, 중소 규모 부동산 회사의 국경 간 진출도 점점 더 어려워질 것입니다. 업계에서는 '큰 물고기가 작은 물고기를 잡아먹는' 상황이 자주 발생한다.

부동산 펀드의 경우 M&A는 자산운용 규모뿐 아니라 프로젝트 자산에 대한 엄격한 재무실사 및 전문적인 가치판단을 실시하고 협상을 통해 효과적인 투자방안을 모색하는데 중점을 두고 있다. 위험 예방 및 통제 거래 계획.

랑쯔아시아나자산운용도 향후 다수의 기업 인수합병(M&A) 회복이 자산펀드의 자원 통합 능력을 시험하게 될 것이라고 지적했다. "자산도 물론 중요하지만, 복구 과정에서 발생하는 다양한 위험의 식별, 식별 및 해결은 물론 변환, 재배치 등 복구 후 자산 통합 및 확대와 역량 강화에 대한 전문적인 요구 사항도 모두 중요합니다.

셋째, REIT는 총 자산을 인출하는 효과적인 방법이 될 것입니다.

실제로 부동산 펀드가 선택한 프로젝트에 대한 결정을 내릴 때 인출 방법을 고려해야합니다. , 그리고 즉시 인출할 수 없는 경우 자산을 안전하게 회수할 수 있도록 어떤 조치를 취할 것인지

최근에는 REIT의 지속적인 발행이 실제로 더 많이 이루어졌습니다.

해외의 성숙하고 성숙된 REIT 정책에 비해 우리나라의 REIT 정책은 상대적으로 늦게 발전하였습니다.

하지만 2014년 개별 REIT형 상품이 출시된 이후 매년 매출 규모가 지속적으로 증가해 2019년 말까지 우리나라에서는 총 투자액으로 총 68개 REIT형 상품이 출시됐다. 규모는 1402억8100만 위안.

기본자산 유형별로는 화물물류, 점포, 임대주택, 사무용빌딩 등과 관련된 리츠 상품의 판매주기가 평균 15년 이상으로 긴 반면, 상업지구, 공업지역 등은 판매주기가 더 길다. 건설관련 리츠상품의 발행주기는 평균 10년 이상으로 상대적으로 짧습니다.

성숙한 유럽과 미국 시장의 경험과 상품으로서의 REIT의 특성을 바탕으로 REIT는 총자산을 인출하는 효과적인 방법이 될 것입니다. Jia Xiangyu는 "이로 인해 단일 대규모 거래 규칙으로 현재 시장보다 전체 부동산 자산의 유동성과 투자 참여 문턱이 훨씬 높아졌습니다"라고 말했습니다.

현재 우리나라의 REITs 상품은 자금 조달, 수익, 체계적인 운영 측면에서 미국 등 자본주의 국가의 REITs 상품과 관련이 있지만, " 세금 징수 및 환급'에 관한 것입니다. 다른 수준에서는 여전히 큰 차이가 있으므로 '유형 REIT' 상품이라고 합니다.

예를 들어 중국의 REIT는 주로 '사모펀드+특별계획'의 조직 구조를 채택하고 있는데, 이는 부채형 특성을 나타내며 운영 모델 측면에서 상대적으로 소극적인 반면, 성숙한 시장 REIT는 대부분 공동을 채택합니다. - 주식협동조합이나 신탁은 출자형의 특성을 가지며, 상품의 장기성을 가지고 있기 때문에 운영방식 면에서 장기적인 매출실적에 더 관심을 두고 있습니다.

또한 Cai Ruxiong은 REITS 정책이 발표 및 시행된 후 우리나라의 부동산 펀드도 단일 부동산 개발업자에서 '부동산 개발업자 + 관리 공급자 + 펀드 클라이언트' 접근 방식. 실용적인 기회가 많습니다. ?이는 주로 상업 사무실, 물류, 산업 기지, 문화 관광 부동산 등 소유한 상업 프로젝트의 유형에 반영됩니다. 이러한 변화와 발전 능력은 향후 혁신과 전략 분야에서 펀드의 경쟁 우위가 될 것입니다.

실제로 이러한 변화는 유럽과 미국 시장에서는 이미 비교적 완성되었습니다. 하지만 우리나라에서는 지난 2년간 대표적인 대표자로는 지난해 큰 호응을 얻었던 쉘 상장, 밍위안 클라우드 매각, 건설사, 상무관리사, 부동산 회사 등이 있다.

어느 정도 Jia Xiangyu는 이것이 불가피한 발전 추세라고 말했습니다. 모든 분야에서 정상적인 이익이 집중되고 있으며, 미래의 이익공간은 미세관리, 운영효율성 향상(정보시스템 구축 등 포함), 인적자원관리 개선에 달려 있다고 말했다. 이전에는 부동산 개발자들이 토지 취득, 개발 및 설계, 마케팅, 운영을 전적으로 스스로에게 의존했습니다. 앞으로는 각 단계마다 자신이 가장 잘하는 일을 잘하는 사람들로 구성된 더욱 세밀하고 전문적인 조직이 형성될 가능성이 높습니다. ”

요즘 '3개의 레드 라인'은 부동산 업계에 새로운 도전을 가져왔고, 업계 환경은 점점 더 변화무쌍해졌습니다. 그리고 통제 하에 부동산업계는 주식금융의 '목'에 사로잡히게 되었고, 은행, 집합신탁 등의 자금조달 방식이 훼손되면서 이러한 영향은 자산을 통해 부동산 펀드로 전이됐다.

그렇다면 가까운 미래에 부동산 펀드는 어디로 가야 할까?