부동산 회계 방법

제목이 너무 넓어서, 나는 다음과 같은 정보만 제공할 수 있으니, 너에게 유용하길 바란다.

부동산 개발 기업 회계의 특징

첫째, 부동산 개발 기업 경영 활동의 주영 업무

부동산은 부동산과 부동산의 총칭이다. 부동산 개발은 토지와 주택을 결합하여 개발할 수도 있고, 토지와 주택을 따로 개발할 수도 있다. 부동산 개발기업이란 부동산 개발과 경영에 종사하는 기업을 말한다. 그들은 부동산 제품의 생산자이자 부동산 상품의 경영자이다. 주요 업무는 다음과 같습니다.

1. 토지 개발 및 관리.

유상토지개발이 완료되면 기업은 다른 기관에 양도할 수도 있고, 주택 건설 등 시설을 스스로 조직해 상품고정가격으로 판매할 수도 있고, 토지임대업무도 할 수 있다.

2. 주택 개발 및 관리.

주택 개발은 주택 건설을 가리킨다. 주택 관리는 주택 매매와 임대를 가리킨다. 기업은 이미 개발된 토지에 집을 계속 개발할 수 있다. 개발이 완료되면 상품으로 고정 가격으로 판매하거나 대여할 수 있습니다. 기업이 개발한 주택은 상품 주택, 임대실, 회전실, 안치실, 대주택으로 나눌 수 있다.

3. 도시 인프라 및 공공 시설 개발.

4. 대행제 프로젝트의 발전.

대건설 프로젝트 개발은 기업이 정부 등 기관에 의뢰를 받아 대신 개발한 사업이다.

둘째, 부동산 개발 기업의 경영 특성

부동산 개발 기업의 생산 경영은 건설업체와 다르다. 운영 특성은 주로 다음과 같습니다.

1. 개발 및 운영 계획.

기업의 토지 수용, 주택 건설, 인프라 등은 국가 계획 범위 내에서 계획, 토지 취득, 설계, 건설, 배합, 관리' 6 통일' 원칙과 기업의 건설 계획, 판매 계획에 따라 개발 경영을 엄격히 통제해야 한다.

2. 제품의 상업화를 발전시키다.

부동산 개발업체의 제품은 모두 상품으로 시장에 진입하여 공급과 수요 쌍방의 계약협정에 규정된 가격이나 시장가격에 따라 고정가격으로 양도하거나 판매한다.

3. 비즈니스 개발 및 운영의 복잡성.

복잡성이란 두 가지 측면을 포함합니다.

(1) 비즈니스 컨텐츠가 복잡합니다. 토지와 주택 개발 외에도 기업은 상응하는 인프라와 공공시설을 건설해야 한다. 사업은 토지 취득, 철거, 조사, 설계, 시공, 판매에서 애프터서비스에 이르는 전 과정을 포괄한다.

(2) 관련 범위가 넓고 경제적 연계가 많다. 기업은 구매 및 판매 관계로 인해 장비, 재료 및 재료 공급 업체와 경제적 거래를했을뿐만 아니라 엔지니어링 계약, 입찰 및 조사 및 설계 단위 및 건설 단위와 경제적 거래를했으며 다른 사람들에게 제품 개발을 의뢰하여 위탁 단위 및 임대 단위와 경제적 거래를했습니다.

4. 개발 건설주기가 길고 투자액이 크다.

제품 개발은 계획설계부터 시작하여 실현가능성 연구, 징집철거, 안치보상, 칠통일평, 건축설치, 보조공사, 녹화위생공사 등 몇 가지 개발 단계를 거쳐야 한다. , 적으면 1 년, 많으면 몇 년 안에 완성할 수 있다. 또한, 위의 각 개발 단계마다 대량의 자금을 투입해야 하며, 제품 개발 자체의 비용은 매우 높으며, 지속적으로 대량의 자금을 투입해야 한다.

5. 운영 위험이 높습니다.

개발 제품 단위의 가치가 높고, 건설주기가 길고, 부채 경영 정도가 높고, 불확실성이 많다. 일단 의사결정이 잘못되면 시장이 원활하지 못하면 대량 개발된 제품이 쌓여 기업 자금이 원활하지 않아 기업이 곤경에 처하게 된다. 셋째, 부동산 개발 프로젝트의 투자 비용 추정

부동산 경영은 대량의 자금과 위험을 수반한다. 프로젝트의 계획 단계에서 경제적 이익 평가 및 투자 결정을 위해서는 프로젝트의 투자 및 비용을 정확하게 추정해야 합니다.

부동산 개발 프로젝트의 투자 과정은 부동산 상품의 생산 과정이기 때문에 투자 추정과 원가 추정은 완전히 분리될 수 없으므로 하나로 결합해야 한다. 부동산 개발 프로젝트의 투자 및 비용 견적 범위에는 개발 중 토지 취득 비용, 토지 개발 비용, 건안 공사 비용, 관리 비용, 판매 비용, 재무 비용, 세금 등 전체 투자가 포함됩니다.

부동산 건설 프로젝트의 각종 비용 구성은 복잡하고, 변수가 많으며, 불확실성이 크다. 서로 다른 유형의 건설 프로젝트에 따라 그 자체의 특성이 있기 때문에, 서로 다른 유형의 건설 프로젝트의 투자와 원가 구성은 다르다. 일반 부동산 개발 프로젝트의 경우 투자와 비용은 개발 비용과 개발 비용의 두 부분으로 구성됩니다.

개발비용

* * * 8 개의 항목이 있습니다.

1. 토지사용권 양도금.

국가는 토지 소유자로서 일정 기간 내에 토지 사용권을 토지 이용자에게 양도한다. 토지 사용자가 지불한 토지 양도금의 추산은 정부 이전 분양된 유사 구획의 양도금 액수를 참고할 수 있으며 시간, 위치, 용도, 거리 상황, 건물 용적률, 토지 양도 연한, 주변 환경, 토지 현황 등을 수정한 뒤 얻어진다. 프로젝트 소재지 시 인민정부가 반포한 도시 기준 땅값 또는 평균 땅값을 기준으로 등급, 용도, 용적률, 사용연한 등에 따라 수정할 수도 있다.

토지 취득 및 철거 보상.

(1) 토지 징용비. 국가 건설 징용 농촌 토지 발생 비용은 주로 토지보상비, 노동배치 보조비, 수리시설 유지비 및 분담비, 청묘보상비, 경지점유세, 경지개간비, 토지관리비 등이 포함된다. 농촌 토지 징용비의 추산은 국가와 지방정부의 관련 규정을 참조할 수 있다.

(2) 철거 보상 배치. 도시 지역에서는 국가 및 지방 정부가 법정 절차에 따라 국유 토지 비축이나 기업, 사업 단위 또는 개인이 이미 사용한 토지를 부동산 개발 프로젝트 또는 기타 건설 프로젝트에 할당할 수 있습니다. 토지를 양도하기 때문에

토지 단위나 개인에게 경제적 손실을 초래한 경우, 새 토지 단위는 규정에 따라 보상해야 한다. 실제로 두 부분 비용, 즉 이전 비용과 이전 보상비를 포함한다.

3. 프로젝트 이전 원가.

프로젝트 선행 비용은 주로 다음을 포함합니다.

(1) 프로젝트의 계획, 설계 및 타당성 조사 비용. 일반적으로 프로젝트 총 투자의 일정 비율로 산정할 수 있다. 일반적으로 계획 설계 비용은 공사 비용의 약 3% 이며, 수문 지질 탐사비는 필요한 작업량 및 관련 요금 기준에 따라 산정할 수 있다.

(2) "티 1 평" 및 기타 토지 개발 비용. 주로 지상 기존 건물, 건축물을 철거하는 비용, 부지 평준화 비용 및 급수, 전력 공급, 통로 비용을 포함한다. 이러한 비용은 실제 작업량에 따라 관련 요금 기준을 참고하여 산정할 수 있다.

4. 건안 공사비.

건안 공사 건설에 직접 쓰이는 전액을 가리킨다. 주로 건설공사 비용 (건축 및 특수 인테리어 공사 비용), 설비 및 설치 공사 비용 (급수 배수, 전기 조명, 엘리베이터, 에어컨, 가스관, 소방, 방뢰, 약전 등 설비 및 설치) 및 인테리어 공사 비용이 포함됩니다. 실현가능성 연구 단계에서 건안 공사 건설비는 단위 추정법, 단위 지표 추정법, 공사 수량 근사화 수량화 알고리즘, 추정 지표 추정법 및 유사 공사 경험 추정법을 사용하여 산정할 수 있다.

5. 인프라 비용.

물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 도로, 녹화, 하수도, 홍수 배출, 통신, 위생 등의 공사 비용을 포함한 레드라인 내 공사 비용이라고도 하며, 일반적으로 단위 지표 추산법을 사용하여 계산한다.

6. 공공시설비.

주로 유상으로 양도할 수 없는 주거 지역 공공시설 개발에 따른 비용을 포함한다. 그 추정은' 건안 공사 원가' 의 추정 방법을 참고할 수 있다.

7. 예측할 수 없는 비용.

기본예비비와 물가 상승 예비비 포함. 공사의 복잡성과 상술한 비용 추정의 정확성에 따라 위 1 ~ 6 항목의 합계를 기준으로 3%-5% 로 계산됩니다.

8. 개발 과정에서의 세금 및 수수료.

개발 프로젝트의 투자 추정은 개발 과정에서 지방정부나 관련 부처가 징수하는 각종 세금을 고려해야 한다. 일부 대중도시에서는 이 비용의 일부가 개발 건설 프로젝트의 투자 구성에서 큰 비중을 차지하고 있다. 현지 관련 법규에 따라 추정해야 한다.

(2) 개발 비용

개발비용은 부동산 개발 프로젝트와 관련된 관리비, 판매비, 재정비용을 말한다.

1. 관리비.

프로젝트 개발 비용 구성 중 상위 1-6 항목의 합계의 약 3% 를 기준으로 계산할 수 있습니다.

2. 판매비.

건설 프로젝트 판매 제품 개발 과정에서 발생하는 비용과 판매 기관을 설립하거나 판매 대리점을 위탁하는 데 드는 비용을 일컫는 말. 주로 다음 세 가지 항목으로 구성됩니다.

(1) 광고비. 판매 소득의 2 ~ 3% 정도 됩니다.

(2) 판매대리비. 약 65438+ 판매 수익의 0.5%-2%;

(3) 기타 판매 비용. 판매 수익의 0.5%- 1% 정도입니다.

총 판매 비용은 판매 수익의 약 4 ~ 6% 를 차지합니다.

3. 연체 수수료.

자금을 모으기 위해 발생하는 각종 비용으로, 주로 대출이자 및 기타 재무비용 (예: 환차손실) 을 포함한다.

(3) 투자 및 비용 견적 결과 요약

부동산 건설 프로젝트의 지출을 쉽게 분석하고 비교할 수 있도록, 종종 요약표 형식으로 추정 결과를 약식으로 나열한다.

셋째, 부동산 개발 프로젝트 투자 추정의 역할:

(1) 은 재정 부문이 건설 자금을 모으고 대출을 승인하는 근거이다.

(2) 설계 임무서 투자액을 결정하고 예비 설계 예산을 통제하는 기초입니다.

(3) 프로젝트 평가에서 실현가능성 연구와 기술 경제 분석의 기초이다.

넷째, 부동산 개발 기업 회계의 특성

그 경영 활동의 특수한 상황과 관리 요구로 인해 건설업체에 비해 부동산 개발업체는 회계에서 다음과 같은 특수한 상황을 가지고 있다.

1. 생산품 종류가 많고 회계 방법도 다릅니다.

제품 원가 회계는 복잡합니다.

3. 영업소득과 관련 세금의 회계 방식이 다릅니다.

부동산 회계 지식

간접 개발 비용의 구성 및 회계

개발 간접비용은 부동산 개발업체 내부 독립회계기관이 개발현장에서 제품 개발을 조직하고 관리하는 데 드는 비용을 말한다. 이런 비용도 부동산 개발 직접 발생하는 비용이지만 한 개발제품이 부담해야 한다는 것은 확실치 않아 각종 개발제품 원가를 직접 부과할 수 없다. 회계 절차를 간소화하기 위해 먼저' 개발 배분 비용' 스티커를 기재한 다음 적절한 분배 기준에 따라 각 개발 제품의 원가에 분배한다.

개발 간접비의 상세 분류 회계를 조직하고, 각 비용의 증감 원인을 분석하고, 비용을 더욱 절약하려면, 개발 간접비는 다음 상세 항목에서 별도로 계산해야 합니다.

L 임금은 개발 기업 내 독립 회계 단위 현장 관리 기관의 행정 기술 경제 서비스 직원의 임금 보너스 수당을 말한다.

2. 복지비는 위에서 언급한 인원의 임금 총액의 일정 비율에 따라 인출된 직원 복지비 (현재 14%) 를 말한다.

3. 감가상각비는 개발기업 내 독립회계기관이 주택, 설비, 기기 등 건성 고정자산을 이용해 인출한 감가상각비를 말한다.

4. 수선비는 개발기업 내 독립회계기관이 고정자산에 속하는 주택, 설비, 기기 등을 사용하는 수리비를 말한다.

5. 사무비는 기업 내 독립회계단위를 개발하는 관리부에서 발생하는 문구, 종이, 인쇄, 우편, 서보, 회의, 출장교통, 끓는 물, 단체난방용 석탄 등의 비용을 가리킨다.

6. 전기세는 개발업체 내 독립채산단위의 관리부서가 소비하는 전기세를 말한다.

7. 노동보호비는 개발기업 내 독립회계단위 직원 노동보호용품의 매입, 상각, 수리비, 영양제, 방서음료, 손 세정제 등의 물품 구입비용이나 보조금을 말한다. 직원의 의료 및 직원들이 공사 현장에서 목욕과 식수를 하는 연료입니다.

8. 회전방 상각이란 개발 사업에서 주민 안치 및 철거에 사용되는 주택에 발생하는 불확실한 상각 비용을 말한다.

9. 이자 비용은 개발업체가 부동산 개발을 위해 자금을 차입한 이자 비용 및 관련 수수료로, 개발비용을 직접 부과할 수는 없지만, 임시은행이 사용하기 전에 발생한 이자 수입을 소비해야 한다. 개발 제품이 완료된 후의 대출 이자는 반드시 재무비용으로 당기 손익에 계상해야 한다.

10. 기타 비용은 위 비용을 제외한 기타 개발 간접비를 나타냅니다.

위에서 언급한 간접개발비의 상세 항목에서 알 수 있듯이, 토지 취득 철거 보상비, 건축설치공사비 등 가변비용과는 달리 상대적으로 고정적인 비용이며, 총 비용은 개발 제품의 증감에 비례하지 않습니다. 그러나 단위 개발 제품의 원가 분배와 관련해서는 개발 제품 수량의 변화에 반비례합니다. 즉, 단위 개발 제품의 원가 분배는 완료된 개발 제품의 수가 증가함에 따라 감소합니다. 반면에 완료된 제품의 수가 감소하고 단위 개발 제품에 할당된 비용이 증가합니다. 따라서 개발 임무를 초과 완수하면 개발 오버헤드를 줄일 수 있다.

개발간접비의 총분류 회계는' 개발간접비' 과목에서 진행해야 한다. 기업 내 독립 회계 단위에서 발생하는 각 간접 개발 비용은 미지급금, 미지급복지비, 누적 감가상각, 이연 자산, 은행 예금, 회전실-회전방 상각 등의 계정에 대한 대변에서 개발 간접비의 차변으로 이전되어야 하며 다음과 같이 기록해야 합니다.

차변: 개발간접비 4 1 600.

대출: 미지급금 8,000 원.

복지비 지급 1 120

감가상각 누계액 10 000

이연 자산 3 500

은행 예금 8 480

회전방-회전방 상각은 10 500 입니다.

개발업체가 현장 관리기관을 설립하지 않고 기업 (회사 본부) 이 정기적으로 또는 비정기적으로 개발현장에 파견해 개발활동을 조직하면 발생하는 비용은 회전방 상각 외에 기업 관리비용을 부과할 수 있다는 점을 지적해야 한다.

개발 간접비 상세 분류 회계에서는 일반적으로 내부 독립 회계 단위에 따라' 개발 간접비 상세 원장' 을 설정하여 개발 간접비에 대한 상세 프로젝트 등록을 해야 합니다.

둘째, 배분 비용 분배를 발전시킨다

매월 말, 개발된 배분 원가를 분배하고, 제품 개발 비용은 실제 발생액으로 계산해야 한다. 개발 간접비의 분배 방법은 기업이 개발 경영 특성에 따라 스스로 결정할 수 있다. 상지 개발, 주택 개발, 보조 시설, 대행 사업 등 간접 개발 비용을 분담해야 한다. 회계 절차를 간소화하고 중복 할당을 방지하기 위해 주택 개발 비용을 부과하고 유상으로 양도할 수 없는 자가용 토지.

보조시설의 개발비용은 개발의 간접비에 배분되지 않는다. 이 부분 개발제품이 부담해야 할 간접개발비용은 관련 주택 개발비용에 직접 배분할 수 있다. 기업 내 독립회계단위에서 발생한 간접개발비용은 개발주택, 상업지, 유상양도가 가능한 시설, 건설사업에만 배분될 수 있다는 얘기다. 개발 간접비의 분배 기준은 당월의 각종 개발 제품의 실제 상황에 따라 달라질 수 있다.

발생한 직접 비용 (토지 철거 보상비 또는 임대 토지 가격, 선행 공사비, 인프라 비용, 건설 설치 공사비, 보조 시설비 포함) 은 다음과 같습니다.

개발 제품 원가 분담 개발 비용 = 이달 개발 제품의 실제 직접 비용 × 이번 달 실제 개발 비용 ÷ 분담해야 할 개발 비용. 개발 제품당 총 실제 직접 원가.

예를 들어, 1998 * * 년 5 월 부동산 개발 기업 내 독립 회계 단위에서 465,438+0 600 원의 개발비가 발생했으며, 개발된 각 제품에 대한 실제 직접 비용은 다음과 같이 분배되어야 합니다.

제품 번호 및 이름 개발에 대한 직접 원가

10 1 상업용 주택 50,000

102 상업용 주택 120 000

15 1 임대 주택 75 000

선회공간 70,000

20 1 부대 시설-상점 80,000

30 1 상업지 125000

합계 52 만

위의 공식을 기준으로 각 개발 제품이 5 월에 분배되어야 하는 개발비를 계산할 수 있습니다.

10 1 상업용 주택: 50000 위안 ×4 1600 위안 ÷520000 위안

= 5 만원 ×8% = 4000 원

102 상품실:120,000 원 × 8% = 9,600 원입니다.

15 1 임대 주택: 7 만 5 천 원 ×8% = 6000 원.

18 1 선회공간: 7 만원 × 8% = 5 600 원.

20 1 보조시설: 8 만원 × 8% = 6,400 원입니다.

30 1 상업용 토지; 125 000 원 × 8% = 10000 원

위의 계산을 기준으로 차트 5- 10 과 같은 개발 간접비 분배 테이블을 작성할 수 있습니다.

배분 원가 분배 테이블 준비

2000 년 5 월 단위: 위안

개발 프로젝트 번호명 직접 원가 분배 개발 간접비

10 1 상업용 주택 50 000 4 000

상업용 주택 102

15 1 임대 주택

선회공간 70 000 5 600

20 1 보조시설 80 000 6 400

30 1 상지 125 000 10000

합계 520 000 4 1 600

개발 간접비 분배 테이블에 따르면, 각 개발 제품 원가에 지정된 개발 간접비는 각 개발 제품 원가 회계 객체에 대한' 개발 간접비' 원가 항목에 부과되고,' 개발 원가' 각 2 차 계정에 차변과' 개발 간접비' 계정에 대변에 기입되며, 다음과 같이 입력할 수 있습니다.

차변: 개발 비용-주택 개발 비용 25 200

개발 비용-지원 시설 개발 비용 6 400

개발 비용-상업용 토지 개발 비용 10 000.

대출: 개발간접비 4 1 600.