산업단지가 '산업+펀드'의 길을 가야 하는 이유

과거 산업단지의 운영은 '베이스+펀드' 개념으로 이루어졌는데, 이는 사무공간, 시설 등 기본적인 물리적 공간을 제공하는 것 외에 산업단지에 대한 투자도 제공한다는 뜻이다. 다양한 성장 단계에 있는 기업 금융 서비스; 그러나 국가 산업 구조의 지속적인 조정, 변화, 최적화 및 업그레이드로 인해 기업과 시장 모두 산업 단지 운영에 대한 더 높은 요구 사항을 제시했습니다. 산업 단지는 산업 클러스터의 효과를 형성할 뿐만 아니라 이 클러스터에 대한 포괄적인 이해를 바탕으로 진정으로 효과적인 자본 투자 및 자금 조달 메커니즘을 형성해야 합니다. 본 글을 선택하여 투자유치 시 참고하시기 바랍니다.

중국의 주거용 부동산과 상업용 부동산이 '천장'에 부딪히며 발전의 하향세를 보이자, 국가는 즉각 '실물경제에 봉사하라'는 슬로건을 외쳤고, 이로 인해 산업단지는 무명 속에서 열심히 일해 온 것이 갑자기 여론의 최전선으로 밀려나 내수를 활성화하고 국내 경제 발전을 촉진하는 강력한 지렛대가 되었습니다. 한동안 주거용 부동산 개발업체, 인터넷 거대 기업, 거대 펀드 기업 등이 개발, 투자, 서비스 운영 분야에서 잇달아 이 큰 파도에 뛰어들었고, 이로 인해 한때 시장에서 눈에 띄지 않았던 일부 기존 기업이 눈에 띄지 않게 되었습니다. 10년이 넘도록 산업단지 분야에서 그들은 모두 업계가 숭배하고 모방하기 위해 노력하는 시대의 모범이 되었습니다.

하지만 시대가 변하면서 롤모델의 위력도 시험대에 오르고 있습니다. 국가 산업 구조의 지속적인 변화와 업그레이드로 인해 단지 산업 체인의 상류 및 하류 기업의 요구 사항은 더 이상 "기본 + 자금" 수준에 머물지 않으며 더 이상 물리적 공급에만 만족하지 않습니다. 사무실 시설, 인력 교육, 법률 상담, 상표 신고 및 기타 기본 서비스는 물론 임대 투자, 지분 투자, PE 퇴출 및 다양한 성장 단계에 필요한 기타 투자 및 자금 조달 지원을 위한 공간도 필요합니다. 산업 클러스터의 효과를 형성하여 단지가 선두 기업의 연결 효과에 의존해야 합니다. 산업 체인의 각 링크는 촘촘하게 맞물린 기어와 같아서 굴러다니고 순환하며 폐쇄 루프 생태 체인을 형성하여 기업이 다음을 수행할 수 있도록 합니다. 지속 가능한 개발을 위해 비옥한 토양에서 자라는 공원. 따라서 과거에는 경제적 이익을 얻기 위해 1차 토지 개발, 2차 단지 부동산 임대 및 판매와 같은 비즈니스 모델에만 의존했던 산업단지 개발자들의 개발 공간은 점점 더 좁아질 것입니다.

산업단지의 개발과 운영은 '무거운 자산'과 분리될 수 없다. 물리적 공간의 지원이 없으면 산업단지의 이후 운영 서비스는 공허한 이야기가 된다. 하지만 일단 '자산이 무거워진다'면 '자금'의 출처에 대한 화두는 피할 수 없다. 주거용 부동산과 인터넷 거대 기업의 풍부한 자본력에 비해 산업단지 개발자들은 결국 사무실 공간, 공장 건물의 임대 및 매매, 빈약한 운영 서비스 수입에 의존하고 있는 것으로 보인다. 개발자가 주거용 부동산 개발자만큼 쉽게 만들 수 있습니다. 토지와 건축에 수억 달러를 지출하고 오랫동안 부동산을 보유하고 천천히 가치 평가가 가져다주는 "프리미엄 가치"를 기다리는 것은 쉽습니다. 부동산과 임대료 인상.

산업단지 개발자의 원래 "자산 중심" 모델은 자본 회전율의 압박을 받고 있으며 다음 프로젝트에 투자 및 운영하거나 다른 프로젝트를 확장하기 위해 부동산의 빠른 매각을 통해 수입을 얻어야 합니다. 장소. 가장 일반적인 두 가지 모델은 빠르게 공장을 짓고, 강력한 투자팀을 통해 빠르게 판매하고, 빠르게 브랜드 확장을 달성하는 것입니다. 결국 시장 점유율이 충분하지 않으면 업계 지위를 잃고 진출권을 잃게 됩니다. 또 하나는 주거지원시설을 건설하고 개발하여 얻은 자금으로 산업단지의 운영을 지속적으로 공급하는 것이다. 많은 산업단지 개발사들의 모델들이 비난을 받고, 영리를 위한 '부동산 개발' 의혹을 한 번도 벗어나지 못한 것은 '자산집중' 자금의 족쇄 때문인지도 모른다.

하지만 산업단지 분야의 경쟁이 심화되면서 '프런트엔드' 단지 건설의 속도와 규모 면에서 부유한 주거용 부동산 개발업체와 경쟁할 수 없게 됐다. 개발자는 "백엔드"에서만 프로젝트를 구축할 수 있습니다. "지속적으로 혁신을 심화하고 운영 서비스의 가치를 창출합니다. 결국, 주거개발업체 등 일반인에 비해 산업단지 개발자들은 여전히 ​​'산업'의 속성에 대해 깊은 이해와 통제력을 갖고 있다.

특히 방금 말씀드린 것처럼 '산업+펀드'가 현재 산업단지 운영의 주요 방향이자 추세입니다. 산업은 핵심이자 기반이다. 우수한 산업지역은 산업 차원에서 시장이나 산업적 요구를 충족시켜야 하며, 합리적인 산업계획이 추진되어야 한다. 이들 산업단지는 10년 이상의 집중육성을 통해 친숙한 산업분야의 성장 메커니즘, 발전 특성, 차별화된 조직 등에 대한 충분한 경험을 축적해왔기 때문에 지역 시장에 빠르게 대응하고 어떤 지역이 적합한지를 판단할 수 있다. 어떤 산업이 부가가치 잠재력을 가지고 있는지, 나중에 "인큐베이션" 과정에서 발생하는 투자 및 자금 조달 위험을 피하여 산업단지 프로젝트를 건전한 발전 상태로 만드는지. 더욱이, 후기 단계의 산업 육성 운영과 산업 투자 및 자금조달이 가져오는 실질적인 경제적 이익도 산업단지의 브랜드 확장을 위한 획기적인 길이 되었습니다.

이쯤 되면 산업단지 내 '인큐베이팅 기업'과 '인큐베이팅 산업'의 본질적인 차이가 무엇인지 궁금해하시는 분들이 많을 것입니다. 왜 우리는 인큐베이팅 산업 체인의 끝이 여전히 기업을 인큐베이션하고 있는 것이 아닌가? 예를 들어 과거 산업단지의 인큐베이터 기능은 중소기업이 산업단지에 입주해 다양한 서비스 매체를 통해 상장기업이라는 최종 목표를 달성할 수 있도록 돕고, 이후 산업단지의 성장 과정에서 자본이득을 공유하는 것이었습니다. 기업.

"인큐베이션 산업"이란, 예를 들어 단지에 입주하는 문화 창조 기업의 본래의 "IP"를 소중히 여기고, 이 IP를 통해 "인큐베이션 산업"에서 파생된 영화, 드라마, 교육, 게임 등 일련의 콘텐츠를 파생시키는 것을 의미합니다. IP'와 다양한 파생상품은 모두 부가가치 포인트입니다. 파생상품의 시장지배력이 강할수록 업계를 선도하게 되며, 이는 산업단지의 산업집적 효과를 부각시킵니다.

산업 이야기를 마치고 자금 이야기를 해보자면, '인큐베이터'의 기능을 더욱 부각시키기 위해 많은 산업단지 운영자들은 초기 임대료부터 시작해 조용히 '투자자' 역할로 변신해 왔다. 단지에 진입하는 기업의 지분 보유, 지분 투자 및 PE 퇴출과 같은 단계적 투자 행동은 오늘날 시장의 미래 지향적인 요구와 과학 기술 연구 개발의 최전선에 가까워지고 변화를 정확하게 파악하는 데 중점을 두는 것으로 발전했습니다. 지역 경제의 업그레이드, 독특하고 유리한 산업 육성, 그리고 공유를 통해 산업의 각 링크의 배당금, 즉 산업 단지 내 개별 기업의 "재정적 지원"에서 업그레이드 및 업그레이드에 이르기까지 자본 이익을 얻습니다. 산업단지 내 전체 산업의 '금융 인큐베이션' 전환, 금융은 더 이상 도구가 아니라 산업단지 전체의 지속가능성을 촉진하는 것이 지속가능한 발전을 위한 중요한 출발점입니다.

이러한 형태의 단지 운영은 산업 단지 운영자가 집중된 산업의 지속 가능한 경제적 효과에 대한 충분한 이해와 이론적 기반을 요구한다는 것을 의미합니다. 투자 및 자금 조달 메커니즘과 구조 설계에 대한 엄격한 아이디어와 과학적 시연을 통해 금융 수단의 운영이 공원 계획, 개발, 건설 및 운영에서 자산 유동화에 이르기까지 전체 산업 체인의 모든 연결을 통해 실행될 수 있도록 하고 폐쇄형을 실현합니다. 공원 개발과 지속 가능한 개발을 위한 자금 순환.

즉, 산업단지 개발업자는 개발 아이디어를 바꾸고 '자산 중심' 비즈니스 모델에서 '자산 경량' 비즈니스 모델로 전환해야 합니다. 산업 발전과 부동산 수익으로 인한 장기적인 자본 이득을 다른 사람과 공유하세요.