부동산 기초에 대한 종합적인 지식

부동산산업이란 토지와 건물을 사업대상으로 하여 다양한 경제활동이 융합되어 부동산의 개발, 건설, 운영, 관리, 유지, 장식, 서비스 등을 영위하는 종합산업을 말한다. 선구적이고 기본적이며 추진력이 있고 위험한 산업입니다. 아래에 나는 당신을 위해 관련 부동산 기본 지식을 정리했습니다. 당신이 좋아하길 바랍니다.

부동산에 대한 기본 지식

1. 부동산 시장

1차 시장은 토지 소유자인 국가가 토지 사용권을 양도하는 것을 말하며, 관리자 및 부동산 사용자를 위한 거래 시장

2차 시장은 부동산 매매, 임대에 종사하는 부동산 운영자의 토지 사용권 양도 및 투자 개발이 완료되는 것을 의미합니다. , 토지 양도, 모기지 및 기타 부동산 거래 시장

3차 시장은 2차 시장을 기반으로 양도 또는 임대되는 부동산 거래 시장을 의미합니다.

2. 토지자원국

국가를 대신하여 토지 소유자의 권한을 행사하고 부동산 시장과 부동산 산업을 관리하는 정부 부서입니다.

3. 상업용 주택

개발자가 시장 토지 가격으로 토지 사용권을 취득하고 개발 및 건설을 수행하며 토지 및 토지의 승인을 받아 시장에 유통되는 부동산을 말합니다. 자원국. 독립부동산증명서를 취득할 수 있고 양도, 임대, 상속, 담보, 증여, 교환이 가능한 부동산입니다.

4. 개발자

부동산 개발 및 운영을 전문으로 하는 기업.

5. 대리인

부동산 컨설팅, 중개, 평가 및 기타 업무를 수행하기 위해 정부의 승인을 받아 설립된 중개 서비스 기관입니다. 부동산 구매, 임대, 임대 및 부동산 컨설팅, 평가 보고서, 판매 계획 및 기타 사업과 같은 유료 서비스를 제공하는 기업입니다.

6. 토지의 종류

용도에 따라 주거용, 상업용, 공업용, 창고용, 종합용지, 공공시설용지, 무상모금용지로 구분되며, 저수익 주택용 토지.

7. 토지 사용 기간

정부가 경매, 입찰, 계약을 통해 일정 기간 내에 토지 사용자에게 국유 토지 사용권을 양도하는 것을 의미합니다. 사용권기간 만료 후, 종합토지이용이 당시 도시계획요건에 부합하는 경우 토지사용권 갱신을 신청할 수 있습니다(인정 및 토지가격 납부 후 요건을 충족하지 못하는 경우 계속 사용). , 종합 토지 사용권은 정부가 무료로 회수합니다. 현 정부는 토지이용기간을 주거용 토지는 70년, 산업·교육·과학기술·문화·보건·스포츠·종합용지는 50년, 상업·관광·오락용 토지는 40년으로 규정하고 있다.

8. 토지 사용 수수료

토지 사용자는 규정에 따라 토지 사용에 대한 연간 수수료를 정부에 지불합니다.

9. 부동산 재산권

주택에 대한 부동산 소유자의 소유권과 주택이 점유하는 토지를 사용할 권리를 말합니다. 부동산과 토지는 분리될 수 없는 전체이므로, 주택을 양도하거나 기타 재산권의 변동이 발생한 경우에는 주택과 토지를 분리하여 처분할 수 없습니다. 특정 부동산 프로젝트 매각 시 개발자는 주택, 차고 등의 재산권을 소유하고 독립적으로 판매합니다. 그러나 지역사회의 녹지 공간의 일부인 공공 건물의 경우 재산권 개념이 없습니다. 주택 구입.

10. 재산권 신청 방법

개발자가 건물 전체에 대한 재산권 증명서를 취득한 후 각 상업용 부동산에 대한 재산권 증명서를 취득해야 합니다. 집이 분할되기 전의 위치입니다. 매수인과 매도인은 먼저 주택거래과에 가서 주택 매매계약서, 주택매입계산서, 신분증, 회사 관련 서류 등을 가지고 증서수속을 한 후 양도절차를 밟아야 한다. 중개기관에 위탁하거나 개발자가 대신 처리하도록 할 수도 있습니다.

11. 부동산 재산권 등록

누구의 소유인지에 관계없이 특정 범위 내의 모든 부동산 권리를 말하며 해당 부동산을 소유한 부동산 관리 기관에 신청해야 합니다. 등록 방법 등록의 조항에 따라 위치합니다. 재산권 검토 및 확정 후 부동산관리청에서 '부동산재산증명서'를 발급해 드립니다. 재산권등록은 부동산권리관리의 주요한 행정수단입니다. 재산권등록을 통해서만이 다양한 부동산권리를 효율적으로 관리하고 부동산권리를 결정할 수 있습니다. 부동산을 등록할 때에는 부동산의 권리자, 권리의 성격, 소유권의 출처, 취득시기, 변경, 면적, 구조, 목적, 가액, 등급, 위치, 좌표, 형상 등을 기재하여야 한다. 등기기관은 부동산 등기부를 설치하고 부동산 등기사항을 종합적으로 기록한다.

12. 부동산 소유권 증명서

'주택 소유권 증명서'와 '토지 소유권 증명서'를 합친 것으로, 법적 부동산 권리 증명서입니다. 재산 소유권 증명서에는 재산권 범주 및 재산권 비율이 포함됩니다. 부동산의 주소, 재산권의 원천, 주택의 구조, 방의 수, 건축 면적, 사용 가능한 면적, 소유권 기록, 타인의 권리 및 부록과 평면도 부동산 조사과에서 나온 집.

13. 상업용 주택 분양 허가

규정에 따라 주택이 건축되기 전에 이 허가를 받아야 합니다. 토지자원국에 신청하면 승인 후 사전 판매 허가를 받을 수 있습니다. (기존 부동산에는 이 인증서가 필요하지 않습니다.)

14. 부동산 매매계약서

매수인과 매도인의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 국토자원국이 통일적으로 작성한 계약서입니다. 모든 상업용 주택 매매는 이 계약서에 서명해야 합니다. 국내 판매를 위한 부동산 계약은 공증이 면제되며, 수출을 위한 부동산 계약은 공증을 받아야 합니다.

15. 주택 소유권

주택 소유권은 주택을 소유, 관리, 향유, 독점적, 처분할 수 있는 권리입니다(판매, 임대, 담보 대출, 증여, 상속) 합계. 주택 소유권을 갖는다는 것은 법의 범위 내에서 주택에 대한 모든 권리를 갖는 것을 의미합니다.

16. 주택사용권

집을 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 주택 임대 활동에서 거래되는 것은 주택을 사용할 권리입니다.

17. 은행 모기지

주택 구입자가 상업용 주택을 구입할 때 주택 구입 대금의 일부를 은행에서 대출받는 경제적 행위를 말합니다. , 은행은 주택 구입자에게 잔액을 지불하게 되며, 지불 후 구매자의 주택 소유권은 은행에 저당 잡히고, 상환이 완료된 후 구매자는 은행 대출금과 이자를 상환하게 됩니다. 그의 것이 되어라.

18. 7개의 연결 및 1개의 레벨

상하수도 연결, 도로 연결, 통신 연결, 가스 연결, 전기 연결, 열 연결을 말하며 부지는 평평합니다. .

19. 공공 유지비

공공 유지비란 건물의 공공 부분과 공공 시설 및 장비에 대한 유지비를 말합니다.

20. 주택 매매에 필요한 수수료

(1) 모기지 수수료:

A. 재산 보험료: 총 주택 가격은 1? (그 중 1·5년은 1Ω, 6·10년은 0.8Ω, 11|×20년은 0.6Ω이다.)

B. 모기지 등록비 + 건축비: 주택은 90위안/호, 업무용은 110위안/호실.

C. 공증 수수료 : 차용인이 신청한 대출 금액에 따라 부과됩니다. 130만 위안은 100위안(3만 위안 제외)은 350만 위안(5만 위안 제외)입니다. )은 150위안, 5~100,000위안(100,000위안 제외)은 200,000~200,000위안(200,000위안 제외)은 300위안입니다.

(2) 증명서 신청 수수료

A. 증서세: 주택의 경우 총 가격의 3%, 상점의 경우 총 가격의 5.5%입니다.

B. 거래 수수료: 부동산 증명서가 1년 이내에 발급된 경우 개발자는 주택 가격 3위안/㎡, 부동산 증명서가 발급된 경우 상점 가격의 0.3%를 지불해야 합니다. 1년을 초과하는 경우 개발업체는 각 고객의 절반(주택은 6위안/㎡, 상점은 10위안/㎡)을 지불합니다.

(3) 부동산 유지비:

총 주택 지불금의 2.5%.

(4) 지원 비용

전화, 천연가스, 케이블 TV, 광대역 및 기타 시설에 대한 액세스 또는 초기 설치 비용을 포함합니다. 구체적인 충전 방법은 숙소가 마련될 때 결정됩니다. 개발자에게 전달되어 제공됩니다.

21. 집의 구조적 형태

주로 내력구조에 사용되는 재료에 따라 구분되며 일반적으로 벽돌-콘크리트 구조, 벽돌-구조로 나눌 수 있다. 목재구조, 철근콘크리트구조.

벽돌콘크리트구조 : 벽, 기둥 등을 벽돌이나 블록으로 만들고, 기둥, 보, 바닥슬라브, 지붕패널 등을 사용하여 건물의 수직하중을 지지하는 구조를 말한다. , 트러스 등은 철근 콘크리트 구조물로 만들어집니다. 일반인의 관점에서 보면, 벽돌-콘크리트 구조는 작은 부분은 철근 콘크리트이고 큰 부분은 벽돌 벽으로 이루어진 내력 구조입니다. 내진 요구 사항으로 인해 벽돌 콘크리트 주택은 일반적으로 높이가 6층 미만입니다.

벽돌구조: 내력구조의 벽과 기둥을 벽돌이나 블록으로 만들고, 바닥구조와 지붕트러스를 목재구조로 만든 건축물을 말한다.

철근 콘크리트 구조: 철근 콘크리트로 만든 기둥, 보, 슬래브, 계단, 지붕 등 집의 주요 하중을 ​​지탱하는 구조를 말하며, 벽은 벽돌이나 기타 재료로 채워져 있습니다. 이러한 종류의 구조는 내진성이 우수하고 무결성이 강하며 내식성 및 내화성이 강하고 내구성이 뛰어나며 방의 개구부와 깊이가 상대적으로 크고 공간을 더 자유롭게 나눌 수 있습니다. 현재 많은 고층 건물이 이 구조를 채택하고 있습니다. 단점은 공정이 더 복잡하고 건설 비용이 더 높다는 것입니다.

22. 주택의 건축면적

은 건물 외벽의 둘레선을 기준으로 측정한 각 층의 평면적의 합을 말한다(즉, 주택의 건축면적(건축면적)은 건물 외벽의 둘레를 말하며, 밀폐공간의 수평면적은 건물의 규모를 나타내는 경제적 지표이다. 건축 면적에는 집에서 사용 가능한 생활 공간, 벽과 기둥의 면적, 계단과 통로의 면적, 기타 공유 공간이 포함됩니다.

23. 상업용 주택 매매 면적

상업용 주택 매매 면적은 주택 구매자가 구입한 아파트 또는 유닛의 건축 면적(아파트의 건축 면적)과 공유 면적을 말합니다. 공공 건축 면적. 즉, 상업용 주택 판매 면적 = 내장 면적 + 공유 공공 건물 면적입니다.

24. 건축면적 산정규정

건축물의 주변면적을 확대한 것으로서 주변면적의 합을 말한다. 건물의 모든 층. 다양한 주택 사용 요구 사항, 다양한 구조 형태 및 장식 요소로 인해 주택은 불규칙합니다. 국가는 가옥의 용도에 따라 건축면적 측정에 대한 상응하는 규칙을 제정할 수 있다. 주택 및 건물에 대한 주요 규정은 다음과 같습니다.

(1) 영구 구조물인 주택은 주변 수평 투영 면적에 따라 계산됩니다. 단층집의 건축면적은 한 층을 기준으로 계산하고, 다층집의 건축면적은 각 층의 건축면적의 합을 기준으로 계산합니다.

(2) 건물의 모든 영구 건물은 중이층, 중간층, 기술 바닥(예: 파이프 바닥, 보관실 등) 및 2.2m 이상의 바닥을 포함하여 바닥 높이가 2.2m를 초과합니다. 계단실과 엘리베이터실의 건축면적은 1층으로 계산됩니다. 계단실, 물탱크실, 엘리베이터실, 경사구조 지붕 높이가 2.2m를 초과하는 건축물 및 1층의 지하, 반지하 및 이에 상응하는 출입구 및 층고가 2.2m를 초과하는 건물은 기준으로 계산합니다. 주변 수평 투영 영역.

(3) 집을 통과하는 통로, 현관, 집 안의 홀은 모두 하나의 층으로 계산되며 바닥 높이가 2.2미터 이상인 홀의 복도 부분은 계산됩니다. 수평 투영 면적에 따라.

(4) 계단통, 엘리베이터 통로, 쓰레기 슈트, 파이프 입구 등의 면적은 집의 자연 층을 기준으로 계산됩니다.

(5) 집과 연결된 기둥이 있는 복도. 집 사이의 복도는 영구적으로 폐쇄된 고가 복도입니다. 두 집 사이에 상부 덮개와 기둥이 있는 복도는 주변 구조와 건물을 기준으로 합니다. 기둥 주변의 수평 투영 면적 계산. 집에 연결된 기둥이 없는 지붕이 있는 복도의 경우, 복도는 건물 외피 외부 둘레의 수평 투영 면적의 절반을 기준으로 계산되며, 지붕이 있거나 닫히지 않은 영구 머리 위 복도의 경우 주변 부분의 절반을 기준으로 계산됩니다. 주택 간 수평 투영 면적 지붕이 없는 머리 위 복도(고가도로)의 건축 면적은 계산되지 않습니다.

(6) 기둥이나 울타리가 있는 현관과 출입구는 기둥이나 울타리의 수평 투영 면적을 기준으로 계산해야 합니다.

(7) 완전히 둘러싸인 발코니 복도는 주변 수평 투영 면적을 기준으로 계산됩니다. 폐쇄되지 않은 발코니와 복도는 인클로저 주변 수평 투영 면적의 절반을 기준으로 계산됩니다.

(8) 신축이음장치가 있는 주택의 경우 실내에 있는 경우 신축이음부의 면적을 계산합니다. 내부와 연결되지 않은 주택 간의 신축이음부는 건축면적 계산에 포함되지 않습니다.

(9) 영구 구조물인 지붕이 있는 계단은 각 층의 수평투영면적을 기준으로 계산하고, 지붕이 없는 실외계단은 각 층의 수평투영면적의 1/2을 기준으로 계산합니다. 바닥.

(10) 집의 벽에서 튀어나온 구성품, 부속품, 장식 기둥, 장식 유리 커튼월, 굴뚝, 다리, 계단, 기둥 없는 차양 등 아케이드 바닥. 도로 횡단은 도로와 골목의 통행을 용이하게 하는 기능을 하며, 건물의 일부 면적 계산에 건축 면적은 포함되지 않으며, 옥상 정원, 수영장 등도 포함됩니다.

위 규정은 기본적으로 주택의 모든 건축면적에 적용되며, 각 면적을 계산하는 기준이 됩니다.

25. 스위트의 건축 면적 계산

주택의 다양한 요구와 구조적 요구를 충족하기 위해 각 스위트의 면적이 반드시 동일하지는 않으므로 각 스위트의 면적은 별도로 측정해야 합니다. 스위트룸의 건축 면적은 세 부분으로 구성됩니다.

(1) 스위트룸에서 사용 가능한 면적:

A. 침실, 거실, 식당, 복도, 주방, 욕실, 거짓 바닥, 화장실, 보관실, 벽 캐비닛 등

B. 다락방 주택의 실내 계단은 자연 바닥 면적의 합계에 따라 포함됩니다. /p>

C. 구조물에 포함되지 않은 굴뚝, 환기 덕트, 배관 우물 등도 모두 사용 가능 면적에 포함됩니다.

(2) 내부 벽 면적:

새 주거 유닛 사이의 구분 벽, 유닛과 공공 건물 공간 사이의 구분 벽, 외벽(박공 포함) )은 모두 벽으로 사용됩니다. 공용으로 사용되는 벽의 수평 투영 면적의 절반은 스위트 내 벽 면적에 포함됩니다. 공용으로 사용되지 않는 벽의 수평 투영 면적은 스위트 내 벽 면적에 모두 포함됩니다. 내부 벽 장식은 스위트룸 내의 벽 영역에 포함됩니다.

(3) 발코니 건축 면적:

A. 원래 설계된 밀폐형 발코니의 건축 면적은 주변 수평 투영 면적을 기준으로 계산됩니다.

B. 오버헤드 플랫폼(하단 발코니)의 건축 면적은 바닥 플레이트의 수평 투영 면적의 절반으로 계산됩니다.

C. 접촉 면적(난간 벽 면적 포함)의 절반으로 계산됩니다.

D. 절반 돌출 및 절반 오목형 발코니, 돌출 부분의 건축 면적은 수평의 절반으로 계산됩니다. 바닥의 ​​투영면적, 오목한 부분의 건축면적을 노출면적의 절반으로 계산한다.

요약하면 스위트룸의 건축면적 = 스위트룸의 사용 가능한 면적 + 스위트룸의 벽 면적 + 발코니 건축 면적입니다.