기금넷 공식사이트 - 펀드 투자 - REIT 의 중국 역사
REIT 의 중국 역사
1. 자금 신탁형 REIT.
(1) 부동산 투자 신탁 기금. < P > 우리나라 실무계에서는' 부동산 투자신탁기금' 이라는 명칭이 나오지 않았지만 비슷한 조직은 이미 존재하고 있다. 우리나라가 1992 년 연이어 출현한 노기금이라면 당시 우리나라가 경제 과열 시기에 있었고 규제할 법이 없었기 때문에 펀드 투자의' 발열' 현상이 선천적인 특징이 됐다. 이는 많은 자금을 거품 성분이 있는 부동산에 투자하고 부동산에 투자한 비중이 7% 에 달하는 것을 반영한 것이다. 우리 경제의 부드러운 도로로 부동산 거품이 밀려나고 있다. 1997 년' 증권투자기금 관리 잠행 방법' 이 공포된 후 펀드를 증권투자기금으로 제한하고 조문을 통해 펀드의 기관 및 운영 메커니즘에 대한 규정을 마련해 노기금이 조정되어야 한다는 것을 의미하고, 일부 매우 규범적이지 않은 것은 취소될 것이며, 노펀드의 개조 작업은 21 년 4 월까지 이어지며, 철회된 것 외에 나머지는 기본적으로 증권투자로 바뀐다. < P > 법적 차원의 펀드가 부동산 투자신탁기금의 형태를 명확하게 밝히지 않았음에도 불구하고 민간사회에 사모펀드가 광범위하게 존재하고 있으며, 그 조직형태는 투자상담사, 투자고문사 등 중앙은행이 필요 없는 일반 회사로 출현하는 경우가 많다. 투자 방향이 불확실하고 부동산 투자도 일정 비율을 차지하고 있지만 사모펀드에 대한 법적 규정이 부족해 존재의 합법성에 의문이 제기되고 있다. < P > 이 밖에도 눈에 띄는 부동산 투자신탁기금의 싹이 나타나고 있다. 지난해 5 월 중국 5 광그룹 부동산, 베이징 서우강 그룹 부동산, 베이징 도시건설그룹 부동산, 중국 석유가스관국 부동산, 만년투자그룹 * * * * 함께 출범한 베이징 세기 한하 자산관리유한공사는 부동산 투자기금의 눈에 띄는 싹이 될 수 있다. 출생증을 받을 수는 없지만 먼저 환생할 수는 없다. 어떤 사람들에게는 준생증 없이는 임신을 감히하지 않지만, 어떤 사람들에게는 먼저 임신할 수 있고, 도대체 언제 태어날 것인지, 스스로 파악할 수 있고, 언제 태어날 것인지, 언제 태어날 것인지, 언제 태어날 것인지 스스로 파악할 수 있다.
(2) 부동산 프로젝트 신탁 신제품.
22 년 6 월' 신탁투자회사 관리방법' 과' 신탁투자회사 자금신탁관리잠행방법' 의 공포는 각 신탁투자회사의 혁신적 열정을 불러일으켰다. 건설신탁의' 상하이 외환터널 프로젝트 자금신탁계획',' 상하이 국투의' 신상하이 국제빌딩 프로젝트 자금신탁계획' 과' 상하이 자기부상교통프로젝트 지분신탁수익권 투자계획',' 북방신탁의' 해안신구 인프라 건설 (관망) 자금신탁계획' 에서 베이징국투의' CBD 신탁' 까지 그 중 후자의 두 가지 운영 과정을 보면 이미 자금신탁형 REIT 의 특징을 갖추고 있다. 현재 존재하는 논란은 신탁투자회사가 발행한 신탁계약이' 증권' 범위에 속하는지 여부다.' 신탁투자회사 자금신탁관리 잠행법' 규정에 따라 신탁투자회사는' 증빙증권', 현행 증권법을 발행할 수 없기 때문이다. < P > 신탁투자회사가 종사하는 REIT 는 부동산투자신탁기금과는 다릅니다.' 신탁투자회사 관리방법' 에 따르면 신탁투자회사가 펀드업무를 하려면 펀드관리회사를 설립해야 하기 때문에 신탁투자회사는 펀드관리회사를 통해서만 간접적으로 부동산투자신탁펀드 업무에 종사할 수 있습니다.
2. 부동산 자산 신탁 REIT.
(1) "주택 은행" 현상. < P >' 주택은행' 은 최초로 구이저우 주택교체센터와 중국공상은행 구이저우성 지점이 공동으로 내놓은 것이다. 주택은행은 은행이 아니라, 단지 차용 호칭일 뿐이다. 주택 소유자가 정기적으로 주택 임대회사에 임대 및 관리를 전권으로 위임하고 전문 부동산 평가기관을 통해 집의 사용권 가치 (즉, 임대료) 를 평가하거나 양측이 협상하여 임대료 가격을 결정하고, 주택 소유자가 정기적으로 임대료 수익을 받는 부동산 투자 방식이다. (윌리엄 셰익스피어, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대) < P > 이런 경영 모델은 임대 쌍방의 거래 비용을 낮출 뿐만 아니라 쌍방의 이익을 보장할 수 있기 때문에 많은 대중의 환영을 받고 상해 베이징 선전 등 전국 각 대도시에서 보급되었다. 중국 인민은행이' 은행' 명칭을 임의로 사용할 수 없도록 규정하고 있기 때문에 상하이와 같은 일부 지역에서는 이미' 예금센터' 로 이름을 바꾸었고 천진은' 주택신탁' 으로 바뀌었다. < P > 임차인에게 유휴주택을 갖고 임대를 원하고, 직접 객원을 찾고, 각종 등록을 처리하고, 각종 비용을 지불하고, 수시로 나타나는 사소한 일로 분주하게 뛰어다니는 것은 매우 번거로운 일이다. 집을 주택은행에 임대하면 집을 쉽게 임대하고, 제때에 임대료를 받을 수 있을 뿐만 아니라, 주택은행은 주택 소유자가 임대증을 대행하고, 주택세 및 각종 비용을 대납하는 것을 도울 수 있다. 일부는 또한 무료 재산 보험을 제공합니다. 예금기간 동안 집의 일상적인 관리, 유지 보수 및 임대료 징수는 모두 주택은행이 전적으로 책임지고 있으며, 주택 임대 여부와 상관없이 주택은행은 월별로 임대료를 지불해야 하며, 위험은 주택은행이 스스로 부담해야 하며, 임대인의 임대 위험은 크게 줄어든다. 임차인의 경우 임차인 주택은행의 집은 서비스 커미션을 면제받을 수 있으며, 이들 중 일부는 전문적인 청소, 소독, 간단한 인테리어를 거쳐 언제든지 입주할 수 있다. 입주 후 후서 서비스도 주택은행이 보장할 수 있다. < P > 구이저우는 집을 은행에 예치하는 것처럼 고객이 집을 주택 교체센터 임대부에 예치하고, 주택임대부가 과학적 방법을 사용하여 주택의 정상적인 임대가격을 측정하고, 주택 소유자의 인가를 받아 임대하는 방식으로 운영한다. 고객이 집을 예치한 후, 집의 임대는 교체 센터가 전적으로 책임지고, 주택은 교체 센터에 의뢰하여 관리할 수 있다. 고객은 예금과 함께 공상은행이 발급한 통장과 영통카드를 받고 매월 고객이 임차인에게 직접 임대료를 받는 대신, 교환센터 임대부가 월별로 정기적으로 집 임대료를 고객의 계좌로 직접 배정한다. 임대료는 집 첫 임대일로부터 계산한다. 교체 센터는 주택 임대부에 예치된 주택이 6 개월마다 2 일의 임대 근무 기간과 주택 인수인계 기간을 제외한 나머지 시간을 모두 세내겠다고 고객에게 약속했다. 임대 여부와 상관없이 임대료는 평소대로 고객 장부에 부딪쳐 위험 시 교체센터가 부담한다. 이렇게 하면 임대 기간 동안 고객의 모든 업무나 분쟁을 면제할 수 있을 뿐 아니라, 임대를 할 수 없기 때문에 고객이 더 이상 빈칸을 초래하지 않도록 할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언) "주택은행" 예금과 임대는 어떠한 비용도 받지 않는다. < P > "주택은행" 기본 프로세스는 다음과 같습니다. (약간) < P > 각지에서는 구이저우의 방식을 기본적으로 참조하지만 차이가 있습니다. 예를 들어, 베이징 부동산거래센터는 이런' 주택은행' 업무를' 임대처리' 업무라고 부르는데, 이 업무는 매년 2 개월을 주택 소유자에게 집세를 지급하지 않는 임대 근무일로 예약하고,' 예치' 한 날부터 미리 약속한 액수에 따라 집세를 계산하지만, 약속한 집세액은 임차인에게 받는 실제 임대료와 같지 않아 부동산 거래센터에서 그 차이를 벌었다 < P >' 주택은행' 업무 운영에서 주택소유자와' 주택은행' 은 일반적으로 의뢰인과 수탁인의 관계이므로 베이징 부동산거래센터처럼 차액을 벌어들이는 행위는 주택의 전세 이익과 약간 유사하다. 이는 위탁대리 및 중개업무 관련 규정에 부합하지 않는다. 하지만 대부분의' 주택은행' 의 기본 이념은 재테크를 돕고 중개료를 절대 받지 않는다는 것이다. 즉,' 주택은행' 은 자익신탁관계다. 주택 소유자는 집을' 주택은행' 에 위임하고,' 주택은행' 은 집의 임대를 전권으로 처리하고,' 주택은행' 은 정기적으로 주택 소유자에게 주택 임대수익을 지불하고, 주택 소유자는 며칠 동안의 주택 임대료와 월세 비율을 보수로 한다. 반면에,' 주택은행' 업무에서 임차인은 중개료를 지불할 필요가 없기 때문에' 주택은행' 은 중개측이 아니라 주택 소유자 쪽을 대표하여 주택 소유자에게 위탁된 의뢰인이다. 이런 운영 방식에서는' 주택은행' 이 집세를 최대한 올려 더 많은 서비스료를 받아야 하기 때문에 임차인은 중개료를 내지 않았지만 중개비용은 집세에 포함돼 집세도 올랐다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택은행, 주택은행, 주택은행, 주택은행, 주택은행, 주택은행, 주택은행, 주택은행) 따라서 실질적으로 임차인과' 주택은행' 사이에는 명목상의 임대관계가 있다. 이때' 주택은행' 이' 주택소유자' 로 임차인과 임대계약을 맺고 임차인도 누가 집의 진정한 소유자인지 신경쓰지 않는다. 이로써' 주택은행' 업무의 운영이 신탁법 관계에 더 부합한다는 것을 알 수 있다. 주택 소유자는 신탁법 관계의 의뢰인이고,' 주택은행' 은 구체적으로 주택 경영 관리 활동에 종사하는 수탁자이며, 수혜자는 의뢰인인 주택 소유자이거나 주택 소유자가 지정한 다른 사람이 될 수 있다. 이렇게 되면' 주택은행' 을' 주택신탁' 이라고 부르며 신탁법으로 규범화하는 것이 더 적절할 것이다.
(2) "소흥 모델" 의 토지 신탁. 저장성 사오싱현은 21 년' 농민토지신탁센터' 를 설립했다. 농민의 개인 청부 밭의 사용권은 자발적인 전제하에 현 농청, 토지관, 농업국 등 관련 부서와 함께 설립된 이' 센터' 와 계약을 맺고' 입토지주 배당' 형식으로 이 중개기관에 자신의 토지를 운영할 사용권을 위탁할 수 있다. 센터' 는 농업정보망 및 현지 신문에 토지사용권 하청 정보를 게재해 농가, 상공주택 소유주에게' 상인' 을 모집한다. 이렇게 하면 경영가가 농가 일가와 계약할 필요가 없고, 토지 이용 공급과 수요 갈등 문제도 잘 해결될 수 있다. 이 조치로 현, 향진, 마을 3 급은' 인터넷' 으로 전세 백팩을 할 수 있게 되어, 원래 토지사용권이 마을 1 급 내부 활성화에 국한된 경계를 돌파하고, 현 1 급은 토지사용권유통시장을 형성하였다.
출처: /papers/FZP/fzp311231.htm