4대 지렛대가 사라지고 부동산은 쓸모없는 사업이 되어가고 있습니다.

순이익 관점에서 볼 때 부동산은 결코 수익성이 큰 산업으로 보이지 않았습니다. 좋은 해에도 부동산 회사가 10%가 넘는 순이익률을 보이는 것은 꽤 좋은 일인데, 이는 술과는 한 발짝 차이가 나는 일이다.

하지만 순이익률은 투자한 자본을 반영하지 않기 때문에 비즈니스를 나타내는 좋은 지표는 아닙니다.

좋은 사업은 과거의 부동산처럼 수익을 낼 수 있습니다. 예를 들어 보겠습니다. 토지 비용이 10억, 개발 비용이 10억, 제품 가치가 30억인 부동산 프로젝트가 있는데, 이 프로젝트를 활용하려면 개발자가 얼마나 많은 돈이 필요합니까? 답은 5억도 안되고, 1달러도 안된다 입니다. 이 프로젝트의 IRR을 보면 입이 떡 벌어질 정도로 충격적인데, 이는 부동산 캐피털이 정말 관심을 갖고 있는 지표다.

우선 토지대금은 분할납부가 ​​가능하며, 공공이체의 첫 번째 분납은 5억이 가능하며, 이 5억도 일반적으로 융자 가능하다. 자체 자금이 30개, 70개이므로 자체 자금이 1억 5천만 개만 필요합니다. 게다가 이 1억 5천만 개도 자금이 조달되어 있으므로 완전히 빈손입니다.

둘째, 초기 개발비용, 즉 토지취득단계부터 분양단계까지의 투자비용은 건설단위가 미리 지불할 수 있고, 개발자는 기껏해야 약간만 지불하면 된다. 마케팅 비용과 관리 비용은 거의 무시할 수준입니다.

이와 동시에 개발자는 일반적으로 분양 전에 발행되는 개발 대출을 신청할 수 있습니다. 이 금액은 이전 토지 투자를 대체하여 개발자가 다음 프로젝트에 계속 투자할 수 있도록 해줍니다. .

마지막으로 사전 판매 노드에 도달하면 개발자는 출시 시 많은 양의 사전 판매 자금을 받습니다. 이 자금은 초기 프로젝트 지불 및 후속 토지 비용을 지불하는 데 사용됩니다. 초과분은 환매에 사용될 수 있습니다.

위의 4개 노드는 개발자를 위한 4가지 부채로, 토지 취득 레버리지, 프로젝트 대출 레버리지, 개발 대출 레버리지 및 사전 판매 레버리지라고 할 수 있습니다.

이 네 가지 주요 수단을 통해 중국 개발자는 세계 상위 500대 기업을 활용할 수 있습니다. 2021년에는 8개의 중국 부동산 회사가 Fortune Global 500의 최종 후보로 선정될 것입니다. 부동산 업계는 마침내 이 목록에서 마땅한 존경을 받기 위해 중국 회사에 의존하고 있습니다.

하지만 2021년부터 이 4가지 주요 지렛대가 급속히 사라지고 이 업계의 플레이어들에게 큰 타격을 주고 있습니다. Fortune 500대 부동산 회사 8곳 중 Evergrande, Greenland 및 Sunac 등 3곳이 폭발적으로 성장했습니다.

이 4가지 주요 레버가 어떻게 하나씩 사라지는지 살펴보겠습니다.

우선, 지난 몇 년간 토지 취득 자금을 조달하기 위해 '청산 주식과 실제 부채'를 사용하는 부동산 전략은 더 이상 작동하지 않습니다. 2021년 11월 중국 은행보험감독관리위원회가 모든 현지 은행보험 규제국에 발행한 "신탁회사의 "2개 사업" 축소 촉진에 관한 사항에 관한 통지"에서는 "신규 금융 사업은 다음을 준수해야 합니다." 법률 및 규정을 준수하고 기본 자산에 침투하여 식별하는 것은 '가짜 투자 또는 실제 자금조달'이 아니어야 하며 투자를 자금조달의 형태로 사용하여 할당량 통제를 피해야 합니다." 이는 또한 이전의 "투명 재고 및 실제 부채" 모델을 의미합니다. 더 이상 가능하지 않습니다. 이런 배경에서 2022년 상반기에는 부동산 집합신탁 상품 발행 규모가 전년 대비 77.6% 감소해 사실상 토지취득 차입금이 더 이상 존재하지 않는다는 뜻이다.

그러다가 에버그란데 뇌우 이후 모든 건설현장이 불안해지기 시작했고, 부동산업체에도 천둥번개가 치는 가운데 건설업계의 신뢰도는 영하로 떨어졌다. 실수하기보다는 놓치는 것을 선호하는 것이 많은 건설 단위의 상식이 되었습니다. 선금을 줄이고 심지어 개발자가 선금을 지불하도록 요구하는 것이 점점 더 일반화되고 있습니다. 이는 프로젝트의 재정적 레버리지가 소멸됨을 의미합니다.

또한, 은행들은 2019년 '디레버리징'을 배경으로 부동산 100위권 기업 이외의 부동산 기업을 우선 제외하고, 이후 개발대출 발행을 점차 강화하기 시작했다. 폭발적인 부동산 회사와 준 폭발적인 부동산 회사로 인해 많은 은행은 현재 국유 배경을 가진 부동산 회사에만 개발 대출을 제공하고 있습니다. 대부분의 부동산 회사의 경우 대출 레버리지 개발의 문이 완전히 닫혔습니다.

마지막으로 최근 대출 정지 사태로 인해 분양자금 관리가 더욱 강화될 것이라는 점이다. 분양". 이러한 변화가 현실화된다면 이는 부동산의 마지막 지렛대인 분양 레버리지가 곧 사라지게 된다는 것을 의미합니다.

위의 4가지 주요 레버가 모두 사라지면 부동산 개발 산업의 비즈니스 모델은 완전히 바뀌어 경량 자산 모델에서 실물 자산 중심 모델로 바뀔 것입니다. 앞서 언급한 동일한 프로젝트 사례를 보면, 프로젝트 초기에 투자한 자기 자본은 0~5억에서 1~20억으로 변경됩니다. 이는 동일한 자본 점유로 부동산 개발 능력이 향상된다는 의미이기도 합니다. 기업은 50% 이상 하락할 것이다. 초기 투자 비용이 크고 수익 주기가 길기 때문에 이 산업의 자본 매력도가 크게 감소합니다.

이번 부동산 시장 조정으로 생산능력이 50% 정도 소진된다면, 4대 레버가 사라지면 남은 생산능력도 50% 정도 소진된다는 의미다. 피크 기간의 25%, 이후 기간에 추가 생산 능력이 있더라도 일부 새로운 자본이 유입되면 향후 생산 능력 수준은 원래 50%를 초과하지 않습니다.

2021년 국내 부동산 매매액은 18조에 이르고, 그 중 절반이 9조에 달할 것으로 예상되는데, 주택 가격 상승 등 일부 요인을 고려하면 10조 안팎이 이 업계의 손익이 될 수 있다. 최종결론이라고 하는 이유는 이 사업의 모든 플레이어가 이 4대 레버를 완전히 사라지게 만들 것이기 ​​때문이겠죠?