내가 배울 수 있는 메자닌 파이낸싱 사례가 있는 사람이 있나요?

우리 나라 부동산 기업을 위한 금융 혁신 - 메자닌 파이낸싱

1. 메자닌 파이낸싱에 대하여

(1) 메자닌 파이낸싱의 개념

메자닌 메자닌 파이낸싱(Mezzanine Mezzanine Financing)은 선순위 채권과 지분 간의 자금조달 방식으로, 기업이나 프로젝트가 메자닌 캐피털을 통해 자금을 조달하는 과정을 말합니다. 메자닌이라고 불리는 이유는 자본 비용 측면에서 메자닌 파이낸싱의 조달 비용이 주식 파이낸싱보다 낮기 때문입니다. 예를 들어 부채의 고정 이자율을 채택할 수 있는데, 이는 주식 투자자에 대한 부채의 장점을 반영합니다. ; 형평성 측면에서 볼 때 메자닌 금융의 형평성은 낮습니다. 우선채권자의 경우 형평성의 장점을 반영할 수 있습니다. 이러한 방식으로 주식과 채권의 전통적인 이진 구조에 추가 레이어가 추가됩니다. 메자닌 파이낸싱은 자본과 부채 사이의 완충 역할을 하여 자본 효율성을 향상시키는 매우 유연한 금융 방법입니다.

메자닌 금융 모델은 크게 4가지 유형으로 구분됩니다. 첫째는 지분환매형으로, 조달된 자금을 부동산회사의 지분에 투자한 후 환매하는 방식으로, 상대적으로 낮은 수준이다. 두 번째는 부동산회사가 한편으로는 대출을 하고, 다른 한편으로는 지분 및 지분수익권의 일부를 신탁회사에 부여하는 방식인 '대출, 신탁회사, 지분질권' 모델이다. 세 번째 유형은 대출에 스톡옵션을 더한 형태로, 대출금은 만기 시 선순위 채권으로 상환됩니다. 네 번째 모델은 다층 혁신입니다.

(2) 메자닌 파이낸싱의 위험과 보상

메자닌 파이낸싱의 수익은 일반적으로 다음 소스 중 하나 이상에서 얻습니다. 1. 일반적으로 A보다 높은 현금 쿠폰 해당 은행 간 이자율에 따른 변동 이자율 2. 상환 프리미엄 3. 지분을 매각하거나 발행할 때 보유자가 보증을 행사하여 상환할 수 있는 지분 인센티브. 메자닌금융의 금리수준은 일반적으로 10~15이며, 투자자의 목표수익률은 20~30이다. 수익률은 사모펀드보다 낮고 선순위채권보다 높으며, 위험은 주식금융보다 낮고 선순위채권보다 높습니다. 일반적으로 메자닌 이자율이 낮을수록 주식청약권이 많아집니다.

(3) 메자닌 파이낸싱의 형태

메자닌 파이낸싱은 일반적으로 메자닌 채권, 우선주 또는 두 가지의 조합 형태를 취합니다. 또한 후순위 대출이나 우선주 형태를 취할 수도 있습니다. 컨버터블 노트 양식. 메자닌 채무의 경우, 투자자는 차용자의 주식을 소유한 차용자의 모회사 또는 기타 상위 기관(이하 "메자닌 차용자"라고 함)에 자금을 빌려줍니다. 메자닌 차용자는 실제 차용자의 주식에 대한 지분을 양도합니다. 동시에 메자닌 차입자의 모회사도 메자닌 투자자에게 모든 무제한 파트너 주식을 담보로 제공합니다. 이러한 방식으로 모기지 지분에는 차용인의 소득 분배 권리가 포함되므로 채무 불이행이 상환될 때 메자닌 투자자의 이익을 보통주보다 높거나 낮은 위치에 두는 구조적 접근 방식을 사용하여 메자닌 투자자가 지분 보유자보다 먼저 상환될 수 있습니다. 채권. 우선주 구조에서 메자닌 투자자는 실제 차용자의 우선주 지분과 자금을 교환합니다. 메자닌 투자자의 우선순위는 다른 파트너보다 먼저 배당금을 받는 데 반영됩니다. 채무 불이행 시 우선 파트너는 차용자의 모든 파트너십 지분을 통제할 권한을 갖습니다(그림 1 참조).

(4) 메자닌금융의 특징

첫째, 메자닌금융은 고정수익자본의 특성과 자기자본의 특성을 결합하여 현금수익과 시세차익의 이중효과를 얻을 수 있다. .

2014년 임상 실무 치과의사 및 한의학 실무 의사 건강 검진 질문을 위한 실무 의사 시험 지침

두 번째로, 투자자에게 메자닌 파이낸싱은 예측 가능하고 안정적이며 긍정적인 현금 유입을 제공합니다. 투자 수익을 높이기 위해 재무 레버리지를 통해 자본 구조를 변경하는 능력이 있습니다.

셋째, 금융사의 경우 메자닌 금융 비용은 일반적으로 선순위 채권보다 높지만 주식 금융보다 낮으며, 기업 희석에 대한 통제를 최소화하기 위해 금융 조건을 고객의 고유한 요구에 따라 설계할 수 있습니다.

메자닌 파이낸싱은 현금 흐름이 기존 선순위 부채에 대한 원리금 상환을 충족할 수 있지만 추가 선순위 부채를 감당하기 어려운 기업이나 프로젝트에 적합합니다.

다섯째, 업계 관점에서 볼 때 메자닌 파이낸싱은 자금 조달 규모, 현금 흐름, 신용 등급에 대한 요구 사항으로 인해 인프라 및 산업 및 상업 프로젝트에 주로 사용됩니다.

여섯째, 메자닌금융의 단점은 상품이 표준화되어 있지 않고 정보투명성이 낮으며 법적 구조가 복잡하고 비용이 주택담보대출에 비해 훨씬 높다는 점이다. 또한, 차용인은 메자닌 파이낸싱을 고려할 때 모기지 투자자의 동의를 얻어야 합니다.

2. 우리나라 부동산 메자닌 파이낸싱 수요 분석

현재 단계에서 우리나라 부동산 회사는 파이낸싱 옵션이 거의 없습니다. 첫째, 자기자본 조달의 문턱이 너무 높다. 전국 3만 개가 넘는 부동산 회사 중 대다수가 중소기업이다. 상장을 위한 기본 요건을 충족하지 못하지만 자금 수요가 더 시급하다. 둘째, 상장을 위한 자금 조달 규모가 더 시급하다. 제한된. 2004년 초 현재 증권시장에서 직접 자금조달을 이룬 부동산회사는 전국 60여개에 불과하며, 셋째, 산업자금법의 미비로 인해 부동산펀드의 자금조달 방식이 일시적으로 불가능하였다.

전반적으로 우리나라 경제는 잘 운영되고 있으며 금융 시스템 개혁이 계속 심화되어 부동산 금융 채널 혁신을 위한 안정적인 환경이 조성되고 있습니다. 부동산 금융방식을 다양화하는 것은 부동산시장과 부동산산업 발전에 도움이 됩니다.

도시와 농촌 주민의 소득이 지속적으로 증가하고 있으며 국내 자본시장에는 자금 조달 공간이 넓습니다. 메자닌금융은 자본금 투자에 대한 제한이 없고, 중소규모 투자자의 진입이 가능하기 때문에 우리나라 도시와 농촌 주민에게 부동산 투자의 기회를 제공할 수 있습니다. 2006년 통계연감 자료에 따르면 우리나라 도시와 농촌 주민의 저축은 해마다 증가하고 있으며 막대한 투자 잠재력이 있습니다(그림 2).

요컨대 거시적 법률 환경의 변화와 신중한 은행 대출로 인해 부동산 업계의 자금 부족이 발생하고 부동산 개발 회사는 다른 자금 조달 채널로 전환해야 합니다. 이때 메자닌금융은 일부 불가피하게 부동산개발회사의 또 다른 중요한 자금원이 되고 있다.

3. 우리나라 부동산 금융에서 메자닌 금융 활용을 실현하는 방법

(1) 메자닌 금융 도입을 위한 사업자 선정

해외 메자닌 금융의 투자 방법은 먼저 메자닌 투자 펀드를 설립한 후 투자에 적합한 프로젝트를 선택합니다. 중국의 전통적인 자금 조달 프로세스와 달리 메자닌 펀드는 일반적으로 먼저 자금을 조달한 다음 자금을 기반으로 수익과 위험이 일치하는 투자 프로젝트를 찾습니다. 중국에는 산업자금법이 없고 펀드시장과 증권시장이 완벽하지 않기 때문에 부동산 투자를 위한 메자닌 투자펀드를 직접 설립하기는 어렵다.

우리나라의 현재 금융 시스템 환경에서는 시중은행이 대규모 메자닌 금융 혁신을 추진하기에는 많은 장애물이 존재합니다. 첫 번째는 자금 부족 문제입니다. 메자닌 자본은 고위험 자산군으로 많은 양의 자본이 필요합니다. 이는 일반적으로 자본 적정성 비율이 부족한 상업 은행에게 큰 어려움입니다. 둘째, 메자닌 금융 상품의 설계, 관리 및 위험 통제는 은행의 전통적인 업무와 매우 다르며 현재 상업 은행에는 이에 상응하는 기술과 경험이 부족합니다. 또한 상업은행법 제43조에는 국내 상업은행이 비은행 금융기관 및 기업에 투자할 수 없다고 규정하고 있다. 따라서 상업은행은 아직 메자닌 파이낸싱을 도입하는 주체가 될 수 없습니다.

저자는 부동산 시장에 메자닌금융을 도입하기에 가장 좋은 사업자는 신탁회사라고 믿는다. 미국의 신탁 전문가 스콧은 “신탁산업의 활용 범위는 인간의 상상에 비견될 정도”라고 본다. 신탁은 재산 격리, 정책 장애물 회피, 합리적인 세금 회피라는 세 가지 핵심 기능을 가지고 있습니다. 우리나라에서는 화폐시장, 자본시장, 산업시장을 연결하는 금융기관은 신탁회사가 유일하다. 신탁회사는 부동산에 투자할 수 있으므로 현재 중국의 신탁회사만이 메자닌 파이낸싱을 활용하여 우리나라 부동산 회사의 자금조달 문제를 더 잘 해결할 수 있습니다.

한편으로 신탁은 고유한 제도적 이점, 혁신을 위한 넓은 공간 및 엄청난 유연성을 가지고 있습니다. 신탁상품은 부동산의 다양한 경제적, 법적 관계에 유연하고 완벽하게 적응하고 처리할 수 있어 다른 채널을 통해 해결하기 어려운 문제를 해결할 수 있습니다. 부동산신탁금융방식은 부동산산업 전체의 운영비용을 절감하고 금융비용을 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 부동산회사의 자체 운영에 따라 공급방식에 있어서도 매우 유연한 펀드신탁 상품을 설계할 수 있습니다. 필요와 특정 프로젝트를 통해 양측 모두를 위한 시장 공급과 수요를 증가시킵니다.

반면, 기존 부동산 정책은 신탁대출의 문턱을 크게 높였기 때문에 장기·대형 프로젝트의 자금조달 문제를 해결하는 데는 여전히 매우 제한적이다. 새로운 금융방식인 메자닌금융을 도입함으로써 신탁회사는 사업확장, 투자구조의 최적화, 시장경쟁력 및 영향력 제고 등 수익원 확대에 중요한 역할을 할 수 있습니다.

마지막으로 신탁회사는 이미 부동산 산업 투자에 있어 풍부한 실무경험을 갖고 있다. 신탁회사 전체 사업 중 부동산신탁 사업은 이미 세계 3분의 1을 차지하게 됐다. 신탁회사는 매우 중요한 수익원입니다.

(2) 메자닌 금융 구조 선택

부동산 개발의 특성을 결합하여 이 기사에서는 다음과 같은 메자닌 금융 투자 및 상환 구조 조정을 제안합니다.

1. 메자닌 투자 단계의 투자 준비

부동산 신탁의 경우 현재 가장 중요한 문제는 개발자의 "4가지 인증서"가 완료되기 전에 개발자에게 자금을 제공하는 것입니다. 의미. 프로젝트가 개발단계에 있어 은행 및 신탁회사로부터 대출을 신청할 필요가 없는 경우에는 '메자닌 파이낸싱'으로 유한주식이나 전환사채를 통해 자금을 조달하여 기업의 자본을 보충하고 우량채권 및 은행에 자금을 공급할 수 있습니다. 대출 항목은 조건을 제공합니다. 예를 들어, 부동산 프로젝트의 경우 개발자의 자기 자본 비율이 35%에 도달해야 합니다. 개발자의 자기 자본 비율이 20%에 불과한 경우 "메자닌 파이낸싱"은 전체 프로젝트 자금이 충족되도록 지분 참여 형태로 자금을 투입할 수 있습니다. 요구 사항 35는 부동산 개발자의 지배권에 영향을 미치지 않습니다. 이미 은행 대출을 받았지만 판매 초기에 일시적인 자금 부족에 직면한 프로젝트의 경우 메자닌 파이낸싱을 주로 부채 투자로 구성하고 일부 워런트를 결합하여 투자자가 일정 금액을 얻을 수 있도록 할 수 있습니다. 이자소득과 상환 프리미엄.

메자닌 투자는 일회성 투자일 수도 있고 분할 투자일 수도 있습니다. 예를 들어, 메자닌 투자의 일부는 회사의 초기 투자에 개발 자금을 투입하기 위해 마련될 수 있으며, 회사가 실제로 프로젝트 구현 단계에 진입할 때 또 다른 자금을 투자할 수 있습니다. 이는 기업 자본 공급의 연속성을 보장하고 다양한 단계의 투자 위험을 기반으로 투자 수익을 결정하는 것입니다.

2. 메자닌 금융 상환 기간 조정

메자닌 금융은 유연한 상환 방법을 채택할 수 있습니다. 개발 단계에 있는 프로젝트의 경우 일정 금액의 이자를 부담하거나 원금과 이자를 상환하지 않으면 프로젝트에 현금이 유입된 후 원금과 프로젝트 수입의 일정 부분이 상환됩니다. 메자닌 투자자는 일반적으로 지배력과 장기 보유를 추구하지 않기 때문에 회사에 현금이 유입된 후 일반적으로 일정 투자 프리미엄을 얻기 위해 인컴 워런트를 판매하거나 우선주를 환매하는 형태를 취하여 자본의 이탈을 실현합니다.

3. 메자닌 금융 상환 이자율 조정

이자율 조정 측면에서 저자는 시장 지향적 원칙을 채택할 수 있으며 이에 따라 유연한 금리를 공식화하고 실행할 수 있다고 믿습니다. 고위험, 고수익 원칙으로 메자닌 투자의 이자율 기준은 개발자의 신용도, 자체 자금 비율, 투자 기간 등을 고려하여 조정되어 위험을 보장합니다. 그리고 수익은 동일합니다.

4. 메자닌 금융에 활용될 수 있는 기타 특수 모델

메자닌 투자 펀드는 신탁회사를 통해 우선매수권을 갖는 신탁 모델을 채택하여 메자닌 투자자에게 우선권을 부여할 수 있습니다. 완성된 부동산을 구매하는 경우, 이 투자 모델은 우리나라의 국가 상황과 매우 일치합니다.

이러한 구조적 배치에 따라 부동산 회사의 자금 조달 어려움을 해결할 뿐만 아니라 부동산 개발자의 판매 문제도 해결합니다. 메자닌 투자자는 개발 기간 동안 이자 소득을 누릴 수 있을 뿐만 아니라 부동산 최종 구매를 자본 출구 채널로 사용할 수도 있습니다.

IV. 메자닌 파이낸싱 진입 조건

(1) 메자닌 투자를 유치하는 부동산 회사가 충족해야 하는 조건

첫째, 다음의 승인을 받아야 합니다. 회사의 법인 또는 이사회의 서명 승인된 신청 보고서 두 번째는 기본 계좌 또는 일반 예금 계좌가 개설되어 있다는 것입니다. 세 번째는 진실하고 포괄적인(감사된) 재무제표 및 보고서가 제공된다는 것입니다. 넷째, 재무지표와 자산부채 비율이 대출 요건을 충족해야 한다는 것입니다. 국무원 규정 외에 메자닌 자금 조달을 받는 기업의 다양한 자본 비율에 대한 특정 요건이 있습니다. 자기자금 대비 메자닌 파이낸싱 비율, 우선순위 부채 대비 메자닌 파이낸싱 비율, 총 투자 프로젝트 대비 메자닌 파이낸싱 비율 등

(2) 메자닌 파이낸싱을 확보하는 프로젝트가 충족해야 하는 조건

첫째, 투자 프로젝트가 타당성 조사를 통해 입증되었으며 지역 주택 개발 시장의 요구를 효과적으로 충족할 수 있고 둘째, 투자 프로젝트가 국가 또는 지역 부동산 개발 및 건설 계획에 포함되어 있고 해당 프로젝트 승인 서류가 완전하고 진실하며 유효하며 실질적으로 개발될 수 있습니다. 예산 및 건설 계획은 국가 및 지방 정부의 관련 규정을 준수합니다. 넷째, 투자 프로젝트의 총 엔지니어링 예산 투자는 프로젝트 완료 전 인플레이션 및 예상치 못한 이유로 인해 추가 예산의 필요성을 충족할 수 있습니다. 투자 프로젝트의 기반 시설 및 공공 시설 건설 지원 시설은 프로젝트 완료 후 적시에 제공될 수 있습니다.

5. 메자닌 파이낸싱 출구 메커니즘 선택

별도의 지분 파이낸싱과 비교하여 메자닌 파이낸싱은 자금 출구에서 확실한 이점을 가지고 있습니다. 메자닌 투자채무 구성에는 일반적으로 미리 정해진 상환 일정이 포함되어 있으며, 해당 부채는 일정 기간에 걸쳐 분할 상환하거나 일시불로 상환할 수 있습니다. 상환 패턴은 메자닌 투자 대상 기업의 현금 흐름 프로필에 따라 달라집니다. 따라서 메자닌 투자는 사모펀드 투자보다 더 명확한 출구 경로를 제공합니다(후자는 일반적으로 불확실성이 더 큰 청산 방법에 의존합니다). 동시에 메자닌 파이낸싱이 우선주나 전환사채의 형태를 취하는 경우 개발자나 경영진이 환매하거나, 만기까지 장기 보유할 의향이 있는 기관투자자와 보유할 의향이 있는 투자자에게 재판매할 수도 있습니다. 가격 차이를 벌기 위해 부동산 회사의 주식을 보유하십시오.

예를 들어 Lianxin Baoli No.7은 상품 유연성을 마련할 때 선물 거래의 시장 조성자 시스템을 활용하고 투자 기관을 도입하여 '시장 조성자' 역할을 했습니다. 신탁계획이 발행되기 전에, 신탁계획의 우선수익권 상품 보유자는 신탁계획 만료 1년 후 시장조성자에게 약정된 가격으로 판매되도록 합의합니다. 시장조성자는 신탁계획을 판매할 수 있습니다. 가격 차이를 벌거나, 신탁 계획은 만기 시 수익을 보유하고 얻습니다. 이러한 접근 방식은 메자닌 금융상품의 유동성을 향상시키며, 메자닌 금융 출구 시스템에 대한 참고자료로도 활용될 수 있습니다.