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주차 공간이 왜 이렇게 비쌉니까
6 월 20 일, 시건위와 시공상국이 공동으로 초안을 잡은' 현실 매매 계약' 과' 지하주차 예매계약 시범문' 이 온라인 의견 청취를 마쳤다. 이 가운데 233 명의 네티즌이 지하주차 예매 계약 시범문에 대해 의견을 발표했다. 시건위, 시공상국은 가능한 한 빨리 빗질하고 의견을 구하고 계약을 더욱 보완하며 6 월 말까지 최종 계약을 공식 발표하고 집행할 것이라고 밝혔다.
건설부에 따르면 전국 주차 공간의 평균 격차는 60% 이상이다. 따라서 주택가의 주차 공간이 충분한지 여부도 주택 구입자의 지표가 되었다. 남산/사진
지하 주차 공간이 집보다 비싼 이유는 무엇입니까?
리문걸 중원 부동산 사장이 기자에게 말했어요? 지하 주차 공간은 일반적으로 집보다 비싼가요? 주택으로요? 25 ~ 30% 정도 비쌉니다. 종합계산해 보면 지하주차 공간이 654 만 38+0 만 5 천 원/개에 팔린다 해도 개발자의 이윤은 높지 않다. 이것이 개발자가 1 에 따라 지하 주차 공간을 건설하기를 원하지 않는 이유 중 하나이다.
현재 베이징 상업용 주택의 평균 가격은 평방 미터당 6232 위안이며 지하 주차 공간 가격은 약 654.38+0.20,000 위안/개이며, 홍콩 스타일 알고리즘을 사용하면 주택 가격의 약 654.38+0.9 배입니다. 평방 미터당 비교하면 각 주차 공간 10 평방 미터로 계산하면 집값의 약 두 배입니다. 관리비 약 100 원/월 임대료는 집값의 6 ~ 9% 로 400 원 -600 원/월/월입니다.
그러나 부동산 판매자는 10 평방미터가 실제 건축 면적이라고 생각한다. 건축 면적에 따르면, 각 주차 공간은 35 평방 미터가 될 수 있습니다. 이 경우 평방 미터당 주차 공간은 평방 미터당 집값보다 싸다.
집을 사지 않고 지하 주차 공간을 살 수 있습니까?
유명 인사인 왕해는 기자에게 지하주차 건물 면적이 분담되지 않고 개발상이 단독으로 차고재산권을 취득하는 경우 개발업자는 재산권을 주택 구입자에게 판매할 수 있지만 지하차고는 동네 내 상품주택 예매인에게만 예매할 수 있다고 말했다.
한편 왕해는 소비자들에게' 베이징시 도시주택관리방법' 제 13 조는 "국가와 본 시의 규정에 따라 따로 양도할 수 있는 지하주차장과 같은 부속건물, 구조물이 함께 양도되지 않는 것은 부동산 양도계약서에 합의해야 한다" 고 경고했다. 명시되지 않은 것은 함께 양도하는 것으로 간주된다. " 즉, 주택 매매 계약에서 개발업자는 반드시 동네 지하주차 재산권이 단독으로 양도되고 주택과 함께 판매되지 않는다고 선언해야 한다는 것이다. 이와 비슷한 서면 설명이 없다면 지하주차 공간도 소유주 공유주식이어야 하고 수익도 소유주가 소유해야 한다.
한 여자 이부 주차 공간은 팔지 말아야 한다.
지하 주차장이 이미 동네 소유주가 공유면적으로 공유된다면 개발업자는 판매할 권리가 없다. 이런 지하 주차 공간은 산권증을 처리할 수 없고, 동네 전체 업주에 속한다. 엄밀히 말하면 동네 부대 시설에 속한다. 동네업위원회에서 업주에게 임대할 수 있고, 임대료수입에서 필요한 관리비용을 공제한 후 동네수리기금에 포함될 수 있다.
분담하지 않는 지하 면적을 전부 팔 수 있나요? 물론 아닙니다. 일부 지하 공간은 인방공사에 속하며, 인방공사는 국가가 강제하여 개발상이 판매하는 것을 금지한다. 중화인민공화국 인민방공법 제 5 조에 따르면, "인민방공공사는 보통 투자자들이 사용하고 관리하며 수익은 투자자들이 소유한다." 개발업자의 투자는 이미 토지사용권 양도에 따라 전체 업주에게 자동 이전되었기 때문에 인방공사가 차고를 개조하는 수익은 전체 업주에 속한다.
또 하나의 심각한 현상이 있는데, 계획 허가증에는 규정이 없다. 개발자들은 이윤을 얻기 위해 건물의 지하 공간을 이용해 주차 공간 (차고) 으로 개조했다. 이런 주차 공간은 건축 면적에 포함되지 않아 산권증을 얻을 수 없다. 개발자와 부동산 회사도 이러한 주차 공간 (차고) 을 무단으로 처분할 권리가 없으며 전체 소유주의 공동재산에 속해야 한다.
왜 불충분한 근거로 차를 살 때 관리비를 받아야 합니까?
이문걸은 집을 사려면 부동산비를 내야 하는 것과 같다고 설명했다. 지하주차 공간은 사용 과정에서 유지보수와 청소가 필요하므로 약간의 비용이 들 수 있습니다. 현재 국가는 아직 이 관리비의 수거 근거를 명확하게 규정하지 않았다. 대성 로펌 오건중 변호사는 이런 유료가 부동산 관리비를 결정하는 일반 원칙을 적용해야 한다고 생각합니까? 즉, 초기 부동산 관리 기간 동안 개발 건설 단위는 부동산 회사와 계약을 맺었습니까? 업주 대회가 열리면 업주 총회에서 결정한다.
10% 만 팔 수 있습니다. 주차 공간이 합법적으로 구입되었는지 어떻게 보장할 수 있습니까?
지상 주차 공간 (차고) 또는 지하 주차 공간 (차고) 을 판매할 수 있는지 여부는 유일한 기준은 산권증 (또는 예매 허가 여부) 을 처리할 수 있는지 여부다. "베이징시의 실내 자동차 주차 공간 판매, 측량 및 재산권 등록에 관한 통지" 에 따르면, 산권증은 단독으로 발급할 수도 있고, 상품주택 구매 계약과 합병하여 주택 소유권증을 발급할 수도 있다. 이문걸도 폭로했어? 사실, 베이징의 많은 지하공간은 팔리지 않고, 팔 수 있는 비율은 10% 를 넘지 않아야 합니다.
재산권이 불분명하다. 지하 주차 공간을 팔 수 있습니까?
대부분의 시민들이 댓글에서 제기한' 지하차석은 팔 수 없다' 는 견해에 대해 저명한 부동산 변호사 진빙은 지하차석은 반드시 팔아야 한다고 생각한다. 팔지 않으면 주차 공간의 소유권이 아직 개발자의 손에 있다는 의미지만, 개발업자는 법인이며 법인은 파산하거나 도산할 수 있다. 그때가 되면 차주는 사용권도 보장되지 않는다.
진빙은 "현행 규정에 따르면 토지 소유권은 공용이기 때문에 지상 주차 공간은 임대할 수밖에 없다" 고 말했다. 하지만 지하 공간은 반드시 팔아야 하고, 개인 소유주에게만 팔 수 있다. "
오건중 변호사도 가격 문제에 대한 관심의 주된 원인은 재산권 문제가 잘 해결되지 않았기 때문에 주차 공간의 귀속 문제 해결에 집중해야 한다고 보고 있다. (편지 기자 카이) 에 따르면
변호사는 주차 공간 사전 판매 계약의 품질을 개선해야한다고 논평했다.
부동산계의 저명한 변호사 진빙이 지하 주차 계약에 대해 평론을 진행했다. 그는 이 계약이 "질이 보통이다" 고 생각하는데, 상세해야 할 많은 부분이 상세하지 않다고 생각한다. 프로답지 않은 소비자들에 비해 개발자의 공간이 너무 크다. "이것은 쌍방 게임의 결과가 아니라 중간 쪽의 트레이드 오프 후의 타협이다."
진빙은 시범계약을 하나의 제품과 비교한다면 그' 생산자' 가 관리당국이라고 생각한다. 지하공간의 예매에 대해 잘 알려진' 행규' 는 개발자가 소비자의 돈을 가지고 덮는 것이다. 그럼 지하공간의 선물속성은 누가 결정할까요? 누가 소비자가 한 번에 모든 돈을 청산하고 개발자가 다시 짓기로 결정했습니까? 이건 계약이야! 개발자의 장점은 계약에서 비롯됩니다. 그리고 그 계약의 장점은 어떻게 얻을 수 있을까요? 이것은 계약 모델입니다! 휴대전화, TV, 의류 등 물질 제품에 품질 문제가 발생하면 생산자가 책임을 져야 한다. 그러나 시범 계약제의 제품 품질이 아무리 나쁘더라도 생산자는 이에 대해 어떠한 책임도 질 필요가 없다. "따라서 계약의 질은 해결해야 할 근본적인 문제이다."
진빙은 "물론 정부가 신판 시범계약을 계속 내놓는 주된 목적은 개발자에 대한 규제를 강화하고 소비자 권익에 대한 보호를 강화하기 위한 것" 이라고 말했다. 그러나 계약의 질은 아직 개선되어야 한다. " "신보 기자 갈계생"
지하 주차 판매 계약에는 법적 진공이 있다.
6 월 16 일 중국 청년신문은' 베이징 지하주차장 매매 계약 분쟁' 이라는 제목의 문장' 지하실재산권에 법적 진공이 있다' 고 발표했다.
중국 인민대학교 법대 부동산법 전문가 주전은 지하실재산권 문제가 현재 법적 진공 상태에 있다고 생각한다. "현재 우리나라에는 아직 완전한 물권법이 없지만,' 민법통칙' 에는 원칙적인 규정이 있다. 과거 건설부는 일부 부처 규정에서도 건물 소유권 문제를 다루었지만 지하 주차 공간에 대한 특별한 규정은 없었다. "
주보는 현재 우리나라 도시 지하실 건설은 주로' 인민 방공법' 에 의거하지만 재산권은 언급하지 않는다고 밝혔다. 그는 지하 주차 공간이 이미 주택 구입자의 주택 가격에 포함되어 있고, 다른 사람이 지하 주차 공간의 재산권에 투자하지 않는다면, 물권법의 관점에서 주택 구입자의 소유로 인정되어야 한다고 생각한다.
주전은 지하 시설을 건물 주체 부분과 분리하는 것은 적절하지 않다고 생각한다. 바닥, 지붕, 지하 시설을 부적절하게 사용하면 건물 전체에 영향을 미쳐 업주의 이익에 영향을 미치기 때문이다.