상하이 부동산 시장의 따뜻한 겨울 뒤에: 3년간의 침체 이후 철거, 정도, 개선 수요 등

1월 20일, 과열을 엄격히 통제하기 위해 상하이가 갑자기 새로운 주택 규제를 시행해, 같은 가족이 동시에 하나의 제안만 청약할 수 있다는 소식이 시장에 나왔다. 업계 일각에서는 현재의 열기를 식히고 비정상적인 운용 방식을 없애기 위한 조치라고 전했다.

이전 상하이 부동산 시장의 '따뜻한 겨울' 상황은 계속 뜨거웠다. 따뜻한 집은 득템하고, 새 집은 나오지 않고, 중고 주택 거래가 늘면서 주택 구입자들의 마음을 뒤흔들고 있다. 그러나 2021년 1월 이후 신규 주택 시장을 보면 거래 위축 추세가 뚜렷하다. 또한, 일부 지역에서는 여전히 중고 주택 거래가 증가하고 있습니다. 업계 관계자는 상하이 부동산 시장이 현재의 인기를 계속 유지한다면 목표 긴축 정책이 도입될 수도 있다고 말했습니다.

3년간 침체된 상하이 부동산 시장은 2020년에도 꾸준한 거래량과 가격 상승을 예고할 전망이다. 그러나 올해 1월 신규 주택 거래는 감소했다.

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지난해 12월 상하이

신규 주택 매매가 전년 동기 대비 거의 60% 증가했습니다

3년 동안 침묵했습니다. 상하이 부동산 시장은 2020년, 특히 ​​시장이 더욱 크게 뜨거워지는 11월과 12월에 거래량과 가격이 꾸준히 상승할 것입니다. Shanghai Zhongyuan Real Estate의 시장 분석가인 Lu Wenxi는 "충분한 공급은 연말 거래 최고치를 기록할 수 있는 기반을 마련합니다"라고 말했습니다.

2020년 11월, 상하이에서는 전염병으로 인해 신규 주택 공급이 차질을 겪었습니다. 전염병이 통제된 후 12월부터 신규 주택 공급이 증가하기 시작했습니다. Shanghai Centaline Real Estate의 자료에 따르면 지난 12월 44개 프로젝트가 시장에 진입했으며 면적은 135만1000㎡에 달했다. 한 달 동안 시장 규모가 130만㎡를 넘은 것은 2015년 10월이었다.

2020년 12월 시장에 진입하는 프로젝트는 주로 칭푸(Qingpu), 바오산(Baoshan), 펑셴(Fengxian) 및 기타 긴급한 수요와 새로운 개혁이 필요한 전통적인 우선 지역에 집중되어 있어 계약 체결 및 전환에 큰 도움이 될 것입니다. 또한 연말에는 Qiantan 부문의 "Shangfeng Famous Residence"와 안산의 "Poly Capital Jingting"과 같이 품절된 고급 주택 프로젝트에 소량의 "보충"도 있었습니다. 부문.

이러한 배경 속에서 지난해 말에도 거래액은 계속 증가했다. Shanghai Centaline Real Estate의 자료에 따르면, 2020년 12월 상하이의 신규 상업용 주거용 건물 거래 면적은 122.7만㎡로 전월 대비 59.1% 증가했으며, 이 데이터도 신규 거래 최고치를 기록했다. 2020년에. Tongce Consulting의 통계에 따르면 2020년 상하이의 상업용 주거용 건물 공급 면적은 약 761.95만 평방미터로 전년 동기와 기본적으로 동일하며 연간 거래 면적은 약 89302만 평방미터입니다. -전년 대비 21.6% 증가, 상업용 주택 평균 거래 가격은 평방미터당 57,166위안으로 전년 대비 5.3% 증가했습니다.

또한 베이징 뉴스 기자는 상하이 시장 거래의 관점에서 볼 때 경직된 수요와 경직된 변화가 절대적인 주요 힘이 되었다는 것을 알게 되었습니다. 상하이의 상위 10개 거래 중에는 평균 가격이 30,000위안/평방미터 미만인 프로젝트도 수요가 있습니다. 12월 거래는 모두 중저가 상품에 집중돼 있어 평균 가격에는 큰 변화가 없었다. 국가통계국의 데이터에 따르면 2020년 12월 상하이의 신규 상업용 주택 가격은 전월 대비 0.2%, 전년 대비 4.2% 증가했습니다.

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핫스팟 수요가 뜨겁지만,

1월 이후 소폭 감소세를 보이고 있지만

상하이 신규주택 공급량은 증가하고 있지만 시장은 여전히 ​​공급부족 상황이다. "부동산 프로젝트를 봤습니다. 시내에 집이 200채가 넘습니다. 가장 싼 집이 800만 위안이 넘습니다. 한 집에 공약이 3000채 이상 있었는데 제가 낙찰받지 못했습니다." 주택 구매자가 말했다.

단독적인 사례는 아닙니다. 베이징 뉴스의 한 기자는 2020년, 특히 ​​4분기 이후 상하이 부동산 시장이 계속 뜨거워지고 있다고 지적했습니다. 시중에 구하기 힘든 일부 소형 아파트는 가격 제한 등으로 매력이 강해 청약률이 여전히 높은 상황이다. Tongce Consulting의 통계에 따르면 2020년 12월 상하이에서 30개 이상의 부동산 프로젝트가 시작되었으며 20개 이상의 프로젝트가 100% 이상의 청약률을 기록했으며 13개 프로젝트의 청약 건수가 1,000건을 넘었습니다.

2021년 1월 20일, 상하이에서는 과열 현상을 엄격히 통제하기 위해 갑자기 동일 가족이 동시에 1건만 청약할 수 있는 새로운 주택 규제를 시행했다는 소식이 시장에 나왔습니다. 또, 가격 안정 측면에서는 신규 주택의 분양가 승인도 엄격히 시행하고, 시가보다 가격이 낮은 부동산에 대해서는 과열을 막기 위해 가격을 적절하게 인상하기로 했다.

“이번 조치는 주로 현재의 신제품에 대한 열의를 식히고 비정상적인 운영 방식, 가짜 이혼 등을 종식시키기 위한 것입니다. 허위 수요를 없애고 실제 수요 회복에 노력하겠습니다. 시장.

업계 관계자는 “현재 상하이 부동산 시장에는 구조적 불균형 문제가 뚜렷하다. 외곽 교외 지역의 수요가 더 낮습니다. 전체적으로는 꽤 평범해요. Lu Wenxi는 말했다.

“상하이의 부동산 규제는 전혀 완화되지 않았습니다. 상하이 부동산 시장의 상승은 시장의 힘에 의한 것이며 3년간의 침체 이후 정상적인 수요 방출입니다. "E-House 연구소 부국장 Yang Hongxu는 6가지 주요 세력은 순환 세력, 전염병에 따른 헤징 및 개선 수요, 통화 규제 완화에 따른 인플레이션 방지 요구, 대규모 철거 및 철거, 교육이라고 말했습니다. 시민 모집을 위한 개혁, 인재 정착 완화.

그러나 최근 상하이의 신규 주택 거래는 감소했습니다. 최근 거래 모멘텀은 양호했고, 올해 1월 이후 2주 연속 신규 주택 거래가 조정되면서 거래량이 감소하는 추세가 뚜렷합니다. "Lu Wenxi는 초기 고속 주행 이후 시장이 조정하고 숨을 쉬어야 한다고 말했습니다. 1월 자체가 비수기 압력에 직면할 것이며 시장의 지속적인 하락이 예상됩니다.

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중고집 열기가 계속되고,

집주인들이 가격을 올리고 있다

“새집 시장에 비해 중고주택이 핸드하우스 시장은 자유도가 높고, 소유주가 상장에 대해 더 무관심하며, 많은 주택이 합리적인 가격에 판매되는 것이 새 주택보다 조금 더 인기가 있습니다. Lu Wenxi는 말했다.

Beijing News 기자는 Tongce Consulting 통계를 통해 2020년 내내, 특히 하반기부터 상하이 중고 주택 시장의 거래 수가 계속 증가했다는 사실을 알게 되었습니다. 2020년 상하이 중고주택 누적 거래량은 328,300채로 전년 동기 대비 27.8% 증가했으며, 특히 2분기 이후 월별 거래량이 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 거래량은 3만호를 돌파하는 추세이며, 11월부터 12월까지 4회 연속 사상 최대치를 경신했으며, 월간 거래량도 4만호에 육박하고 있다.

2020년 12월 국가통계국의 데이터에 따르면 가격 제한 정책의 영향을 받지 않으며 실제 시장 가격과 그 이면의 공급 및 수요 관계를 더 정확하게 반영할 수 있습니다. 상하이는 전월 대비 0.6%, 전년 동기 대비 6.3% 증가했다. 또한 안주커(Anjuke) 온라인 데이터에 따르면 2020년 12월 상하이 중고 주택 평균 상장 가격은 52,530위안/제곱미터였다. 11월보다 0.98% 증가해 전년 동기 대비 4.08% 증가했고, 전체적인 증가폭은 상대적으로 제한적이다.

그러나 지역별 가격 차별화가 여전히 존재하고 일부 인기 업종에서 증가세를 보이고 있다. 안죽(Anjuke)의 온라인 데이터에 따르면 12월 민항성 우징(Wujing) 중고 주택 평균 가격은 39,877위안/제곱미터로 전월보다 2.61% 증가했습니다. 12월 푸동 임강신도시 중고주택 평균가격은 31,929위안/㎡로 전월 대비 3.90% 상승했다. Jinshan Petrochemical의 중고 주택 평균 가격은 0.75% 하락했고 Chongming Changxing Island의 중고 주택 평균 가격은 0.27% 하락했습니다.

2021년 1월 2차 평균 가격은 Shell Research Institute의 데이터에 따르면 올해 1월 13일 Lianjia의 중고 주택 거래량이 같은 기간에 비해 42% 증가했습니다.

“시장 전망으로 보면 올해 1월 13일 동안 상하이 중고 주택 소유자의 가격 상승률은 67%로 늘어났다. 지난해 12월 수준보다 퍼센트포인트 높아진 이후에도 주택가격은 여전히 ​​더 큰 상승 압력을 받을 것이다. " Shell Research Institute의 수석 시장 분석가인 Xu Xiaole은 말했습니다.

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업계:

지시적인 긴축 정책이 도입될 수 있습니다

58안죽부동산연구소 장보 소장은 상하이 인기 상승의 중요한 이유는 인구 증가든, 수요 측면에서 눈에 띄는 성장이라고 분석했다. 주택 구입 자격이 있거나 철거 또는 유학생의 귀국으로 인해 주택 구입 수요가 증가했지만 이들 그룹은 대다수가 부동산 투기꾼이 아닙니다. “올해에는 도시 지역에서 가격이 제한된 신규 주택 프로젝트가 많이 시장에 진입하여 개량 주택과 중고 주택 매물이 집중적으로 급증했습니다. 많은 수의 최초 소유자가 개량업체의 중고 주택 목록을 인수했습니다. ”

장보(Zhang Bo)의 견해에 따르면 상하이 주택 가격은 투자자가 아니라 실제 수요에 의해 좌우된다. 그러나 최근 시장의 일부 주택 재고가 비합리적으로 증가했다는 추측은 주목할 만하며 시장은 이에 대해 관심을 가질 필요가 있다.

루웬시는 “올해 금융신용이 통제되고 거래압력이 점차 나타날 것”이라고 전망했다.

또한, 1월과 2월은 전통적인 비수기라 기업들은 연말정산에 주의를 기울이고 있으며, 새해맞이만큼 빠른 출시는 하지 않을 예정이어서 앞으로도 충격과 조정의 추세가 이어질 것으로 예상된다. . ”

“현재 2021년 상하이 상업용 주택 공급과 수요가 모두 보장돼 있다. "Tongce 연구소의 분석가 Ding Yao는 공급 측면에서 2020년 상하이의 상업용 주거용 토지(임대 주택용 토지 제외)의 누적 건축 면적이 전년 대비 두 배 증가했다고 말했습니다. 현재, 상하이의 토지 취득과 첫 번째 프로젝트 개설은 일반적으로 약 1년 정도 소요됩니다. 2020년 주거용 토지의 증가로 인해 2021년에는 필연적으로 주택 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다. 동시에 Tongce Research의 불완전한 통계에 따르면 연구소에 따르면 2021년 1월부터 4월까지 약 108개의 인증 프로젝트가 있었으며 공급이 충분했습니다.

수요 측면에서 Ding Yao는 많은 고객이 2020년에 원하는 대로 주택을 구입하지 못했다고 지적했습니다. 이러한 현상은 앞으로도 새로운 프로젝트가 시장에 진입함에 따라 아직 실현되지 않은 주택 구입 수요의 일부로 연말에도 여전히 많이 존재할 것입니다. 기다리고 있는 주택 구매자의 열정을 자극하면서 점진적으로 실현될 것이며 이는 전반적인 시장 열정을 이어갈 수 있습니다.

Tongce 연구소의 통계에 따르면 2020년에 계약이 이루어졌습니다. 주요 재배치 프로젝트에는 20,000가구 이상이 참여하고 있습니다. “현재 중앙 도시의 일부 '원시 토지'에 대한 협의 작업은 아직 진행되지 않았습니다. 상하이의 오래된 개조 공사는 여전히 유지될 것입니다. 통계에 따르면, 도시 철거민들은 보상을 받은 후 인근 지역의 준신축 주택을 주택 구입 대상으로 선택할 가능성이 더 높습니다. 중고주택 거래량이 여전히 높은 중요한 이유. 딩야오는 말했다.

현재 부동산 시장의 인기를 볼 때 앞으로 더욱 규제를 강화할 가능성도 배제하지 않는다. "상하이 부동산 시장이 지금처럼 뜨겁게 유지된다면 2021년에는 목표 긴축 정책이 도입될 수도 있습니다. "Ding Yao가 말했습니다.

Beijing News 기자 | Zhang Xiaolan

편집자 | Wu Xin

조판 | Kou Dena