부동산 개발 전망은 어떻습니까? ! ! !

부동산 업계 주요 상장사: Vanke A(000002), Poly Real Estate(600048), Xincheng Holdings(601155), China Merchants Shekou(001979), Greenland Holdings(600606), OCT A (000069), Longfor Group (00960.HK)

본 기사의 핵심 데이터: 중국 부동산 산업의 발전 역사, 중국 부동산 산업의 주요 정책 요약, 전국 상업용 주택 매매 지역 및 산업체인별 매출액, 시장점유율

산업개요

1. 정의

부동산산업이란 토지를 사업대상으로 하는 산업을 말한다. 부동산 개발, 건설, 운영, 관리, 유지, 장식, 서비스 등을 영위하는 선도산업이자 기초산업이자 위험산업이다. 용도에 따라 주로 주거용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산으로 구분됩니다. 주거용 부동산은 일반 주택, 아파트, 빌라 및 기타 부동산 형태를 포함하여 생활에 사용되는 부동산을 의미하며, 상업용 부동산은 일반적으로 다양한 소매, 도매, 요식업, 오락, 피트니스, 레저 및 기타 비즈니스에 사용되는 부동산 형태를 의미합니다. 산업부동산이란 산업과 부동산을 매개체로 하여 토지의 전반적인 개발과 운영을 실현하고, 산업, 학, 연구 산업 클러스터를 조성하고, 정부의 개선을 돕는 새로운 형태의 부동산을 말합니다. 지역 환경을 개선하고 지역 경쟁력을 강화합니다.

2. 산업 체인 분석: 산업 체인의 시장은 거대합니다

우리나라 부동산 산업의 급속한 발전과 함께 도시의 GDP 성장을 주도합니다. , 부동산 산업 체인의 관련 산업도 성장했습니다. 산업 체인은 주로 상위, 중간, 하위 단계의 세 단계로 구분됩니다. 상류 부동산 산업은 주로 토지 공급, 건축 자재 및 엔지니어링 기계의 세 링크를 포함합니다. 계획, 조사, 설계 등), 건설 및 부동산 개발 링크는 주로 장식 및 자산 관리의 두 가지 링크를 포함합니다. 그 중 상류 토지 공급 링크는 정부 부서가 주도하고 있습니다.

산업 발전 역사: 업계는 규제 조정의 시기

1998년 시장 중심의 주택 개혁으로 우리나라 부동산 시장 발전의 문이 완전히 열렸습니다. 부동산 산업은 주택 건설과 함께 급격한 성장을 이루었고, 급속한 발전으로 인해 경제에 미치는 영향도 무시할 수 없습니다. 우리나라 부동산 시장은 발전 이후 주로 다음 단계를 거쳤습니다.

(1) 초기 단계(1978-1998). 개혁개방 이전 20년 동안 부동산 시장의 발전은 정체되어 있었다. 당시 정부는 다양한 시도를 했으나 성과는 크지 않았다.

(2) 초기 개발 단계(1998-2002). 1998년은 우리나라의 복지주택 배정제도가 완전히 종료되고 시장 중심의 주택제도 개혁이 본격적으로 시작된 해이다. 이 시점에서 우리나라의 주택제도는 근본적인 변화를 겪었다. 금융산업 개혁과 외자개입으로 인해 부동산산업에 금융지원이 이루어짐과 동시에 외자유입으로 오피스빌딩과 오피스빌딩에 대한 수요가 늘어나 부동산시장의 수급이 더욱 확대되었다. .

(3) 급속한 개발 단계(2002-2009). 2003년에는 부동산산업이 우리나라 경제의 핵심산업으로 선정되면서 부동산 투자가 크게 늘었고 주택가격도 상승했습니다. 동시에, 이 기간 동안 부동산 시장의 일부 성과에 대응하여 국가는 부동산 신용 통제를 점차 강화하고 모기지 이자율을 탄력적으로 조정하여 부동산 시장의 발전을 촉진하고 표준화했습니다.

(4) 빈번한 규제 단계(2009-2013). 주택 가격 상승에 대응하여 주정부는 차별화된 주택 신용 정책을 더욱 강화하고, 초보 주택 소유자에 대한 신용 정책을 엄격히 통제하며, 투자 및 투기적인 주택 구입 수요를 억제하기 위해 관련 규제 정책을 자주 도입해 왔습니다. 국무원 제8조와 신국무원 제5조가 공포되면서 주요 도시들은 주택가격의 급격한 상승을 억제하기 위해 매수·대출 제한 정책을 잇달아 공포했다.

(5) 조정 및 표준화 단계(2013년~현재). 2013년 부동산시장 장기메커니즘 제안에서는 부동산시장 규제 방향이 제시됐다. 2016년에는 “투기가 아닌 생활을 위한 주택”이라는 포지셔닝을 제안했다. 2018년에는 “다주제 공급, 다채널 보장, 임대와 구매가 모두 가능한 주택시스템 구축을 가속화”하기 위해 금융·조세 등 수단을 종합적으로 활용할 것을 강조했다.

2021년 부동산 시장에 대한 '신규 금지'는 부동산 투기로 인한 주택 가격 상승을 막기 위해 부동산 신용 수급 규모를 엄격히 통제하겠다는 내용이다. 일련의 정책은 우리나라의 부동산 산업이 장기적으로 조정 및 규제 단계에 진입할 것임을 나타냅니다. 이는 향후 수년간의 장기적인 국가 전략이자 장기적인 최고 수준 시스템 설계가 될 것입니다.

산업 정책 배경: 건전한 발전을 위한 빈번한 규제와 통제

1990년대 토지 사용권 양도 제도가 확립된 이후 우리나라 부동산 산업은 많은 주요 정책을 경험해 왔습니다. 규제. 일반적으로 부동산 경기부양정책과 억제정책은 부동산 투자에 대한 유인과 억제정책을 갖고 있다. 즉, 부동산 공급은 부동산 통제정책의 방향과 일치한다.

1998년 7월 국무원은 '도시주택제도 개혁을 더욱 심화하고 주택건설을 가속화할 데 관한 고시'('문서 제23호')를 공포했는데, 여기에는 다음과 같은 내용이 명시되어 있다. 주택산업을 새로운 경제성장 포인트로 육성”을 추진하고, 복지주택 할당 폐지를 특징으로 하는 중국 주택제도 개혁에 착수했다. 규제의 효과는 수년 동안 침체되어 있던 부동산 시장을 활성화시켰고, 우리나라 부동산 시장의 급속한 발전을 촉진시켰으며, 부동산 산업은 새로운 발전 단계에 들어섰습니다.

2003년 국무원은 '부동산시장의 지속적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시'를 발표하여 부동산산업을 국가 경제발전을 견인하는 기간산업의 하나로 자리매김하고 이를 명확히 제안했다. 부동산 산업의 지속적이고 건전한 발전을 유지합니다. 이 정책은 부동산 산업의 급속한 발전을 크게 촉진했습니다. 동시에 주택 가격의 급격한 상승을 억제하기 위해 국무원 및 기타 부서에서는 "라오스 8대 조치"라고도 알려진 "주택 가격의 효과적인 안정에 관한 국무원 사무국 통지"를 발표했습니다. " 등 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하기 위한 다양한 정책을 추진하고 있습니다. 다양한 정책 하에 우리나라 부동산 산업은 잦은 규제의 시기를 맞이하고 있습니다.

2016년 말 중앙경제공작회의에서는 “집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다”라고 처음 제안했고, 이후 부동산 관련 부서에서는 잇따라 지원 방안 등을 내놨다. 부동산 회사를 위한 자금 조달 및 주택 구매자를 위한 신용. 다양한 국가·지역 계획과 정책도 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 포지셔닝을 강조하고 있다.

2021년 중앙은행, 중국 은행보험감독관리위원회 등 기관에서는 부동산 회사를 위한 3가지 레드라인 정책을 제안하고 전국적으로 시행하기 시작했습니다. 빨간 선 세 개는 선수금을 제외한 자산-부채 비율이 70을 넘지 않고, 순부채 비율이 100을 넘지 않고, 현금-단기 부채 비율이 1보다 크다는 의미입니다. 규제 요건에 따르면 2023년 6월 말까지 12개 시범 부동산 회사의 '3개 빨간색 선' 지표가 모두 기준을 충족해야 하며, 모든 부동산 회사는 2023년 말까지 기준을 충족해야 합니다.

산업 발전 현황

1. 국가의 엄격한 규제로 인해 부동산 산업의 개발 투자 규모 증가율이 둔화되었습니다. 부동산산업의 개발투자 규모는 증가율 면에서 2010년부터 2015년까지 전체 증가율이 지속적으로 하락세를 보이다가 2016년부터 부동산 개발투자 증가율이 반등하기 시작했고, 2016년부터 2019년에는 전염병과 부동산 산업의 전반적인 침체로 인해 성장률이 상승했습니다. 그 이유는 2020년과 2021년에 성장률이 하락하기 시작할 것이기 때문입니다. 2022년 8월 기준으로 2022년 부동산산업 개발투자 규모는 9조1000억위안이 될 전망이다.

개발 투자 규모가 둔화되는 상황에서 부동산 회사들도 '납기 보장' 등 정책 영향과 맞물려 부동산 회사들의 창업 의욕이 높아져 매출과 자금 조달 압박이 커지고 있다. 신규 건설은 계속 감소하고 있다. 2022년 1월부터 8월까지 부동산업체가 착공한 신규 공사 규모는 8억5100만㎡로 전년 동기 대비 37% 크게 감소했고, 2020년 같은 기간 대비 39.2% 감소했다.

2. 전국 상업용주택 매매면적 및 매매금액 증가세 둔화

대체적으로 우리나라 상업용주택 매매면적 및 매매금액은 2010년부터 2021년까지 상승 추세입니다. 2017년 우리나라 상업용 주택 매매면적은 16억㎡를 넘어섰고, 매매금액은 13조 위안을 넘어섰다. 2017년부터 2021년까지 매매면적과 매매금액은 상대적으로 높은 범위를 유지했으며, 매매면적은 소폭 증가하고 매매금액은 일정 수준의 증가세를 유지했다. 2022년 8월 기준 우리나라 상업용 주택 매매면적은 8억 7900만㎡, 매매금액은 8억 6000만 위안이다.

3. 부동산 개발업체의 자산부채비율은 해마다 증가하는 추세를 보이고 있다

2014년부터 2020년까지 우리나라 부동산 자산규모는 개발기업은 해마다 증가하는 추세를 보이며 2018년에는 80만개를 넘어섰다. 동시에 자산부채비율도 2014년 77배에서 2020년 80.7배로 상승세를 이어가고 있다.

4. 부동산 번영지수는 하락했다

부동산산업 전반의 번영 측면에서 보면 2016년부터 2019년까지 전국 전체 부동산 번영지수는 2020년 1분기에는 새로운 크라운 전염병의 영향으로 상승 추세를 보였으며, 그 결과 업계 전체 번영 지수가 하락했습니다. 전염병이 점차 통제됨에 따라 전국 전체 부동산 번영 지수는 계속 반등하여 2020년 4분기에 118.2에 도달했습니다. 2021년 2분기부터 전국 전체 부동산 번영 지수는 하락하여 2022년 2분기에 98.5에 도달했습니다. .

5. ***2022년 10개 부동산 회사는 폭풍우를 겪을 것이다

최근 몇 년간 정부의 거시적 통제가 강화되는 상황에서 부동산 회사는 여전히 부진한 상태다. 사업 규모와 확장 속도의 시기적절한 조정으로 인해 많은 기업이 자본 사슬이 무너지는 상황에 빠졌고 폭풍을 선포했습니다. 현재 ***의 30개 부동산 회사가 뇌우를 선언했습니다. 그 중 2021년 9월 에버그란데 위기는 부동산 회사들 사이에 집단 뇌우를 촉발시켰으며, 2021년에는 헝다 상장을 포함해 15개 부동산 회사가 뇌우를 겪었습니다. Da, Zhengro, R&F와 같은 부동산 회사; 2022년 10월 현재 ***10개의 부동산 회사가 2022년에 천둥번개를 겪었습니다. 여기에는 World Trade Center 및 Sunac와 같은 주요 부동산 회사도 포함됩니다.

업계 경쟁 패턴

1. 지역 경쟁: 상업용 주택 판매 분야를 주도하는 광동성과 장쑤성

국가통계국의 데이터에 따르면 2021년 전국 31개 성과 시 상업용 주택 매매 면적 기준 상위 5개 성은 장쑤성, 광둥성, 산둥성, 쓰촨성, 허난성이다. 그 중 장쑤성, 산둥성, 쓰촨성, 안후이성, 푸젠성, 후베이성, 상하이는 전년 대비 플러스 성장을 기록했으며, 장쑤성 상업용 주택 매매면적은 전년 대비 7.2% 증가할 것으로 예상된다. 2021년에는 안후이성 상업용 주택 매매면적이 전년 대비 9.7% 증가할 전망이다. 광둥성과 허난성은 전년 대비 성장률이 마이너스다. 2021년 광둥성 상업용 주택 매매면적은 전년 대비 -6배, 허난성 상업용 주택 매매면적은 -5배 증가한다. 동시에, 도시 간 상업용 주택 매매 면적의 계층적 분포가 비교적 분명한 것을 볼 수 있습니다. 예를 들어, 2021년 10위를 차지한 상하이의 상업용 주택 매매 면적은 1,880만 평방미터이며, 이는 장쑤성(江蘇省)과 1억4671만㎡ 차이가 난다.

2. 기업 경쟁: 각 링크에 많은 경쟁자가 있습니다

부동산 산업은 산업 링크가 복잡하고 시장 참여자가 많으며 각 분야의 지배적인 경쟁자가 다릅니다. 시장 점유율 비율은 이 부문에 있는 회사의 2021년 수익을 이 부문에 있는 모든 상장 회사의 총 수익으로 계산하여 얻습니다. 미드스트림 부문에서는 엔지니어링 컨설팅 측면에서 Taiji Industry가 거의 1/3의 시장 점유율로 지배적인 위치를 차지하고 있으며, Huajian Group이 건설 부문에서 11위의 시장 점유율을 차지하며 중국 건설이 절대적인 점유율을 차지하고 있습니다. 시장 점유율은 3/4에 가깝고 부동산 개발 측면에서 Shanghai Construction Engineering과 Shaanxi Construction Engineering이 뒤를 잇고 있으며 이 부문의 시장 경쟁자가 많기 때문에 절대적인 지위를 차지하고 있습니다. 상위 3개 기업은 Greenland Holdings, Country Garden 및 Vanke A이며 그 중 Greenland Holdings의 시장 점유율은 8위입니다.

산업 발전 전망 및 동향 전망

1. '투기가 아닌 생활을 위한 주택'의 포지셔닝과 변화, 업그레이드를 견지한다.

처음부터 2016년에는 '주택은 투기가 아니다'라는 개념이 제안된 이후 '살아라, 투기가 아니다'라는 개념이 제시된 이후 국가 차원과 여러 성, 시에서는 관련 부동산 관리 정책을 순차적으로 도입해 건강한 삶을 도모했다. 부동산 시장의 지속 가능한 발전. '중화인민공화국 국민경제사회발전 14차 5개년 계획과 2035년 장기 목표 개요'에서는 주택은 투기용이 아닌 거주용이라는 입장을 견지하고 이를 가속화할 것을 제안했다. 다주제 공급의 확립, 다채널 보장을 제공하고 임대와 구매를 모두 촉진하는 주택 시스템은 모든 사람이 살 곳과 일과 주거의 균형을 가질 수 있도록 합니다. 현재 전국 31개 성, 자치구, 직할시가 '14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 시장의 발전 목표와 방향을 제시했습니다.

그 중 일부 지역에서는 '14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 산업에 대한 구체적인 목표를 계획했습니다. 예를 들어 장시성은 '장시성' 주택 및 도시 농촌 건설을 위한 14차 5개년 계획에서 지적했습니다. 개발'에서는 부동산 개발 투자가 1조 2500억 위안이 될 것이라고 장시성은 지적했다. '14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 개발에 1조 2500억 위안이 투자됐다. 헤이룽장에서는 1인당 생활 면적이 1조 2500억 위안에 이를 것이라고 제안했다. 도시와 진의 면적은 385평방미터에 달해야 하며, 일부 지역에서는 부동산 산업의 발전 방향을 계획했습니다. 2035'는 투기용 주택이 아닌 생활용 주택을 고집하고, 다수의 주체가 공급하고, 다수의 경로로 보장하며, 임대와 구매를 모두 지원하는 주택시스템 구축을 가속화해야 한다고 지적한다.

한편, 중국이 탄소 정점 및 탄소 중립의 임계 창구에 진입함에 따라 저탄소 경제는 미래 각계각층의 중요한 발전 기회 중 하나가 될 것입니다. 녹색 탄소 감축의 핵심 분야로서 부동산 산업은 현재 개발 모델 전환의 '고통기'를 직면하고 있습니다. 저탄소 개발은 의심할 여지 없이 부동산 산업의 중요한 장기 경제 발전 논리이며, 업계의 어려움을 돌파할 수 있는 새로운 기회. "이중 탄소" 정책의 도움으로 디지털 기술을 활용한 저탄소 개발로의 전환은 의심할 여지없이 부동산 산업 변혁의 새로운 출구가 될 것이며 "구세대"에 작별을 고하는 방법입니다. '고레버리지, 고부채, 고위험'의 3고' 모델은 '고품질, 고품질, 고효율'의 '신3고' 발전의 관건이다.

2. 2022년 부동산 시장은 점차 회복될 것으로 예상됩니다.

2022년에는 거시경제 침체, 코로나19 재확산 및 경기 침체로 인해 초기 규제정책의 시장전파 지체효과 등 다양한 요인의 영향으로 국내 부동산시장은 지속적으로 하락세를 보이고 있습니다. 시장 심리 하락이 가속화되는 가운데, 업계의 시스템적 리스크를 예방하고 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 유지하기 위해 중앙정부는 2022년부터 수차례 안정성 유지 신호를 발령해 '안정성 유지 보장'을 실시했다. '건축물 인도'를 하반기 우선순위로 꼽는다. 구체적 대책에는 문제 부동산 활성화, 어려운 부동산 구제 등 구호사업에 참여할 수 있도록 '부동산 구호기금'을 설치하는 것도 포함된다. 그러나 주택은 투기용이 아닌 생활용이다”는 정책 기조는 여전하다.

'부동산 청서: 중국 부동산 발전 보고서(제19·2022호)'에서는 상대적으로 안정적인 부동산 정책 하에서 연간 상업용 주택 매매면적은 일정 비율로 증가할 것으로 전망하고 있다. 부동산 개발 투자 성장률은 0.8% 증가했고 주택 개발 투자는 플러스에서 마이너스로 바뀌었으며 토지 가격이 상승할 경우 평균 매매 가격은 1.7%를 유지할 것입니다. 소폭 증가해 연간 2.8씩 증가했다.

더 많은 업계 관련 자료는 첸잔산업연구소에서 발간한 '중국 부동산 산업 시장 수요 전망 및 투자전략기획 분석 보고서'를 참고하시기 바랍니다.