그리부동산 자금조달 '수혈' 이면: 빚상환 압박에 시장은 뒤처져

소형 부동산 회사인 (주)그리부동산(600185.SH, 이하 '그리부동산')에 자금난이 큰 문제가 됐다.

며칠 전 그리부동산 측은 회사가 '부실하다', '올해 적자회복이 가능할까'라는 관련 보도는 사실이 아닌 내용이라는 해명문을 냈다. Gree Real Estate는 회사의 재정 상황이 양호하고 회사 운영이 안정적이라고 말했습니다.

그러나 실적 하락에 더해 금전적 자금의 대폭 감소, 영업활동으로 인한 장기 적자 순현금흐름, 만기가 임박한 대규모 부채 등으로 인해 그리부동산은 부채를 상환하고 유동성을 보충하기 위해 자금 조달 노력을 강화했습니다.

회사의 부채와 관련하여 Gree Real Estate 브랜드 관계자는 China Business News의 기자에게 다음과 같이 말했습니다. “최근 보도에 따르면 회사는 상장 회사로서 관련 공지를 발표했으며 모든 정보는 공개되어 있습니다. 투명하다”

재무적 압박이 심해졌다

2018년 3분기 말 기준 그리부채비율은 73배였다. 그러나 기자는 그리부동산의 부채 수준이 높지 않음에도 불구하고 자금 측면에서 어느 정도 압박을 받고 있다는 사실을 알게 되었는데, 이는 최근 지속적인 자금조달이 이뤄지는 주된 이유이기도 하다.

2018년 9월 말 기준 그리부동산의 화폐자금은 14억9300만 위안으로 2018년 초 잔액 27억9500만 위안에 비해 4.658% 감소했다. 이러한 변화는 주로 1년 이내에 장기 미지급금을 상환해야 합니다.

또한 Gree Real Estate의 영업활동으로 인한 순현금흐름은 크게 감소하여 오랫동안 적자를 기록하고 있습니다. 2015년부터 2017년까지, 그리고 2018년 첫 3분기 동안 회사의 영업활동 순현금흐름은 각각 1억 8천만 위안, -12억 위안, -21억 위안, -13억 위안을 기록했습니다.

최근 Gree Real Estate는 자금 조달 노력을 강화했습니다. 2018년 4월, Gree Real Estate는 자격을 갖춘 투자자에게 총 30억 위안 이하의 회사채를 분할하여 비공개 발행할 것이라고 밝혔습니다. 또한, 2017년 총 등기발행금액이 28억 위안 이하인 중기채권도 2018년에 잇달아 발행됐다.

관련 중기채권 투자설명서에서 Gree Real Estate는 중국인민은행이 공표한 '운전자금 대출 관리에 관한 임시조치'에 근거한 계산에 근거하여 다음과 같이 가정한다고 밝혔습니다. Gree Real Estate의 2018년 부동산 매매 수익은 2017년과 비교됩니다. 성장률은 10이며, 해당 운전 자본 금액은 기존 운전 자본 대출 및 기타 융자 51억 5300만 위안과 차용자 자신의 자금을 공제한 후입니다. Gree Real Estate의 단기 자금 격차는 119억 7천만 위안입니다. 또한 Gree Real Estate의 계획에 따르면 2018년부터 2020년까지 건설 중인 프로젝트에 82억 4400만 위안을 투자할 계획이다.

2018년 Gree Real Estate의 다중 자금조달은 주로 운전자금 보충과 부채 상환을 위한 것이었다는 점에 유의해야 합니다. 이 중 2018년 7월 말, Gree Real Estate는 총 12억 위안 규모의 회사채 2건을 발행했습니다. 당초 계획에 따르면 조달된 자금 중 발행비용을 공제한 후 8억 위안은 단기 이자부채 상환에, 4억 위안은 장기차입금 상환에 사용될 예정이다.

그리부동산은 2018년 7월부터 2019년 12월까지 회사가 각종 대출금을 갚아야 했다고 인정했는데, 총 76억 2600만 위안, 월평균 상환액은 4억 2400만 위안이다.

관련 부채 상황에 대해 Gree Real Estate 브랜드 관계자는 기자들에게 "최근 보도와 관련하여 회사에서 관련 공지를 발표했습니다. 상장 회사로서 우리의 모든 정보는 공개적이고 투명합니다"라고 말했습니다. 기자들이 관련 사안에 대해 추가 인터뷰를 했을 때 해당 관계자는 발표 내용이 우선한다고 말했다.

현재 중소 부동산 회사의 자금조달 환경이 낙관적이지 않다는 점은 주목할 만하다. Guotai Junan의 애널리스트 Liu Feifan은 최근 기자들에게 다음과 같이 말했습니다. "중소 부동산 회사의 금융 환경은 점점 더 악화되고 있습니다. 왜냐하면 산업 집중이 증가함에 따라 소규모 부동산 회사의 경쟁력이 약해지기 때문입니다. 그리고 더 약해지고 할당할 수 있는 자금 조달 자원도 점점 줄어들 것입니다.”

경쟁적 단점이 점차 나타나고 있습니다

데이터에 따르면 Gree Real Estate의 사업에는 부동산, 항만경제산업, 해양경제산업, 현대서비스산업, 현대금융산업 등이다.

그러나 Gree Real Estate의 주요 사업 수입은 주로 부동산 개발 및 판매에서 발생합니다.

2017년 Gree Real Estate는 31억 3천만 위안의 영업이익을 달성했으며, 부동산 업계 수익은 29억 6900만 위안에 달해 전체 영업이익의 95%를 차지했습니다. 이 비율은 2015년과 2016년에 97건을 넘어섰다.

전반적으로 Gree Real Estate의 매출 성장은 최근 몇 년간 둔화되었습니다. 2015년부터 2017년까지 Gree Real Estate의 영업이익은 각각 25억 4천만 위안, 31억 2천만 위안, 31억 3천만 위안이었습니다.

부동산 판매가 크게 감소했습니다. 2015년부터 2017년까지 Gree Real Estate의 계약 매매 면적은 각각 162,200㎡, 152,100㎡, 63,000㎡이며, 계약 매매 금액은 각각 31억 2천만 위안, 32억 3,600만 위안, 18억 4,200만 위안입니다.

Gree Real Estate의 전국 레이아웃은 아직 출시되지 않았습니다. 2017년 주하이의 영업이익은 31억1000만 위안에 달했다. 2018년 3월 말 현재 Gree Real Estate의 판매용 부동산 프로젝트에는 주로 주하이의 Gree Plaza, Gree Coast 및 Pingsha 프로젝트가 포함되며 총 판매 가능 면적은 909,100m2, 판매 면적은 567,900m2입니다. 나머지 쌀 판매 가능 면적은 341,200제곱미터입니다. 당시 Gree Real Estate는 총 계획 면적이 121만3700㎡인 8개 프로젝트를 건설 중이었고, 총 건축 면적이 12796만㎡인 8개 프로젝트가 주로 주하이 등 도시에 분포했다. , 상하이 및 충칭.

그리부동산은 2018년 부동산 매출을 공개하지 않았다. CRIC 연구센터는 최근 '2018년 중국 부동산 기업 판매 순위 상위 200위'를 발표했는데, Gree Real Estate는 목록에 포함되지 않았습니다.

CRIC 리서치센터는 2018년 TOP200 부동산 기업의 각 계층 규모가 지속적으로 성장하고, 지난해 같은 기간에 비해 매출 집중도가 크게 높아졌다고 지적했다. 중소 부동산 회사는 규모를 300억 위안 미만으로 유지하지만 여전히 300억 위안 미만으로 생존할 수 있는 여지가 있지만, 300억 위안으로 규모를 확장하려면 극도로 높은 투자 레이아웃, 자금 조달 능력, 내부 통제가 필요합니다. 등이 있기 때문에 이 범위는 현재 부동산 회사 발전의 병목 현상입니다.”

부동산 전문가 Liu Zhongling은 기자들에게 개발을 추구하려면 소규모 부동산이 필요하다고 말했습니다. 기업은 전략적 계획을 세워야 합니다. 회사가 미래에 경쟁을 견딜 수 없다고 평가되면 다른 잠재력과 자체 소유 자산을 배치할 기회를 포착하고 변화에 대비해야 합니다.