상단에 '3개의 빨간 선'이 있는 상황에서 Sunac과 Yunnan City Investment는 어떻게 유동성 위기에서 스스로를 구할 수 있을까요?

부동산 시장은 여전히 ​​어려운 전환기를 겪고 있다.

에버그란데가 전국 모든 부동산 프로젝트에 대해 30% 할인과 매출 1000억 위안을 발표한 이면에는 '3개의 레드 라인'에 대한 압박이 있다. 베이징비즈니스데일리에 따르면 '3개의 레드 라인'에 대한 기대로 인해 심포지엄 이후 20일 동안 부동산 회사들은 국내외에서 65건의 채권 파이낸싱을 발행했다. 금융 규모는 약 554억 9천만 위안에 달하며, 평균 금융 비용은 5.53%로 증가했습니다. 일부 분석가들은 현재 일부 부동산 회사가 "3개의 레드 라인"의 영향이 완전히 끝나기 전에 최종 자금 조달 창을 확보하려고 노력하고 있다고 믿습니다. 반영.

윈난시 투자 사모펀드 채권 정보

앞서 상하이증권거래소에 따르면 지난 8월 27일 윈난시 투자의 50억 위안 규모 회사채가 인수됐다. 채권은 '윈난시'였다. 투자” 투자그룹의 2020년 회사채 비공개 발행”에서 채권의 종류는 사모사채이다. 지난 달 운남 도시 투자 그룹은 다양한 자금 조달을 발표했습니다. 8월 12일 상하이 증권 거래소는 운남 도시 투자 그룹이 2020년 전문 투자자를 대상으로 회사채를 공개 발행하는 것을 승인했으며 발행 금액은 8월에 120억 위안에 달할 것이라고 밝혔습니다. 27일, 회사의 2020년 회사채 비공개 발행이 상하이 증권거래소에 의해 승인되었으며, 발행 금액은 50억 위안에 달할 예정이다.

윈난 도시 투자의 어려움은 2016년부터 시작된 '격렬한 인수'에서 비롯됐다. 급격한 투자 인수로 인해 윈난 도시 투자의 부채가 급증했다. 재무 보고서에 따르면 회사의 총 부채는 전년 대비 44.49% 증가했다. 2016년에는 전년 대비 572억 2700만 위안으로 늘어났고, 3년 뒤 그 가치는 833억 2500만 위안에 이르렀습니다!

윈난 도시 투자는 달리에서 2차례의 지분 인수를 통해 총 5억 위안을 투자해 "다리 하이둥 국제 관광 및 레저 체험"이라는 프로젝트 "지구"의 고급 관광 부동산 프로젝트는 나중에 운남 도시 투자의 "하이둥팡" 프로젝트였습니다. 2020년 3월 28일, 다리 하이둥 개발관리위원회로부터 불법 건설 빌라와 관련된 문제로 인해 즉시 시정하라는 통지를 받았습니다. 그 중 하이둥 스포츠 파크(골프 프로젝트)가 취소되었고 프로젝트를 위해 토지가 임대되었습니다. 이에 따라 윈난도시투자(Yunnan Urban Investment)의 초기 프로젝트 투자금과 총 2억 1500만 달러에 달하는 토지 임대료를 회수하기 어렵다. 운남 도시 투자의 2019년 연례 보고서에 따르면 작년에 운남 도시 투자의 많은 주요 지주 회사가 손실을 입었고 그 중 운남 도시 투자 해동 투자 개발 유한 회사는 4억 7200만 위안의 손실을 입었습니다!

'해동방'의 장기적 효과

'불운은 소강에서 발생'

지난해 5월 윈난시투자 전 회장 쉬레이(Xu Lei)가 자진해서 사건에 항복했다. 심각한 규율 및 법률 위반 혐의에 대한 징계 검토 및 감독 조사를 통해 회사의 자금 조달 금액이 크게 감소했습니다. 공개 정보에 따르면 2019년 Yunnan Urban Investment의 연간 자금 조달 금액은 41% 감소했습니다. 2018년과 비교!

"불운은 결코 혼자 오지 않는다"

윈난 도시 투자 성과도 만족스럽지 않습니다. 2017년 영업이익은 143억9100만달러로 전년 동기 대비 47.3% 증가했고, 2019년에는 매출이 62억4800만달러로 절반으로 줄었고, 순이익은 전년 동기 대비 865.9% 감소한 34억8200만달러를 기록했다.

운남 상장회사 2020년 반기 보고서

지속적인 손실로 인해 운남 도시 투자는 올해 많은 자회사의 지분을 매각했습니다. 그 중 Yunnan Urban Investment는 Kunming Xinjiang Heda Urban Construction의 지분 60%를 양도했으며, 추정 가치는 4억 9,125만 위안이며, 최종 거래 가격은 4억 9,125만 위안입니다. 추정 가치는 9,555.1만 위안, 최종 거래 가격은 9,555.1만 위안입니다. Yunnan City Investment의 자회사는 Xishuangbanna Aviation Investment Real Estate의 지분 80%를 양도했으며, 추정 가치는 1,916억 6백만 위안입니다. 거래가격은 1916만5천위안이다. Yunnan Urban Investment는 Xi'an Yuncheng Real Estate 지분 51%를 양도했으며, 추정 가치는 828076만 위안, 최종 거래 가격은 828076만 위안입니다. 또한, 2020년에는 Yunnan Urban Investment가 대대적인 자산 재편에 착수하고 Tianjin Yinrun을 포함하여 Yunnan Urban Investment가 보유한 18개 자회사의 지분을 그룹으로 이전할 계획입니다. 현재 회사와 각 당사자는 개편 작업을 적극적으로 추진하고 있으며, 이번 개편과 관련된 자산에 대한 감사 및 평가도 활발히 추진되고 있습니다.

운남 도시 투자가 토지를 팔고 주식을 전환해 어떻게 자립할 수 있을까요?

올해 29일 운남 징홍시 정부, 시솽반나 글로벌 수낙 관광회사, 운남 도시 투자가 Jinghong 투자 회사의 3자는 주로 "란창강 국제 생태 문화 관광 휴양지 란시바 다이 워터 타운 특성 타운" 프로젝트와 관련된 전략적 협력 계약을 체결했습니다. 7월 31일 발표된 협력 발표에 따르면 시솽반나 창장 문화 관광은 다음과 같습니다. Yunnan Urban Investment의 자회사인 Xishuangbanna Yunchen Real Estate의 지분 100%와 지분 51%가 총 5억 위안에 Xishuangbanna Sunac으로 이전되었습니다.

이미 4월 17일, 윈난 도시 투자는 창장 문화 관광과 윈첸 부동산의 지분을 양도할 계획이라고 두 건의 발표를 했습니다. 위에서 언급한 협력 프로젝트는 핵심 자산입니다. 이 사건에 대한 '차이나 타임스' 조사 보고서에서 윈난 도시 투자 내부자는 기자들에게 "우리 (도시 투자)의 장점은 우리가 많은 토지 자원을 보유하고 있으며 재정적 압박에 직면했다는 것"이라고 밝혔습니다. 도시 투자 투자자가 할 수 있는 첫 번째 작업은 토지 매각과 지분 양도입니다. Sunac China 회장 Sun Hongbin은 최근 운남의 문화 관광 산업에 많은 관심을 갖고 있으며 현장 조사를 위해 운남을 여러 번 방문했습니다. 운남 도시 투자 그룹이 개발한 토지 자원은 개발 가치가 높기 때문에 이번 협력은 성공적으로 이루어졌습니다. .

조인식 장면

운남 성두가 채권을 발행하고 토지를 팔고 주식을 전환하는 동안 반대편의 수낙은 여전히 ​​도시를 공격하고 있었습니다. Sunac의 2020년 중간 실적 보고서에 따르면 Sunac China는 매출 773억 4천만 위안, 관련 순이익 109억 6천만 위안, 핵심 이익 130억 4천만 위안을 달성하여 전년 대비 0.7%, 6.5%, 3.0% 증가한 것으로 나타났습니다. 이렇게 비교하면 수낙의 수낙이 더욱 '차분하고 차분하게' 보일 것으로 보이지만, 지난해와 비교해보면 2020년 상반기 수낙차이나의 누적 약정판매액과 누적 약정판매액을 알 수 있다. 면적은 전년 대비 감소했으며 토지 취득 속도도 느려졌습니다.

2019년 Sunac China의 순부채비율은 172%, 선수금을 제외한 자산부채비율은 84%, 현금대비 단기부채비율은 0.93으로 '3위'를 심각하게 넘었다. 빨간선." 2020년 6월 말 현재 Sunac China의 자산-부채 비율은 86.56%로 전년 대비 4.3% 포인트 감소했으며 순부채 비율은 149%로 전년 대비 23.3% 포인트 감소했습니다.

Sunac China 2020 중간 결과: 수익성

Sunac China 2020 중간 결과: 토지 취득

이러한 관점에서 Sunac China는 적극적으로 자신을 구합니다

2020년 상반기 Sunac China의 자산 관리 및 기타 수입은 32억 9천만 위안으로 4.2%를 차지했으며, 2020년 기준 문화 관광 도시 건설 및 운영 수입은 9억 8천만 위안으로 1.3%를 차지했습니다. 2020년 6월 Sunac은 중국에 12개의 문화 관광 도시, 4개의 관광 휴양지, 25개의 문화 관광 타운, 8개의 회의 및 전시 센터를 배치했으며 이는 49개의 공원, 48개의 기업 및 약 150개의 고급 호텔을 포괄합니다. 불균형한 수익 비율은 소위 "협업 역량 강화" 비전과는 분명히 거리가 멀습니다.

선홍빈은 한때 문화 관광에 대한 투자를 '시와 거리'에 비유한 적이 있다. 그는 이미 부동산 보유가 늘어나면 회사의 현금 흐름이 둔화될 것이라는 점을 깨달았을지 모르지만, 이는 그의 사랑만큼은 아니다. 오히려 친환경, 저밀도, 저밀도 제품에 대한 그의 낙관이다. Sunac은 풍부한 운영과 풍부한 자금을 보유하고 있지만 문화 관광 산업은 여전히 ​​전통적인 부동산 개발 모델에 비해 "느린 순환" 프로젝트라는 본질적인 단점을 갖고 있습니다. 즉, 투자의 내부 소비가 너무 높고 현금 수익이 너무 느립니다. 막대한 부채로 인해 Sunac China는 높은 매출을 유지하고 이월 및 처분을 가속화하여 현금 흐름의 균형을 유지해야 합니다.

'삼홍선'의 영향으로 앞으로 부동산 업계의 추세는 지속적인 통합이 될 것이다. 살아남을 수 있는 길은 외부에서 '혈액을 돌려주는 것'뿐이다. 스스로 피를 생성하는 것', 아니면 고통을 참고 '피를 파는 것'이 시급하다.

2019년 말 현재 운남도시투자그룹은 단독으로 8개 도시에서 22개 부동산 보유 프로젝트, 7,389에이커의 토지를 보유하고 있다. 토지 매입이나 지분 양도 외에도 운남 도시투자그룹은 어떻게 육성할 수 있는가. 지속적인 이익을 얻으려면 능력에 더 주목해야 합니다.

Sunac China의 경우 Sun Hongbin이 말했듯이 "더 많은 돈, 더 싼 돈, 더 긴 돈, 순환 할 수있는 돈"을 얻는 방법은 문화 관광 프로젝트와 주거 사업 사이에서 고려해야합니다. 절충 방법.