이 4급 도시는 주택 가격 안정을 위해 10건의 '중지 명령'을 발령했습니다.

최근 인터넷상에는 '은시 부동산 시세 안정 경고에 관한 고시'(이하 '고시')라는 제목의 공고가 널리 유포되면서 엔시를 4선 도시로 만들었다. 갑자기 '인기'가 생겼다. '공지'에는 엔시의 부동산 시장 질서를 어지럽힌 10가지 가격 인하 행위가 자세히 설명되어 업계에서 뜨거운 논의를 불러일으켰습니다.

6월 11일 오후 '매일경제신문' 기자가 은시주택관리국에 연락을 했더니 국장 담당자가 기자에게 실제로 이런 '공지'가 있었다고 전했다. 엔시부동산협회에서 발행한 것입니다.

그렇다면 엔시부동산협회의 '공고문'이 왜 그렇게 폭넓은 관심을 끌었을까?

실제로 시장 변동성에 대해 조기 경고를 발령한 도시는 많지만, 부동산 협회가 주택 가격 급락을 금지하는 '빨간 문서'를 발행한 경우는 드물다. 은시가 내린 부동산 시장 '정지 명령'은 업계에 논란을 불러일으켰을 뿐만 아니라, 이 4선 도시 부동산 시장의 다양한 '혼돈'을 드러냈다.

온라인에 게시된 은시부동산협회 문서 스크린샷

주택협회가 '정지명령' 10건 발령

은시부동산이 발행한 '공지' 중 협회 ***는 시장의 건전한 발전에 도움이 되지 않는 10가지 가격 인하 행위를 나열했는데, 그 중 처음 3개는 구체적인 가격 인하 수치를 직접적으로 지적했다: "고가 등록, 저가 개방, 가격 인하는 800~ 1200위안/제곱미터" "할부" 선판매는 판매와 다르며 전후 가격 차이가 300~500위안/제곱미터입니다. "이유 없이 시장 규칙을 따르지 않고 전체 시가가 책정됩니다." 전년 대비 200~500위안/제곱미터 감소했습니다."

'공지사항'의 다른 조항은 '고객을 유인하기 위해 저렴한 가격을 이용하는 것은 실제로는 판매 기믹으로 상당한 시장 변동과 주택 구매 변화를 초래하는' 등 부동산 회사의 다양한 판촉 행위가 주로 포함됩니다. 기대'와 '비 가격 책정은 비용 및 가격 규칙을 기반으로 하며 종합 비용과 실제 판매 가격 사이에는 큰 차이가 있습니다. , 내부 복지 특별 가격 주택 등을 위장한 가격 인하" "불법 매매 가격으로 판매, 거래 가격이 시세보다 현저히 낮다" "부당 판매 수법으로 주택 판매를 주선했다. "관련 규정을 위반해 층고를 약 2.7미터로 낮추어 차후 주택 구입자들에게 갈등과 숨은 위험을 야기했습니다."

이런 상세한 '중지주문'에 대해 브랜드 부동산 회사의 마케팅 담당자는 가격 관련 조항이 과도한 시장개입을 포함하고 있다고 판단하고 있다.

“공동체의 주택 유형에 따라 개발자의 가격 차이는 커뮤니티의 다양한 풍경으로 인해 발생하지만 가격 상한선을 낮추는 것은 분명히 부동산 마케팅에 대한 무례한 행위입니다.” 부동산 회사의 마케팅 담당자는 예를 들어 가장 먼저 등록 가격에 대한 하한액을 설정하는 강력한 행정 통제를 언급했습니다.

그러나 일부 지역 업계 관계자들은 엔시 주택 가격의 절벽 같은 하락이 강한 사회적 반응을 불러일으켰다고 믿고 있다. 주택협회는 가격 하락의 10가지 주요 징후를 나열하고 일부 부동산을 조사 및 검증했으며, 지침과 교정을 위한 네 가지 조치는 본질적으로 시장 안정에 도움이 되는 행동입니다.

위 부동산 회사의 마케팅 담당자 역시 정부가 아직 통제 정책을 발표하지 않았으며 어떻게 될지 지켜볼 수밖에 없다고 직설적으로 말했다. 결국 기업의 운영이 최우선이고, 기업 역시 정부 세금 납부, 이주노동자 임금 지급 등을 위한 자금을 인출할 자금이 있어야 한다.

정책 이면에는 혼돈이 가득하다

'공지'에 담긴 이토록 상세한 '중지' 조치 이면에는 오랫동안 존재해 온 엔시 부동산 시장의 혼란을 무시할 수 없다.

예를 들어 같은 지역의 부동산 간 가격 차이는 매우 극명합니다.

현지 업계 관계자는 '매일경제뉴스' 기자에게 은시남측 프로젝트인 오산보위에 맨션의 대략적인 가격이 개장 당시 6,900/㎡였지만 지금은 평방미터당 6,000개에 불과합니다. 같은 위치, 유닛 유형의 다른 부동산에 비해 가격도 크게 떨어졌습니다.

“브랜드 부동산 회사의 현지 매매 가격은 제곱미터당 6,100~6,200위안 정도인데, 프로젝트 옆에 부동산 프로젝트가 있는데 제곱미터당 5,300위안에만 매매됩니다. 소비자 입장에서는 당연히 가장 저렴한 제품이 선택될 것이고 시장은 혼란에 빠질 것”이라고 말했다.

보고에 따르면 일반적으로 브랜드 개발자는 여전히 더 높은 등록 가격을 신청할 의향이 있을수록 좋습니다. 그러나 일부 소규모 개발자는 빠른 배송을 위해 가격을 낮추는 방법을 선택할 것입니다.

그러나 '가격 인하'가 엔시 부동산 시장에서 연쇄반응을 일으키기 어렵다는 점은 언급할 만하다. 일부 부동산 프로젝트의 경우 초기 토지 취득 가격이 상대적으로 낮기 때문에 나중에 저렴한 가격에 토지를 판매할 수 있지만 일부 부동산 프로젝트의 경우 토지 취득 가격이 상대적으로 높아 생각할 수도 없습니다. 가격에 관한 많은 부분이 있으며, "가격 전쟁"은 일어날 수 없습니다.

'매일경제뉴스' 기자에 따르면 현재 은시 부동산 시장에서는 개발자들의 '파격적인' 프로모션이 시장 질서에 영향을 미칠 뿐만 아니라 '회색지대'도 많다고 한다. 운영 절차에서. 위에서 언급한 소식통에 따르면 엔시(Enshi) 시장의 일부 부동산 프로젝트 가격이 하락했지만 일부 프로젝트는 보증금만 요구하고 계약을 체결하지 않습니다. 즉, 주택 구매자가 집을 마음에 들어 할 때 예약만 할 수 있을 뿐 실제로 집을 살 수는 없습니다.

현재 많은 개발사들이 대규모로 광고를 하고 예매증을 받기도 전에 예치금을 모아 시장의 '오작동'을 사전에 불러일으키고 있다”고 말했다. 담당.

그러나 인증서를 취득한 후 보증금을 지불한 구매자가 성공적으로 계약을 체결할 수 있는지 여부, '가격 차이' 가능성이 있는지 여부는 모두 무시할 수 없는 숨겨진 위험입니다.

그는 기자들에게 엔시 부동산 시장에 실제로 몇 가지 문제가 있으며 정부는 이를 해결하기 위해 점차 다양한 정책을 도입하고 있다고 말했다. 예를 들어 엔시 시는 분양권 문제에 대해 대응하고 있다. 정부에서는 부동산에 사전 판매 증명서가 있어야 한다고 요구합니다. 그러나 정책 시행 여부는 시행 효과와 구체적인 감독 강도에 따라 달라진다.

4급 부동산 시장 체력이 부족하다?

은시 부동산 시장의 문제는 결국 도시 문제다.

현재 시장 상황에 대해 은시 소재 한 브랜드 부동산 회사 현지 마케팅 담당자는 '매일경제신문' 기자에게 "올해 이전에는 은시 시장이 전반적으로 상승세를 보였지만, 지난해 하반기부터 시장이 하락세를 보이더니 올해 춘절 이후 가격이 크게 하락하기 시작해 지금은 바이어 중심 시장이 됐다.

엔시현 부동산 산업 협회의 데이터에 따르면 2018년 엔시시는 48개의 새로운 도매 판매용 상업용 주택 프로젝트를 진행했으며, 이는 2017년 같은 기간에 비해 14개가 증가한 것입니다. 191.38만㎡로 2017년과 동일하다. 같은 기간 대비 35.36% 증가했고, 연간 신축 상업용 건물 매매액은 154.46만㎡로 동기 대비 7.29% 증가했다. 2017년 누적 총 매출은 100억 위안으로 2017년 같은 기간에 비해 26.58% 증가했다.

그러나 이제 엔시는 "하반기에는 6~7개 정도의 프로젝트를 런칭할 예정이다. 추가 프로젝트의 규모도 그리 크지 않고 확실히 예전만큼 좋지는 않다"고 말했다. 위에서 언급한 마케팅 담당자입니다.

가격 측면에서도 마찬가지다. 2018년 은시 주택 가격은 완만하게 상승했다. 해당 연도 신축 상업용 주거용 건물의 평균 거래 가격은 6,165.58위안/제곱미터로 23.59% 증가했다. 2017년 평균거래가격과 비교하면 쌀값은 1176.94위안 상승했다.

은시의 또 다른 브랜드 부동산 회사의 영업 담당자는 기자들에게 엔시의 부동산 시장이 다른 지역에 비해 상대적으로 폐쇄적이지만 지난해 여전히 상당한 개선이 있었다고 말했다. 그러나 올해 상반기부터 전체 시장이 쇠퇴하기 시작했고, 다양한 개발사들이 판매를 추진하기 시작했다.

표면적으로는 개발자들이 너무 공급에 집중하다 보니 공급 과잉이 발생하는 것 같습니다. 그러나 많은 업계 관계자들은 '매일경제뉴스' 기자와의 인터뷰에서 근본 원인은 엔시의 주택 가격이 지난 몇 년간 너무 빨리 오른 반면, 지역 인구와 소득 기반은 크게 오르지 않았기 때문이라고 말했다. 배당금을 미리 소비하고 특정 거품이 있습니다.

은시와 같은 4급 도시에서는 부동산 시장이 명백한 압박을 받고 있습니다.

은시현부동산협회 보고서에 따르면 현재 엔시의 재고 소진은 10개월도 안 돼 아직 시장 잠재력이 큰 반면, 신축 비상업용 건물 재고는 높고, 기존 재고 소진시 약 55개월 소요되며, 물량압력도 높습니다.

국내 부동산 회사들의 수익률도 예전만큼 좋지 않다는 점은 주목할 만하다. 2018년 은시 신규 상업용 주택 착공과 준공 차이는 2017년 같은 기간에 비해 167.55% 증가했다. 시장 심리가 쇠퇴하는 환경에서 건설 시작과 완료 사이의 격차가 계속 증가하여 부동산 회사의 홍보가 자극될 수 있습니다. 2019년에는 가격 하락 압력이 더 커질 수 있으며, 이는 결과적으로 부동산 수익 마진을 압박할 수 있습니다. 회사.

집값 안정은 여전히 ​​주요 전제

'매일경제뉴스' 기자들은 은시만이 주택 가격 하락을 막기 위한 문서를 발행한 유일한 도시는 아니라고 지적했다.

올해 3월 6일, 장시성 간저우시 간셴구 주택도시농촌개발국은 부동산 회사에 '특가 주택 매매를 중단하라'는 통지문을 발행했다. 3월 3일부터 주거용 부동산의 거래 단가가 2월 동종 프로젝트의 평균 거래 가격보다 낮은 상업용 주택 계약이 일시적으로 중단됩니다.

그러나 엔시의 '가격 제한'의 주체는 지역 주택 협회이며, 이는 간현현 주택도농개발국과 유사한 행정 지침이 아니다.

58 안주커 부동산 연구소 수석 분석가 장 보(Zhang Bo)는 기자들에게 올해 부동산의 전반적인 규제 목표는 매우 명확하며 '3가지 안정'이 주택 가격 안정 중 하나라고 말했습니다. 급격한 상승을 방지하고 급격한 하락을 방지하는 것뿐만 아니라 세 가지 안정성이라는 중요한 목표가 정책 규제의 주요 기조입니다.

반면, 올해 전국 부동산 시장의 차별화는 핫스팟 2선 도시는 여전히 뜨거운 반면, 3, 4선 도시는 냉각이 증가할 것으로 보인다. 향후 규제 방향은 '도시별 정책'의 특성을 더욱 반영하게 될 것입니다. 하반기에도 주택가격 등락제한을 도입하는 도시는 계속 늘어날 전망이다.