'마지막 다크호스'로서의 홍양 확장의 딜레마

편집자 | 장샤오링

장다창은 불과 3년 만에 홍양부동산을 200억에서 800억으로 늘렸다.

Jiang Daqiang은 원래 Hongyang Group의 사장을 역임했으며 고위 경영진의 '1 위'였습니다. 이전에 그와 3년간 함께 일했던 또 다른 사장인 Zhang Liang도 사임했습니다.

춘제를 전후해 홍양 출신의 장군 두 명이 잇달아 떠나면서 화동 지역 부동산 업계에 적지 않은 충격을 안겼다.

'삼홍선' 이전 마지막 부동산 '다크호스'인 홍양의 지난 3년간 급속한 성장은 스타 전문경영인들이 주도했다.

2018년 초 9명의 고위 임원이 회사에 합류하면서 홍양은 이후 3년 동안 규모가 4배로 성장했습니다.

이전 이직과 달리 장다창과 장량은 부동산 회사를 선택하지 않고 핑안부동산 사장이 되어 자산관리와 부동산 금융에 주력했고, 장량은 의료계로 복귀했다. 산업.

"부동산의 마지막 사이클은 앞으로 3~5년밖에 남지 않았다. 홍양은 사이클 윈도우의 마지막 기회를 잡아야 한다"고 장다창은 3년 전 이런 판단을 내렸다. 이제 그 말이 현실이 된 것 같습니다.

2020년 8월부터 '3대 레드라인'과 중앙집권형 토지경매 등 주요 규제정책이 도입되면서 부동산 회사의 부채 기반 확장 시대가 완전히 끝났음을 알렸다. 업계가 다시 "다크호스"가 되고 좋은 시절은 끝났습니다.

1996년 Zeng Huansha가 Hongyang을 설립했지만, 2017년까지 설립된 지 21년이 된 Hongyang은 난징 외에는 누구도 알지 못하는 소규모 부동산 회사에 불과했으며 프로젝트는 푸커우에 집중되었습니다. , 난징. 양쯔강 다리 북쪽 지역은 "북교의 왕"으로 알려져 있습니다.

Fujian 사업가인 Zeng Huansha는 3년여 전부터 자신의 사업 영역을 확장하고 동료 Fujian 주민들의 Hongqiao 서클에 침입하기를 원하기 시작했습니다.

그의 첫 걸음은 '사람'부터 시작하는 것이다.

이들은 모두 2012년부터 2017년까지 푸젠성에 본사를 둔 부동산 회사 쉬후이(Xuhui)에서 요직을 맡았다. 이 기간 동안 쉬후이의 매출은 96억에서 1040억으로 늘어나 가장 성공적인 다크호스 리얼 중 하나로 자리매김했다. 부동산계의 부동산 회사. Xuhui를 설립한 Lin 세 형제는 중국 동부의 중요한 부동산 재벌이 되었습니다.

Jiang Daqiang과 Zhang Liang 외에도 새로운 고위 경영진의 Chen Bin과 Zou Gaowu도 CIFI 출신입니다. 나머지 고위 임원들은 Seazen Holdings, Tahoe 등 당시 급속도로 성장하던 부동산 회사 출신이었습니다.

Zeng Huansha의 목표는 매우 분명합니다. Xuhui와 유사한 길을 따라 매우 빠른 속도로 1,000억 달러 규모의 상장 부동산 회사를 재건하는 것입니다.

새로운 팀은 인맥, 자원, 평판을 홍양에 신속하게 투입하여 홍양의 '사람, 돈, 땅 찾기'의 전국적 확장을 지원했습니다.

Zhang Liang은 Hongyang의 조직 구조를 '운영'했고 Jiang Daqiang은 Hongyang의 큰 전략, 큰 메커니즘, 큰 작업, 큰 정보의 네 가지 측면에서 개혁을 수행하고 "철저하게 일하기로 결정했습니다." 장쑤성(Jiangsu)', 장강 삼각주(長江 Delta)를 깊이 개발하고 도시 지역을 배치한다' 전략적 배치.

불과 1년 만에 홍양의 판매량은 84%나 급증했고, CRIC 순위도 30계단 이상 상승했다. 2018년 7월, Zeng Huansha는 Hongyang을 데리고 홍콩에 종을 울렸습니다.

하지만 실제로 업계는 2018년 4분기부터 하락 사이클에 돌입했고, '부동산 다크호스'의 윈도우 기간은 생각보다 빠르게 마감됐다.

2019년 3분기까지 홍양부동산 부문의 실적 성장세는 약세를 보이며 기대에 미치지 못했다. 홍양이 집중적으로 투자한 장강삼각주 지역의 '금9·은10' 실적은 매우 부진해 연말 부동산업체 간 가격 전쟁이 발발할 전망이다.

당시 홍양 관계자는 “사장님의 인내심이 최저점에 이르렀다”고 밝혔다.

2020년에는 전염병의 블랙 스완이 닥쳤고, 부동산 회사는 몇 달 동안 더 적은 수의 주택을 판매했습니다. 이후 새로운 '3개 레드 라인' 금융 감독 규정이 도입되면서 주택 시장에 큰 타격을 입혔습니다. 빠르게 성장하는 부동산 회사.

홍양은 서회 전설을 모방하는데 실패했다.

2019년 홍양부동산의 매출증가율은 38%로 하락했고, 2020년에는 성장률이 33%로 더욱 낮아질 예정이다.

2020년 말, 3년 계약이 만료된 후 홍양의 목표인 1000억 달성은 실패했다. Zhang Liang과 Jiang Daqiang은 모두 Hongyang과 괜찮은 이별을 선택했습니다.

그들은 상황을 명확하게 보고, 시간에 맞춰 트랙을 전환하고, 보다 안정적이고 장기적인 길을 선택했습니다.

Jiang Daqiang과 Zhang Liang은 떠났고 Hongyang과 Zeng Huansha는 여전히 앞길을 탐색하기 위해 남겨졌습니다.

규모는 여전히 극복할 수 없는 장애물입니다. 수백억에서 수천억에 이르기까지 30년이 넘는 기간 동안 부동산 업계의 규모를 위한 싸움은 결코 멈추지 않았습니다.

2020년에는 1000억 위안 가치의 부동산 회사가 43개가 될 것이다. 업계의 큰 물고기가 계속해서 작은 물고기를 잡아먹는 것은 1000억 위안이 현실의 생존과 경쟁을 위한 기본 문턱이 됐다. 부동산 회사.

홍양은 3년 만에 200억에서 865억으로 훌쩍 뛰어올라 1000억도 멀지 않은데, 더 장기적인 발전을 위한 지원이 부족한 상황이다.

홍양의 성과 성장은 자체 성장보다는 외부와의 협력적 발전에 크게 의존하고 있다. 2017년부터 2020년까지 홍양부동산의 본격적인 매출은 257억위안, 473억위안, 652억위안, 865억위안이었다. 그러나 CRIC에 따르면 지난 4년간 지분매각액은 164억위안, 288억위안에 불과했다. 10억위안, 349억위안, 407억위안으로 자기자본비율은 64에서 47로 감소했다.

이로 인해 지난 몇 년간 이익을 희생하면서 홍양의 확장이 이루어졌습니다. 2018년 Hongyang의 매출은 84% 증가했지만 모회사에 귀속되는 순이익은 14억 1200만 위안에 불과하여 2019년에 16% 증가에 그쳤습니다. Hongyang의 매출은 600억을 초과했지만 모회사에 귀속되는 순이익은 2020년 상반기에는 모회사의 순이익이 6억 7,700만 위안으로 전년 대비 8.9% 감소하는 등 하락세를 보였습니다.

홍양의 소액주주 지분은 2017년 1억6천만 위안에서 2020년 중반 59억5천만 위안으로 증가해 2020년 상반기 소액주주 손익은 3억9900만 위안에 달했다. 위안화는 순이익과 손실의 30%를 차지합니다.

창시기를 놓친 홍양은 국가 확장에 실패했고, 레이아웃의 70% 이상이 장강 삼각주에 집중됐고, 연차적 한계선을 밟은 홍양. 이자부부채의 성장률은 10을 초과할 수 없습니다. 레버리지를 늘릴 수 있는 여지는 제한되어 있습니다.

Zeng Huansha는 방향 전환을 모색하기 시작했습니다. 1월 31일, 홍양은 경영 업무 회의를 열었고, 이 '마지막 다크호스'는 규모에 대한 요구를 줄이고 안정성에 초점을 맞출 것입니다. Zeng Huansha는 이익이라는 두 단어만 핵심으로 하는 '새로운 3개년 전략'을 발표했습니다.

3년 전, 부동산 개발업자들은 "Three Red Lines" 이후 높은 매출액에 대해 알아보기 위해 Country Garden을 찾았고, Longfor와 China Overseas가 그들의 비밀 벤치마크가 되었습니다.

3년 전 쉬후이(Xuhui), 신청(Xincheng), 타호(Tahoe)를 밀렵했던 것과 달리, 현재 젱환샤 주변 사람들은 주로 롱포(Longfor), 완다(Wanda), 중국해외에서 온다.

현재 홍양그룹은 부동산, 사업, 서비스 등 3개 분야를 운영하고 있으며, 부동산 부문은 전 롱포그룹 부사장이자 전 홍쿤그룹 회장이 맡고 있다. 상업 그룹은 Wanda Commercial Management의 전 부사장인 Shen Jiaying이고, 서비스 그룹의 CEO는 Longfor Property에서 고용된 Yang Guang입니다.

이 밖에도 왕시옹 전 중국농업은행 상하이지점 부행장, 전 CEFC 인터내셔널 총지배인이 현재 홍양그룹 전무이사, 캐피털 회장을 맡고 있다. 그룹.

Zeng Huansha는 Hongyang을 다음 단계, 즉 규모와 이익의 균형 단계로 이끌기를 희망하면서 서로 다른 유전자를 가진 전문 관리자 그룹을 활성화했습니다.

홍양의 현재 개발 모델에서는 규모 확대와 이익률 개선을 동시에 달성하는 것이 역설적이다.

이는 '3개의 레드 라인'과 2개의 중앙 집중식 토지 공급과 같은 규제 정책이 흑마 부동산 회사의 개발 모델에 가장 큰 영향을 미쳐 자금 조달에서 일련의 연쇄 반응을 촉발할 것이기 때문입니다. , 토지 취득, 매출액 및 기타 측면으로 인해 홍콩 양의 확장 경로가 크게 제한되었습니다.